核心观点 - 70个大中城市商品住宅销售价格环比下降 同比降幅整体收窄[1] - 高层会议释放进一步稳楼市积极信号 明确止跌回稳政策目标[1] - 新一轮楼市支持政策有望开启 包括优化限购政策 加大公积金支持等[1] 政策动向 - 北京已率先落地优化房地产政策 调整限购和公积金政策[1] - 预计上海 深圳将跟进优化限购政策 更多城市落地支持政策[1] - 中央层面存在进一步发力空间 措施出台具紧迫性和主动性[1] - 政策力度将超过此前一轮 对巩固市场止跌回稳有重要作用[1] 城市更新与改造 - 中央强调高质量开展城市更新 土地 金融等配套政策或将出台[2] - 城中村和危旧房改造将强化货币化或房票安置[2] - 收储存量商品房用于安置房 对房地产销售形成重要支撑[2] - 相关资金卡点有望进一步畅通[2] - 城中村改造与需求释放形成联动效应 形成改造-房票-需求释放-去库存机制[3] - 地方层面城中村政策文件将加速出台[3] - 重点改造区域包括轨道交通沿线 高校和产业集中片区 大规模城中村[3] 需求端政策 - 改善性需求是当前房地产市场确定性主流需求[3] - 通过提高公积金贷款额度 降低首付比例 加大购房补贴支持多孩家庭[4] - 加大住房以旧换新支持力度 畅通一二手链条[4] - 给予购买绿色建筑 装配式建筑等家庭更大公积金和购房补贴支持[4] 供给端政策 - 以好房子引导改善性需求将成为方向[3] - 更多城市将建立好房子标准 优化计容规则[3] - 通过减免税费鼓励房企提供更多高品质住房[3] 市场展望 - 金九银十传统旺季有望成为新一轮住房销售提振重要窗口期[3] - 房地产在稳定宏观经济中占据重要位置[4] - 止跌回稳仍是明确目标 支持政策有望进一步发力[4]

项目规划与范围 - 项目采用拆整结合模式改造石牌村 涉及拆除约10.3万平方米村民住宅与集体物业[1] - 广保丰田复建地块面积1.40万平方米 总建筑面积11.72万平方米（含住宅6.61万平方米 商业1.47万平方米 公服配套0.73万平方米 地下车库2.91万平方米）[1] - 潘祠复建地块面积0.54万平方米 总建筑面积2.68万平方米（含商业2.12万平方米 地下车库0.56万平方米）[1] 基础设施配套 - 新建村内道路总长1.64千米 规划为城市支路 红线宽度15-20米 实施宽度6-7米[1] - 道路按单向一车道标准建设 设计时速20km/h 同步实施给排水 交通 照明及电力管沟工程[1]

南都讯 罗冲围是广州这一轮城中村改造四大重点片区中进展最快、拆迁最快的地区，在近日广州城市 更新媒体采访调研活动中，市区参与该项目的相关单位透露，能够取得这么快的进展主要是政府主导的 改造模式给了村民极大信心。率先实施的松溪项目安置房户型先后6次征求村民意见，最终按照三梯4-6 户、得房率约100%的高标准进行建设并配全各种生活设施。这么好的回迁房也让村民十分满意，当时 项目签约第一天倾盆大雨，但有村民上午7点就已经到场排队，最终取得了项目改造意愿征询一次同意 率全市最高的成绩。 安置户型先后6次征询村民意见 罗冲围改造效果图 获得村民认可也让松溪片区的进展格外顺利，白云区松洲街党工委副书记曹阳还记得当时项目签约的情 景，"签约第一天倾盆大雨，有村民上午7点就已经到场排队。我们的工作人员没有休息，通宵签约，最 后改造意愿征询一次同意率全市最高，螺涌村和松南村改造意愿征询同意率平均达到98.44%。" 松溪项目安置房建设现场 松溪项目安置房效果图 罗冲围片区城中村改造项目总面积22.8平方公里，现状建筑面积2136万平方米，实有人口60万人，涉及 城中村14条、需改造旧厂39个和旧城1247万平方米，计划分近期 ...

上周（2025年8月4日-10日），昆明楼市高均价项目加推带动整体均价上涨5%，新规住宅项目持续畅 销。盘龙区政府批复麦溪村城改项目分三期开发方案，小窑村、大波村城中村改造配套基础设施建设工 程（八期）施工启动招标；昆明市首个市场化经营的保租房试点项目正式落地；滇池草海第3座浮桥， 预计9月下旬建成。 （图源：克而瑞） 从"双榜"情况来看，华润中心调规后加推持续热销，分别位列第一、第五。单周销售0.52亿元，成交16 套，成交均价约18440元/㎡，套均价约327万/套，价格十分坚挺。 呈贡首个第四代住宅项目——邦泰春华序持续首开备案，分别位列第二、第一。单周销售0.42亿元，成 交31套，成交均价约9960元/㎡，套均价约136万/套。 近期纯新入市加推的龙湖峯萃、东方润麒再度上榜，销售金额均为0.36元，成交均价分别为21250元/ ㎡、10945元/㎡。高端改善品质盘与新规刚需产品的价格差距明显，接近10000元/㎡。 价格最高的楼盘则是位于会展板块的山海湾8号，单周销售金额约0.3亿元，成交均价高达26527元/㎡， 套均价约597万/套。 雅居乐中央雅府、邦泰映悦则作为低总价、高性价比的代表上榜，单 ...

中国7月进出口数据 - 7月中国货物贸易进出口总值3.91万亿元，同比增长6.7%，其中出口2.31万亿元增长8%，进口1.6万亿元增长4.8% [2] - 按美元计，7月出口同比增长7.2%，进口同比增长4.1%，高技术产品进出口5.1万亿元增长8.4%，贡献率45.4% [2] - 高端机床出口增长23.4%，高端纺织机械进口增长19.3%，"新三样"绿色产品出口增长14.9% [2] - 东盟为第一大贸易伙伴（贸易总值4.29万亿元，增长9.4%），美国为第三大贸易伙伴（贸易总值2.42万亿元，下降11.1%） [2] 脑机接口行业政策 - 七部门提出到2027年突破关键技术，建立技术/产业/标准体系，电极/芯片/整机达国际先进水平 [4] - 目标2030年培育2-3家全球领军企业，形成安全可靠产业体系，综合实力世界前列 [4] - 中国侧重半侵入式技术，美国采用侵入式技术，两者均处全球第一梯队但商业化需数年 [4][5] 上海城中村改造规划 - 2026年全面启动城中村整体改造，2027年完成小梁薄板房屋改造，同步推进老旧小区改造 [6] - 改造项目或缓解房地产库存压力，但受财政限制对楼市拉动作用有限 [6][7] - 实践经验可为全国参考，但需因地制宜，可能带动建材/家居等关联行业复苏 [7] 苹果美国制造计划 - 承诺追加1000亿美元投资本土制造，包括休斯顿服务器工厂和密歇根供应商学院 [8] - 通过整合现有项目组成"美国制造业计划"换取关税豁免，低附加值环节仍留亚洲 [8][9] - 特朗普拟对含半导体进口产品征收100%关税，但豁免在美设厂企业 [8] 百胜中国业绩表现 - Q2营收27.87亿美元（+4%），净利润2.15亿美元（+1.4%），外卖收入占比45%（+7%） [10] - 肯德基同店销售增1%（客单价+1%），必胜客同店销售增2%（客单价下降但交易量+17%） [10] - 自有渠道和议价权保障利润，但中小商家可能因补贴陷入利润滑坡 [11] 互联网大厂AI人才争夺 - 腾讯/阿里/字节启动校招，阿里AI岗位占比60%，字节计划招聘超5000人 [12] - AI工程师平均月薪21319元居首，2030年中国AI人才缺口或达400万 [12] - 商业逻辑清晰促使大厂集中布局，非AI专业毕业生进入难度加大 [13] 大疆进军扫地机器人 - 推出三款机型（售价4699-6799元），运用无人机视觉感知/路径规划技术 [14] - 全球前五大厂商市占率61%，行业存在增收不增利现象 [14][15] - 市场渗透率低但竞争激烈，广告推广非大疆强项 [15] A股市场动态 - 沪指涨0.16%至3639.67点（年内新高），两市成交额1.83万亿（+914亿） [16] - 稀土/半导体板块走强，两融余额突破2万亿，市场估值从中低向中高过渡 [16][17]

万江街道新村现代化产业园区(新村城中村片区)效果图。图源"魅力万江"公众号 8月7日，位于东莞万江街道新村社区的一宗住宅用地正式挂牌。该宗地为万江新村安置房项目用地，地 块住宅、商业物业设定购买价格为13200元/平方米。另据公开信息，万江新村安置房建设项目作为新村 现代化产业园的一部分，将进一步提升万江新村现代化产业园的竞争力、吸引力，提升城市居住品质。 据东莞市公共资源交易网信息，该宗地位于万江街道新村社区，面积13217.79平方米，起拍价27800万 元。根据规划建设要求，该地块开发建设期为30个月，宗地建设项目在2026年4月8日前开工，在2028年 10月8日前竣工。 需要指出的是，该地块为万江街道新村安置房项目用地。其中地块住宅、商业物业设定购买价格为 13200元/平方米，产权车位设定购买价格为132000元/个。《回购物业移交协议》还明确，住宅和商业 物业均为毛坯销售，其他公建配套为精装。 记者了解到，万江新村安置房建设项目也是新村现代化产业园的一部分。去年，《万江街道新村现代化 产业园区（新村城中村片区）统筹规划》获批，标志着该项目进入了至关重要的实施与发展阶段。去年 10月，万江街道新村 ...

行业投资评级 - 报告对房地产行业维持"推荐"评级 [2] 核心观点 - 新房市场第31周20城成交面积184万方，环比上升16%，同比下降21%，年初至今累计同比下降8% [19][22] - 二手房市场第31周11城成交面积174万方，环比下降8%，同比下降4%，但年初至今累计同比上升14% [23][26] - 核心城市优质供给驱动新房和宅地成交热度，但挤压老库存和二手房去化，二者仍面临价格下行压力 [32] 板块行情 - 第31周申万房地产指数下跌3.4%，在31个一级行业中排名第29位 [8][12] - A股板块涨幅第一为天府文旅（+42%），跌幅最大为金地集团（-8.1%） [9][10] - 港股板块涨幅第一为远洋集团（+14.5%），跌幅最大为旭辉控股（-13.6%） [11][14] 政策动态 - 浏阳出台契税优惠（唯一住房140㎡以下按1%征收）及60%契税补贴政策 [13][15] - 北京对多子女家庭提高公积金贷款额度，允许按实际租金提取公积金 [13][15] - 贵州计划2025年改造城中村6268户、危旧房10022套，山东对智能家居消费补贴 [13][15] 土地与公司动态 - 华润置地以244.7亿元获取上海浦东后滩地块及黄浦余庆里资产包 [16][18] - 保利华南以超10亿元竞得佛山北滘地块，楼面价7000元/㎡，阳台占比达30% [17][18] - 新城控股发行10亿元5年期中期票据，票面利率2.68% [30][32] 投资建议 - 关注三类方向：具备产品护城河的房企（绿城中国、华润置地）、优质商业地产（太古地产）、存量房中介（贝壳-W） [32] - 建议观测二手房价企稳信号，作为行业见底关键指标 [32]

行业与公司 - 行业聚焦于中国城市更新与城中村改造领域，重点分析广州和深圳的进展[1][2][3] - 核心公司包括广州市政府、区属国企（如海珠、白云城投）、政策性银行（国家开发银行、农业发展银行）[2][5][6] 核心观点与论据 **资金支持与模式** - 广州获政策性银行贷款4,096亿元，占改造总资金80%，用于前期土地整理[1][5][6] - 专项债新政策允许作为资本金（如瑶台项目需14亿元资本金），财政补贴用于基础设施（如管网改造）[6][13] - 政府主导模式降低阻力，例如汽车站地块收储拍卖（起拍价13.56亿元）释放积极信号[2][7] **安置方案** - 实物安置标准统一为每户最高280平方米，超出部分货币补偿（原标准更高）[8][12][14] - 货币化安置最高达6万元/平方米（国有土地更高），房票接受度逐步提高但占比仍低于货币化[9][10][16] - 实物安置分两种：集中建设一期安置房（如三元里村）或购买周边商品房临时安置[11][19] **政策与进展** - 2025年政策转向高质量、民生、运营，强调存量盘活（如老旧小区改造）而非大拆大建[13][15] - 广州52个新模式项目快速推进（如南中轴6村改造、天河五山片区），深圳进展较慢且矛盾突出[3][4][7] - 居民配合度提升因市场预期变化和政府力度加大，但信任建立仍需时间[15][19] 重要细节与数据 - 补偿方式：实物280平方米上限、货币化6万元/平方米、房票可购存量房[8][9][10] - 时间周期：改造流程需1-2年（含控规调整、签约等）[7] - 资金结构：瑶台项目总投资396亿元，资本金缺口依赖专项债[6] 潜在影响与风险 - 二级市场：中心城区优质地块（天河、越秀等）未来出让或提升土拍质量[17][18] - 投资拉动：货币化安置和房票或促进消费，但民间投资增量仍有限[16][19] - 复建房平衡：政府主导可能减少建设量，通过规划调整释放商业用地[21][22] 其他关键信息 - 广州全运会（2025年）推动南中轴区域集体土地拆除[4] - 房票政策2025年放宽，但发展速度未达预期[10] - 复建房成本核算方式：总投入除以周边地价确定可售面积[20]

城市更新金融支持 - 金融机构支持33个城市更新项目 贷款余额341.78亿元 较年初增加114.77亿元 增长50.56% [1] - 政策性银行为16个城中村改造项目提供专项借款153.25亿元 支持3.6万套房屋改造 [1] - 金融机构支持26个保障性住房项目 贷款余额55.91亿元 较年初增长15% [1] 重点服务领域 - 金融服务聚焦城市改造更新 科技产业创新 城市生态治理等重点领域 [1] - 重点关注"一老一小"和新市民等重点人群金融服务需求 [1] - 金融机构在依法合规 风险可控 商业可持续前提下提供信贷支持 [1]

政府政策与市场支持 - 贵州省计划2025年改造城中村6268户和城市危旧房10022套以提升住房条件 [1] - 政策通过调整土地增值税预征率缓解房企压力并坚持"以需定购"原则收购存量商品房用作保障性住房 [1] 企业融资与资本运作 - 光明地产15亿元私募公司债发行申请获上交所受理 由中信证券和国泰海通承销 [2] - 招商蛇口已回购448万股股份 支付总额4.3亿元 占总股本0.494% [4] - 招商蛇口回购价格区间8.48-10.78元/股 计划回购总额介于3.51-7.02亿元 [4] 企业担保与债务管理 - 大悦城北京子公司为合营企业恒合悦兴提供2.715亿元连带责任担保 [3] - 担保对应9.6亿元借款协议 展期至2027年12月31日 [3] 行业投资动态 - 2025年1-7月TOP100房企拿地总额5783亿元 同比增长34.3% [5] - 拿地总额增幅较上月小幅增长1个百分点 [5]