行业与公司 - 行业：房地产市场[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21] 核心观点与论据 市场整体表现 - 7月房地产市场季节性回落，30个重点城市成交环比下降28%，同比下降19%[1] - 一线城市环比下降35%，同比下降28%，前七个月累计成交仍维持正增长约7%[1][6] - 二三线城市环比下降27%，同比下降17%，热点城市如成都、杭州受供应不足影响成交受限[1][7] - 新房供应量不到700万平方米，同比下降11%，环比下降20%，前七个月重点城市累计供应量同比下降18%[3] - 总体开盘去化率低于30%，处于年内低位[1][9] 城市分化表现 - 一线城市供应量整体下滑，7月环比下降15%，同比下降3%，北京、广州单月供应环比接近腰斩，深圳环比增长111%[5] - 二三线城市部分企稳或阶段性放量，供应量环比下降21%，同比下降13%，西安、宁波、福州等地出现短暂供应放量[5] - 成都、杭州等热点城市成交受限，青岛、昆明等前期跌幅较大城市呈现弱复苏，青岛单月成交同比增长18%[7] - 天津和郑州等地保持同环比齐增，呈现弱复苏节奏[13] 市场情绪与趋势 - 市场观望情绪浓厚，新房供给不足，高温天气降低看房热情，广州认购量环比下降四成[8] - 以价换量成为主要趋势，苏州7月平均房价降至2020年以来最低水平[11] - 自去年9月以来，房地产市场止跌企稳大趋势未变，市场筑底需要时间[10] - 新规产品对市场有支撑作用，广州新规住宅项目认购量占全市总认购量的60%，老规产品仅占14%[12] 二手房市场表现 - 7月30个重点城市二手房成交面积环比下降6%，同比下降5%，前七个月累计同比增长10%[3][14] - 一线城市二手房景气度较高，上海7月成交接近1.75万套，同比仅降3%[14] - 三四线核心城市二手房市场企稳回升，7月同环比分别增长14%和11%[15] - 成都取消限售政策后，二手房市场反应迅速，45个项目首次挂牌，高端住宅需求增幅明显[16] 土地市场表现 - 7月成都土地市场平均溢价率达到10%，为2025年二季度以来新高[17] - 下半年土地市场将呈现点状热度修复，核心区域和优质地段地价不断创新高[20] - 拿地企业主要为全国化央企和地方国企，民企参与度较低[17] 豪宅市场差异 - 上海豪宅新房销售表现好，浦东某项目开盘当天去化率100%，单价10万至13万，二手豪宅销售热度较低[21] - 顶级改善需求倾向于选择新房，因新房产品设计和性价比更高[21] 其他重要内容 - 预计8月房地产市场延续低位波动，累计同比降幅可能达5%[18] - 二线城市高得房率新规住宅及四代产品将支撑热度[19] - 刚需客群对价格敏感度高，改善型客户更关注未来供应情况[19] - 二手房价格尚未止跌，挂牌量仍处于高位[15]