上海二手房市场分析 成交量与价格趋势 - 7月上海二手住宅成交1 69万套 环比减少8 67% 同比减少7 01% [1] - 7月二手房价格指数环比下跌1 82% 连续下跌3个月 [1] - 近3年上海二手房成交量逐年走高 呈现稳中有升态势 但价格下行趋势未止住 [2] - 7月成交绝对量未跌破1 5万套 显示市场韧性较足 [3] 价格分化与区域表现 - 7月上海仅5个区二手房挂牌价上涨 长宁区上涨3 4% 松江区上涨2% 黄浦区 青浦区微涨0 4% 闵行区涨幅0 3% [5] - 静安 虹口 徐汇 杨浦等市中心区域挂牌价格均呈现不同程度下降 [6] - 区域间 区域内及产品间的分化加剧 [6] - 部分二手房价格接近2016年水平 地段差 房龄久的老公房持续筑底 次新商品房 优质地段商品房相对抗跌 [7] 成交结构与市场需求 - 市场需求呈现刚需主导特征 300万元以下房源成交占比持续攀升 首次购房者及年轻家庭为主要驱动力 [3] - 改善客户群体多元化趋势显现 但整体未形成规模效应 新房市场高端项目热销分流置换需求 [3] - 以价换量仍是市场常态 [4] 典型案例分析 - 中远两湾城2房2厅户型近期成交单价75000元～86000元/平方米 较2022年8月高峰时期10万元/平方米回落 但仍高于2019年同期 [8][10] - 虹口区凉城板块广苑小区7月挂牌均价约44237元/平方米 较三年前64600元/平方米下跌超30% 6月成交单价34406元/平方米 [10] - 大多数房源挂牌价仍有议价空间 具体取决于房源情况和房东心态 [11] 市场情绪与展望 - 近期二手房价格降幅明显收窄 未出现恐慌式下行 [12] - 市场韧性较足 但价格下行趋势尚未真正止住 [2][12]

出口表现 - 2025年7月中国出口同比+7.2%，高于预期的+5.8%，进口同比+4.1%，高于预期的+0.3%，贸易顺差982.4亿美元，同比增长127.6亿美元[3] - 集成电路出口同比增速从24.2%升至29.2%，进口端需求也保持上行[5] - 对欧盟出口同比增速从7.5%升至9.2%，环比回升至季节性水平[5] - 对非美欧出口环比弱于季节性，显示"转口"需求减弱[5] 进口表现 - 中国内地从香港进口同比激增175%，主要集中贵金属品类，占比近八成[5] - 进口回升集中在初级制品、能源产品等，内需相关品类如机床、美妆用品等仍弱[5] 风险与关注点 - 8月7日新"对等关税"生效，整体税率抬升，需关注美国需求波动和关税扰动[5] - 全球制造业PMI下行至收缩区间，中国新出口订单指数逆季节性走弱[5] - 东盟、印度等新兴市场经济景气上行，关注"再工业化"带来的结构性机会[5] 量价分析 - 7月出口单价快速走弱，但出口数量大幅抬升，呈现"以价换量"特征[5] - 人民币升值仅能部分解释美元计价下的出口单价下滑[5]

上半年楼市复盘 - 全国商品房销售面积累计同比下跌3.5%，跌幅较2024年底收窄9.4个百分点 [1] - 新房价格月均环比下跌0.2%，二手房价格月均环比下跌0.4%，均较2024年月均水平跌幅收窄0.3个百分点 [1] - 一线和部分重点二线城市去库加快，住宅销售保持两位数增长 [1] - "白名单"专项贷款扩围至8.5万亿元，年内新增近3万亿元 [1] 房企业绩分化 - 央企、国有开发商销售回暖，部分营收同比超过三成，主因聚焦一线和重点二线城市资产 [2] - 民营和中小房企因三四线资产占比高导致营收下降明显，面临存量土地减值等财务压力 [2] - 上市房企现金短债比一半低于1，经营性现金流压力处于高压水平 [2] - 下半年房企债券到期偿还规模约1756亿元，较上半年多增178亿元 [2] 市场供需结构 - 城镇化转向城市群/都市圈发展阶段，三四线城市购房需求基本释放 [3] - 城镇居民收入增速放缓至5%，金融产品收益率降至2%，购房预期以看平或下跌为主 [3] - 房企资金供给不足导致购房者对交付质量担忧增加，购房行为更理性 [3] 施工与投资动态 - 2025年6月末房地产施工面积年化67亿平方米，相当于2013年末水平 [4] - 预计2025年底施工面积降至64亿平方米，全年跌幅两位数 [4] - 建安工程投资占房地产投资六成以上，2025年仍面临下行压力 [4] 下半年楼市展望 - 商品房销售面积预计同比下降5%，新房和二手房价格同比下跌2%-4% [6] - 全年房地产投资跌幅可能为-10%，房企"降杠杆"行为延续 [6] - 财政部将下发800亿元城市更新专项资金用于老旧小区改造 [6] 政策建议（需求端） - 建议下调房贷利率，优化个人住房财税优惠 [7] - 降低住房公积金贷款中长期利率25个基点，二套房贷款加点利率减少20个基点 [7] - 对140平方米以下住房降低税率25个基点，140平方米以上首套/二套降低50个基点 [7] 政策建议（供给端） - 加快8.5万亿元"白名单"信贷落地，相当于现有开发贷余额62% [8] - 建议全年安排千亿规模公募REITs融资盘活存量资产 [8] - 增加一线和重点二线城市住宅用地供给，引入不良资产管理公司缓解房企债务压力 [8]

业绩概览 - 2025年上半年总收入57.68亿美元同比增长2%经营利润7.03亿美元同比增长10%净利润5.07亿美元同比增长2% [3] - 第二季度总收入28亿美元同比增长4%经营利润3.04亿美元同比增长14%创历史新高 [3] - 必胜客第二季度同店销售额同比增长2%由同店交易量17%增长驱动客单价同比下降13% [3] - 肯德基第二季度同店销售额同比增长1%同店交易量持平客单价增长1%由外卖订单占比提升驱动 [5] 品牌表现 - 必胜客上半年经营利润1.06亿美元同比增长22%高性价比策略有效拉动利润 [3] - 肯德基门店超1.2万家覆盖2430座城市过去一年新进300个城市 [9] - 必胜客门店超3800家覆盖900座城市过去一年进驻150个城市 [12] - 其他品牌上半年新开35家关闭182家门店总数从千余家降至876家 [17] 扩张策略 - 上半年肯德基新开781家其中加盟店255家关闭191家 [6] - 必胜客上半年新开271家其中加盟店41家关闭131家净增140家 [9] - 2025年目标净新增1600-1800家门店肯德基加盟占比41%必胜客26% [12] - 肯德基三线及以下城市门店占比近4成必胜客一线和新一线门店占比近一半 [15] 新业务发展 - 肯悦咖啡门店超1300家二季度新增300家2025年目标提升至1700家 [20] - 轻食品牌KPRO瞄准健康饮食都市白领借力肯德基供应链优势 [23] - 内部孵化新品牌逻辑为借力主品牌优势寻找细分市场增量 [23] 市场策略 - 必胜客通过降价策略实现客流增长但客单价下降13% [3] - 肯德基促销活动从拉新转向促活难以通过降价撬动新增客群 [5] - 肯德基推出小镇迷你店型降低投资门槛适配下沉市场 [15] - 加盟模式加速低线城市渗透但面临品控标准化和单店盈利下滑风险 [16]

行业与公司 - 行业：房地产市场[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21] 核心观点与论据 市场整体表现 - 7月房地产市场季节性回落，30个重点城市成交环比下降28%，同比下降19%[1] - 一线城市环比下降35%，同比下降28%，前七个月累计成交仍维持正增长约7%[1][6] - 二三线城市环比下降27%，同比下降17%，热点城市如成都、杭州受供应不足影响成交受限[1][7] - 新房供应量不到700万平方米，同比下降11%，环比下降20%，前七个月重点城市累计供应量同比下降18%[3] - 总体开盘去化率低于30%，处于年内低位[1][9] 城市分化表现 - 一线城市供应量整体下滑，7月环比下降15%，同比下降3%，北京、广州单月供应环比接近腰斩，深圳环比增长111%[5] - 二三线城市部分企稳或阶段性放量，供应量环比下降21%，同比下降13%，西安、宁波、福州等地出现短暂供应放量[5] - 成都、杭州等热点城市成交受限，青岛、昆明等前期跌幅较大城市呈现弱复苏，青岛单月成交同比增长18%[7] - 天津和郑州等地保持同环比齐增，呈现弱复苏节奏[13] 市场情绪与趋势 - 市场观望情绪浓厚，新房供给不足，高温天气降低看房热情，广州认购量环比下降四成[8] - 以价换量成为主要趋势，苏州7月平均房价降至2020年以来最低水平[11] - 自去年9月以来，房地产市场止跌企稳大趋势未变，市场筑底需要时间[10] - 新规产品对市场有支撑作用，广州新规住宅项目认购量占全市总认购量的60%，老规产品仅占14%[12] 二手房市场表现 - 7月30个重点城市二手房成交面积环比下降6%，同比下降5%，前七个月累计同比增长10%[3][14] - 一线城市二手房景气度较高，上海7月成交接近1.75万套，同比仅降3%[14] - 三四线核心城市二手房市场企稳回升，7月同环比分别增长14%和11%[15] - 成都取消限售政策后，二手房市场反应迅速，45个项目首次挂牌，高端住宅需求增幅明显[16] 土地市场表现 - 7月成都土地市场平均溢价率达到10%，为2025年二季度以来新高[17] - 下半年土地市场将呈现点状热度修复，核心区域和优质地段地价不断创新高[20] - 拿地企业主要为全国化央企和地方国企，民企参与度较低[17] 豪宅市场差异 - 上海豪宅新房销售表现好，浦东某项目开盘当天去化率100%，单价10万至13万，二手豪宅销售热度较低[21] - 顶级改善需求倾向于选择新房，因新房产品设计和性价比更高[21] 其他重要内容 - 预计8月房地产市场延续低位波动，累计同比降幅可能达5%[18] - 二线城市高得房率新规住宅及四代产品将支撑热度[19] - 刚需客群对价格敏感度高，改善型客户更关注未来供应情况[19] - 二手房价格尚未止跌，挂牌量仍处于高位[15]

8月4日，深圳市房地产中介协会发布的数据显示，上周全市二手房(含自助)录得1184套，环比增长 5.2%。二手房录得量中止持续下降趋势，出现小幅回升。与此同时，截至2025年8月4日深圳全市共有 76156套有效二手房源在售，较上周增加645套。 另据深圳中原研究中心统计，7月深圳一手住宅网签2664套，环比下滑18.7%。二手住宅过户4656套， 环比上升3.4%，但是仍低于5月的成交量。深圳贝壳研究院监测数据则显示，7月深圳二手房挂牌均价 为每平方米62706元，环比上涨0.2%，主要是业主方面存在一定分化，部分热门物业的放盘价格较为坚 挺，而部分急于出售的物业在价格或议价空间上做出让步。议价空间方面，7月议价率为8.3%，环比增 加0.2%。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，7月是楼市的传统淡季，而且从6月开始政策端"真 空"特征显现，增量政策落地低于预期，市场就开始呈现下行态势。 李宇嘉预计，考虑到二手房挂牌量增加，前期价格降幅比较明显，低总价、低单价的房源仍然很多，深 圳刚需刚改群体规模较大，加上目前的贷款和利率条件非常友好，预计未来深圳二手住房交易继续在高 位徘徊。新房方面，市场将呈现 ...

公司推盘策略 - 长实集团在香港推出"大湾区双居生活"置业计划 集中推售大湾区四大住宅项目 包括惠州泷珀花园 东莞海逸豪庭 中山泷珀花园及广州逸翠庄园 [2][3] - 推售房源总量接近400套 入场门槛约40万元人民币/套 产品类型涵盖高层单位至别墅 价格跨度从40万元到近千万元 [2][3] - 项目多为早年低价囤地成果 东莞海逸豪庭1999年摘地开发周期26年 广州逸翠庄园拿地20年未完成去化 中山和惠州项目2019年入市后进展缓慢 [2][3] 项目去化表现 - 广州片区两项目综合去化率超92% 广州逸翠庄园累计入市1320套 新推后去化9套 中山泷珀花园剩余8套洋房无新增去化 [6] - 东莞海逸豪庭采取以价换量策略 新推108套联排别墅均价降至1.5万元/平方米 较高峰期近3万元价格腰斩 首日认购84套揽金6亿元 累计去化率78% [6] - 惠州泷珀花园仍持有超400套房源 累计推出约980套 最高去化率70.8% 最低仅售出一成多 已售房源中近六成由港人购入 [7][10] 财务表现分析 - 2024年长实集团营收455.29亿港元同比下降3.63% 归母净利润136.57亿港元同比减少21.24% [15] - 内地物业销售收入99.62亿港元按年减少24.26% 收入占比从50.40%降至32.47% 内地收益3.54亿港元仅为上年同期15.81% [16] - 海外物业销售收入10.09亿港元同比增长47% 收益2.46亿港元增长64% 英式酒馆业务减值金额达12.33亿港元较上年扩大130% [16][17] 土地储备状况 - 长实集团持有土地储备约7400万平方尺（822.2万平方米） 其中内地占比6300万平方尺（700万平方米） [21] - 大湾区拥有17个在建及待开发项目 总楼面面积达573万平方米 几乎囊括内地绝大部分土储 可支撑未来3至5年开发销售 [21] 市场环境与战略考量 - 港人北上置业热情升温 2023年大湾区内港澳买家成交量同比增长20% 珠海 中山表现突出 [8][9] - 公司通过大幅折扣以价换量 但利润空间急剧收窄 高端产品依靠降价博取成交 中端产品依赖港人客群支撑销售 [13][16] - 大湾区房价调整明显 交通网络互联互通带动北上消费与置业 但高库存 高持有成本与低去化周期三重压力仍存 [9][12]

公司财务表现 - 2025年第一季度收入93.52亿元同比增长27.03% 归母净利润9.25亿元同比增长23.01% [5] - 2024年全年收入297.16亿元同比增长19.84% 归母净利润29.1亿元同比增长17.03% [6] - 家用空调业务占收入比重89.5% 其中挂机业务占比超7成收入70.81亿元 [6] 业务结构演变 - ODM业务占比从2022年35.2%增至2024年40.1% [25] - 海外业务占比从2022年42.9%增至2024年49.3% [29] - 线上销售占比从2022年23.5%萎缩至2024年19.4% [31] 市场地位与竞争格局 - 按销量计算为全球第五大空调提供商市场份额7.1% [28] - 2024年线上市场第五名市占率5.93%同比下滑0.15个百分点 [39] - 面临美的格力海尔等巨头竞争及小米新势力夹击 [2][14] 渠道战略转型 - 电商渠道销量占比从2015年33.66%提升至2019年突破70% [8] - 推行网批模式节约15%渠道费用 预收账款2019年末减少2.02亿元 [10][11] - 与淘宝京东等平台战略合作 供应链流程从33小时优化至1小时 [7][22] 毛利率与成本控制 - 整体毛利率从2017年29.11%降至2025年第一季度21.1% [32] - 销售费用率从2019年前13%降至近五年稳定在4%左右 [41][42] - 研发费用率稳定在2% 管理费用率稳定在3% [41] 资金结构与负债 - 资产负债率维持在80%左右 2024年达84.1%远高于同行 [33] - 流动负债占总负债比重约9成 2025年一季度末达207亿元 [34] - 应付账款及应付票据2024年增长61% 应计负债达38.19亿元 [34][35] 经销商激励策略 - 返利规模2023年达10.39亿元同比增长230.88% [37] - 返利比例从2022年3.14%增至2023年7.79% [37] - 通过非现金返利抵扣采购款激励经销商推广产品 [37] 产品定位与价格策略 - 专注大众市场（单价低于2500元）预计年复合增长率3.4% [38] - 2024年6月至2025年4月线上均价多数月份呈下滑状态 [38] - 通过高负债扩大规模压缩成本维持低价策略 [3][32]

工业企业利润现状 - 6月工业企业利润同比-4.5%，跌幅较5月收窄4.6个百分点，累计同比-1.8%，跌幅较5月扩大0.7个百分点[3] - 营业成本拖累减轻，对单月利润同比增速负贡献从5月9.7个百分点降至6月3.9个百分点[3] “内卷”线索 - 6月营业收入同比增长1.0%，与5月持平，PPI同比跌幅加深至-3.6%，企业利润率下降[4] - 上半年采矿业、公用事业、制造业累计利润率分别为16.95%、6.79%、4.46%，分别较2月-0.53、+0.61、+0.74个百分点[5] - 6月工业企业累计营收费用率8.38%，较5月上行9BP，较去年同期高出4BP[5] 缓解措施 - 货币政策积极用足宽松空间，实施小幅降息，稳定房地产市场预期[6] - 中央财政增发特别国债，加码耐用消费品补贴和扩大基建投资[6] 风险提示 - 货币宽松、财政扩张力度不及预期风险[7]

房价走势 - 2023年以来全国二手房价已大幅下跌 但未来跌幅将趋缓 "止跌回稳"成为市场主旋律 [1] - 2024年6月十大重点城市二手房价格同比环比均下跌 "以价换量"仍是主流策略 [3] - 2024年11月后二手房价下跌幅度趋于平稳 结合经济环境和政策导向 未来跌幅可能持续但不会剧烈波动 [3] 城市交易数据 - 成都6月二手房成交量达19214套 位居十大城市榜首 上海18028套 北京15139套 [3] - 区位优质或高性价比房源交易活跃度显著高于其他类型房产 [3] - 非热门城市二手房面临成交周期过长问题 影响业主信心和资产估值 [6] 市场结构 - 300万以下刚需房占比达41.9% 改善型房源价格僵局导致购房压力加剧 [7] - 市场分化促使购房者转向法拍房等多元化选择 [7][8] - 6月全国法拍房供应量达3.2万套 挂拍量持续上升 成交价普遍低于评估价 [9] 购房时机 - 对于观望多年的购房者 2024年下半年被认为是较佳入市时机 [4] - 法拍房渠道因价格优势和选择空间扩大 正成为部分购房者的替代方案 [8][9]