城市发展趋势 - 中国城镇化率已达到67%，城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 [2] - 城市发展将出现分化，东部沿海城市可能继续扩大和增强实力，而部分中西部和东北地区城市因产业结构单一面临人口外流、土地闲置等问题，成为“收缩型城市” [4][6] - 对于人口流失、资金外流、土地闲置的收缩型城市，未来可能面临撤并或整合，而对于扩张型城市则需控制合理规模以避免过度膨胀带来的城市病 [6] 城市发展动能转换 - 过去依赖土地财政的城市发展模式不可持续，全国城市土地出让金规模自2021年起持续下行，需培育新的发展动能 [7] - 动能转换需从产业维度入手，依托传统优势产业进行升级改造，利用新技术、新业态焕发产业活力，提升产业竞争力 [8] - 空间维度上，将高质量城市更新作为重要抓手，包括盘活生产空间（如工厂、园区）和改造生活空间（如老城区地下管网），以提供新的活力和动能 [8] 房地产角色与城市更新 - 房地产是城市更新的重要方面，过去数十年建设的大量商业地产、文旅地产和住宅面临有序、分类盘活处置，以实现资源合理有效利用 [10] - 因城施策稳妥盘活房地产存量资产，不同城市在房地产规模、城镇化水平和居民消费能力上存在差异 [10] - 城市更新涉及生活空间改造，如好房子建设、好小区更新及地下管网改造等，以满足城市居民高质量生活需要 [8] 现代化城市体系布局 - 构建现代化城市体系需坚持分区、分级、分类原则，考虑东部、中部、西部和东北的区位条件、经济社会发展水平差异 [12] - 根据城市行政层级（如直辖市、副省级城市、地级市、县级市）制定差异化举措，因其经济、社会管理权限和资源配置能力不同 [12] - 城市功能类型（如文旅、物流、商贸、沿边口岸、生态保护城市）也需分类施策，以优化布局 [12] 城市群与县城发展 - 现代化城市体系需做好“两头”文章，一头是以超大、特大城市为中心的城市群和都市圈，促进组团式、网络化发展，提升综合竞争力 [13] - 另一头是数量众多的县城和县级市，作为连接城乡的重要节点和就地城镇化的“蓄水池”，需制定优化政策支持其发展 [13] - 城市群和都市圈聚集了大量人口和产业，是经济发展水平最高、对外开放水平最高的区域，在新型城镇化中发挥引领作用 [13] 过去十年城市问题进展 - 大城市病如交通拥堵得到一定程度缓解，生态环境通过蓝天、碧水、净土保卫战改善，但问题尚未完全解决 [14] - 新城新区快速蔓延式扩张的势头得到遏制，过去规划面积大但商气人气不足的问题有所改善，城市回归集约发展轨道 [14][15] - 行政区划调整（如县改市、县改区）的盲目势头得到控制，但城市扩大后如何有效利用空间和资源仍需持续推动 [15]

城市发展趋势 - 中国城镇化率已达67% 从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段[2] - 城市呈现分化趋势 东部沿海城市持续扩张 中西部和东北部分城市因产业结构单一出现人口外流和土地闲置 形成收缩型城市[4] - 人口流失城市面临撤并整合可能 扩张型城市需控制规模避免过度膨胀 部分城市可通过资源整合或培育特色产业实现发展[7] 城市动能转换 - 土地财政模式不可持续 2021年起全国城市土地出让金规模持续下行 需培育新发展动能[8] - 产业升级需依托传统优势产业 通过新技术新业态提升竞争力 为城市动能转换提供缓冲[8] - 城市更新作为重要抓手 涵盖生产空间（工厂/园区改造）和生活空间（地下管网/老旧小区更新）的系统性工程[8][9] 房地产角色与城市更新 - 房地产成为城市更新重要组成部分 面临大量存量资产（商业地产/文旅地产/住宅）的分类盘活处置需求[10] - 因城施策盘活房地产存量资产 避免资源闲置 不同城市需根据城镇化水平和居民消费能力制定差异化策略[10] 现代化城市体系构建 - 坚持分区（东部/中部/西部/东北差异化发展）分级（直辖市/副省级/地级/县级市）分类（文旅/物流/商贸/生态城市）构建原则[13] - 重点发展超大特大城市为中心的都市圈和城市群 同时强化县城和县级市作为城乡连接节点及城镇化"蓄水池"功能[14] - 过去十年大城市病（交通拥堵/环境污染）和新城新区盲目扩张问题得到缓解但需持续改善 行政区划调整过热势头受控[15][16]

行业投资评级 - 建筑材料行业评级为增持（维持）[1] 核心观点 - 8月建筑业PMI略超季节性 尤其是建筑业PMI业务活动预期指数达51.7% 预计受益于7月密集启动的重大基建项目[4][84] - 水泥需求预期有望改善 助力水泥涨价落地 推荐海螺水泥、华新水泥、上峰水泥、天山股份等水泥公司[4] - 消费建材零售端调整逐渐显现成效 下半年有望陆续出现增速拐点 推荐箭牌卫浴、东鹏控股、欧派家居等[4] - 在流动性充裕背景下 市场关注主业产品具备较强科技属性的公司 如中材科技、宏和科技等玻纤企业受益于AIDC产业PCB技术升级[4] - 美国贸易壁垒逐渐稳定 美国市场敞口风险可控 受益于美欧等国财政扩张的板块值得关注 如圣晖集成、亚翔集成等[4] - 地产链出清已近尾声 供给格局大幅改善 长期估值已处低位 随着城市更新和好房子政策推进 零售品类触底回升将更加明显[4] 大宗建材基本面与高频数据 水泥 - 全国高标水泥市场价格为344.3元/吨 较上周上涨1.7元/吨 较2024年同期下降35.2元/吨[4][22] - 价格上涨地区：长江流域地区（+2.9元/吨）、中南地区（+3.3元/吨）、西北地区（+6.0元/吨）[4][22] - 全国样本企业平均水泥库位为63.6% 较上周下降1.0个百分点 较2024年同期下降2.7个百分点[4][25] - 全国样本企业平均水泥出货率为45.6% 较上周下降0.1个百分点 较2024年同期下降4.0个百分点[4][25] - 八月底南方地区雨水天气减少 水泥需求略有回升 而京津冀、山东和河南等地因环保管控加强 需求出现不同程度减弱[2][21] 玻璃 - 全国浮法白玻原片平均价格为1189.7元/吨 较上周下降16.1元/吨 较2024年同期下降176.6元/吨[4][49] - 全国13省样本企业原片库存为5554万重箱 较上周减少82万重箱 较2024年同期减少675万重箱[4][52] - 行业重回大面积亏损状态 供给侧收缩将加快 有望改善中短期行业供需平衡[6][16] 玻纤 - 国内2400tex无碱缠绕直接纱市场主流成交价格在3100-3700元/吨 全国企业报价均价维持3521.25元/吨 较上一周持平 同比下跌4.25%[4][62] - 电子纱G75主流报价8300-9200元/吨 7628电子布报价维持3.6-4.2元/米[4][62] - AI应用下电子玻纤布产品升级趋势明确 Low-Dk、Low-CTE为代表的特种玻纤/电子布高端产品渗透率加速提升[6][15] 行业动态与政策解读 - 《中共中央、国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布 以建设现代化人民城市为目标 系统推进"好房子"和完整社区建设[74][75] - 《关于推进绿色低碳转型加强全国碳市场建设的意见》发布 要求到2027年全国碳排放权交易市场基本覆盖工业领域主要排放行业[85] - 水泥行业纳入全国碳市场 碳排放对供给约束趋严有望加速过剩产能出清和行业整合[5][85] 市场表现 - 本周建筑材料板块（SW）涨跌幅0.14% 同期沪深300涨跌幅2.71% 万得全A指数涨跌幅1.90% 超额收益分别为-2.57%和-1.75%[4][86] - 涨幅前五个股：中国巨石（+15.29%）、东鹏控股（+13.61%）、*ST金刚（+12.52%）、蒙娜丽莎（+11.51%）、北京利尔（+8.51%）[89] - 跌幅前五个股：凯伦股份（-8.33%）、友邦吊顶（-8.90%）、雄塑科技（-9.87%）、震安科技（-9.87%）、濮耐股份（-11.55%）[89] 投资建议 水泥板块 - 行业供给自律共识有望进一步强化 全年盈利中枢有望好于去年[5][14] - 板块市净率估值处于历史底部 产业政策落地有望推动盈利持续修复、估值回升[5][14] - 推荐全国和区域性龙头企业：华新水泥、海螺水泥、上峰水泥、冀东水泥 建议关注天山股份、塔牌集团等[5][14] 玻纤板块 - 三四季度有望开启由验证步入量产扩大的窗口期[6][15] - 粗纱中期供给冲击最大阶段已经过去 下游需求有韧性 景气有望保持稳中修复态势[6][15] - 推荐中国巨石 建议关注中材科技、长海股份、宏和科技、国际复材等[6][15] 玻璃板块 - 供给侧出清有望持续 供给收缩幅度及需求韧性将决定后续价格反弹持续性和空间[6][16] - 推荐旗滨集团 建议关注南玻A等[6][16] 消费建材板块 - 24年两新政策对家居建材消费拉动效果明显 25年以旧换新政策有望进一步扩大加码[7][17] - 投资建议关注三类企业：扩张增长意愿强的龙头企业、受益国补政策且渠道品类融合优势明显的细分龙头、竞争格局优业绩增长稳健股息率较高的细分龙头[7][17]

政策转向 - 城市发展从以物为核心转向以人为中心 重点从房地产和土地财政转向教育医疗养老托育等民生领域 [5] - 房地产行业不再作为经济主引擎 功能定位转变为民生保障工具而非资本逐利战场 [7] - 城市评价指标从GDP总量地铁里程招商额土地出让金转变为居民幸福感生活便利度社区服务质量通勤舒适度人口净流入能力 [25] 城市更新措施 - 推行15分钟生活圈模式 步行15分钟内需配备菜市场幼儿园社区医院养老服务站 [15] - 实施原拆原建鼓励居民参与社区更新 白名单贷款支持在多地进行试点 [19] - 限制超高层建筑以提升居住安全与火灾救援效率 全面改造地下排水系统完善应急物流体系 [19][21] - 十四五期间市政管网改造总长度达50万公里 相当于绕地球12圈 [21] 民生保障建设 - 发展保障性住房和工薪阶层刚需住房 建立新型市场与政府双轮驱动机制 [9] - 推动普惠托育儿补贴幼儿免费入托 实现生得起养得起教得起 [23] - 推进医疗资源下沉 通过社区医生基础检查老人护理强化基层医疗体系 [23] - 开展城中村改造改善住房条件 增加社区早餐店和便民超市覆盖 [35] 发展模式调整 - 叫停盲目扩张模式 不再热衷造新区拉地铁 郑州地铁8号线暂停是典型例证 [12][14] - 对比西方资本驱动型和香港高周转地产模式 警示1%精英对30%贫民窟极端结构和囤地炒楼造成房价虚高问题 [27] - 投资重点从物（高楼大厦道路桥梁地铁机场）转向人（教育医疗养老住房） [31] - 目标到2030年形成现代化人民城市骨架 到2035年基本实现高质量发展 [40]

9月资金面展望 - 9月初公开市场逆回购单周到期量创今年以来新高，同时面临中长期资金到期、缴税季及信贷投放加速等因素[1] - 业内分析认为财政支出与央行呵护将对冲季末扰动，总体流动性预计维持合理充裕，但跨季和政府债集中发行可能带来阶段性扰动[1] - 测算显示9月政府债发行和财政资金下拨将向银行体系补充近1900亿元超储，常规财政收支预计再提供逾1.1万亿元流动性支持[1] - 综合信贷投放、现金需求及外汇占款等消耗因素，9月预计可实现约7800亿元净流动性补充，资金面保持总体可控[1] 债券市场表现与策略 - 国债期货收盘普遍上涨，30年期主力合约涨0.30%，10年期主力合约涨0.17%，5年期主力合约涨0.08%，2年期主力合约涨0.02%[1] - 机构认为当前长债利率接近前期调整高点，9月上旬可关注活跃长债交易机会，10年国债活跃券波动空间预计在1.7-1.8%左右[3] - 建议持仓久期保持在稍低水平，若利率调整至高位可用30年国债拉久期参与短期交易，组合结构上建议采取哑铃型[3] - 可关注1Y存单和短久期资质下沉+长端赔率高的活跃券，信用债久期较低的可以少量关注6Y左右二级资本债凸点[3] 具体券种关注方向 - 长端利率债方面重点关注25T6，250215；中短端3-5年利率债关注240020，240208，250203[4] - 浮息债重点关注25农发清发09，25国开科创01，也可适当关注250214[4] - 国债期货IRR依然不高，主力期货价格整体相对便宜[4] 政府债与存单市场 - 预计2025年9月政府债发行2.11-2.26万亿元，净融资0.94-1.10万亿元，低于8月的1.33万亿元[4] - 9月MLF到期3000亿元、买断式逆回购到期1.3万亿元（其中5日到期1万亿元），合计1.6万亿元，大于8月的1.2万亿元[4] - 9月存单到期规模进一步上升至3.55万亿元，为历史第二高，到期续发压力加大，当前1.66%的存单仍有配置价值[4] 量化与信用债策略 - 固收量化综合方向模型于25年7月10日开始看空，截至8月31日有7个子模型看空，近期基金久期有边际上行[5] - 30年国债换手率边际下行，基金对长端利率债净买入出现明显上行[5] - 信用债可关注受益于"人工智能+"及城市高质量发展政策的三类地市区县，特别是广东、江苏、浙江、福建、安徽等省份的镇级、街道级区域[5] 可转债市场 - 近期转债估值明显压缩，但历史复盘显示短期估值压缩并非行情结束的领先指标，后续估值短期调整后可能继续拉伸[6] - 转债估值压缩对场外资金是更"友好"的返场窗口期，各平价压缩4-5元，整体估值回落至21年底附近水平[6] - 建议关注景气度较高的科技成长板块，以及低位未被"反内卷"预期定价的上、中游细分赛道，关注"新质生产力"相关的中小型正股对应的转债[6] 海外市场与ETF表现 - 目前9月降息预期较为充分，市场一致预期仍为25bp，1M收4.308%，长端拍卖的买盘指标存在边际弱化[7] - 中证5-10年期国债活跃券指数(净价)上涨0.08%，国债ETF5至10年上涨0.10%，报116.86元，近1年累计上涨3.79%[7] - 国债ETF5至10年近5年净值上涨21.02%，自成立以来最高单月回报为2.58%，最长连涨月数为10个月，最长连涨涨幅为5.81%[8] - 该ETF近半年最大回撤1.26%，回撤后修复天数为21天，管理费率为0.15%，托管费率为0.05%[8][9]

青潍同城化战略推进 - 青岛潍坊两市举行同城化发展合作座谈会 聚焦产业科技合作 基础设施互联互通和体制机制健全[1] - 青岛都市圈为全国首个非省会国家级都市圈 目标打造北方转型发展增长极和全国同城化发展样板区[2] - 两地2024年2月签署战略合作协议 涵盖科技创新 产业协作等六大领域合作[2] 区域经济协同效应 - 青潍以不足全省1/6面积和1/5人口 贡献全省1/4以上GDP及财政收入 1/3以上进出口总额[3] - 潍坊作为济青都市圈关键枢纽 2024年GDP突破8000亿元 2025上半年达4065.3亿元同比增长5.3%[5][3] - 山东2024年GDP达9.86万亿元 省政府明确创新济青都市圈联动发展机制[3] 产业协同发展重点 - 双方将深化智能制造 新兴产业 现代农业领域合作 加强产业链上下游对接与产学研协同创新[1] - 强化政务服务 教育医疗 文化旅游等领域互认互通与资源共享[1] - 按照国家城市高质量发展意见要求 加强城市群内产业链协作与产业分工优化[2]

政策动态 - 中央层面发布《关于推动城市高质量发展的意见》 强调城市更新 好房子建设和存量盘活对城市发展的作用 [1] - 全国地方层面今年以来出台超420条房地产政策 包括北京上海优化限购 苏州取消限售 广西优化限价等举措 [1] - 专项债收储进展显著 26省市拟使用专项债收购闲置存量土地总金额超6100亿元 实际发行约1752亿元 [1] 市场表现 - 8月百城新房价格环比维持微涨态势 市场持续存在以价换量现象 [2] - 租赁市场毕业季效应消退 需求释放节奏有所放缓 [2] - 北京8月8日楼市新政后部分新房楼盘到访和二手房带看量略有增加 但整体市场波动尚不明显 [2] - 上海8月25日全面放松五环外限购后 楼盘带看量和咨询量较新政前有所回升 但市场分化现象延续 [2] 政策建议 - 短期政策建议聚焦城市更新 城中村和危旧房改造 促进改善性需求释放等方向 [2] - 建议相关配套政策进一步落位 并聚焦质量提升 [2]

城市规划理念转变 - 城市规划需要从增量扩张转向存量提质增效 核心理念需实现系统性突破以适应高质量发展新阶段[2] - 现行规划政策法规和标准形成于快速扩张时期 已不适应存量发展需要 需构建新制度体系[2] 集约高效发展 - 2002至2022年间全国主要城市建成区面积普遍实现倍数级扩张 部分省会城市最近一年仍扩张近26平方公里[4] - 存在基础设施不健全问题 如内涝造成人员财产损失 需全面摸清资产资源底数并盘活存量低效用地[4] 安全与便民导向 - 增强安全韧性需加强房屋市政设施安全管理 强化重点行业安全生产 提高公共卫生防控和防灾减灾能力[5] - 便民利民需围绕教育医疗交通住房养老等民生关切进行科学布局 创造宜业宜居宜乐宜游环境[5] 全周期管理创新 - 城市建设进入"三分建七分治"时期 需树立全周期管理意识从源头防范问题[7] - 需从规划建设运营治理全生命周期统筹考虑 鼓励市场主体社会组织公众参与规划全过程[8]

城市创新发展战略 - 中央提出建设现代化人民城市目标并将创新置于首位 围绕超大特大城市提出制度创新、要素配置和科技创新能力建设三个"支持"政策[1] - 北京、深圳、合肥依托国家级创新平台和优势产业集群构建全球科技创新中心 杭州、成都立足数字经济和文化创意领域塑造特色发展模式[1] - 支持超大特大城市布局科技创新平台基地 提升原创性、颠覆性科技创新能力[1] 产业集群发展现状 - 超大特大城市拥有国家先进制造业集群50个（占全国62.50%）、战略性新兴产业集群35个（占53.03%）、创新型产业集群44个（占22.11%）及中小企业特色产业集群91个（占30.33%）[2] - 重点城市需围绕产业进行精准化分工和差异化布局 鼓励资本和资源在不同环节下沉形成产业链错位发展[3] - 建议重点发展未来制造、未来信息、未来材料、未来能源、未来空间和未来健康六大产业[4] 区域协同发展路径 - 东部城市着力全球资源配置和核心技术突破 中西部和东北地区侧重承接产业转移和提升传统产业智能化水平[4] - 结合高新区、科创走廊和未来产业先导区制定分类推进路径 推动形成国家级未来产业集群[4] - 构建"研发—转化—产业化"全链条机制 设立区域性技术创新中心和产业技术研究院提升技术供给能力[5] 开放型经济发展 - 重点城市需通过开拓多元市场稳定对外贸易 优化营商环境鼓励外商投资 指导外贸企业内外贸一体化发展[2] - 需破除行业低水平重复式"内卷" 以营商环境建设替代"政策洼地"竞赛[3] - 发挥行业组织作用完善企业竞争自律机制 构建长效稳定的产学研合作机制[3] 城市更新与资源整合 - 城市更新成为未来城市发展重要抓手 需盘活大量存量空间、存量资源及存量资产[5] - 通过城市更新撬动社会资本 激活存量空间与资源 探索可持续投融资模式[6] - 推动地方政府出台科技成果就地转化政策 鼓励高校前沿科研与地方主导产业对接[5]

中央政策导向 - 中共中央国务院发布关于推动城市高质量发展的意见 明确城镇化进入从快速增长期转向稳定发展期、城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的“两个转向”新阶段 [2] - 构建房地产新模式被纳入“营造高品质城市生活空间”任务 与系统推进“好房子”和完整社区建设密切相关 [2] - 住建部表态将推动城市规划创新 研究构建与城市高质量发展新阶段相适应的城市规划制度体系 [2] - 构建房地产发展新模式的两大抓手明确：加强高品质住房建设以提高市场需求规模上限 加强城市更新如老旧住房自主更新、原拆原建以提升土地要素使用效率并释放存量需求 [2] 地方政策动态 - 2025年第35周全国13省市共发布15次稳市场政策 政策发布频次较上周明显回升 [3][9] - 上海优化调整房地产政策措施 涉及外环外限购解绑、优化公积金政策、房贷利率、房产税四方面 具体包括外地居民一年社保即可在外环不限购、非沪籍成年单身人士按居民家庭执行限购、多子女家庭公积金首套房最多贷款216万元、首套房与二套房商贷利率统一、外地居民首套房免征房产税 [4] - 苏州取消市区新建商品住房2年限售 衡阳要求自9月1日起楼盘封顶才能销售 [6] - 长春降低二套房公积金首付比例至15% 并对全款购房发放1.5万元购房券 对贷款购房按初始贷款金额1%发放贷款贴息（每年不超过1万元 贴息期3年） [5][6] - 广西拟解除公积金贷款次数限制并提高额度10% 肇庆明确灵活就业人员可自愿缴存使用住房公积金 [5] 政策趋势分析 - 近期稳市场政策中 优化公积金政策仍是被提及最多的类型 在34周共有6次被提及 [11] - 补贴与税费优惠政策提及次数达到6次 包括上海贷款利率降低和房产税优惠 南京推进长效人才引进与生育支持优惠政策 长春淮南购房补贴等 [11] - 近一个月政策频次统计显示 公积金相关政策（涉及首付额度调整、贷款额度提升、提取方式优化）提及次数最多 保障安居、好房子、其他稳市场政策并列第二 城市高质量发展被置于更重要位置 [13]