城市发展趋势 - 中国城镇化率已达67% 从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段[2] - 城市呈现分化趋势 东部沿海城市持续扩张 中西部和东北部分城市因产业结构单一出现人口外流和土地闲置 形成收缩型城市[4] - 人口流失城市面临撤并整合可能 扩张型城市需控制规模避免过度膨胀 部分城市可通过资源整合或培育特色产业实现发展[7] 城市动能转换 - 土地财政模式不可持续 2021年起全国城市土地出让金规模持续下行 需培育新发展动能[8] - 产业升级需依托传统优势产业 通过新技术新业态提升竞争力 为城市动能转换提供缓冲[8] - 城市更新作为重要抓手 涵盖生产空间（工厂/园区改造）和生活空间（地下管网/老旧小区更新）的系统性工程[8][9] 房地产角色与城市更新 - 房地产成为城市更新重要组成部分 面临大量存量资产（商业地产/文旅地产/住宅）的分类盘活处置需求[10] - 因城施策盘活房地产存量资产 避免资源闲置 不同城市需根据城镇化水平和居民消费能力制定差异化策略[10] 现代化城市体系构建 - 坚持分区（东部/中部/西部/东北差异化发展）分级（直辖市/副省级/地级/县级市）分类（文旅/物流/商贸/生态城市）构建原则[13] - 重点发展超大特大城市为中心的都市圈和城市群 同时强化县城和县级市作为城乡连接节点及城镇化"蓄水池"功能[14] - 过去十年大城市病（交通拥堵/环境污染）和新城新区盲目扩张问题得到缓解但需持续改善 行政区划调整过热势头受控[15][16]