核心观点 - 部分大城市老步梯房顶楼因价格低廉和潜在改造价值成为精明投资者的目标资产 [1][3][5] 价格优势 - 深圳60平米老破小挂牌价仅200余万元 较同地段单价7-8万元/平米房源存在显著价差 [3] - 吉林通化80平米步梯房挂牌价10万元且具备议价空间 价格水平较五年前大幅下降 [3] - 上海老小区顶楼单价较同栋三四层低4000元/平米 百平米房产可节省40-50万元购房成本 [3] - 步梯房公摊面积仅为电梯房一半 整体价格便宜30%左右 [8] 改造预期价值 - 住建部明确2025年前完成2000年前建造老小区改造 重点针对预制板危房/核心区碍事房/存在安全隐患房屋三类资产 [5] - 上海旧改后老小区挂牌溢价率达15% 租金普遍上涨15%-20% [6] - 月租4000元顶楼房年回报率近3% 超越银行存款收益水平 [6] - 外立面刷新/重做防水/水电管道更换/加装电梯等改造措施显著提升资产价值 [6] 政策支持 - 海南出台文件收购存量商品房作保障房和安置房 [9] - 南京推行全款收房政策 覆盖断供房和商铺资产 配套退税和企业补贴 最快30天完成置换 [9] - 官方收房政策为市场提供流动性支撑 降低投资风险 [9] 投资策略 - 优先选择配套成熟地段 要求地铁通达/菜市场临近/学校医院3公里内等核心要素 [12] - 聚焦总价几十万元低门槛小户型 威海银滩度假房因产权清晰吸引外地买家抢购 [14] - 山东步梯2楼两居室因总价可控出现三小时内抢购现象 [14] - 顶楼资产虽存在爬楼不便缺陷 但价格优惠空间大且补偿预期高 成为风投型买家目标 [16] 风险因素 - 拆迁规划存在重大不确定性 现金流压力可能导致资产滞压 [16] - 持有期间面临管道老化/墙壁渗水/电路隐患等维修成本 [16] - 资产流动性较差 急售时可能出现折价难变现情况 [16]

现如今，有越来越多的有钱人都在偷偷收购"步梯房"。比如，有上海炒房团的郑斌，他拿出2000万流动资金，专门在市区收购200多万的"步梯房"。对此， 有不少业内人士感到困惑："步梯房"年代久远，基础设施老化，上下楼梯不方便，为什么有钱人反倒盯上了步梯房？ 实际上，那些 "步梯房"的优点也是有不少的：①地段优势明显。很多"步梯房"都处于市中心区域，像超市、医院、学校、公交等配套设施十分齐全。住在 这样的房子里面，生活也是挺方便的。 ②房价优势。市中心的"步梯房"要比"电梯房"便宜不少。而且，步梯房的得房率较高；③通常"步梯房"只有5-6层楼，如果发生火灾、地震等自然灾害，可以 快速到达地面，而"电梯房"遇到这样的事情，逃生难度大。 现在问题来了，为什么越来越多的有钱人开始偷偷收购"步梯房"？为此，我们找了沪上几位炒房客，他们说出了实情，让我恍然大悟。事实上，有钱人偷偷 收购"步梯房"背后有三大原因： 第一，把房子出租，收取租金 近些年，各地"步梯房"价格跌得比较厉害，跌幅已经超过了30%。而在这样的情况下，有钱人把"步梯房"买下来用于出租，投资回报率还是比较高的。以上 海静安区某套38平米的步梯房为例，投资客买下 ...

项目规划与地块详情 - 河南小柳新村地块选址面积214.16亩，柳东新村及周边地块选址面积22.26亩，合计236.42亩，涉及建筑面积33.7万平方米 [1] - 规划包含5幅地块合计216亩，其中4幅商住用地（184亩）和1幅商业用地（31.8亩） [4] - 商住用地具体参数：72.7亩地块容积率4.30限高100米、41.7亩地块容积率4.39限高100米、49.5亩地块容积率3.06限高100米、20.1亩地块容积率2.04限高80米 [4][5] - 商品房面积合计69.6亩，占整个旧改项目的32% [5] - 地块编码与性质明细：B-5（居住商业综合用地3.30公顷）、B-8（居住商业综合用地1.34公顷）、B-12（商业商务用地2.12公顷）、B-26（居住商业综合用地4.85公顷）、B-27（居住商业综合用地2.78公顷） [3] 区域市场与竞争格局 - 西二环区域前几年为福州房价高地，改善盘保值溢价极高，例如福州源小区均价58291元/平米、白马映书台小区均价60228元/平米 [11][13] - 该区域近期供应量井喷，包括上海西建发理云（434套）、国贸天琴越（526套）、凤凰新村福唐凤鸣天空（288套）、建总梧桐公馆（522套）等项目 [20][21] - 西二环合计待供应房源约3400套，其中上海西已供应960套，后续项目约2500套 [21] - 新盘价格趋势：上海西精装均价4.8万元、华润精装均价4.3万元，后续预计降至4万元左右 [23] 开发主体与拿地预期 - 潜在拿地企业包括保利、建发、国贸等头部房企，其中国贸已拿下环南地块，保利参与屏西天悦，建发操盘五四北望樾 [8] - 大型地块预计由国企承接，候选企业包括建总、福厝、新榕、左海、榕发等，其中左海近期拿下环南最大纯商地块 [10] - 50亩商品房地块建筑面积约10万平方米，按套均160平方米计算可提供640套改善型住宅 [7] 旧改模式与行业对比 - 河南小柳旧改征收容积率达2.14，显著推高项目成本 [16] - 对比其他旧改项目：屏西旧改商品房占比86.7%、上海西旧改占比53.4%、南湖旧改占比114.9%、凤凰新村占比81.3%、环南旧改占比82.4%，而河南小柳仅38.2%为最低 [5] - 项目规划包含32亩商业地块，在旧改项目中较为罕见 [16] 市场影响与趋势研判 - 西二环区域集中供应导致改善型产品竞争加剧，精装价格从4.8万元下探至4万元 [21][23] - 新盘产品力升级（如100%得房率洋房、优质学区配套）对周边次新房形成价格冲击 [29][31] - 楼面价约2.2万元，对应精装售价4万元可保障利润空间，若楼面价升至2.4万元则需售价达4.5万元 [24][25] - 二手次新房价格承压明显，原有5万元挂牌价难以维持 [25][33]

房地产政策转向 - 2023年下半年政策核心从"救项目"转向"保民生"，目标让老百姓敢买房、买得安心，采取组合拳措施[3][4] - 针对高库存房企试点回购商品房改保障房，降低租金解决新市民居住问题[5][6] - 土地审批收紧，明确"拿地满2年未开工收回使用权"，倒逼房企处理闲置土地和烂尾楼[7] 行业质量升级 - 住建部出台新建房硬标准：层高≥3米、绿化率≥35%、隔音保温达标，不达标暂停预售资格[9] - 多个城市推行现房销售，开发商需实景开盘而非仅凭宣传册融资[9] - 政策加速行业洗牌，推动强者愈强格局[10] 旧改市场爆发 - 老旧小区改造成为新增长点，重点升级2000年前建造小区，涵盖停车位、电梯、社区服务等[12] - 开发模式从拆迁重建转向温和旧改，未来十年开发商需具备运营能力[12] 差异化调控政策 - 一线城市核心区继续防炒房，三四线库存高压城市降息降首付+购房补贴[14] - 房产税试点扩围预期税率最高1.2%，抑制炒房行为[14] 保交付专项措施 - 全国2000多个烂尾楼纳入"白名单"，银行专项贷款对接重启建设[7]

拍卖事件概述 - 深圳罗湖区一栋6层老楼在阿里法拍中以1.14亿元成交，溢价率高达379.6% [2] - 竞得方千代传媒悔拍，475.5万元保证金可能被没收 [2] - 标的物重新以2378万元起拍价上架，将于7月24日再次拍卖 [3] 拍卖过程细节 - 34名竞买人经过450轮竞价，最终成交价1.14亿元 [4] - 有人在1分钟内加价2080万元，将价格从2426万元拉至4505万元 [4] - 建筑面积3333平方米，起拍单价7131元/平方米 [4] 标的物基本情况 - 土地性质为商业办公用地，使用年限仅剩8年（至2033年4月7日） [5] - 1982年建成，产权属于深圳市建设（集团）有限公司 [5] - 恒大2011年曾收购该公司部分股权，看好其旧改潜力 [5] 市场环境分析 - 成交单价3.42万元/平方米远高于周边同楼龄写字楼（地王大厦2.56万元/平方米） [12] - 周边住宅挂牌均价7.2万-13.5万元/平方米，在售写字楼5.2万-10万元/平方米 [12] - 深圳办公二手房今年累计成交858套，环比跌4.9%，同比涨15.8% [16] 租金水平 - 园岭/红岭中路一带写字楼租金70-160元/平方米·月 [14] - 中民时代广场（1995年竣工）租金70-88元/平方米·月，另加25元物业费 [14] - 物资置地大厦和HALO广场四期租金约110元/平方米·月 [14] 悔拍原因分析 - 竞买人可能举牌过高，事后认为成交价不合理 [3] - 企业后续补缴资金压力大，或存在产权纠纷 [17] - 旧改风向转向综合整治，大拆大建可能性降低 [17] 竞买方背景 - 千代传媒成立于2021年8月，注册资本300万元 [5] - 董事长李献国为快手情感主播，粉丝近7000万 [10]

广州市二手住宅市场表现 - 2025年5月广州市二手住宅网签9228套、92 23万平方米 同比分别增长17 73%和16 79% [1] - 2025年1-5月累计网签46722套、469 44万平方米 同比分别增长17 82%和18 46% [1] - 前4月二手住宅交易登记35452套 346 97万平方米 同比分别增长24 4%和25 1% [3] 区域市场表现 - 南沙区和白云区网签套数同比增速最快 分别达42 57%和40 73% [1] - 荔湾区、海珠区、黄埔区、花都区和增城区同比增幅分别为31 68%、24 92%、23 06%、17 30%和17 02% [1] - 套均面积97 9平方米 同比微增0 6平方米 显示刚需和改善为主流需求 [3] 活跃板块与楼盘 - 同德围-罗冲围、芳村大道、桂花岗-三元里板块网签套数同比分别增长62 50%、66 67%、64 06% [2] - 康王路板块和同和板块同比分别增长48 78%和40 45% [2] - 万科东荟城和新世界凯粤湾网签套数同比分别增长300%和228 57% [2] - 光大花园、富力桃园、金碧花园等楼盘同比增幅达170%、80%、74 07% [2] 产品结构与付款方式 - 建面90-120m2区间占比环比回升 144m2及以上占比环比下降0 95个百分点 [1] - 按揭付款占比49 13% 环比保持平稳 [1]