中央经济工作会议房地产政策定调 - 会议提出坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，高质量推进城市更新 [1] - 当前房地产市场正处于转型关键期，加快风险出清与构建发展新模式并行推进，会议定调既锚定短期市场稳预期的核心目标，又夯实长期健康发展的制度基础，为2026年行业发展划定清晰路径，释放出“稳市场、促更新、化风险”的清晰信号 [1] 稳定市场供需的核心举措 - 以“控增量、去库存、优供给”为准绳，筑牢市场平稳运行根基，核心在于实现供需关系的动态平衡，各地需将市场交易情况与卖地规模及节奏挂钩，给楼市更多时间和空间去消化存量房产 [1] - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，以地方政府专项债券资金收购存量闲置土地，既为市场存量房源提供刚性消化渠道，又从源头控制无效供给扩张 [2] - 截至11月末，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超4800宗，总用地面积超2.5亿平方米，总金额超6500亿元，预计2026年地方政府专项债在收储方面将继续发力 [2] - 深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，两者互为补充，前者降低刚需购房门槛，后者聚焦居住品质提升，精准对接持续增长的改善性需求，避免同质化供给弊端 [2] 构建房地产发展新模式 - 借城市更新“提质进阶”之力，加快构建房地产发展新模式，会议提出“高质量推进城市更新”，多地已明确城市更新与“稳楼市”的联动逻辑，即通过老旧小区改造、城中村整治等工作，修复存量住房价值、稳定资产价格预期，并通过货币化或房票安置释放购房需求 [2] - 多地“十五五”规划建议对城市更新有创新性提法，例如重庆加快探索未来城市建设，实施城市“数字更新”，山西一体化推进城市体检和城市更新，建立可持续模式和政策法规体系，健全多元化投融资方式以吸引社会资本参与 [3] - 预计2026年有关支持城市更新的金融、土地等政策会有实质性落地，包括创新金融产品、提升用地政策灵活性、提高审批效率等，金融端REITs或进一步扩围提供长期低成本融资，土地端多地探索弹性供地等灵活政策，搭配专项债资金定向支持 [3] - 城市更新将推动“人房地钱”及产业发展要素联动，加快房地产从“建房子”向“运营城市”转型 [3] 化解行业风险与推进债务重组 - 防范化解风险是行业发展的重要底线，截至目前，已有21家出险房企完成境内外债务重组或重整获批，累计化债规模约1.2万亿元，有效缓解了行业短期偿债压力，但部分出险房企剩余债务处置仍在推进 [4] - 会议明确“积极稳妥化解重点领域风险”，为2026年房地产行业化债指明方向，一方面可深化组建债务重组专班，优化债务重组与置换办法，针对不同房企风险程度实施差异化处置，助力企业缓解流动性压力或重整 [4] - 另一方面通过创新金融工具等组合措施改善房企现金流，同时依托REITs等渠道盘活成熟商业地产等重资产，推动行业重构信用体系，化债工作运用法治化、市场化手段加大风险出清力度 [4]

文章核心观点 当前货币政策取向指向稳定息差预期，重点领域化险政策助力银行信用风险改善，政策环境为银行提供稳定向好经营环境，会议提及金融机构支持科创及消费领域创新政策，建议关注增量业务空间，预计2025年银行商业模型重估助力估值提升，回报兼顾分红和估值回归逻辑 [1][10] 事项 2025年3月6日十四届全国人大三次会议举行经济主题记者会，国家发改委、财政部、商务部、央行、证监会相关领导回答提问，银行视角关注多领域 [2] 货币政策取向 2025年货币政策取向支持实体，虽市场预期的降息降准未快速落地，但支持性状态未变，年内存在总量或结构性降准降息可能，落地时点待央行相机抉择，预计2025年银行息差降幅在10 - 15bps可控范围 [3] 化债工作 - 隐债置换助力地方债务“显性化”与“低息化”，截至3月5日地方累计发行置换债券2.96万亿元，去年2万亿元置换债券利率降超2.5%，5年利息减少超2000亿元，后续隐债置换规模将扩大 [4] - 融资平台改革转型推进，与2023年初比，2024年末约40%融资平台退出序列，2/3集中于四季度，受债务置换助力 [4][5] - 融资平台新发行债券利率下降，风险溢价下行，城投企业信用利差下行，银行城投信贷风险缓释 [5] 金融支持科创政策 - 推出债券市场“科技版”，支持三类主体发行科技创新债券，助力商业银行拓宽资金来源，激励加大科创领域投放 [6] - 优化科技创新和技术改造再贷款政策，扩大规模至8千至1万亿，降低利率、扩大范围、保持贴息力度、优化流程，引导银行加大对科技型企业支持 [6] 财政与金融政策联动提振消费 - 重点领域个人消费贷款获财政贴息，相关部门研究提高额度、延长期限，有望提振消费和修复银行零售信贷需求 [7] - 民生相关领域企业贷款获财政贴息，促进金融机构支持，降低融资成本，增加服务供给 [7] 投资策略 银行风险化解成效显著，绝对收益可期，回报兼顾分红和估值回归逻辑，一是选业绩、分红、资产质量稳定、估值波动低个股获红利回报，二是选ROE高且确定性强、当前估值溢价低个股，其估值溢价有望回归常态 [9][10]