赣州楼市整体市场状况 - 赣州楼市分化加剧，部分房产成交迅速，部分则长期滞销 [1] - 市场已进入买方市场，赣州中心城区（除南康赣县）二手房挂牌量近2.19万套 [10] - 在售房源数量多，但买房人减少，导致房东之间竞争激烈 [11] 毅德融城小区概况与市场表现 - 小区总占地面积150,000平方米，总建筑面积500,000平方米，容积率2.5，绿化率35%，共3119户 [16] - 小区位于蓉江新区边缘，周边发展尚不成熟，城市面貌一般，配套不成熟，生活便利度不高 [11][20] - 小区一二期于2024年下半年解聘前期物业，新聘用了中海物业 [18] - 2024年学区变动，划分至飞扬路小学，初中学区为赣州市第十五中学 [19] - 仅毅德融城一二期挂牌在售房源就多达188套 [11] - 小区二手房市场热度较高，近30天带看336次，但价格不断走低 [13] - 历史共成交195套，是平台上赣州中心城区成交套数最多的小区之一 [13] 毅德融城价格走势与成交分析 - 小区房价近年来一路回落，成交单价4、5千元/平方米已很普遍，最低成交价达3588元/平方米 [11] - 2024年以来有37套成交，成交单价区间为3588-5759元/平方米，大部分在4千多元，其中有4套单价为“3字头” [13] - 在售房源挂牌单价区间为4063-10720元/平方米，总价区间为28.9-149万元，多数为毛坯，普遍挂牌单价在4千至7千多元/平方米 [13] - 历史成交单价区间为3588-9386元/平方米，成交总价区间为27.8-120万元 [13] - 新房价格历史：一期（2016年）均价4千多元/平方米，二期（2018年）均价6千至7千多元/平方米，三期（2020年7月）精装均价约9100元/平方米 [18] 典型案例：1415天成交房产分析 - 一套建筑面积约106.55平方米的三房，位于17层住宅中楼层，毛坯状态，最终以42.8万元、单价4017元/平方米成交 [1] - 该房源成交周期长达1415天（近4年），期间房东进行了12次调价 [1][5] - 房源于2021年12月底首次挂牌价95万元，随后一路降价，每次降幅在0.8万至10万元不等，最终以42.8万元成交 [6][22] - 具体调价记录显示，售价从95万逐步降至66万、73万、73.8万、78万、79万、80万、83万、90万等 [8][9] - 案例表明房东调价过程缓慢，可能因对市场判断过于乐观或期望较高，错失了最佳出手时机，最终成交价接近市场底部 [22] 市场信号与未来展望 - 在房价持续走低、市场调整过程中，部分刚需买家开始入场，市场交易活跃 [25] - 案例给其他房东的启示是：在市场变化面前，需及时调整策略、果断决策以适应市场变化并抓住潜在买家 [22][23] - 整体来看，毅德融城二手房市场仍面临较大压力，未来能否扭转局面取决于周边配套的发展完善程度以及市场整体的复苏情况 [25]