上海第六批次集中供地市场表现 - 上海第六批次集中供地推出8宗地块，7宗溢价成交，1宗底价成交，总成交金额2896亿元[1] - 整体溢价率普遍在10%以上，个别热门地块溢价率超过40%[1] - 徐汇衡复地块以2003万元/平方米楼面价刷新全国住宅用地纪录，溢价率2238%[1] 核心区域地块竞争情况 - 虹口北外滩地块吸引7家房企竞买，绿城中国以6472亿元总价竞得，楼面价1266万元/平方米，溢价率4633%[2] - 浦东唐镇地块由中旅与招商蛇口联合体以273亿元竞得，楼面价52360元/平方米，溢价率4000%[2] - 静安东斯文里地块被中海地产以5363亿元拿下，楼面价90390元/平方米[3] - 普陀真如地块由中海地产以6525亿元竞得，楼面价58823元/平方米[3] 市场动态与行业趋势 - 上海土拍市场热度明显回升，核心区域优质地块稀缺性推动房企积极出手[3] - 房企争夺核心区域稀缺土地资源现象加剧，反映对上海房地产市场的长期信心[1][3] - 上海新房市场需求稳中有升，优质地块支撑房企未来利润空间[3] - 土拍市场热度传导叠加优质新房供应加快，有望持续支撑上海楼市稳定态势[3] 重点地块特征分析 - 徐汇衡复地块容积率13，属风貌别墅地块，毗邻徐家汇商圈[1] - 虹口北外滩地块由商办用地调整为住宅用地，配套教育资源丰富[2] - 浦东唐镇地块吸引保利发展、绿城中国等7家开发商参与竞价[2]

核心观点 - 深圳等大城市出现有钱人加价抢购步梯房现象，部分价格涨幅达15% [1] - 有钱人投资步梯房的核心逻辑在于地段价值、拆迁潜力及抗通胀属性，而非盲目消费 [3][8][13] - 步梯房具备地段优势、配套成熟、安全性高等特点，成为"硬通货"投资标的 [5][6] 步梯房优势分析 - **地段优势**：核心区步梯房抗跌性强，随城市发展具备长期升值潜力 [5] - **配套成熟**：老小区商超、医院、学校、地铁等资源完备，新建小区难以短期复制 [6] - **安全性**：无电梯依赖避免被困风险，火灾地震时逃生效率更高 [6] 投资逻辑 - **升值潜力**：深圳案例显示400万步梯房半年增值至440万，回报率超银行存款 [8] - **拆迁机会**：大城市旧改加速，上海案例中拆迁补偿达17.5万/平方米 [10] - **双重保障**：不拆迁则通过出租抗通胀，拆迁则获高额补偿 [13] 筛选标准 - **区位**：优选大城市核心地段，临近商超、名校、地铁 [15] - **楼层**：3-5层兼顾采光与便利性，居住体验更佳 [15] - **质量**：需严格检查房屋结构，避免劣质资产 [15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 从6月数据看，地产投资继续大幅下滑，销售复苏乏力，降幅稍有扩大，低基数下新开工、竣工降幅收窄，需继续关注政策变化及市场内生动能修复情况 [1] 根据相关目录分别进行总结 主要指标数据 - 开发投资完成额累计值46658亿元，累计同比-11.2%，6月单月增速-12.0%，1 - 5月增速-10.7%，2024全年增速-12.9% [1] - 房屋新开工面积30364万平米，累计同比-20.0%，6月单月增速-9.4%，1 - 5月增速-19.3%，2024全年增速-22.8% [1] - 商品房销售面积45851万平米，累计同比-3.5%，6月单月增速-5.5%，1 - 5月增速-3.3%，2024全年增速-12.9% [1] - 房屋施工面积633321万平米，累计同比-9.2% [1] - 房屋竣工面积22567万平米，累计同比-14.8%，6月单月增速-1.7%，1 - 5月增速-19.5%，2024全年增速-17.3% [1]

报告行业投资评级 - 看好 [2] 报告的核心观点 - 2025年上半年经济平稳增长，固投边际走弱，GDP同比增长5.3%，全国固定资产投资累计同比增长2.8%，增速较1 - 5月下降0.9pct，制造业投资同比增长7.5%，增速较1 - 5月下降1.0pct [1][3] - 基建投资边际走弱，交通类投资有所改善，2025年1 - 6月基础设施投资（全口径）同比增长8.9%，增速较1 - 5月下降1.5pct，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长5.6%，增速较1 - 5月提高1.6pct [2][4] - 2025年1 - 6月地产投资保持低位，开工、竣工降幅收窄，房地产投资同比下降11.2%，较1 - 5月下降0.5pct；开工同比下降20.0%，较1 - 5月提高1.4pct；竣工同比下降14.8%，较1 - 5月提高2.5pct [2][7] - 当前行业总量偏弱，区域投资有望随国家战略布局深入而获得较大弹性 [15] 各部分总结 经济与固投情况 - 2025年上半年GDP同比增长5.3%，分季度看25Q1/Q2分别同比增长5.4%/5.2%，全国固定资产投资累计同比增长2.8%，增速较1 - 5月下降0.9pct，制造业投资同比增长7.5%，增速较1 - 5月下降1.0pct [1][3] 基建投资情况 - 2025年1 - 6月基础设施投资（全口径）同比增长8.9%，增速较1 - 5月下降1.5pct，基础设施投资（不含电力）同比增长4.6%，增速较1 - 5月下降1.0pct [2][4] - 细分结构中，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长5.6%，增速较1 - 5月提高1.6pct；水利、环境和公共设施管理业投资同比增长3.5%，增速较1 - 5月下降3.7pct；电力、热力、燃气及水生产和供应业投资同比增长22.8%，增速较1 - 5月下降2.6pct [2][4] - 分区域看，东部地区投资同比下降0.8%，中部地区投资同比增长3.2%，西部地区投资同比增长4.8%，东北地区投资同比下降1.9% [2][4] - 年初至今地方政府化债节奏放缓，投资阶段承压，随着中央政策持续加码，地方政府投资意愿与能力有望双向修复，后续投资有望复苏 [2][4] 地产投资情况 - 2025年1 - 6月房地产投资同比下降11.2%，较1 - 5月下降0.5pct；开工同比下降20.0%，较1 - 5月提高1.4pct；竣工同比下降14.8%，较1 - 5月提高2.5pct [2][7] - 本轮周期中供给主体过度出清及补库存困难，后续投资将处于弱改善状态，投资修复节奏慢于以往周期，地产优化政策值得期待 [7] 投资分析意见 - 推荐低估值央企中国化学、中国能建、中国中铁、中国铁建，关注中国交建、中国中冶、东华科技 [15] - 推荐国企四川路桥、安徽建工，关注新疆交建 [15] - 推荐民营类企业志特新材、鸿路钢构，关注中岩大地、深圳瑞捷、华阳国际 [15] - 推荐国际工程企业中钢国际、中材国际 [15]

提醒：北京时间10:00将公布中国二季度GDP，1-6月工业增加值、社会消费品零售、房地产投资、失业 率等数据。 ...

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][6] 报告的核心观点 - 招商蛇口发布2025年6月经营简报，销售仍降但行业排名稳定，拿地聚焦核心城市且强度达40%，公开市场融资畅通 维持2025 - 2027年盈利预测，预计归母净利润为59.7、64.7、70.1亿元，EPS为0.66、0.71、0.77元，当前股价对应PE为13.9、12.9、11.8倍 公司投资聚焦核心城市，可售货源充足，维持“买入”评级 [6] 各部分总结 销售情况 - 2025年6月，签约销售面积69.5万方，同比降31.7%；签约销售金额217.5亿元，同比降5.9%，环比增25.6% 2025年1 - 6月，签约销售面积335.0万方，同比降23.6%；签约销售金额888.9亿元，同比降11.9%，全口径销售排名行业第四；签约销售均价26533元/平，同比增15.3% [7] 拿地情况 - 2025年6月，在深圳、郑州和宜昌拿下三宗地块，建面26.1万方，总价21.9亿元 2025年1 - 6月，获取16宗土地，总建面166.9万方，同比增108%；总价352.9亿元，同比增142%；均价21144元/平，同比增16%；金额权益比62.1%，同比下降；拿地强度39.7%（2024年同期14.5%），一线城市拿地占比55.4% [8] 融资与回购情况 - 2025年6月，成功发行13亿元三年期中期票据，票面利率1.91%，保持行业低位 2024年10月披露回购股份方案，截至2025年6月末，累计回购4480万股，占总股本0.494%，支付资金4.3亿元 [9] 财务摘要和估值指标 | 指标 | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入(百万元) | 175,008 | 178,948 | 194,201 | 200,913 | 209,462 | | YOY(%) | -4.4 | 2.3 | 8.5 | 3.5 | 4.3 | | 归母净利润(百万元) | 6,319 | 4,039 | 5,969 | 6,465 | 7,014 | | YOY(%) | 48.2 | -36.1 | 47.8 | 8.3 | 8.5 | | 毛利率(%) | 15.9 | 14.6 | 18.0 | 17.0 | 17.8 | | 净利率(%) | 5.2 | 2.3 | 4.5 | 4.5 | 4.8 | | ROE(%) | 3.1 | 1.5 | 3.0 | 3.0 | 3.2 | | EPS(摊薄/元) | 0.70 | 0.45 | 0.66 | 0.71 | 0.77 | | P/E(倍) | 13.1 | 20.6 | 13.9 | 12.9 | 11.8 | | P/B(倍) | 0.8 | 0.8 | 0.8 | 0.8 | 0.7 | [10] 财务预测摘要 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多方面预测数据，如2025E营业收入194201百万元，归属母公司净利润5969百万元等 还给出主要财务比率，如成长能力、偿债能力、营运能力等指标 [21]

林园的投资历程 - 1989年深圳证券交易所成立时，26岁的林园辞去医生工作，向母亲借8000元进入股市 [5] - 初始投资因缺乏经验导致亏损，但随后通过系统学习和调研，在"深发展"股票上以88.45元/股买入，最终获利12万元 [16] - 早期通过投资小公司股票使市值突破1000万元，后转投西安房地产项目 [17] 关键投资决策 - 在股市高涨期选择退出并转投房地产，成功避开1990年代第一次大规模熊市 [19] - 1996年重返股市，通过对"深发展"等企业的精准投资获利数千万 [20] - 2000年再次提前退出股市，规避市场崩盘风险 [20] 核心投资策略 - 强调实地调研上市公司经营状况，形成独立判断 [16] - 2004年重仓贵州茅台、五粮液等消费股，成为茅台最大股东之一 [22] - 在茅台股东大会上公开批评公司销售策略，引发行业关注 [22] 财富规模与行业地位 - 公开宣称家庭服务人员"个个身家过亿"，暗示其财富规模超越常规认知 [1] - 被媒体称为"中国巴菲特"，但其本人拒绝该称号以强调投资独立性 [22] - 截至2021年仍保持商业影响力，但逐渐转向低调生活 [23] 早期商业特质 - 小学时期即展现商业天赋，通过倒卖饰品厂残次品获利 [7] - 医院工作期间始终怀有投资梦想，最终放弃"铁饭碗"追求高风险领域 [9][10] - 首次股市失败后通过借贷8000元再度入市，展现极强风险承受力 [14]

战略合作 - 施罗德资本房地产投资部门与中国民营企业西子国际达成战略合作，联合发起投资管理计划 [1] - 第一阶段计划发行总规模约30亿元人民币的一系列私募房地产股权投资基金 [1] - 合作将专注于上海及长江三角洲区域核心城市的优质写字楼与消费类基础设施投资机会 [1] - 双方将共同筛选并重点发掘核心稳定型以及具备改造升级潜力的高质量项目 [1] 公司背景 - 施罗德投资集团深耕中国市场已逾30年，并不断拓展在华业务 [1] - 2019年集团旗下非公开市场业务平台施罗德资本在华设立全资子公司开展人民币基金业务 [1] - 2020年初完成中国证券投资基金业协会私募基金管理人备案登记 [1] - 目前施罗德资本在华私募基金管理人已累计发起并管理了7只人民币私募股权基金 [1] 合作优势 - 施罗德资本房地产团队深耕亚太地区逾25年，始终坚持与本地优秀合作伙伴携手拓展主要市场 [1] - 施罗德资本可依托施罗德投资集团的全球资源、专业本地基金运营团队与成熟合规管理体系 [1] - 西子国际拥有雄厚资金实力及丰富房地产投资、开发经验，具备广泛市场资源和物业改造能力 [1] - 这种优势互补的合作模式将为机构投资者提供更多房地产投资机会 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 宏观面全国房地产开发投资、施工面积、新开工面积、竣工面积等数据同比下降，产业数据平稳，产量表需双增，库存下降，建材需求偏弱，热卷下游制造业韧性偏强，多空交织，预计钢价震荡走势，淡季需求深入，钢价震荡承压运行 [1][5] 根据相关目录分别进行总结 交易数据 - SHFE螺纹钢收盘价2992元/吨，涨跌23，涨跌幅0.77%，总成交量7142023手，总持仓量3003707手 [2] - SHFE热卷收盘价3116元/吨，涨跌34，涨跌幅1.10%，总成交量2406634手，总持仓量1488632手 [2] - DCE铁矿石收盘价703.0元/吨，涨跌0.0，涨跌幅0.00%，总成交量2099456手，总持仓量678221手 [2] - DCE焦煤收盘价795.0元/吨，涨跌20.5，涨跌幅2.65%，总成交量4896063手，总持仓量685871手 [2] - DCE焦炭收盘价1384.5元/吨，涨跌35.0，涨跌幅2.59%，总成交量142071手，总持仓量54570手 [2] 行情评述 - 上周钢材期货震荡走势，终端数据不佳，供需双弱，成本支撑小幅增加，钢价震荡为主 [4] - 现货市场唐山钢坯价格2920（+20）元/吨，上海螺纹报价3090（0）元/吨，上海热卷3200（+20）元/吨 [4] - 宏观方面1 - 5月份全国房地产开发投资等数据同比下降 [4] - 产业方面上周螺纹和热卷产量、表需、库存有相应变化，建材需求偏弱，热卷表观需求增加 [5] 行业要闻 - 1 - 5月份全国房地产开发投资等数据同比下降 [6][7] - 2025年5月中国粗钢、生铁、钢材产量同比有不同变化，1 - 5月数据也有相应变化 [10] - 美联储将基准利率维持在4.25% - 4.50%不变，预计2025年降息两次，2026年和2027年各降息25个基点 [10] - 2025年5月汽车产量同比增长11.3%，1 - 5月份同比增长11.1% [10] 相关图表 - 包含螺纹钢期货及月差走势、热卷期货及月差走势、螺纹钢基差走势等多种图表，数据来源为iFinD和铜冠金源期货 [9][11]

公司获奖情况 - 戴德梁行在2025亚太区国际房地产大奖中荣获大中华区三项冠军和一项优秀奖 [1] - 获奖项目包括中国杰出房地产代理/咨询公司冠军、中国香港杰出房地产营销顾问公司冠军(港汇东项目)、中国杰出房地产创新营销公司冠军(上海世纪商贸广场项目) [1] - 印度团队同时斩获印度市场两项冠军：印度杰出房地产代理/咨询公司冠军和印度杰出房地产代理公司冠军 [5] 公司业务与实力 - 大中华区设有23家办公室，业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场等 [3] - 资本市场团队近五年促成交易总金额近400亿港币，处于大中华区房地产投资市场领先地位 [4] - 项目及企业服务团队为上海世纪商贸广场提供资产管理服务，通过品牌重塑和营销创新巩固市场地位 [4] 重点项目案例 - 资本市场团队协助李宁集团以22亿港币购入香港北角港汇东项目作为总部大楼，该项目同时获得RICS香港2024年度最佳成交大奖冠军 [3] - 上海世纪商贸广场项目通过写字楼品牌(Smartiespace)理念重新定义和多元化营销模式焕发新活力 [4] 行业地位与评价 - 亚太区国际房地产大奖由80多位行业专家组成的独立评审团评选，涵盖设计、质量、服务、创新等维度 [5] - 公司大中华区首席执行官强调奖项证明其在大中华区房地产市场的综合实力和领先地位 [3] - 资本市场部主管表示团队作为内地和香港的重要桥梁，深刻洞悉快速变化的资本市场 [4]