2025年1-10月全国土地市场成交概况 - 2025年1-10月，全国百城住宅用地成交建筑面积为1.84亿平方米，累计同比下降9.3% [4] - 同期，百城住宅用地成交楼面均价为6,597元/平方米，累计同比上涨14.9% [4] - 分城市能级看，一线城市成交建筑面积692万平方米，同比大幅下降24.4%，但成交楼面均价高达40,610元/平方米，同比大幅上涨38.8% [4] - 二线城市成交建筑面积7,912万平方米，同比增长7.6%，成交楼面均价7,260元/平方米，同比上涨9.4% [4] - 三线城市成交建筑面积9,749万平方米，同比下降18.6%，成交楼面均价3,643元/平方米，同比上涨7.4% [4] 重点房企新增土储情况 - 2025年1-10月，新增土储价值排名前三的房企为中海地产（1,199亿元）、招商蛇口（1,034亿元）、绿城中国（651亿元） [5] - 同期，新增土储面积排名前三的房企为中海地产（415万平方米）、保利发展（351万平方米）、招商蛇口（307万平方米） [5] 核心30城土地市场表现 - 2025年1-10月，光大核心30城成交住宅用地1,204宗，累计同比增长9.3% [7] - 同期，核心30城成交住宅用地总建筑面积8,286万平方米，累计同比下降3.3% [7] - 同期，核心30城成交土地总价9,465亿元，累计同比增长17.8%，成交楼面均价达11,423元/平方米，累计同比大幅上涨21.8% [7] - 核心30城整体土地溢价率为10.5%，同比提升6.0个百分点 [7] - 2025年10月单月，核心30城成交住宅用地133宗，同比下降33.2%，成交总建筑面积855万平方米，同比下降43.0% [6] - 10月单月，核心30城成交土地总价794亿元，同比下降45.6%，成交楼面均价9,279元/平方米，同比下降4.5% [6] - 10月单月，核心30城整体土地溢价率为4.3%，同比提升2.8个百分点，其中零溢价成交地块111宗，占比高达83.5% [6] 核心城市市场集中度 - 2025年1-10月，光大核心30城住宅用地成交建筑面积占百城总量的45.1%，成交总价占百城总量的78.2% [8] - 核心6城（未列明具体城市）住宅用地成交建筑面积2,070万平方米，占百城总量的11.3%，成交总价5,412亿元，占百城总量的44.7% [8] - 1-10月，核心6城、核心30城、百城的成交土地均价分别为26,139元/平方米、11,562元/平方米、6,847元/平方米，呈现显著梯度 [8] 行业趋势与展望 - 随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域和城市分化进一步加深 [8] - 部分高能级核心城市有望受益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，逐步实现“止跌企稳” [8]

行业趋势转变 - 部分00后消费者从线上消费转向线下逛街，商场通过焕新改造吸引年轻客群寻求突围 [1] - 政策层面提出改造提升商业步行街，丰富商业业态，创新消费场景，推动城市更新 [3] - 实体商业的增长点更多转向存量改造与体验升级 [4] 商场改造策略 - 引入国潮文化、二次元、独立主理人品牌，打破传统商场老旧刻板印象，营造年轻时尚潮流体验空间 [2] - 提升“IP浓度”、打造二次元业态吸引年轻消费者，改造后商场销售额和客流显著提升 [2][3] - 对物理空间进行功能延伸和拓展，从单纯卖场升级为融合社交、文化、消费为一体的城市生活中心 [5] 核心竞争力构建 - 提供升级体验，64%的消费者更加看重精神消费，年轻消费者对精神消费重视程度更高 [4] - 延伸空间功能，如打造微缩城市乐园，使消费者购买商品的同时获得美好记忆 [5] - 提升服务柔性，如优化境外支付体验、设置双语服务、设立离境退税专区、打造宠物友好空间等构筑差异化竞争优势 [6] 行业深层挑战 - 部分商场改造后客流提升，但面临如何保持竞争优势、实现持续盈利，让流量变留量的深层课题 [8] - 改造中存在定位模糊、扎堆跟风导致同质化严重、改造仅限于硬件层面而经营思维陈旧等问题 [8] - 缺乏运营支撑的改造项目往往只能靠初期热度维持数月，最终可能因流量枯竭被市场淘汰 [8]

城市更新与基础设施建设 - 高质量完成主城区271条背街小巷综合整治 [1] - 系统推进背街小巷综合整治、拆违治乱、老旧小区改造等工作 [1] - 同步推进街巷整治与老旧小区改造 重塑街巷风貌并解决路面破损、占道经营等难题 [2] 民生服务设施改善 - 在学校、医院、菜场周边等人流密集区域实施“微手术” 新增11处家长等候区、2300个充电桩 规范设置351个限时摊位 [1] - 在汇福巷街角新建小游园和移动图书馆 为居民提供休闲好去处 [2] - 将200多米的钟家庄街道晋回南巷从“堵心路”变为“暖心街” 该巷串联派出所、学校、卫生中心 [1] 社会治理与环境成效 - 背街小巷环境改善助力解决基层矛盾 因争道路、抢地方引发的矛盾减少一大半 [2] - 居民反馈车辆乱停乱放问题得到解决 车位增多 道路变宽 通行更加方便 [1] - 居民目睹家园焕新 感觉环境不再杂乱 变得清清爽爽 [2] 文化传承与特色打造 - 在背街小巷综合整治过程中融入本地具有代表性、传播力和认同感的文化元素 [2] - 因地制宜打造一批承载记忆、留住乡愁的精品街巷 例如在西街街道景德桥畔镌刻“驿路商帮”浮雕 在南街街道黄华街旁复刻老晋城市井风情 [3] - 利用废弃角落打造“微型文化廊” 成为居民茶余饭后的休憩之地并丰富精神生活 [3] 未来规划与管理机制 - 未来将继续探索构建“一巷一策”长效管理机制 推动背街小巷从改好向管好、用好深化 [3] - 目标是在保留原有肌理的同时 让街巷成为展现城市文明、延续历史文脉的风景线 [3]

政策背景 - 国家层面发布《关于推动城市高质量发展的意见》明确支持稳步推进城中村和危旧房改造以及老旧住房自主更新和原拆原建 [1] 项目推进情况 - 今年以来各地积极结合实际情况启动实施原拆原建项目 [1] - 北京西城区有原拆原建项目正在施工 [1] - 全国多地均有原拆原建具体案例落地 [2] 模式创新 - 部分地方在一栋楼原拆原建基础上创新方法实现成片连片自主更新 [2]

行业趋势：线下消费体验回归 - 部分00后消费者从线上消费转向线下逛街，商场通过焕新改造吸引年轻客群 [1] - 中国百货商业协会调查显示，2024年66%的受访企业表示调改升级事件同比增多 [1] - 消费需求向多元化、个性化、品质化发展，商场创新业态以摆脱经营困境并满足美好生活需要 [5] 商场改造策略与案例 - 王府井喜悦购物中心通过引入国潮文化、二次元、独立主理人品牌，打破传统商场刻板印象，2023年底亮相后销售额和客流显著提升 [3] - 上海百联ZX创趣场聚焦二次元经济，2024年举办活动近700场，全年销售额同比增长70%，客流同比上升40%，会员数超26万 [4] - 多地商场开启“爆改”模式，如北京友谊商店定位“商业生活艺术中心”，巴黎春天上海淮海店以“IP共创”为特色，广州友谊国金店引入市内免税店 [4] - 重庆重百九龙百货引入声乐、舞蹈、书法教室，银发消费客群占比超七成，转型为场景体验式社交空间 [9] - 西安民生百货采用“商办同楼”思路改造，1至4层保留商业，5至7层改为办公，8至14层配套酒店式公寓，以分摊成本并带旺人气 [13] 吸引消费者的核心竞争力 - 王府井喜悦的“流量密码”是“情绪”和“体验”，提供沉浸式空间和趣味商品 [6] - 麦肯锡调研显示，64%的消费者更加看重精神消费，年轻消费者对精神消费的重视程度更高 [7] - 消费者对线下商业的需求从“购买商品”转向“获得体验”，从“品牌齐全”转向“个性适配” [7] - 商场从单纯“卖场”升级为融合社交、文化、消费为一体的城市生活中心，如广州正佳广场打造微缩城市乐园 [8] - 通过提升服务柔性构筑差异化优势，如北京蓝色港湾提供便捷跨境支付和双语服务，南宁百货设立离境退税专区，兰州万象城打造宠物友好空间 [11] 面临的挑战与未来方向 - 部分商场改造中定位模糊，扎堆跟风导致同质化严重，或改造仅限于硬件层面，缺乏运营支撑 [13] - 改造高成本是现实挑战，外立面改造、智能化升级、品牌池更新等增加运营成本，面临投入高、回报慢难题 [13] - 建议利用人工智能等新技术分析消费行为偏好和销售数据，实现精准营销，提升运营效率和盈利能力 [15] - 商务部将指导各地统筹使用中央财政资金，发挥金融工具作用，推动城市商业设施优化调整和改造升级 [15]

城市更新的战略定位与总体目标 - 城市更新是房地产发展进入构建新模式阶段的重要组成部分和重要举措 [1] - 国家层面持续推进 住房和城乡建设部召开全国推进会 强调在规划、资金、运营、治理四个方面下功夫 [1] - 主要目标为到2030年 城市更新行动取得重要进展 体制机制不断完善 开发建设方式转型初见成效 人居环境明显改善 经济业态更加丰富 [1] - “十五五”规划建议提出坚持城市内涵式发展 大力实施城市更新 建设现代化人民城市 [1] 规划方面的核心要求 - 规划需突出安全和便民 提升城市安全韧性是关键 系统整治消除各类安全隐患是重中之重 [3] - 安全方面需针对老旧小区普遍存在的电力、燃气、排水系统老化或缺失问题 持续推进城市地下管网升级改造和综合管廊建设 [3] - 便民方面需建立健全多层级全覆盖的公共服务网络 优先补齐民生领域短板 合理满足生活需求 [3] - 规划需考虑区域老龄化特征 缩短15分钟生活圈 推进适老化和公共场所无障碍环境建设 [3] - 城市更新着力点是“更新”而非大拆大建 要求实事求是、因地制宜 不搞劳民伤财的“面子工程” 避免成为传统房地产开发的“第二阵地” [3] 资金与运营的保障模式 - 资金投入是城市更新的基础保障 主要来源包括政府财政性资金、社会资本和更新区业主投入 [4] - 2024年 财政部安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金超过4250亿元 支持城镇燃气管道更新改造、城市排水防涝提升等项目 地方提供配套资金 [4] - 仅靠财政投入不足 需调动社会资本力量 强化政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式 [4] - 需明确投资者有合理收益的原则 以充分调动社会资本积极性 这是最重要的资源来源渠道 [4] 治理层面的系统推进 - 城市更新需兼顾“硬件”与“软件”更新 “硬件”指基础设施 “软件”指城市服务系统如现代物业管理 [5] - 需抓好系统治理和基层治理 推动“城市管理进社区”“物业服务进家庭” 推进城市治理现代化 [5] - “硬件”和“软件”的更新均需要居民的配合 [5] - 在规划、资金、运营、治理四个方面着力是解决深层次矛盾、加大改革力度的重要方向 [1][5]

行业投资评级 - 强于大市，维持 [2] 核心观点 - 当前房地产行业仍处于调整周期，销售端整体同比延续下滑态势 [5] - 政策层面持续加码城市更新与存量盘活，成为推动行业转型的关键抓手 [5] - 市场信心修复缓慢，但政策预期较强，后续经济将呈现“政策驱动下的温和修复”态势 [5] - 需求端疲软格局短期难逆转，但货币政策维持宽松、财政发力基建与城市更新、房地产政策持续优化等组合拳将逐步托底经济 [5] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为199.71万方，本年累计新房成交面积为7985.33万方，累计同比-8.8% [6][14] - 30大中城市近四周平均成交面积为178.43万方，同比-33.3%，环比+0% [6][14] - 分线城市近四周平均成交面积：一线城市43.22万方（同比-49.3%，环比-7.9%），二线城市100.83万方（同比-25.1%，环比+8.6%），三线城市34.38万方（同比-27.7%，环比-11.2%） [6][14] - 上周14城商品住宅可售面积为7997.48万方，同比-6.92%，环比+0.1%，去化周期为18.86个月，其中一线城市去化周期为13.57个月 [6][16] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为212.27万方，本年累计二手房成交面积为9938.28万方，累计同比+8.5% [7][19] - 20城近四周平均成交面积为212.73万方，同比-20.5%，环比-1.8% [7][19][21] - 截至2025/11/10全国城市二手房出售挂牌量指数为5.81，环比-12.1%，挂牌价指数为148.8，环比-0.17% [7][24] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地380宗，成交92宗；新增供应商服类土地288宗，成交94宗 [7][27] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.33，商服类为0.34 [7][27] - 近四周成交住宅类土地楼面均价为4826.25元/平方米，溢价率1.52%（环比-0.92pct）；商服类土地楼面均价2413元/平方米，溢价率11.53%（环比-0.48pct） [7][27] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数下跌5.83%，沪深300指数下跌3.77%，房地产指数跑输沪深300指数2.06个百分点 [8][30] - 上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.69%，恒生综合指数下跌5.37%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数3.67个百分点 [8][30] - A股房地产行业在31个申万一级行业中排名第20，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第10、第2 [31] - 重点个股表现：A股涨幅居前为新城控股（+4.63%）、中国国贸（+0.1%）；港股涨幅居前为建发国际集团（+2.64%）、中国金茂（+1.39%）；物业服务企业涨幅居前为金科服务（+14.41%）、恒大物业（+5.47%） [36]

坦赞铁路激活项目 - 国务院总理出席坦赞铁路激活项目开工仪式，并与赞比亚总统、坦桑尼亚副总统共同发表联合声明，旨在打造坦赞铁路繁荣带 [1] - 项目将推动铁路沿线和周边地区工业及产业园区建设，规划经济特区和自贸区，以助力坦赞两国工业化和农业现代化 [1] - 坦赞铁路全长1860.5公里，包含320座桥梁和22座隧道，激活后年货运能力将从约20万吨大幅提升至240万吨，运输时间缩短三分之二 [1] 全国城市更新工作推进 - 住建部召开全国城市更新工作推进会，部署高质量开展城市更新，目标建设创新、宜居、智慧等现代化人民城市 [2] - 城市更新被视为加快城市动能转换的必然选择，通过打造新产业、新业态、新场景来带动投资和消费市场 [2] - 会议提出建立可持续的投融资体系，鼓励金融机构提供长周期、低利率信贷支持，并通过功能转换、业态升级等方式激活存量资产价值 [2] 俄乌和谈与国际工程板块 - 乌克兰代表团将参加在瑞士举行的新一轮关于美国“和平计划”的谈判，旨在实现真正和平 [3] - 包括欧洲理事会、欧盟委员会及多国在内的多方发表联合声明，认为美方提出的新计划可作为谈判基础，相关国家安全顾问将举行后续会谈 [3] 板块投资推荐 - 报告推荐关注铜钴矿产资源、储能、红利、西部基建等板块 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 11月24日锰硅2601合约报5630，上涨0.50%，现货端内蒙硅锰现货报5450，上涨30元/吨，基本面库存回升较快，产量高位延续小幅回落，库存连续8周回升，成本端原料端进口锰矿石港口库存+3.3万吨，需求端铁水总体季节性回落，内蒙古现货利润-260元/吨，宁夏现货利润-400元/吨，河钢集团11月硅锰最终定价5820元/吨，环比持平，技术面日K位于20和60均线下方，短期震荡偏弱运行 [2] - 11月24日硅铁2603合约报5456，上涨0.04%，现货端宁夏硅铁现货报5220，上涨20元/吨，煤炭走弱带动合金回调，供需方面市场成交多以终端刚需补库为主，价格回落，本期库存下降，内蒙古现货利润-240元/吨，宁夏现货利润-470元/吨，11月河钢75B硅铁招标定价5680元/吨，较上轮定价涨20元/吨，技术面日K位于20和60均线下方，短期震荡偏弱运行 [2] 根据相关目录分别进行总结 期货市场 - SM主力合约收盘价5630元/吨，环比+24元/吨；SF主力合约收盘价5456元/吨，环比-16元/吨 [2] - SM期货合约持仓量718487手，环比-32735手；SF期货合约持仓量436286手，环比-12267手 [2] - 锰硅前20名净持仓-7574手，环比-181手；硅铁前20名净持仓-10992手，环比+2577手 [2] - SM5 - 1月合约价差62元/吨，环比-6元/吨；SF5 - 1月合约价差-14元/吨，环比+12元/吨 [2] - SM仓单20797张，环比+460张；SF仓单9039张，环比+763张 [2] 现货市场 - 内蒙古锰硅FeMn68Si18报5450元/吨，环比+30元/吨；内蒙古硅铁FeSi75 - B报5270元/吨，环比持平 [2] - 贵州锰硅FeMn68Si18报0元/吨，环比-5500元/吨；青海硅铁FeSi75 - B报5130元/吨 [2] - 云南锰硅FeMn68Si18报5500元/吨，环比持平；宁夏硅铁FeSi75 - B报5220元/吨，环比+20元/吨 [2] - 锰硅指数均值5515.75元/吨，环比-63.25元/吨；SF主力合约基差-236元/吨，环比+36元/吨 [2] - SM主力合约基差-180元/吨，环比+6元/吨 [2] 上游情况 - 南非矿:Mn38块:天津港报32元/吨度，环比持平；硅石（98%西北）报210元/吨，环比持平 [2] - 内蒙古乌海二级冶金焦报1300元/吨，环比持平；兰炭（中料神木）报880元/吨，环比持平 [2] - 锰矿港口库存426.30万吨，环比持平 [2] 产业情况 - 锰硅企业开工率39.13%，环比-0.46%；硅铁企业开工率33.81%，环比-1.03% [2] - 锰硅供应196910吨，环比-2660吨；硅铁供应108300吨，环比-800吨 [2] - 锰硅厂家库存363000吨，环比+13500吨；硅铁厂家库存73050吨，环比-8310吨 [2] - 锰硅全国钢厂库存15.70天，环比-0.23天；硅铁全国钢厂库存15.67天，环比+0.15天 [2] - 五大钢种锰硅需求121407吨，环比+2818吨；五大钢种硅铁需求19543吨，环比+469.20吨 [2] 下游情况 - 247家钢厂高炉开工率82.17%，环比-0.62%；247家钢厂高炉产能利用率88.56%，环比-0.26% [2] - 粗钢产量7199.70万吨，环比-149.31万吨 [2] 行业消息 - 外资机构普遍预测2026年中国经济将在政策支持下保持稳健增长，高盛上调对中国出口增速和实际GDP增速的预测 [2] - 2025年10月全球70个纳入世界钢铁协会统计国家/地区的粗钢产量为1.433亿吨，同比下降5.9% [2] - 10月份全社会用电量8572亿千瓦时，同比增长10.4%，今年以来首次单月增幅超过10% [2] - 住建部召开全国城市更新工作推进会，要着力在规划、资金、运营、治理四方面下功夫，持续推进城市更新行动 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 11月24日焦煤2601合约收盘1096.5，下跌1.48%，现货端唐山蒙5精煤报1550，折盘面1330；宏观面发改委发布2026年电煤保供通知，盘面预期走弱；基本面矿山产能利用率连续两周回升，洗煤厂精煤库存连续3周增加，库存中性，总库存有季节性回升趋势；技术上日K位于20和60均线下方，短期震荡偏弱运行 [2] - 11月24日焦炭2601合约收盘1632.5，上涨0.03%，现货端焦炭四轮提涨落地；宏观面2025年10月全球70个纳入世界钢铁协会统计国家/地区粗钢产量为1.433亿吨，同比下降5.9%；基本面需求端本期铁水产量236.28，-0.60万吨，焦炭总库存较同期偏高；利润方面本期全国30家独立焦化厂平均吨焦盈利19元/吨；技术上日K位于20和60均线下方，短期震荡偏弱运行 [2] 根据相关目录分别进行总结 期货市场 - JM主力合约收盘价1096.50元/吨，环比-6.50；J主力合约收盘价1632.50元/吨，环比+18.00 [2] - JM期货合约持仓量859403.00手，环比+17120.00；J期货合约持仓量49177.00手，环比-782.00 [2] - 焦煤前20名合约净持仓-106865.00手，环比+6957.00；焦炭前20名合约净持仓-1532.00手，环比+150.00 [2] - JM5 - 1月合约价差83.00元/吨，环比-2.50；J5 - 1月合约价差149.50元/吨，环比-14.00 [2] - 焦煤仓单0.00张，环比0.00；焦炭仓单2070.00张，环比0.00 [2] 现货市场 - 干其毛都蒙5原煤1000.00元/吨，环比0.00；唐山一级冶金焦1885.00元/吨，环比0.00 [2] - 俄罗斯主焦煤远期现货162.50美元/湿吨，环比0.00；日照港准一级冶金焦1670.00元/吨，环比0.00 [2] - 京唐港澳大利亚进口主焦煤1570.00元/吨，环比0.00；天津港一级冶金焦1770.00元/吨，环比0.00 [2] - 京唐港山西产主焦煤1780.00元/吨，环比0.00；天津港准一级冶金焦1670.00元/吨，环比0.00 [2] - 山西晋中灵石中硫主焦1610.00元/吨，环比0.00；J主力合约基差252.50元/吨，环比-18.00 [2] - 内蒙古乌海产焦煤出厂价1380.00元/吨，环比-20.00 [2] - JM主力合约基差513.50元/吨，环比+6.50 [2] 上游情况 - 314家独立洗煤厂精煤产量27.60万吨，环比+0.20；314家独立洗煤厂精煤库存302.80万吨，环比+2.00 [2] - 314家独立洗煤厂产能利用率0.38%，环比+0.00；原煤产量40675.00万吨，环比-475.50 [2] - 煤及褐煤进口量4174.00万吨，环比-426.00；523家炼焦煤矿山原煤日均产量193.40万吨，环比+1.50 [2] 产业情况 - 16个港口进口焦煤库存456.90万吨，环比-31.30；焦炭18个港口库存253.40万吨，环比-6.10 [2] - 独立焦企全样本炼焦煤总库存1038.19万吨，环比-30.78；独立焦企全样本焦炭库存65.29万吨，环比+7.14 [2] - 全国247家钢厂炼焦煤库存797.08万吨，环比+6.91；全国247家样本钢厂焦炭库存622.34万吨，环比-0.06 [2] - 独立焦企全样本炼焦煤可用天数12.97天，环比+0.10；247家样本钢厂焦炭可用天数11.05天，环比-0.01 [2] - 炼焦煤进口量1059.32万吨，环比-33.04；焦炭及半焦炭出口量73.00万吨，环比+19.00 [2] - 炼焦煤产量3975.92万吨，环比+279.06；独立焦企产能利用率71.71%，环比+0.07 [2] - 独立焦化厂吨焦盈利19.00元/吨，环比+53.00；焦炭产量4189.60万吨，环比-66.00 [2] 下游情况 - 全国247家钢厂高炉开工率82.17%，环比-0.62；247家钢厂高炉炼铁产能利用率88.56%，环比-0.26 [2] - 粗钢产量7199.70万吨，环比-149.31 [2] 行业消息 - 外资机构普遍预测明年中国经济将在政策支持下保持稳健增长，摩根士丹利认为2026年中国经济将温和增长，高盛上调对中国出口增速和实际GDP增速的预测 [2] - 2025年10月全球70个纳入世界钢铁协会统计国家/地区的粗钢产量为1.433亿吨，同比下降5.9% [2] - 10月份全社会用电量8572亿千瓦时，同比增长10.4%，今年以来首次单月增幅超过10% [2] - 住建部召开全国城市更新工作推进会，住建部部长倪虹表示城市更新是推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动，要在规划、资金、运营、治理四方面下功夫 [2]