中美及中欧经贸关系动态 - 中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰将于6月8日至13日访问英国，其间将与美方举行中美经贸磋商机制首次会议 [1][2] - 中国商务部表示，中欧双方电动汽车案价格承诺磋商已进入最后阶段，但仍需双方努力 [2] - 中国商务部部长王文涛与欧盟委员会贸易和经济安全委员谢夫乔维奇在巴黎举行会谈，围绕欧盟对华电动汽车反补贴案、中国对欧盟白兰地反倾销案、出口管制等议题进行了深入讨论 [2] 中国稀土出口管制政策 - 中国商务部表示，已依法批准一定数量的中重稀土相关物项出口许可合规申请，并将持续加强合规申请的审批工作 [1][2] - 中国愿就稀土出口管制进一步加强与相关国家的沟通对话，以促进便利合规贸易 [2] 中国外汇储备与黄金储备 - 中国5月末外汇储备规模为32853亿美元，较4月末上升36亿美元，主要受汇率折算和资产价格变化等因素综合作用 [1][2] - 中国人民银行5月末黄金储备报7383万盎司（约2296.37吨），环比增加6万盎司（约1.86吨），为连续第7个月增持黄金 [2] 中国区域经济发展与消费提振政策 - 2025年度长三角地区主要领导座谈会提出，要共同实施一批跨区域“两重”项目以加速释放投资潜力，并深入实施“满意消费长三角”提升行动以增强消费发展动能 [2] - 《深圳市提振消费专项行动实施方案》正式印发，提出39条具体措施，包括支持消费及文旅项目发行基础设施REITs，并引导金融机构增加对批发零售、住宿餐饮、文化旅游等消费服务行业的信贷投放 [2] 美国贸易政策及其国际影响 - 美国5月就业增长因特朗普政府进口关税的不确定性而有所放缓，但稳健的工资增长可能使美联储推迟恢复降息 [3] - 加拿大总理卡尼表示加拿大面临来自美国的不合理关税，并敦促议会通过“加拿大经济一体化法案”以加快国内基础设施项目审批并消除贸易壁垒 [3] - 日本经济再生担当大臣赤泽亮正与美国财政部长及商务部长举行会谈，要求特朗普政府重新调整高关税措施，双方磋商取得“进一步进展”但尚未找到妥协点 [3] 日元汇率展望 - 前日本财务省财务官古泽满宏表示，到今年年底日元兑美元汇率可能升至135-140，主要原因是美国与日本之间利差缩小 [4]

提振消费措施 - 深圳推出39条具体措施全方位扩大消费需求、繁荣消费市场，围绕提升居民消费能力和意愿、加大优质多元消费供给、加强政策支持和配套保障三个方面 [1] - 多渠道增加居民收入，落实国家稳住楼市股市各项工作，拓宽财产性收入渠道 [1] - 科学合理提高最低工资标准 [1] - 加大生育养育保障力度，推动符合条件的常住非深户籍学龄前儿童参加深圳市居民基本医疗保险 [1] - 2025年新改扩建中小学校50所以上，新增中小学学位10万个 [1] - 优化就医住院服务，在全市二级以上公立医院全面推行"免陪照护服务" [1] 住房与汽车政策 - 降低租购房成本，扩大住房公积金使用范围，符合条件的可提取公积金支付购房首付款 [2] - 自2025年11月1日起两年内，无房家庭每月公积金提取额从65%提高至80%用于支付房租 [2] - 出台青年人才住房支持政策，巩固多层次租赁住房供应结构，推出更多高品质小户型保障性租赁住房 [2] - 优化小汽车常规增量指标摇号规则，加强"久摇不中"人群购车需求保障 [2] - 继续放开外地居民、华侨和港澳台地区居民购买新能源汽车限制 [2] - 放宽企业申请新能源小汽车增量指标条件 [2] - 推动燃油重卡车辆更新为新能源重卡车辆 [2] - 鼓励企业发放高阶智能辅助驾驶体验折扣券 [2] 商业与消费供给 - 支持大型商贸企业利用自有场地进行外摆促销，支持临街商铺规范有序外摆经营 [2] - 打造具有深圳特色的工业消费品集群，包括推广人工智能终端消费、全屋智能产品、时尚消费、户外装备消费等 [3] - 释放入境消费潜力，建成运营市内免税店，新增口岸免税店和40家离境退税商店 [3] - 加力扩围消费品以旧换新，支持汽车报废更新、家电以旧换新、数码产品购新等 [3] - 加快补贴资金审核发放，鼓励商家、卖场、平台追加补贴 [3] - 针对性扩围实施专项消费品换新补贴政策 [3] 金融支持措施 - 支持消费及文旅项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） [4] - 引导金融机构增加对批发零售、住宿餐饮、文化旅游等行业的信贷投放 [4] - 加大个人消费贷款投放力度，提高贷款额度、延长贷款期限、合理设置贷款利率 [4] - 支持对信用良好但短期资金困难的借款人延长还款周期、提供续贷服务 [4] - 丰富消费保险产品供给，优化产品和服务，开发支持无理由退换货服务的保险产品 [4] - 针对数字、绿色、智能等新型消费场景量身定制金融产品 [4] - 创新优化新能源汽车和经营性民用无人驾驶航空飞行器保险供给 [4] - 加大电动自行车保险推广力度 [4]

REITs市场发展现状 - REITs市场持续升温 全市场共有66只已上市REITs 最新市值突破2000亿元 [1] - 消费REITs表现良好 深市4只消费REITs募集规模合计149.99亿元 最新市值合计219.91亿元 [1] - 中金中国绿发商业REIT即将上市 发售基金份额总额为5亿份 [1] 深市消费REITs运营情况 - 深市消费REITs运营稳健 出租率保持较高水平 租户集中度较低 [1] - 华夏华润商业REIT2024年营业收入6.30亿元 出租率99% 客流量同比增长10.90% 会员人数145万人 [2] - 中金印力消费REIT2024年营业收入2.39亿元 出租率97.91% [2] - 华夏大悦城商业REIT2024年营业收入1.03亿元 出租率98.10% [2] 消费REITs估值与分红 - 消费REITs估值稳定 华夏华润/中金印力/华夏大悦城评估值较首发变化0.04%/0.00%/0.12% [2] - 深市消费REITs累计分红12次 分红金额合计7.23亿元 收益分配频次高 [2] 中金中国绿发商业REIT项目 - 项目底层资产为济南领秀城贵和购物中心 建筑面积20.09万平方米 [3] - 项目3公里范围内有216个小区 常住人口47.55万人 [3] - 原始权益人鲁能商管拥有近三十年商业资产管理经验 打造"贵和"系特色商业品牌 [3] 深交所REITs发展计划 - 深交所将加快推进REITs常态化发行 加大优质项目供给 拓展底层资产类型 [3] - 持续完善扩募制度机制 推动市场高质量扩容增类 [3]

REITs市场 - 截至2025年5月31日，我国公募REITs产品数量达66只，合计发行规模达1743.93亿元（不含扩募）[4] - 2025年5月1日-2025年5月31日，已上市公募REITs二级市场价格整体震荡上行：加权REITs指数收于139.99，本月回报率为3.71%[4] - REITs回报率在大类资产中排名第三，仅次于美股和可转债[4] 石化化工交运行业 - 2025年欧盟要求SAF强制添加2%，带动产业链相关品种价格上涨[5] - 国内生物航油出口渠道打通，未来发展可期[5] 古茗（1364.HK） - 截至24年底，公司在全国17个省份覆盖超过200个城市，共有9914家门店，主要分布于二线、三线及更低线城市[6] - 古茗是中国最大的大众现制茶饮店品牌，亦是全价格带下中国第二大现制茶饮店品牌[6] - 2023年古茗平均季度复购率高达53%，门店经营利润率约20%，均领先行业[6] 海南华铁（603300.SH） - 公司拟在新加坡上市，加快出海步伐，深入推进国际化战略布局[7][8] - 全面推动东南亚等海外智算中心的落地及原有业务的全球化，加速实施算力出海战略[8] 蔚来（NIO.N） - 1Q25蔚来总收入同比+21.5%/环比-38.9%至120.4亿元[8] - 毛利率同比+2.7pcts/环比-4.1pcts至7.6%[8] - Non-GAAP归母净亏损同比扩大28.2%/环比收窄4.2%至62.8亿元[8]

美国自存仓行业 - 行业规模已达20亿平方英尺空间和超过33000个设施 [1] - 市场集中度较低 前10大公司仅控制约36%的总市场份额 [1] iREIT®研究服务 - 提供涵盖REITs mREIT 优先股 BDCs MLPs ETFs 建筑商和资产管理公司的深度研究 [1] - iREIT® Tracker覆盖超过250只标的 包含质量评分 买入目标和减持目标数据 [1] - 新增iREIT Buy Zone评级追踪器 帮助会员筛选价值标的 [2]

基础发行要素 - 中金亦庄 REIT 首发募集份额 4 亿份，询价区间 2.257 - 2.758 元/份，预计募资 10.03 亿元[7] 项目优势 - 汽车产业聚集，租户中汽车制造业租赁面积占比过半，原始权益人运营 57 个产业平台，面积近 400 万平方米，承载企业近 5000 家[2][14][20] - 22 - 24 年营收 0.8/0.98/1.04 亿元，约 90% 来自厂房租赁，净利润 0.11/0.25/0.25 亿元，毛利率和净利率呈上升趋势[2][25][26] - 22 - 24 年出租率 66.74%/83.25%/85.42%，租金小幅提升，N12/N20 项目 24 年底租金 2.84/2.6 元/平方米/天，处于区域中偏高水平[2][33][37] - 25 年预测年化分派率 6.22%，显著高于可比 REITs；项目折现率 7.25%，高于产业园 REITs 平均，资产评估增值 57.46%，低于可比均值[2][45][47] 项目风险 - 租户行业集中度高，汽车和科技服务业租赁面积占比 53.86% 和 34.82%[56] - 租户集中度高，前十大租户租赁面积占比 95%[38] - 部分厂房定制化，N20 项目 1 号楼换租可能有空置期[57] - 估值假设 27 年后出租率 95%，高于当前实际水平[58] - 基金预测分派率高，但土地使用权剩余年限短[59]

贸易政策 - 美国总统宣布欧盟将面临50%的全面关税 将于6月生效 [1] - 贸易紧张局势在相对平静期后再次升级 [1] 会员服务 - High Yield Landlord会员费将在6月10日从399美元上涨至499美元 涨幅达25% [2] - 公司限制新会员注册以更好服务现有2000名会员 [2] - 会员可享受100美元折扣优惠 截止日期为6月10日 [2] 投资服务内容 - 会员可获取2025年6月顶级投资推荐和REIT专家策略 [3] - 平台拥有500多条五星评价 每年投入10万美元进行投资研究 [3] - 提供活跃投资者社区服务 此次优惠不会延期 [3]

报告核心观点 REITs获批加快，二级市场表现较好；发行市场中产权REITs发行有优势；二级市场整体上涨且领先股票指数；分红期分红金额可观；不同类型REITs投资价值有差异 [1][2] 发行市场 本期发行情况 - 2只REIT正在发行，中金亦庄产业园REIT预计规模9 - 11亿，华夏北京保障房REIT扩募规模8.3 - 9.5亿 [6] - 3单REITs项目获批待发行，2025年发行REITs平均配售比例0.69%，平均首日涨幅27.39% [6] - 今年已发行7只REITs，数量增17%，规模降26%，涉及五种底层资产类型，产权REITs发行有数量和规模优势 [7] 项目储备情况 - 沪深交易所受理19单REITs储备项目，扩募项目6单，占比32% [9] - 获批3单项目本期获批，新增1单产业园项目，4单项目状态变化含首批两单数据中心项目 [9] - 储备项目中产权REITs 13单，特许经营权REITs 6单 [9] 二级市场 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日涨29.99%，前三个交易日累计涨52.82% [2][12] - REITs市场产品66只，产权REITs 42只规模1039亿，特许经营权REITs 24只规模936亿 [13] - 本期REITs市场涨1.32%，好于主要股票指数，产权REITs涨0.48%，特许经营权REITs涨2.40% [13] - 今年以来REITs市场涨幅14.82%，领先主要股票指数，产权REITs涨幅17.17%好于特许经营权REITs [14] - 各底层资产类型REITs均上涨，消费基础设施REITs涨幅超31%最好，生态环保REITs涨幅不到1%最差 [14] - 本期REITs交易活跃度较上期上升，整体换手率略有提升 [14] 分红情况 - 本期7只REITs分红4.76亿，2025年REITs市场分红41.25亿，分红收益率2.45%高于股票市场 [25] - 今年特许经营权REITs分红25.38亿，收益率2.77%；产权REITs分红15.88亿，收益率2.19% [25] - 过去一年特许经营权REITs分红金额和收益率高于产权REITs，REITs成立以来分红比例高 [25][26] 投资价值分析 产权类REITs - 分红角度，产权类REITs估值（P/可供分配金额）27.10，保障房REITs估值相对较高 [31] - 经营角度，产权类REITs估值（P/EBITDA）25.20，保障房REITs估值最高，产业园REITs最低 [32] - 过去一年实际分红计算的REITs股息率3.87%，以可供分配金额计算产权类REITs股息率3.89% [32] 特许经营权REITs - 适合用内部收益率估值，水利设施REITs内部收益率最高，收费公路REITs最低 [35] - 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源 [35] 主要政策 - 2025年多部门出台政策支持多领域项目发行REITs，推动REITs市场建设和扩围扩容 [41][43]

行业趋势与市场变化 - 经济增速放缓、企业现金流压力加大以及"租赁+弹性空间"新办公趋势兴起，正在动摇企业购置写字楼的传统逻辑 [1] - 一线城市写字楼租售价差扩大，空置率持续高位运行，资产估值逻辑发生根本性变化 [1] - 企业对办公空间需求从"拥有"转向"使用"，从"固定资产"转向"战略资源" [1] - 2023-2024年北京与上海出现"租售价差历史最大化"现象，部分核心地段出现"购入年化回报率>租金综合支出"倒挂区间 [8] 企业购置决策关键变量 - 五大关键变量影响决策：组织稳定性、现金流状况、办公空间使用频率、地段依赖性、资产策略导向 [6] - "组织稳定性"+"资产策略导向"是企业购置意愿的两个最强前导指标 [6] - 高适配特征包括成熟型组织、现金流稳健、空间使用率高、强地段要求、有资产配置意图 [6] - 低适配特征包括快速扩张期、资金紧张、远程办公占比高、无地段需求、倾向轻资产 [6] 市场周期与购置时机 - 市场上升期（2016-2018）租赁成本上升，购置可锁定成本；市场下行期（2020-2024）租赁议价空间大，资产估值处于洼地 [7][8] - 写字楼价格波峰滞后租金波峰2-4个季度，价格低谷出现在宏观经济筑底、租金未反弹时段 [9] - 2023-2025年是高净值企业、国企央企购置窗口期，呈现租金稳定+售价洼地特征 [9] - "空置率"与"成交均价"剪刀差最大化阶段是买方定价能力最强时段 [9][10] 企业生命周期与购置逻辑 - 初创期：以轻资产为主，不建议购置，优先选择共享空间或短租合同 [13][14][15] - 成长期：权衡锁定办公成本、构建品牌认知、预留弹性空间，优选可分租资产 [16][17][18] - 成熟期：多目标考量组织效率、资产资本化、资本市场信号，建议配置长期持有型资产 [19] - 转型期：谨慎新增购置，优先轻资产模式或合资共建，聚焦资产重组 [20] - 资产化期：视写字楼为稳定收益+抗通胀的资产配置，基于租金回报率与REITs可能性决策 [21] 不同类型企业购置策略 - 高成长型民营企业：倾向核心地段适中面积、可分割写字楼，采用"购租组合"策略 [22][23] - 总部型央企/国企：看重地段稀缺性与建筑形象，倾向全自持或自建总部园区 [24] - 科创型/轻资产企业：以租赁为主，仅在财务充裕或IPO时购置小型核心单元 [25][26] - 金融/保险企业：首选核心地段稳定出租物业，纳入"债券+类固收"配置体系 [27][28] 城市与市场购置窗口 - 最优购置窗口出现在"市场底部与预期拐点交汇处"，如2023下半年-2025下半年 [30][31] - "新三度模型"判断区域价值：供需张力度、产业耦合度、资本安全度 [32] - 结构性机会包括老旧甲级写字楼改造、新交付项目去化压力资产、特色产业园分散持有空间 [34] - 政策导向从"压缩供给"转向"分级分类支持"，利好优质区域高效运营资产 [35][36] 决策评估模型与案例 - 五维评分模型：发展阶段匹配度（15%）、财务能力（30%）、价格窗口（20%）、区位价值（25%）、非财务收益（10%） [38] - 上海高成长消费品牌案例：不建议购置，因组织未稳定、前滩短期供给压力大 [39][40][41] - 北京成熟科技公司案例：建议购置，因组织稳定、现金充裕、价格触底、地段稀缺 [42][43][44]

债券监管工作座谈会核心内容 - 会议深入学习贯彻证监会债券监管政策精神和青岛市委市政府相关工作部署，分析辖区债券工作面临的形势，推动辖区债券发行人提升风险防控意识，用好债券市场多元化直接融资工具，服务全市经济高质量发展 [1] - 青岛市委常委、副市长耿涛出席会议并讲话，青岛市直有关部门，各区(市)人民政府、债券发行人、上市公司、中介机构代表参加会议 [1] 过去一年工作回顾 - 辖区交易所债券高质量发展取得新成效，债券融资规模创历史新高，融资成本显著下降 [1] - 科技创新债券超过往年发行量总和，交易所债券市场支持地方实体经济发展和重大战略实施作用有效发挥 [1] - 全年到期公司债券保持"零违约" [1] - 突出严监严管，提升现场检查和非现场监管质效，依法依规采取监管措施，强监管的态势进一步巩固 [1] - 抢抓REITs政策机遇，做好优质项目储备，盘活存量资产工作实现开局破题 [1] 债券监管与发展面临的新形势 - 必须深化对债券工作规律性的认识，把握好"一域"和"全局"的关系，自觉站位全市工作大局，把债券兑付工作做在前端、落到实处，守牢风险底线 [2] - 把握好"所需"和"所能"的关系，坚持举债规模、偿债能力与促进发展相适应的原则，合理控制债务规模 [2] - 把握好"政府"与"市场"的关系，聚焦青岛"10+1"创新型产业体系，因地制宜推动城投企业产业化转型，提升自身造血能力 [2] - 把握好"内力"与"外力"的关系，坚持自力更生、内部挖潜，积极把握资本市场最新政策机遇 [2] - 把握好"存量"与"增量"的关系，要用好REITs、ABS等方式，以盘活存量来带动增量 [2] 对市场参与主体的要求 - 风险防控要更加突出"稳字当头"，全力保障辖区市场稳定运行，债券发行人要增强法治意识、契约精神，积极履行偿债义务和风险自救的主体责任 [3] - 债券受托管理人、承销商要勤勉尽责，履行好"看门人"和风险"吹哨人"职责 [3] - 经营运作要更加突出"依法合规"，认清当前监管形势，将监管规定内化为自身管理要求，全方位提高合规运作水平 [3] - 坚决杜绝恶意逃废债、财务造假、欺诈发行、信披违规、挪用募集资金、非市场化发行等违法违规行为 [3] - 谋划发展要更加突出"主动靠前"，坚持不等、不靠，把握机遇，抢抓先机，准确了解政策要求，顺应市场环境变化，合理利用债券融资，切实把政策红利转化为发展动能 [3] 下一步工作计划 - 相关区(市)政府、债券发行人、中介机构代表围绕防范化解债券违约风险、资本市场助力城投转产投、积极用好创新品种债券、借力REITs盘活存量资产等交流发言 [3] - 青岛证监局将坚持监管与服务并重并举，一体推进防风险、强监管、促高质量发展，积极推动债券市场更好服务区域经济社会高质量发展 [3]