行业与公司 - 行业：房地产市场[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21] 核心观点与论据 市场整体表现 - 7月房地产市场季节性回落，30个重点城市成交环比下降28%，同比下降19%[1] - 一线城市环比下降35%，同比下降28%，前七个月累计成交仍维持正增长约7%[1][6] - 二三线城市环比下降27%，同比下降17%，热点城市如成都、杭州受供应不足影响成交受限[1][7] - 新房供应量不到700万平方米，同比下降11%，环比下降20%，前七个月重点城市累计供应量同比下降18%[3] - 总体开盘去化率低于30%，处于年内低位[1][9] 城市分化表现 - 一线城市供应量整体下滑，7月环比下降15%，同比下降3%，北京、广州单月供应环比接近腰斩，深圳环比增长111%[5] - 二三线城市部分企稳或阶段性放量，供应量环比下降21%，同比下降13%，西安、宁波、福州等地出现短暂供应放量[5] - 成都、杭州等热点城市成交受限，青岛、昆明等前期跌幅较大城市呈现弱复苏，青岛单月成交同比增长18%[7] - 天津和郑州等地保持同环比齐增，呈现弱复苏节奏[13] 市场情绪与趋势 - 市场观望情绪浓厚，新房供给不足，高温天气降低看房热情，广州认购量环比下降四成[8] - 以价换量成为主要趋势，苏州7月平均房价降至2020年以来最低水平[11] - 自去年9月以来，房地产市场止跌企稳大趋势未变，市场筑底需要时间[10] - 新规产品对市场有支撑作用，广州新规住宅项目认购量占全市总认购量的60%，老规产品仅占14%[12] 二手房市场表现 - 7月30个重点城市二手房成交面积环比下降6%，同比下降5%，前七个月累计同比增长10%[3][14] - 一线城市二手房景气度较高，上海7月成交接近1.75万套，同比仅降3%[14] - 三四线核心城市二手房市场企稳回升，7月同环比分别增长14%和11%[15] - 成都取消限售政策后，二手房市场反应迅速，45个项目首次挂牌，高端住宅需求增幅明显[16] 土地市场表现 - 7月成都土地市场平均溢价率达到10%，为2025年二季度以来新高[17] - 下半年土地市场将呈现点状热度修复，核心区域和优质地段地价不断创新高[20] - 拿地企业主要为全国化央企和地方国企，民企参与度较低[17] 豪宅市场差异 - 上海豪宅新房销售表现好，浦东某项目开盘当天去化率100%，单价10万至13万，二手豪宅销售热度较低[21] - 顶级改善需求倾向于选择新房，因新房产品设计和性价比更高[21] 其他重要内容 - 预计8月房地产市场延续低位波动，累计同比降幅可能达5%[18] - 二线城市高得房率新规住宅及四代产品将支撑热度[19] - 刚需客群对价格敏感度高，改善型客户更关注未来供应情况[19] - 二手房价格尚未止跌，挂牌量仍处于高位[15]

一线城市房价表现 - 北京5月新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，同比下降4.3%，1-5月平均跌幅2.1% [4][3] - 深圳5月新房价格环比下降0.4%，同比下降2.6%，若持续每月0.4%降幅则年化跌幅近5% [4] - 广州5月新房价格环比跌幅达0.8%（一线城市最高），同比下跌5.8%，年化跌幅可能接近10% [4] - 上海5月新房价格环比上涨0.7%，同比上涨5.9%，成为四大一线城市中唯一保持上涨的城市 [6][8] 二手房市场动态 - 广州5月二手房价格环比下跌0.8%，同比大幅下跌6.6%，领跌一线城市 [5] - 北京二手房价格相对稳定，环比和同比跌幅均控制在1%以内 [5] - 上海5月二手房价格环比下降0.7%，但同比仅降0.1%，呈现企稳迹象 [8] 政策环境与市场反应 - 国务院6月提出"更大力度推动房地产市场止跌企稳"的要求 [11] - 广州计划全面取消限购、限售、限价的"三限"政策 [11] - 行业建议松绑北京上海限购政策，释放核心城市购房需求 [16] - 专项债收购存量住房被提议作为缓解库存压力的创新举措 [16] 区域市场分化特征 - 上海核心地段新房供应稀缺，一二手房价格倒挂支撑其价格坚挺 [6] - 广州房价在一线城市中相对较低，但在本轮调整中跌幅最为显著 [5] - 杭州5月新房价格环比上涨0.8%，同比上涨1.6%，表现优于多数二线城市 [9]

公积金贷款利率下调，市场有望逐步企稳 2025 年 05 月 12 日 增持（维持） 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 行业走势 证券研究报告·行业跟踪周报·房地产 房地产行业跟踪周报 -17% -12% -7% -2% 3% 8% 13% 18% 23% 28% 33% 2024/5/13 2024/9/11 2025/1/10 2025/5/11 房地产 沪深300 相关研究 《三部委发布会点评：公积金贷款利 率下调，货币政策支持行业止跌回 稳 》 2025-05-07 《新房二手房销售面积同比正增，多 地放松政策持续出台》 2025-05-06 东吴证券研究所 1 / 17 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Tag] [Table_Summary] ◼ 投资要点 ◼ 上周（2025.5.5-2025.5.9）：上周房地产板块（中信）涨跌幅 0.7%,同期沪 深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为 2.0%、2.3%，超额收益分别为- 1.4%、-1.7%。29 个中信行业板块中房地产位列第 28。 ◼ （1）新房市场：上周 ...