财务业绩 - 2025年前三季度煤电业务归母净利润约41,630万元 [3] - 2025年前三季度气电业务归母净利润约-3,202万元 [3] - 2025年前三季度水电业务归母净利润约617万元 [3] - 2025年前三季度新能源业务归母净利润约10,548万元 [3] - 2025年前三季度公司本部投资业务归母净利润约15,113万元 [3] 燃料成本与采购 - 公司国内煤与进口煤采购比例各约50% [3] - 2025年前三季度燃料成本同比下降13.38% [3] 在建项目与投产计划 - 在建煤电装机800万千瓦，其中2025年预计投产300-500万千瓦，其余2026-2027年投产 [3] - 在建气电装机约294.2万千瓦，预计2026-2027年投产 [3] - 在建光伏、风电等项目合计约125万千瓦 [3] 电力市场与电价 - 2025年广东省年度双边协商交易成交均价391.87元/千千瓦时，同比下降约15.84% [3] - 2026年长协电价受宏观经济、政策、成本等多因素影响，存在不确定性 [3] 资产融资与REITs - 董事会批准以东莞宁洲厂址项目为底层资产发行规模不超过38.01亿元的类REITs [3] - 子公司广东风电公司以新能源发电资产为底层资产申请注册储架规模不超过30亿元的系列类REITs产品 [3] - 类REITs发行旨在盘活存量资产、优化资本结构、节省利息支出、降低资产负债率 [3]

投资背景与理念 - 拥有机械工程背景和近25年石油天然气行业工作经验，该行业要求高效、谨慎和纪律性[1] - 对美国股市有长期且深入的研究兴趣，重点关注技术、能源和医疗保健行业[1] - 投资策略融合了价值与成长型投资，注重分析企业的底层经济、竞争优势的持久性以及持续产生自由现金流的能力[1] 投资策略演变 - 从成长型投资者转变为更平衡的策略，寻求上行潜力的同时控制下行风险[1] - 随着临近退休，近年逐渐将资产重新平衡至创收型资产，如派息股票和房地产投资信托基金[1] - 投资目标不仅是追求高回报，也为了获得内心的平静，并倾向于投资于生态敏感型业务[1]

政策框架与战略意义 - “十五五”规划建议明确提出“做优增量、盘活存量”，将资产盘活提升至国家战略高度[1] - 中央层面以2022年国办19号文为纲领，构建了涵盖基础设施和行政事业性资产的多维度盘活政策体系[4] - 资产盘活深层意义在于推动国有资本向重要行业集中，提升全社会资本配置效率，是增强经济发展韧性的战略举措[4] 地方实践与财政成效 - 湖南省在2022-2023年间通过资产盘活实现总收益约1500亿元，其中直接贡献财政收入超500亿元[4] - 安徽省创新“大资产”统筹管理，将资产盘活与地方政府债务化解、扩大有效投资深度协同[4] - 山西省聚焦矿产资源，2024年前11个月通过市场化出让矿业权实现财政收益近685亿元[4] - 2024年全国国有土地使用权出让收入同比下降近16%，凸显盘活存量资产以弥补土地财政缺口的紧迫性[10] 市场表现与估值 - 截至2025年11月14日，A股上市央企总市值35.8万亿元，占A股整体比重30.2%[22] - 近两周诚通央企红利指数表现相对较优，上升2.5%，较同期沪深300指数高2.7个百分点[4] - 近一年国新央企小盘指数涨幅为12.1%，相对同期沪深300指数低0.5个百分点[4] - A股国资央企股息率的市值加权均值为2.9%，高于A股整体水平[51]

报告行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [1] 报告核心观点 - 三季报各板块经营依旧承压，但市场仍具备博弈预期改善的机会 [5] - 主要利空因素如资金层面的获利了结、基本面超预期下滑、无风险收益波动等已基本消化 [5] - 临近年底机构配置需求有望支撑结构性机会，REITs仍具备较强配置属性 [5] - 建议以基本面相对稳健资产为底仓，逢低参与基本面修复且估值合理项目，提高对二级市场波动的容忍度，布局长期投资机会 [5] 各板块运营基本情况总结 产业园板块 - 整体压力较大，主要城市供应过剩导致租金和出租率普遍承压 [5] - 市场竞争加剧，产业园区供应增加，同质化竞争导致租金承压 [5] - 需求结构分化：产业制造、集成电路等行业租户韧性较高，中小租户受宏观经济影响较大 [5] - 运营策略调整上，多数项目通过下调租金、定制化服务等灵活策略吸引租户，平衡出租率与收入 [5] - 具体项目表现：博时蛇口产园REIT万海大厦整层退租去化慢，光明加速器项目面临新增供应分流；华安张江产业园REIT韧性较强出租率修复，收入微增；建信中关村产业园REIT环比略有修复，以价换量出租率小幅提升 [12] 仓储物流板块 - 需求分化，快递快运、医药、电商等刚需行业租户支撑出租率，整租模式稳定性优于散租 [5][20] - 区域竞争，核心区域供需较稳定，多数区域新增供应租金承压 [5][20] - 运营优化，通过长租约锁定、增值服务等方式缓冲波动 [5][20] - 关联租户占比高的项目出租率更稳定，分散租户结构更能对冲单一行业风险 [20] - 具体项目表现：中金普洛斯REIT出租率同比提升但租金单价承压；嘉实京东REIT重庆项目续租租金大幅下调，拖累整体租金单价；红土盐田港REIT表现稳健，出租率提升 [20] 保租房板块 - 最为稳健，出租率均高于90%，租金波动小，是市场的"压舱石"资产 [5] - 需求刚性支撑，租赁住房面向新市民、企业员工等群体，需求稳定，出租率维持高位 [5] - 租金定价稳健，政府指导定价较市场化更具优势，租金单价波动幅度较小，抗风险能力强 [5] - 具体项目表现：中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT等均表现稳健，出租率微升或维持高位，租金和收入小幅增长；市场化保租房项目如华夏华润有巢REIT、国泰海通城投宽庭REIT为应对市场变化，平均租金小幅下降 [29] 消费板块 - 出租率高位稳定，项目出租率均在90%以上，得益于业态优化、资产改造及节点营销，营收迎来增长 [5] - 租金收入分化，购物中心类REIT因首店引入、资产升级实现租金增长；奥莱、农贸市场类受季节性、业态结构调整影响，收入短期波动 [5][37] - 消费REITs出租率均在94%以上，头部项目达98%以上 [37] 高速公路板块 - 受益于暑期出行，车流量环比普遍改善 [5] - 收入增长核心驱动为Q3暑期出行旺季，客车流量环比显著增长；部分项目叠加路网优化（改扩建分流、新通道通车）的诱增效应，进一步放大收入增长幅度 [5] - 可供分配金额分化，核心差异在于财务调整项，偿还借款本金、资本性支出、应收应付项目变动是主要影响因素 [5] 市政公用板块 - 核心指标受行业属性（水务、供热、水利、生物质发电）影响呈现显著差异 [5] - 同环比变动差异较大，主要由季节周期、政策调整、运营效率及财务调整项共同驱动 [5] - 可供分配金额受财务调整项影响，主要为项目当期资本支出、应收应付变动等 [5] 能源类板块 - 业绩高度依赖资源禀赋和政策，国补保理是影响可供分配金额的关键变量 [5] - 政策层面，国补保理机制（平滑回款）、容量电价调整、税收优惠（陆上风电增值税即征即退政策取消）直接影响现金流与利润 [5] - 市场层面，电力市场化交易占比提升，现货电价波动、偏差考核费用等新增变量，加剧收入不确定性 [5] 数据中心板块 - 客户结构以电信运营商等大型企业为主，上架率/计费率维持高位，板块客户优质、回款稳定 [5]

市场发展现状与规模 - 2025年中国不动产证券化市场蓬勃发展 持有型不动产ABS（私募REITs）、CMBS、类REITs等产品呈现稳健发展良好态势 [1] - 中国REITs数量已超新加坡与香港总和 但市场规模仅占全球不到1% 发展空间巨大 [2] - 公募REITs市场发展速度有所放缓 资产类型结构变化明显 产业园与消费基础设施占比提升 [3] - 持有型ABS自2023年末首单落地以来发展迅速 已成为盘活存量资产、连接资产端与资金端的重要工具 [3] 产品体系与功能定位 - 三类主要不动产证券化产品为类REITs、公募REITs和私募REITs（持有型ABS） 共同构成多层次市场体系 [3] - 类REITs发展成熟 兼具报表优化与融资功能 [3] - 公募REITs权益属性最强 流动性高 已成为公开市场重要组成部分 [3] - 私募REITs快速发展 在结构化设计和满足特定融资需求方面优势显著 [3] - 持有型ABS通过平层设计、资产信用替代主体信用等特点 为投资人提供稳定现金流与资产增值潜力的双重收益 [3] 行业生态与价值创造 - 资产证券化核心在于通过风险识别、分解和结构化 将不动产等资产转化为资本市场标准化产品 实现风险重新分配和管理专业化 [1] - REITs构建了涵盖多方专业机构的生态体系 实现"资产"与"管理"的分离 优化资本结构 [1] - REITs上市只是起点 真正价值在于存续期的精细化管理 [1] - 呼吁行业构建覆盖"Pre-REITs–私募REITs–公募REITs–扩募"的全生命周期管理体系 通过专业化运营与生态协作推动市场成熟 [2] 细分领域应用与创新 - REITs被视为持有新能源资产的最佳工具 尤其适用于新能源开发的运营阶段 [2] - REITs后的基金份额如果可以二次RWA发行将具有全球化优势 能提升流动性 可延伸至数字资产领域 [2] - 2025年租赁住房REITs发展呈现六大特点：资产包跨区布局增强抗风险能力、底层资产更趋稳定、出租率与租金收缴率保持高位、租金表现优于市场、首发与扩募双轮驱动、现金流与分派率可期 [2] - 持有型ABS为产业方（包括国企、民企及外资）提供了优化资产负债表、引入专业运营的新渠道 [3]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告统计了2025年11月10日至11月14日各REITs基金的表现，如平安广州广河REIT本周回报0.25%，浙商沪杭甬REIT本周回报1.75%等，涉及高速公路、生态环保、水务设施等多个行业类型的REITs [10] 二级市场估值情况 - 报告展示了各REITs基金的P/FFO、P/NAV、IRR等估值指标及与行业均值对比情况，如红土创新盐田港REIT动态P/FFO为19.21，P/NAV当前值为1.06，当前分位数48.50%等 [20] 市场相关性统计 - 报告给出了REITs与股票资产、转债、纯债、大宗商品等的相关性统计数据，如REITs与上证指数相关性为0.20，产权类REITs与上证指数相关性为0.20等 [26] 一级市场跟踪 - 报告列举了多个REITs项目的进展情况，包括华夏安博仓储物流REIT已通过，建信金风新能源REIT已反馈等，还介绍了原始权益人、底层项目和项目估值等信息 [28]

行业现状与周期拐点 - 商业地产行业经历多年周期性低谷后 凭借长久期 低波动和现金流稳定特性 正再次引起市场关注[1] - 全国商品房待售面积达7.6亿平方米 较五年前增长50% 十大主要城市办公楼平均空置率攀升至24.8% 较疫情前上升6个百分点[2] - 办公楼新开工面积在2024年已降至2019年峰值的四分之一 预计从“十五五”后期开始 新增供应将显著放缓[2] 细分市场表现 - 高标仓市场2026年新增供应预计同比下降30% 2027年将进一步降至300万平方米以下 空置率有望回落至15%左右健康水平[2] - 高标仓2025年前三季度净吸纳量同比增长62% 达720万平方米 创历史新高 资产价格已逐步触底 部分项目估值跌破建设成本[2] - 零售物业展现出抗周期韧性 建议关注区域型购物中心和目的地型奥特莱斯 并适度布局经济发达区域的三线城市龙头项目[2] 城市更新趋势 - 城市更新成为下一阶段城市工作核心抓手 是商业地产从增量扩张向存量提质转变的关键一环[3] - 到2030年 一线城市楼龄30年及以上办公楼面积将从目前114万平方米激增至1000万平方米以上 催生改造与更新迫切需求[3] - 上海已发布全国首个商务楼宇更新专项规定 一线城市核心区内以“职住平衡”为导向的商务楼宇改造将成为重要方向[3] 政策支持与金融创新 - 商办与工业用地续期问题出现实质性松动 上海 北京等城市在《城市更新条例》中提出延长土地使用期限 补缴土地出让金等机制[4] - 公募REITs持续扩围 底层资产已拓展至保租房 消费基础设施 养老设施等领域 办公楼与酒店有望在“十五五”期间纳入REITs范畴[4] - 办公楼开发投资沉淀信贷资金高达2-3万亿元 通过REITs实现资金循环需求迫切 将提升资产流动性并为市场建立价值发现机制[5]

投资策略核心观点 - 采用增长与收入相结合的混合投资系统 其总回报表现与标准普尔指数相当[1] - 投资组合以优质股息成长股为基础 并配置商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金以提升效率[1] - 策略目标为在获取传统指数基金总回报的同时 显著提升投资收入以满足支付需求[1] 分析师背景与专长 - 具备超过15年的市场投资经验 专注于分析市场中的盈利机会[1] - 擅长发掘高质量的股息股票及其他具有长期增长潜力的资产[1]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为“标配”，并予以维持 [2] - 建筑材料行业投资评级为“标配”，并予以维持 [2] 报告核心观点 - 房地产行业基本面仍处于“磨底”阶段，新房与二手房成交面积同比虽为负，但降幅较2024年明显收窄，新开工与开发投资持续下滑，到位资金偏紧，行业整体仍处于去杠杆周期，房企三季度整体亏损程度相比二季末进一步扩大 [4] - 未来一段时间，房地产板块行情走势将主导于加码政策出台及行业基本面站稳回升的进程，中长期行业发展将从“高杠杆、高周转”转向“品质、服务、可持续”，并以城市更新释放存量潜力，在行业大洗牌及出清背景下，更看好经营稳健的头部央国企及聚焦一、二线城市的区域龙头企业 [4] - 建材行业中，水泥行业在低基数影响下上半年盈利出现大增，Q3环比有所下滑但同比持平，具备韧性，同时城中村改造、保障性住房建设加速推进，专项债发行提速，水利、交通等项目开工率回升，对水泥形成稳定支撑，当前板块估值处于历史低位，部分个股股息率具备显著吸引力 [4] - 玻璃玻纤行业方面，浮法玻璃受房地产竣工面积同比负增长影响需求疲软，但供给端约束增强，光伏玻璃盈利实现修复，玻纤行业经历深度调整后，新增产能可控，产品价格企稳回升，行业整体盈利水平显著修复 [5] - 消费建材行业随着“反内卷”政策落地，部分企业通过提价实现盈利边际改善，Q3行业盈利整体修复，城市更新政策推进也将拉动市场需求 [6] 房地产板块行情回顾及估值 - 截至2025年11月13日，申万房地产板块近两周上涨2.07%，跑赢沪深300指数1.32个百分点，在申万31个行业中排名第20位；近一月上涨0.76%；年初至今累计上涨11.37% [13] - 二级板块方面，近两周SW房地产开发上涨2.12%，SW房地产服务上涨1.13% [13] - 个股方面，*ST中迪、ST美谷、新华联、三湘印象、中国武夷近两周涨幅居前，涨幅分别为47.72%、33.24%、27.42%、25.98%、24.92% [19] 房地产行业及公司新闻 - 商品住宅现房销售面积占比已从2019年的10%提升至2025年年初的33%，全国超过30个省（市）开展了现房销售试点或出台配套政策，未来楼市消费逻辑将从“赌预期”转为“验实物” [26] - 2025年10月，房地产行业债券融资总额为512.4亿元，同比增长76.9%，其中信用债融资327.0亿元，同比增长50.7%，债券融资平均利率为2.56%，同比下降0.42个百分点 [26] - 前三季度，福建成为房地产开发投资降幅最大的省份，房地产开发投资额为1951.03亿元，同比下降31.5% [26] 房地产周观点 - 三季度新房与二手房成交面积同比仍为负，但降幅较2024年明显收窄，新开工与开发投资持续下滑，到位资金偏紧，行业整体仍处于去杠杆周期 [28] - 房企三季报业绩显示，行业整体亏损程度相比二季末进一步扩大，基本面仍处于“磨底”阶段 [28] - 更看好经营稳健的头部央国企及聚焦一、二线城市的区域龙头企业，包括保利发展（600048）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）等 [28] 建材板块行情回顾及估值 - 截至2025年11月13日，申万建筑材料板块近两周上涨2.63%，跑赢沪深300指数1.3个百分点，在申万31个行业中排名第17位；近一月上涨2.47%；年初至今累计上涨23.38% [29] - 二级板块方面，近两周SW装修建材上涨3.26%，SW水泥上涨2.80%，SW玻璃玻纤上涨1.60% [32][33] - 个股方面，金晶科技、海螺新材、罗普斯金、友邦吊顶、纳川股份近两周涨幅居前，涨幅分别为24.76%、24.52%、19.42%、16.23%、15.56% [35] 建材行业重要数据 - 截至2025年11月13日当周，全国水泥市场均价为321元/吨，较上周同期上涨2元/吨，华东地区受错峰生产等因素带动，安徽、江西等地区水泥价格推涨 [35][37] - 平板玻璃市场弱势运行，需求整体表现不佳，部分厂家降价刺激出货，沙河地区让利较大 [41][43] - 截至2025年11月13日，2.0mm厚度的光伏玻璃均价为12.5元/平方米，较上周价格下跌0.5元/平方米，3.2mm厚度的光伏玻璃均价为20元/平方米，较上周价格持稳 [46] 建材周观点 - 水泥行业2025年进入碳排放权交易首个履约年度，高能耗、低效产能加速出清，头部企业凭借技术与规模优势获得配额盈余，建议关注海螺水泥（600585）、塔牌集团（002233）、华新水泥（600801） [50] - 玻璃玻纤行业供给端约束增强，光伏玻璃盈利修复，玻纤行业新增产能可控，盈利水平显著修复，建议关注中国巨石（600176） [51] - 消费建材行业Q3盈利整体修复，龙头企业通过优化渠道结构、产品升级实现业绩修复，建议关注北新建材（000786）、兔宝宝（002043）、三棵树（603737）等 [52] 建议关注标的推荐理由 - 保利发展（600048）为房地产行业央企龙头，销售优于行业整体水平，负债结构良好，融资成本低，拿地聚焦核心城市 [53] - 招商蛇口（001979）为招商局集团旗下城市综合开发运营旗舰企业，销售增速领先行业，REITs扩募将为盘活资产带来正面影响 [53] - 海螺水泥（600585）为水泥龙头企业，区域布局具备竞争优势，通过水泥并购、产业链延伸提升成长性 [53] - 塔牌集团（002233）在粤东地区具备资源禀赋及区位优势，在逆市中实现市场占有率提升，预计未来三年每年现金分红不低于0.45元/股，股息率具备吸引力 [56] - 中国巨石（600176）为全球最大的玻璃纤维专业制造企业之一，市占率约24%，具备较强的技术实力和全球竞争力，玻纤行业迎来结构性复苏 [56]

投资策略核心观点 - 采用增长与收入相结合的混合投资系统，旨在实现与标准普尔指数相当的总回报 [1] - 投资组合以经典股息增长型股票为基础，并配置商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金以提升投资收入效率 [1] - 该策略专注于发掘具有长期增长潜力的高质量股息股票及其他资产 [1] 投资组合构建方法 - 核心配置为高质量股息增长型股票，作为投资组合的坚实基础 [1] - 通过增配商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金来增强投资收入 [1] - 该构建方法在提升投资收益的同时，仍能捕捉与传统指数基金相似的总回报 [1]