中央经济工作会议房地产政策定调 - 会议于12月10日至11日举行，提出坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场 [1] - 政策方向包括因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，高质量推进城市更新 [1] 短期市场稳定与供需平衡策略 - 以“控增量、去库存、优供给”为准绳，旨在实现房地产市场供需关系的动态平衡，各地需将市场交易情况与土地供应规模和节奏挂钩 [1] - 鼓励收购存量商品房用于保障性住房，并以地方政府专项债券资金收购存量闲置土地，为存量房源提供消化渠道并控制无效供给 [2] - 截至11月末，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超4800宗，总用地面积超2.5亿平方米，总金额超6500亿元 [2] - 深化住房公积金制度改革以降低刚需购房门槛，有序推动“好房子”建设以提升居住品质并满足改善性需求 [2] 构建房地产发展新模式与城市更新 - 会议提出“高质量推进城市更新”，多地已明确城市更新与“稳楼市”的联动逻辑，通过老旧小区改造、城中村整治等工作修复存量住房价值、稳定资产价格预期，并通过货币化或房票安置释放购房需求 [2] - 地方“十五五”规划建议包含创新性城市更新提法，例如重庆提出实施城市“数字更新”，山西提出一体化推进城市体检和城市更新并吸引社会资本参与 [3] - 预计2026年支持城市更新的金融、土地等政策将有实质性落地，包括创新金融产品、提升用地政策灵活性、提高审批效率 [3] - 金融支持方面，REITs或进一步扩围以提供长期低成本融资；土地政策方面，多地探索弹性供地等灵活政策，搭配专项债资金定向支持 [3] - 城市更新将推动“人房地钱”及产业发展要素联动，加快房地产行业从“建房子”向“运营城市”转型 [3] 风险化解与债务重组进展 - 防范化解风险是行业发展的重要底线，会议明确“积极稳妥化解重点领域风险” [4] - 截至目前，已有21家出险房企完成境内外债务重组或重整获批，累计化债规模约1.2万亿元，缓解了行业短期偿债压力 [4] - 未来化债方向包括深化组建债务重组专班，优化债务重组与置换办法，针对不同房企实施差异化处置 [4] - 通过创新金融工具改善房企现金流，并依托REITs等渠道盘活成熟商业地产等重资产，以推动行业重构信用体系 [4] - 化债工作将运用法治化、市场化手段加大风险出清力度 [4] 行业展望 - 随着各项政策落地见效、库存逐步去化以及社会预期修复，房地产市场有望尽快走出调整期，为宏观经济平稳运行提供重要支撑 [9]