文章核心观点 - 中指研究院预测“十五五”期间（2026-2030年）全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米，市场正从高速增长转向理性、可持续的“新常态”[2][14][21] - 住房需求结构发生根本性转变，由“刚需”驱动转为“改善”主导，同时区域分化加剧，高能级城市成为市场主战场[8][9] - 需求将通过商品房、保障房、存量房等多渠道供给满足，年均新建商品住宅销售面积预计在7-8亿平方米，市场最艰难时刻或已过去[6][7][10] 需求总量与构成 - 未来五年49.8亿平方米的总需求由三大核心力量驱动：新增城镇人口、改善性需求和拆迁改造需求[2][25] - **新增人口需求**：预计“十五五”期间新增城镇人口约3650万人，催生约16.1亿平方米的住房需求，相当于近10个深圳的住宅建筑面积[2] - **改善升级需求**：家庭换大房、换好房的改善性需求将贡献20.3亿平方米，占总需求的四成以上，建面120平方米以上的大户型成为市场新宠[4][25] - **拆改更新需求**：城中村改造、老旧小区焕新将释放出13.4亿平方米的“补偿性需求”[5] 商品房市场展望 - 总需求中约70%至80%将转化为商品房销售，对应未来五年新建商品住宅年均销售建筑面积在7亿至8亿平方米之间[6] - 该规模比过去高峰期有所回落，标志着市场正回归理性、健康的“中枢水平”[7] - 2025年新房销售规模已降至这一中枢水平，预示最艰难时刻或正过去，随着库存消化和市场预期修复，“十五五”中后期房地产有望稳步回暖[7] 需求结构变化 - 当前住房需求已由“刚需”驱动彻底转为“改善”主导，改善型购房者更看重品质、地段和配套[8] - 数据显示，重点城市建面120平方米以上户型成交占比已升至30%，改善型置换链条正在激活[8][23] - 开发商竞争策略需从“高周转、低品质”转向深耕产品力[8] 区域市场分化 - 需求并非均匀分布，人口持续流入的高能级城市（一线、强二线及核心城市群）市场仍具潜力，将成为需求主要承载地[9] - 部分低能级城市可能面临需求疲软、库存高企的压力，形成“冰火两重天”格局[9] - 近期政策聚焦“新型城镇化”和“城市群一体化”，旨在引导资源向高潜力区域集中[9] 供给结构多元化 - 住房需求并非仅由商品房满足，将形成“多渠道供给”模式[10] - 预计“十五五”期间，保障性住房年供给中枢在1.3亿至1.4亿平方米左右[10] - 普通购房者选择更趋多元，包括购买新房、二手房、申请保障房及参与“以旧换新”政策等[10]

长三角国土空间规划获批 - 国务院于12月3日批复了《长三角国土空间规划（2023—2035年）》，这是长三角首份、全国第三个获批的国家级城市群国土空间规划 [1][4] - 规划定位为落实长三角一体化发展战略，建设世界级城市群，支撑长三角在中国式现代化中走在前列，发挥先行探路、引领示范、辐射带动作用 [6] - 长三角城市群涵盖三省一市共41个城市，拥有上海、苏州、杭州、南京、宁波、无锡、合肥、南通、常州9个GDP超万亿元的城市 [6] 规划揭示的都市圈发展信号 - 规划明确优化以都市圈为引领的空间格局，支持上海发挥龙头带动作用，加强上海大都市圈与苏锡常都市圈空间融合，并与南京、杭州、合肥、宁波都市圈空间统筹 [7] - 文中指出，根据过往批复流程，规划中“剧透”的上海大都市圈、苏锡常都市圈、宁波都市圈大概率将在明年获批 [7][15] 上海大都市圈概况 - 上海大都市圈范围历经扩容，最新谋划版本为“1+13”共14个城市，包括上海及苏州、无锡、常州、南通、嘉兴、湖州、宁波、舟山、杭州、绍兴、泰州、宣城、盐城 [17] - 最新版上海大都市圈GDP总量达18.28万亿元，接近法国经济体量，面积11.4万平方公里，人口1.1亿 [19] - 但其面积远超国家发改委关于都市圈“1小时通勤圈”、“2万平方公里左右”的指导标准，最终批复版本存在不确定性 [19][20] 苏锡常都市圈概况 - 苏锡常都市圈是同源同根的吴语文化区，三市总面积1.77万平方公里，未超过2万平方公里的都市圈界线 [22] - 2023年三市GDP均超万亿元，2024年合计GDP达5.38万亿元，若参与国家级都市圈排名可位列全国第三 [24][25] - 三市已形成高铁、城际、地铁、高速等六位一体的综合交通网络，实现了1小时通勤圈，规划中的苏锡轨道快线将实现苏锡地铁无缝对接 [26][28] 宁波都市圈概况 - 宁波都市圈范围官方公开资料有两个版本：一是包括宁波、舟山、台州三市；二是延伸至绍兴新昌县、嵊州市等周边区域 [28][29] - 宁波是都市圈的绝对核心，其都市区是长三角城市群五大都市圈之一 [30] 国家级都市圈批复趋势与标准 - 城市群和都市圈是未来城市化发展的主要形态，后续仍会批复国家级都市圈 [32] - 批复标准主要依托经济发展优势区域，考虑发展基础与潜力，依托超大特大城市或辐射带动能力强的大城市培育 [33][34] - 已批复的18个国家级都市圈多数基于超大特大城市，根据第七次人口普查，我国有22个超大特大城市 [38] - 未来有资格获批都市圈的城市可能包括北京、上海、天津、哈尔滨、昆明、大连、苏州等，部分城市可能打包批复，也不排除有城市被破格提拔 [43][45][46]

文章核心观点 - “十五五”规划建议提出加快城市群一体化和都市圈同城化，明确都市圈是以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态 [1] 都市圈同城化发展方向 - 引导城市群内中心城市更好发挥辐射带动作用，与周边城市（镇）协同发展，重点共同建设通勤圈、产业圈、生活圈三个圈 [2][3] 通勤圈建设 - 以互联互通为导向，推动轨道交通“一张网”运营管理，有序发展市域（郊）铁路 [4] - 加快打通城际“断头路”、拓宽“瓶颈路”，有序推动城际公路市政化、城际客运公交化 [4] 产业圈构建 - 以分工协作为导向，强化城市间专业化分工，推动开展“总部+基地”、“研发+生产”、“生产+服务”等协作 [5] - 引导形成都市圈中心至外围梯次分布、链式配套、紧密协作的产业格局 [5] 生活圈形成 - 以便利可及为导向，推动公共服务均衡普惠 [6]

城镇化现状与核心挑战 - 中国常住人口城镇化率已达67%，对应9.4亿城市常住人口，但户籍人口城镇化率与之相差17.86个百分点，约2.5亿城市常住人口未享有同等城镇福利 [1][5][6] - 城市发展呈现“两极化”倾向，超大特大城市数量从2010年的8个增至2023年的23个，其城区人口占全国城区总人口比重从22.3%提升至40.2%，而小城市数量从489个减少至469个，人口比重从28.3%下降至18.6% [1][11][12] - 随着城镇化推进，乡村人口持续减少，预计2030年乡村常住人口将从目前的4.65亿降至3.98亿，2035年进一步降至3.53亿，同期行政村数量将显著减少，村庄空心化问题加剧 [1][20] “十五五”城镇化规划与目标 - “十五五”期间城镇化率预计保持年均0.7个百分点增长，2030年达到71.5%，2035年达到74.6%，2050年接近80%，城乡结构将基本稳定 [2][20] - 规划核心是深入推进以人为本的新型城镇化，关键任务是科学有序推进农业转移人口市民化，实现基本公共服务均等化 [3][9] - 规划提出优化城市规模结构，加快城市群一体化和都市圈同城化，构建现代化城市体系 [11][14] 农业转移人口市民化路径 - 根本途径是实现基本公共服务均等化，实施由常住地登记户口提供基本公共服务，使户籍人口城镇化率指标失去意义 [2][7] - 需深化户籍制度改革，重点拓宽超大特大城市落户渠道，建议不断增加年度落户指标规模，并逐步取消积分落户制度 [8] - 需将城市福利与户籍制度完全剥离，破除劳动就业限制、缩小社会保障差距、提高住房保障覆盖率等体制机制障碍 [8][9] 城市体系优化与协调发展策略 - 应对“两极化”需分类施策：超大特大城市重点提升资源环境承载能力；中小城市和小城镇需强化“人、产、城”融合，提升产业支撑力和公共服务水平 [12][13] - 建立以同城化为重点的现代化都市圈和涵盖世界级、国家级、区域级的三级城市群体系，发挥京津冀、长三角、粤港澳等世界级城市群的引领作用 [14][15] - 推动大城市非核心功能疏解，引导产业向中小城市、县城及重点建制镇转移，并依据主体功能区战略明确县域功能定位，避免同质化竞争 [13][18] 县域经济发展与乡村振兴 - 农村劳动力转移呈现就地就近趋势，2010至2023年外出农民工占比从63.3%降至59.3%，跨省农民工占比从32.4%降至22.7%，县城成为吸纳农业转移人口的重要载体 [17] - 县域经济发展需着力提升产业支撑能力和基础设施公共服务水平，通过培育特色产业和优化资源配置来增强人口吸纳能力 [17][18] - 解决乡村资源闲置需通过全域土地综合整治、优化村庄布局、片区化推进乡村振兴，并探索进城落户农民农村“三权”的有偿退出机制 [20][22]

城市群与都市圈的战略定位 - 城市群是城市发展的高级空间组织形式和人口大国城镇化的主要空间载体，也是新型城镇化的主体形态 [3] - 都市圈是城市群内部以超大特大城市或大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态 [3] - 推进城市群一体化和都市圈同城化是“十五五”规划建议的重要内容，旨在优化城市规模结构，促进大中小城市协调发展 [2] 加快发展的必要性与途径 - 加快城市群一体化和都市圈同城化是适应城镇化趋势、增强经济发展动能、推动高质量发展的重要途径 [7] - 促进城市群一体化发展需要推动城市间差异化定位、合理化布局，健全一体化发展机制，形成网络型结构 [8] - 具体方向包括加快基础设施互联互通、促进产业和创新协作、推动统一市场建设、推动公共服务共建共享以及推动生态环境共保共治 [8] 都市圈同城化的三大核心建设领域 - 建设便捷高效的通勤圈，重点推动轨道交通“一张网”运营管理，有序发展市域(郊)铁路，加快打通城际“断头路” [9] - 构建梯次配套的产业圈，强化城市间专业化分工，推动“总部+基地”、“研发+生产”等协作，形成链式配套的产业格局 [9] - 形成便利共享的生活圈，推动公共服务均衡普惠，加快社会保障接轨衔接，推动政务服务联通互认 [9] 推进举措与机制保障 - 建立健全多层次常态化协调推进机制，加强规划编制实施、市场监管执法、资源开放共享等方面的协同 [9] - 开展行政区与经济区适度分离改革，建立跨行政区利益共享和成本共担机制 [9] - 促进资源整合和高效运营，形成推进城市群一体化和都市圈同城化的合力 [9]

政策导向 - 长三角区域合作办公室联合三省一市发改委印发《建立健全都市圈同城化发展体制机制提升长三角城市群一体化发展水平行动方案》，标志区域一体化进入以都市圈同城化为核心驱动力的新阶段 [1] - 2025年中央城市工作会议提出发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，中共中央、国务院意见明确要求长三角打造世界级城市群 [1] 区域经济基础 - 长三角常住人口约2.38亿，地区生产总值达33.17万亿元，占全国比重24.6% [2] - 区域内聚集6个都市圈、9座万亿GDP城市，拥有上海港、宁波舟山港等世界级海港及密集交通物流网络 [2] 都市圈发展机制 - 城市群能级高度取决于中心都市圈能级，需为核心都市圈松绑赋能，构建内外联动互补生态 [2] - 人口政策需逐步放松中心城市人口规模限制，通过廉租房供给、公共服务均等化保障低技能劳动力权益 [2] - 土地政策应遵循经济规律按人口规模供给建设用地，增加土地用途灵活性和中心城区容积率，按都市圈核算开发强度 [2] 产业协同方向 - 需强化生产性服务业与先进制造业协同，把握研发、贸易、金融、信息等现代服务业与制造业互补关系 [3] - 激活平台经济与人口密度、低技能劳动力联动效应，形成具有国际竞争力产业集群 [3] - 年轻人主导的直播、短视频、动漫等新消费场景重塑中心城市流量格局，需兼顾传统集聚优势与新兴需求 [3] 区域竞争与一体化 - 三省一市格局为产业布局提供有序竞争土壤，大部分产业可在不同都市圈间布局竞争 [4] - 通过基础设施互联互通、市场规则统一、民生福利共享构建统一市场，释放规模经济效应 [4] - 市场驱动竞争加速区域一体化，上下游企业形成跨区域协作，劳动力为追求更高福利自然流动 [4] 跨部门协调挑战 - 都市圈合作需建立跨省市经济统计、税收分成、公共服务保障等合作框架破解协调难题 [5] - 以上海与苏州70公里范围内轨道交通供给有限为例，指出跨地域交通协同存在明显短板 [5] - 建议借鉴东京都市圈经验，根据通勤需求开发沿线土地并实施交通管理 [5] 城乡融合路径 - 邻近核心城市的县城如昆山可凭人口规模大、产业基础好优势快速融入都市圈 [6] - 具有专业特色的县城如义乌、东阳可依托商贸制造优势形成连片发展 [6] - 外围县城需通过土地改革、转移支付等措施保障外出人口权益，提升本地居民收入和公共服务 [6]

文章核心观点 - 长三角地区通过上海、南京、杭州、苏锡常、合肥、宁波六大都市圈的“抱团”联动，以“同城化”和“一体化”为目标，旨在打造世界级城市群，其发展模式强调市场选择下的“强都市圈”协同竞争，而非行政力量主导的“强省会”[4][5][14][15][22][23][24][28][30] 长三角都市圈的格局与特点 - 长三角城市群横跨三省一市，包含41个地市，面积35.8万平方公里，GDP总量33万亿元，人口2.38亿人，体量超过绝大多数国家[10] - 都市圈以“1小时通勤圈”为基本范围，面积约2万平方公里，发展目标为“同城化”，依赖地铁、市域快轨等基础设施；城市群则范围更大且多跨省域，以“一体化”为目标，依赖城际铁路、高铁等[8][9][10] - 都市圈之间并非泾渭分明，而是相互嵌套、多向交叉，例如上海大都市圈囊括苏锡常和宁波都市圈，南京都市圈横跨苏皖两省，合肥、杭州都市圈也与安徽多地市存在交叉[16][18][19] “强都市圈”模式的优势 - 与中西部地区常见的“强省会”模式不同，长三角的“强都市圈”模式依赖于市场选择和中心城市的辐射溢出效应，形成了竞争的正向激励[22][23][24] - 普通地级市因此不必画地为牢，可以融入多个都市圈“左右逢源”，如滁州、马鞍山同时融入南京和合肥都市圈，宣城融入南京、杭州都市圈，嘉兴融入上海、杭州都市圈[25][26][27] 打造世界级城市群的具体举措 - 交通一体化方面，建设跨市地铁（如上海延伸至苏州、杭州对接绍兴）、高铁环线（串联上海、苏锡常、南京、合肥、杭州等都市圈）以及跨江跨海大桥，实现“硬联通”[32][34] - 都市圈联动方面，方案强调依托宁合（南京、合肥）双圈、唱好杭甬（杭州、宁波）“双城记”，并加强上海大都市圈与周边区域的合作互动[35][36][37][38] - 产业与创新协同方面，推动沿沪宁产业创新带、G60科创走廊、宁杭生态经济带、杭合创新带等“廊”“带”建设，形成协同发展格局[39][40] - 方案列出了“七个一”的施工图，涵盖跨区域协调、基础设施互联、创新协同、市场环境、开放合作、生态联治和民生共享等多个维度[42][43]

城镇化发展阶段与城市体系演化 - 中国城镇化率已达67%，城镇开发边界内70%以上是存量空间，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效[1] - 城镇化水平较高的发达区域已进入“聚中有散”阶段，城市体系向都市圈、城市群和大中小城市协调发展方向演化[2] - 城镇化水平较低的后发区域仍处在“集中集聚”阶段，部分城市收缩、部分城市壮大是必然趋势[2] - 都市圈群终将成为中国城镇化的真正主体形态[2][4] 城市群与都市圈发展机遇 - 2011年中国城镇化率超50%标志着城市群时代开启，2024年常住人口城镇化率达67%，“聚中有散”的城市群时代已成为必然[5] - 《意见》为城市群和都市圈建设带来战略布局、制度创新、政策红利和市场预期等重要机遇[5] - 需通过深化经济区与行政区适度分离改革等制度创新，驱动资源向城市圈群“大聚小散”“高聚低散”[6] - 构建“圈群主体、多态嵌套”的城市体系是促进大中小城市协调发展的基本路径，可释放“1+1大于2”的规模经济红利[6] 超大特大城市功能优化与协调发展 - 超大特大城市做强做精核心功能，需将最重要、最稀缺的资源要素集中到最核心的功能上[7] - 实现“减量”与“增质”平衡需处理好基与核、高与低和聚与散三对关系，关键是以市场化方式促进都市圈化[7] - 通过超大特大城市都市圈化，将非核心功能疏解至当日通勤范围内的周边空间，实现中心与周边共赢[7] - 需警惕主张城市越大越好的倾向，任何城市规模都有合理区间，超过区间必然导致规模不经济[10] 房地产市场新阶段与“好房子”供给 - 中国城镇户籍居民的住房问题已基本解决，城镇住房发展正从“住有所居”迈向“住有宜居”的“好房子”阶段[2][15] - “好房子”需求较大但供给相对不足，需从存量更新和新房建造两方面发力，并面向居民的普遍需求[2][15] - “好房子”供给应“量需而供”，精准匹配总量规模、户型结构、功能品质、空间区位等供给条件，摒弃高速发展时期的“三高”模式[15] - 需加快探索低杠杆、低负债、低周转、现房销售的房地产新开发、销售、融资模式[15] 房地产市场企稳与结构调整 - 当前房地产市场止跌回稳基础仍有待夯实，调整是不同于以往的深度调整[2][21] - 宏观经济持续好转是实现房地产市场止跌回稳的关键，将带动收入和就业增长，推动预期由弱变强[22] - 需为购房者减负，如下调存量房贷利率，并加力存量商品房收储转保障房[22][23] - 中央城市工作会议和《意见》将加速房地产市场供求和结构调整，高质量住房比例将逐步提高[2][24] 城市更新与保障房建设 - 城市更新是推动城市高质量发展的重要抓手，需专项规划统筹指导这一多主体、多客体的系统工程[18] - 推进城市更新需破解钱从哪里来、力从哪里聚、利在哪里分三大核心问题，需进行融资机制创新[18][19] - 在保障房与商品房“双轨制”下，可推动两者“混居”并提升保障房建设标准，避免保障房被贴上“低端”标签[17] - 通过货币化安置、房票安置等方式进行城中村和危旧房改造，可减少存量供给并刺激新需求[24]

文章核心观点 - 未来中国城市发展将从“量的扩张”转向“质的提升”，投资逻辑随之改变，核心是“功能适配+效率提升”的精准投资 [1][3] - 发展模式聚焦于“一个形态+两大支撑”，即以城市群和都市圈为主要空间形态，以超大城市和中小城市（包括县城）为两大支撑端 [1] - 投资机会在于项目是否提升城市的协同能力、资源配置能力、公共服务能力或转型能力，紧扣“高质量发展”主线 [3] 未来城市发展的主要空间形态 - 城市群和都市圈成为未来城市发展的主要空间形态，取代过去“大中小城市齐步走”的旧思路 [1] - 三大世界级城市群（京津冀、长三角、粤港澳大湾区）是主战场，其经济总量占全国40%以上，将重点强化全球资源配置能力 [2] - 新兴增长极如成渝、长江中游城市群将聚焦同城化，例如建设跨市通勤网络和产业协作园区 [2] 超大城市与特大城市的投资机会 - 超大城市发展逻辑从“做大”转向“做强”，例如北京聚焦科技创新，上海主攻金融开放 [2] - 与核心功能相关的国家实验室、高端研发平台、跨境金融平台将成为投资热点 [2] - 非核心功能疏解带来的产业承接地、协同基地建设存在快速形成产能的机会 [2] - 省域副中心城市如湖北襄阳、河南洛阳可能在“十五五”期间获得更多资源倾斜 [2] 中小城市及县城的投资机会 - 人口快速流入的中小城市（如浙江某些县城一年新增五六万人）对学校、医院、公共服务设施需求极大，投资确定性高 [3] - 都市圈周边的县城（如江苏昆山的花桥）在对接产业外溢时，配套厂房、人才公寓存在机会 [3] - 收缩型城市通过发展特色产业（如辽宁阜新搞风电、黑龙江伊春做生态旅游）符合绿色转型方向，具备长期价值 [3] 城市投资的新逻辑与关键判断标准 - 城市投资不再依赖土地财政和规模红利，而是转向“功能适配+效率提升”的精准投资 [3] - 判断项目价值的关键是看其是否提升城市群的协同能力、超大城市的资源配置能力、县城的公共服务能力或特色城市的转型能力 [3] - 具体项目如老旧小区改造、闲置厂房活化、风电配套工程等，只要符合“高质量”主线，就可能兼具社会效益与资本回报 [3]

青潍同城化战略推进 - 青岛潍坊两市举行同城化发展合作座谈会 聚焦产业科技合作 基础设施互联互通和体制机制健全[1] - 青岛都市圈为全国首个非省会国家级都市圈 目标打造北方转型发展增长极和全国同城化发展样板区[2] - 两地2024年2月签署战略合作协议 涵盖科技创新 产业协作等六大领域合作[2] 区域经济协同效应 - 青潍以不足全省1/6面积和1/5人口 贡献全省1/4以上GDP及财政收入 1/3以上进出口总额[3] - 潍坊作为济青都市圈关键枢纽 2024年GDP突破8000亿元 2025上半年达4065.3亿元同比增长5.3%[5][3] - 山东2024年GDP达9.86万亿元 省政府明确创新济青都市圈联动发展机制[3] 产业协同发展重点 - 双方将深化智能制造 新兴产业 现代农业领域合作 加强产业链上下游对接与产学研协同创新[1] - 强化政务服务 教育医疗 文化旅游等领域互认互通与资源共享[1] - 按照国家城市高质量发展意见要求 加强城市群内产业链协作与产业分工优化[2]