行业投资评级 - 推荐（维持）[6] 核心观点 - 二手房网签面积同比降幅收窄 新房网签面积同比降幅扩大[1][3] - 净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点[4] - 新房市场供需环境较二手房更早出现改善的可能 因供应缩量预期 供给品质优化及购房者画像显著分化[4] - 现房销售相关政策或难以"一刀切" 更大概率以试点形式逐步推进[4] - 房地产发展新模式长期或有助于行业内优质公司构筑更深"护城河" 因提高行业进入门槛[4] - 城市更新工作更强调城市功能完善和品质提升 非"大拆大建"[4] - 当前板块调整后PB约1.0倍 已基本反应现房销售等对商业模式影响的担忧 板块进入投资区间[4] - 销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍[4] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：21年后资产负债表贡献利润表较优 部分企业信用溢价 困境反转[4] 新房网签表现 - 8月1日-21日样本39城新房网签面积同比-22% 较7月降幅扩大3 PCT[3] - 一线城市（4城）同比-36% 较7月降幅扩大14 PCT[3] - 二线城市（10城）同比-13% 较7月持平[3] - 三线城市（25城）同比-24% 较7月降幅收窄1 PCT[3] - 新房网签环比处于近5年同期较低水平[8][11][13] 二手房网签表现 - 8月1日-21日样本16城二手房网签面积同比-1% 较7月降幅收窄6 PCT[3] - 一线城市（2城）同比+3% 较7月转正（提升12 PCT）[3] - 二线城市（4城）同比+3% 较7月转正（提升17 PCT）[3] - 三线城市（10城）同比-7% 较7月降幅扩大6 PCT[3] - 二手房网签环比处于近5年同期中间水平[14][19][20] 滚动网签表现 - 新房和二手房日均网签面积均低于2019-2024年同期水平[21][22] 土地市场表现 - 2025年1-7月300城累计土地成交建面同比-6% 较1-6月降幅扩大1 PCT[23] - 2025年1-7月300城累计土地成交均价同比+32% 较1-6月增幅收窄1 PCT[23] - 2025年7月单月成交建面2516万平米 同比-12%[23] - 2025年7月单月成交楼面均价5867元/平米 同比+31%[23] - 2025年7月流拍率8% 较上月下降4.4 PCT[25][26] - 2025年7月土地溢价率较上月上升2.0 PCT[29][30] - 2025年7月土地出让金同比+15.0% 较6月增幅收窄22.0 PCT[30][31] 库存去化表现 - 2025年7月推盘未售去化周期较6月下降[32][34] - 2025年7月一线 二线和三四线城市推盘未售库存均较上月下降[32][35] - 一线和二线推盘未售去化周期较上月上升 三四线城市推盘未售去化周期较上月下降[32][35] 前瞻及佐证指标 - 截至2025年7月12个样本城市平均带看人数环比-8.7% 降幅较6月扩大0.4 PCT 同比+15.7% 增幅较6月扩大3.0 PCT[4][42][44] - 截至2025年7月北京 上海和广州二手价格同比降幅扩大 租金同比降幅收窄 深圳二手价格同比降幅收窄 租金同比降幅扩大[4][15][41] - 截至2025年7月12个样本城市挂牌价调涨房源占比6.0% 较6月下降0.1 PCT 同比降幅-4.5% 较6月收窄11.6 PCT[4][48][50] - 截至2025年8月宏观层面流动性环比转向紧缩 同比宽松力度收窄[4][46][47] - 截至2025年7月居民新增存款趋势同比转负 居民存款余额趋势同比增幅收窄[36][38] - 截至2025年7月居民新增中长期贷款趋势项和新增中长期贷款趋势项均同比降幅扩大[38][40] 行业规模数据 - 行业股票家数257只 占全市场5.0%[6] - 行业总市值2967.9十亿元 占全市场2.9%[6] - 行业流通市值2797.5十亿元 占全市场3.0%[6] - 行业指数绝对表现：1个月+4.9% 6个月+10.4% 12个月+48.8%[7] - 行业指数相对表现：截至2025年8月相对基准+16.7% 截至2025年4月相对基准+0.3% 截至2024年12月相对基准-1.4%[7]

恒大地产广东公司破产清算事件 - 广州市中级人民法院于2025年8月20日裁定受理恒大地产集团广东房地产开发有限公司破产清算案件 该公司依法进入破产程序[1] - 恒大地产广东公司为恒大地产集团全资子公司 投资多家地产项目公司 存在大量被执行案件且无财产可供执行 已严重资不抵债[3] - 破产清算程序将包括财产调查追收、债权申报审核、诉讼案件应诉和财务审计等工作 并通过债权人会议保障债权人公平受偿权益[3] 破产清算的市场背景与行业影响 - 2024年全国法院受理破产案件超3.1万件 其中审结破产清算案件约2.9万件 显示丧失清偿能力公司被依法清算属市场正常行为[3] - 随着保交楼工作临近收尾 债权债务清理进入加速阶段 全国已有数十家"恒大系"公司进入破产程序 包括今年5月底破产的凯隆置业[7] - 企业破产是市场优胜劣汰的结果 有利于为优质企业发展腾出空间 推动房地产行业从"高负债、高杠杆、高周转"模式转向存量提质和品质驱动的新发展模式[7] 保交楼工作进展与项目交付情况 - 恒大地产广东公司名下无自主开发地产项目 破产不影响保交楼工作 且与下属公司均属独立法人 破产清算对下属公司经营无实质影响[4] - 截至2024年底 广东省内恒大超80个项目10万余套住房已全部交付 全国范围内已交付超120万套房屋 已售住宅超95%建成并交付[4] - 河南洛阳、内蒙古呼和浩特、广西扶绥等城市少数未完全交付项目正加紧施工 集团将继续在各地保交楼专班协调下完成收尾工作[4]

2025年是中国"十四五"规划收官之年，也是中国房地产行业重塑逻辑、定义未来的关键一年。 当前，全球经济格局深刻调整，中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段。房地产行业作为国民经济重要支柱产业，也在深刻变革和调整中蕴藏着新的 机遇。好房子建设与城市更新正是行业未来十年的重大机遇。 8月19日，由中国房地产报、中国城市与区域治理研究院联合主办的"2025第十五届中国城市发展及房地产创新大会"在北京隆重召开。 这场大会以"万物生长 信心的力量"为主题，邀请了著名经济学家、知名学者和企业家、房地产企业管理者、产业链上下游企业管理者、金融投资机构高层 共同出席，旨在解读中央政策导向下的企业发展路径，为构建房地产发展新模式、实现"让人民群众住上更好的房子"目标提供战略支撑与实践指引。 作为活动主办方，中国房地产报社社委会主任栗文忠表示，我们要始终相信只要我们能转到为老百姓建好房子的道路上来，转到高质量发展道路上来，我们 的行业一定会好起来、稳起来。 这几年，在中央大力倡导"好房子"建设的主基调下，房企的产品迭代速度越来越快。中国金茂首席产品官田九坡用"代际断层"形容当前产品迭代速度："半 年前的项目如今已显落后，跟不 ...

恒大地产广东公司破产清算 - 广州市中级人民法院于2025年8月20日裁定受理恒大地产集团广东房地产开发有限公司破产清算案件 标志着该公司依法进入破产程序 [1] - 该公司为恒大地产集团全资子公司 投资多家地产项目公司 存在大量被执行案件且无财产可供执行 已严重资不抵债 [1] - 2024年全国法院受理破产案件超3.1万件 其中审结破产清算案件约2.9万件 显示破产清算是市场正常行为 [1] 破产程序执行与保交楼进展 - 破产程序将开展财产调查追收 债权申报审核 诉讼案件应诉和财务审计等工作 并通过债权人会议保障债权人公平受偿权益 [2] - 恒大地产广东公司名下无自主开发地产项目 破产不影响保交楼工作 且与下属独立法人公司经营无实质影响 [2] - 截至2024年底 广东省内恒大超80个项目10万余套住房已全部交付 全国已交付超120万套房屋 已售住宅超95%完成交付 [2] 行业转型与市场出清 - 除恒大地产广东公司外 全国已有数十家恒大系公司进入破产程序 包括2025年5月底破产的控股平台凯隆置业 [3] - 企业破产是市场优胜劣汰的结果 随着保交楼临近收尾 债权债务清理进入加速阶段 更多恒大系公司将进入破产程序 [3][4] - 房地产行业已告别高负债 高杠杆 高周转模式 转向存量提质和品质驱动的新发展模式 破产出清为优质企业腾出发展空间 [4]

极目新闻记者 吕锐 通讯员 罗汉卿 从住有所居到住有优居，从建设"好房子"到提供"优服务"，今年以来湖北省各地聚焦高品质住宅建设，加快构建房地产发展新模式，房地产市场止跌回稳 势头良好。 极目新闻记者近日从省住建厅获悉，1-7月，全省新建商品房销售面积同比增长5.8%，连续8个月实现正增长；二手房成交面积同比增长13.1%，其中武汉 市二手房成交面积同比增长11.1 %。 "政策礼包"拉动楼市增长 "去年5月生下二胎后，出院时就领取了2300元住院补贴，今年6月又收到4200元产假补助，每月还能领取800元育儿补贴，购房还拿到了6万的二孩补助， 政策实实在在减轻了我们的负担。" 近日，天门市网友发帖分享领到补贴后的喜悦。据了解，天门市生育二孩、三孩家庭分别可享6万元、12万元购房补贴。 去年以来，天门市抢抓产业和人口流动机遇，组织房企参与住房市场需求调查，摸排出全市具有明确购房意愿的家庭3万余户，选定多孩家庭、进城农 民、引进人才等七类特定人群给予购房补贴，通过生育+购房补贴双管齐下、共同发力，拉动全市房地产开发投资增速连续14个月全省第一，投资和销售 实现"双回正"。 不止是天门，湖北多地出台了推动房地产市 ...

房地产行业政策优化与城市更新 - 多地楼市政策持续优化"上新"，包括海南推进收购存量商品房作保障房、天津允许购存量房提取公积金支付首付款、北京放宽五环外购房套数限制等[5][11] - 北京楼市新政落地后，部分楼盘访客量增长超20%，去化率近50%，小户型住房基本售罄[11] - 城市更新已成为推动城市高质量发展的重点内容，预计下半年配套政策将加速落地，聚焦城中村改造和专项债支持存量房收储[12] 城市更新实践案例 - 北京大吉巷作为中轴线申遗后首个标志性城市更新工程，总体量36万平方米，开业当日吸引20万人次客流，总客流量超500万人次[13] - 上海、广州、深圳等一线城市城中村及旧城改造项目进入密集施工期，城市更新呈现提速态势[14] - 城市更新不仅翻新物理空间，更通过创新模式唤醒老城生命力，需在产业导入与历史文化保护方面协同推进[13] 房地产发展新模式构建 - 住建部提出加快推动城市动能转换，构建房地产发展新模式，优化住房供应体系满足刚性及改善型需求[15] - 政策从短期提振转向长效机制构建，通过改造利用老旧厂房、低效楼宇等存量资源激活城市潜力[15] - 预计下半年政策"组合拳"累积效应将持续显现，促需求、去库存、防风险的闭环正在形成[15][16] 资本市场区域合作 - 安徽省与上海证券报社签署合作备忘录，共同打造"资本+科创+产业"生态圈，推动要素向科技创新等领域集聚[7] - 三方将在金融对接、品牌推广、资本市场服务等方面合作，设立上海证券报安徽资本市场服务中心[7] - 安徽2024年经济总量目标跨上5万亿元台阶，重点发展科技创新策源地及新兴产业聚集地[7][8]

北京大吉巷城市更新项目 - 项目总体量达36万平方米 历经9年改造 成为集文保、商业、商办、绿地为一体的综合体 [1] - 5月25日开业当日吸引20万人次客流 至今总客流量超500万人次 成为北京城市更新创新实践样本 [1] - 作为北京中轴线申遗后首个标志性城市更新工程 通过创新模式唤醒老城生命力 [1] 城市更新政策导向 - 住房和城乡建设部部长提出加快推动城市动能转换 构建房地产发展新模式 优化住房供应体系 [3] - 政策重点转向匹配需求的高质量供给 从短期提振转向长效机制构建 [3] - 激活城市存量资源资产潜力 改造利用老旧厂房/低效楼宇/传统商业设施等存量房屋 [3] 一线城市更新进展 - 上海/广州/深圳等一线城市的城中村及旧城改造项目进入密集施工与规划落地期 [2] - 城市更新呈现提速态势 预计未来几年一线城市更新节奏仍有望继续加快 [2] 行业发展模式转型 - 政策闭环正在形成 促需求/去库存/防风险等多维度措施协同推进 [3] - 政策组合拳累积效应将持续显现 房地产发展新模式有望加快构建 [3] - 各地需因地制宜调整土地与房地产供应 平衡供求关系促进市场平稳健康发展 [1]

楼市政策优化 - 多地持续优化楼市政策 包括海南收购存量商品房用作保障性住房 天津推出购存量房提取公积金支付首付款 北京取消五环外购房套数限制 上海落地商务楼宇更新专项政策 厦门实施老旧小区自主更新改造指导意见 [2] - 政策创新包括多孩家庭定向支持 房票安置模式突破 以旧换新加速循环 降低购房门槛和房贷利息负担 出台"好房子"规范标准 加快消化存量商品房 [3] - 北京新政后南五环内某楼盘访客量明显上涨 去化率近50% 东五环外某新楼盘客户量增长超20% 小户型基本售罄 [2] 城市更新推进 - 城市更新从增量扩张转向存量提质增效 成为城市发展重要转折点 有助于激活内需 巩固房地产市场稳定 推动行业转型升级 [1] - 北京大吉巷作为中轴线申遗后首个标志性更新工程 总体量36万平方米 改造9年 开业日客流20万人次 总客流超500万人次 [4] - 上海 广州 深圳等一线城市城中村及旧城改造进入密集施工与规划落地期 更新呈现提速态势 未来几年节奏有望继续加快 [5] 新模式构建与发展 - 加快构建房地产发展新模式 重点匹配高质量供给 政策从短期提振转向长效机制构建 完善住房供应体系 [6] - 激活城市存量资源资产潜力 改造利用老旧厂房 低效楼宇 传统商业设施等存量房屋 盘活存量低效用地 [6] - 促需求 去库存 防风险的政策闭环正在形成 长效机制从单点突破转向系统联通 政策组合拳累积效应将持续显现 [6]

行业投资评级 - 维持行业"看好"评级 [1][5][59] 核心观点 - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进 政策作用下房价可能小幅震荡但后续有望进一步稳定 [5][59] - 央行要求落实适度宽松货币政策 保持流动性充裕 推动保障性住房再贷款政策落地 完善房地产金融基础性制度 [6][14] - 存量收储及城中村改造工作有望加速推进 改善住房供求关系 加快止跌回稳进程 [5][59] 政策动态 - 中央层面：中国人民银行发布2025年第二季度货币政策执行报告 要求落实落细适度宽松货币政策 保持流动性充裕 社会融资规模和货币供应量增长与经济增长及价格目标匹配 推动保障性住房再贷款政策见效 [6][14][18] - 地方层面：多地持续放宽公积金限制 天津推出购存量房提取公积金支付首付款服务 郑州发放5000万元旧房装修补贴消费券（最高补贴2万元） 合肥放宽"商转公"业务办理年限至2021年12月31日前 长沙县提高公积金贷款额度并扩大至灵活就业人员 海南鼓励"以购代建"安置方式 [6][15][16][18] 销售端表现 - 2025年第33周全国68城新房成交面积168万平米 同比下降12% 环比增加4% [7][19] - 年初至今68城累计成交面积7627万平米 同比下降10% [7][19] - 分线城市表现：一线城市单周成交同比降31% 二线城市降3% 三四线城市降10% 年初至今累计增速分别为3%、-8%、-98% [30][31] - 2025年第33周全国20城二手房成交面积169万平米 同比下降6%（前值0%） 年初至今累计成交6384万平米 同比增7%（前值8%） [7][32] 投资端表现 - 2025年第33周全国100大中城市土地成交规划建筑面积2216万平米 同比增加33% [7][37] - 土地成交溢价率1.9% 环比下降 [7][45] - 分线城市土地成交：一线城市119万平米（同比增100%） 二线城市504万平米（同比降1%） 三线城市1593万平米（同比增46%） [7][37] - 深圳土拍市场火热 宝安区一宗土地经过187轮竞价由招商蛇口与华润置地以86.40亿元竞得 溢价率34.81% 起始价64.09亿元 [39][59] 融资端表现 - 2025年第33周信用债发行规模36.6亿元 同比减少53% 环比减少81% [8][47] - 平均加权利率2.06% 环比下降11BP [8][47] - 年初至今信用债累计发行2561.1亿元 同比减少7% [8][47][51] 市场行情回顾 - 本周房地产指数上涨3.94% 沪深300指数上涨2.37% 相对收益1.56% 板块表现强于大市 在28个板块中排名第6 [53][56] - 个股涨幅前5：万通发展（+39.45%） 新湖中宝（+33.01%） 电子城（+32.05%） 南国置业（+25.00%） 沙河股份（+21.25%） [54][58] - 个股跌幅前5：亚太实业（-5.73%） 空港股份（-5.26%） 京能置业（-4.88%） 中润资源（-4.50%） 国创高新（-4.31%） [58]

行业转型与新模式探索 - 房地产行业进入深度调整期，企业正积极推动构建"房地产发展新模式"，寻找新的产业高地[1] - 2025博鳌房地产论坛以"融合的力量"为主题，汇集住宅开发、金融科技、物业、康养等12个细分领域企业，探讨产业链融合与新旧动能转换[1] - 行业共识认为房地产已告别高速增长时代，但住宅产品更新、城市更新等领域仍存在结构性机会[3] 宏观经济与消费趋势 - 中国经济面临需求不足问题，实物消费产能过剩，医疗、康养、娱乐等服务消费将成为下一阶段增长支撑点[2] - 城市化进程扩大将推动服务消费增长，需要从计划性思维转向市场主导思维以提振消费[2] - 消费市场呈现"慢钱""长钱"特征，文旅、康养等长期价值领域及银发经济（特别是初老族消费）潜力显著[6] 房地产发展新模式 - 新模式核心是均衡发展，需补短板并实现产业链风险均衡配置，例如期房与现房销售模式的风险分配问题[3] - 城市结构失衡是房价问题的根源，需推动大中小城市协调发展，解决"在哪里建房子"的根本问题[3] - 代建行业面临存量资产盘活机遇，需重点解决商办类存量资产和不良资产问题，同时满足居民改善需求[4] 数字化转型与工具应用 - AI和数字化工具可帮助房企精准捕捉市场需求，实现"建造好房子"的目标[5] - 物业行业需通过数字化提升人效，从工时结算转向任务结果结算的精益体系[5] - 产业园区应放弃低价竞争，通过系统性创新和数智化重构实现转型[6] 细分领域投资机会 - REITs对产业园区、物流地产具有战略意义，能加速资金回笼并为市场注入新动能，在低利率环境下具备风险回报优势[6] - 康养投资需重点关注经济周期、政策周期、人口周期、地产周期和产业周期五大维度[7] - 论坛还涉及长租公寓、写字楼、中国企业出海、跨境电商、低空经济等新兴话题的探讨[7]