核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入128.3亿元，同比增长44% [1] - 归母净利润43.3亿元，同比增长94% [1] - 加权平均净资产收益率达4.2% [1] - 总资产6,998亿元，归母净资产1,188亿元 [4] 投资银行业务 - 境内外股本业务保持领先，中资企业全球IPO和港股IPO均居市场第一 [1] - 完成宁德时代、海天味业、三花智控等明星项目 [1] - 中资企业境外债券承销规模排名中资券商第二 [1] - 公告并购交易34宗，涉及交易总额328.41亿美元 [1] - 牵头执行当代集团、金科股份债务重整及宝塔实业重大资产重组项目 [1] 股票业务 - 覆盖境内外多元机构投资者超13,000家 [2] - QFII业务市占率连续22年排名市场首位 [2] - 开展科创板、北交所做市等牌照业务 [2] - 为大型央企国企提供股份增持回购、市值管理等综合金融服务 [2] 固定收益业务 - 债券承销和交易量保持市场领先 [2] - 跨境结算量持续增加 [2] - 衍生品业务持续发展，拓展利率、信用和外汇业务范围 [2] - 大宗商品做市重点品种排名市场前列 [2] 资产管理业务 - 资产管理部业务规模5,867亿元，管理产品848只 [3] - 中金基金管理公募基金规模2,202亿元，较上年末增长6.2% [3] - 新发7只公募基金，完成中金亦庄产业园REIT和中金中国绿发商业REIT发行 [3] - 公募REITs管理规模持续保持行业领先 [3] 私募股权业务 - 在管资产规模4,898亿元 [3] - 落地多支直投基金和母基金 [3] - 系统性布局高新技术、先进制造、新能源、新材料、医疗健康等战略新兴产业 [3] 财富管理业务 - 产品保有规模增长至近4,000亿元 [4] - 买方投顾产品保有规模近1,000亿元，均创历史新高 [4] - 推出基于资产管理规模收费模式的"ETF50恒享" [4] - 管理939万客户，账户资产总值约3.4万亿元 [4] 战略定位 - 聚焦实体经济需求提供全方位综合金融服务 [4] - 依托"投资+投行+研究"协同发力，支持新质生产力发展 [4] - 为加快建设现代化产业体系贡献金融力量 [4]

核心财务表现 - 营业收入128.28亿元人民币，同比增长43.96% [3] - 归属于母公司股东的净利润43.30亿元人民币，同比增长94.35% [3] - 利润总额51.57亿元人民币，同比增长109.91% [3] - 基本每股收益0.814元/股，同比增长106.91% [3] - 资产总额6997.64亿元人民币，较上年末增长3.71% [3] - 经营活动产生的现金流量净额315.93亿元人民币，同比增长212.36% [3] - 加权平均净资产收益率4.16%，同比上升2.03个百分点 [3] 股东与股权结构 - 中央汇金投资有限责任公司持股40.11%，为公司第一大股东 [4] - 期末共有股东123,976户，其中A股股东123,620户，H股登记股东356户 [3] - 拟派发中期现金股利总额4.34亿元人民币（含税） [2] 投资银行业务 - A股再融资主承销金额672.42亿元人民币，完成7单项目 [8][9] - 港股IPO主承销规模28.66亿美元，排名市场第一 [8] - 作为全球协调人主承销港股IPO项目20单，主承销规模23.83亿美元 [8] - 债券承销规模25.70亿美元，同比上升16.5% [10] - 境内债券承销规模排名行业第四，非政策性银行金融债承销排名行业第二 [10] - 中资企业境外债券承销规模排名中资券商第二 [10] - 已公告并购交易34宗，涉及交易总额328.41亿美元 [12] 资产管理业务 - 资产管理部业务规模5867.06亿元人民币 [22] - 集合资管计划管理规模1663.28亿元人民币，单一资管计划管理规模4203.77亿元人民币 [22] - 中金基金管理公募基金规模2201.81亿元人民币，较上年末增长6.2% [22] - 私募股权业务在管资产规模4898亿元人民币 [24] 财富管理业务 - 财富管理总客户数939万户，客户账户资产总值3.40万亿元人民币 [26] - 买方投顾产品保有规模近1000亿元人民币 [25] - 线上理财规模245亿元人民币 [26] - 创新交易业务累计签约客户超过39万人次 [25] 研究业务 - 研究团队300余名专业人士，覆盖40多个行业和1800余家上市公司 [27] - 2025年上半年发表中外文研究报告近7000篇 [28] - 在《机构投资者》评选的中国境内和香港地区最佳研究团队排名第一 [28] 创新业务与战略布局 - 基础设施公募REITs已上市项目管理规模排名市场第二 [10] - 持有型不动产ABS管理规模排名市场第一 [10] - 完成市场首个聚焦汽车制造产业链的基础设施公募REITs项目中金亦庄产业园REIT [11] - 完成首单央企公募REITs项目中金中国绿发商业REIT [12] - 协助财政部首次发行境外绿色主权债券 [12] - 为港交所全部24只人民币双柜台股票提供做市服务 [19] - H股全流通项目执行数量排名第一 [19]

核心财务表现 - 上半年营业收入128.3亿元 同比增长44% [1] - 归母净利润43.3亿元 同比增长94% [1] - 加权平均净资产收益率4.2% [1] - 总资产6998亿元 归母净资产1188亿元 [1] 投资银行业务 - 境内外股本业务保持领先 中资企业全球IPO和港股IPO市占率第一 [1] - 完成宁德时代 海天味业 三花智控等明星项目 [1] - 中资企业境外债券承销规模排名中资券商第二 [1] - 公告并购交易34宗 涉及交易总额328.41亿美元 [1] - 牵头执行当代集团 金科股份债务重整及宝塔实业重大资产重组项目 [1] 股票业务 - 覆盖境内外多元机构投资者超13000家 新开户数量稳健增长 [2] - QFII业务市占率连续22年排名市场首位 [2] - 开展科创板 北交所做市等牌照业务 [2] - 为大型央企国企 上市公司提供股份增持回购 市值管理等服务 [2] 资产管理业务 - 资产管理部业务规模约5867亿元 管理产品848只 [2] - 中金基金管理公募基金规模2202亿元 较上年末增长6.2% [2] - 新发7只公募基金 完成中金亦庄产业园REIT 中金中国绿发商业REIT发行 [2] - 公募REITs管理规模持续保持行业领先 [2] 财富管理业务 - 产品保有规模增长至近4000亿元 买方投顾产品规模近1000亿元 均创历史新高 [3] - 推出基于资产管理规模收费模式的"ETF50恒享" [3] - 管理939万客户 账户资产总值约3.4万亿元 [3]

首批数据中心REITs上市表现 - 8月8日首批两只数据中心REITs上市首日均实现30%涨停，南方万国数据中心REIT收报3.900元，成交2.34亿元，换手率25.37%，南方润泽科技数据中心REIT收报5.850元，成交4.52亿元，换手率26.43% [2] - 两只产品发行阶段受资金热捧，南方润泽科技数据中心REIT公众认购倍数达317.96倍，南方万国数据中心REIT达454.96倍 [2] - 数据中心REITs资产类型稀缺性被市场认可，上市首日涨停符合预期 [2] 公募REITs整体市场表现 - 截至8月8日73只公募REITs中67只上市首日上涨，占比超90%，其中15只首日涨停（占比20.55%），22只涨幅超20%（30.14%），32只涨幅超10%（43.84%） [3] - 上市以来73只REITs平均收益率接近35%，17只收益率超50%，中金厦门安居保障性租赁住房REIT以97.37%涨幅居首，嘉实物美消费REIT（91.17%）、易方达华威农贸市场REIT（85.37%）紧随其后 [4] - 行情分化明显，8只产品录得负收益，最大亏损超30% [4] 行业分化与估值特征 - 产权类REITs中消费基础设施表现突出，经营权类中能源基础设施和生态环保类领涨，运营数据和财务指标是影响表现的关键因素 [5] - 仓储物流REITs估值收益率均值4.24%（产权类最高），生态环保REITs均值3.94%（经营权类最高），IRR分化反映资产质量差异 [5][6] 市场供需矛盾与建议 - 当前公募REITs规模仅2000亿元出头，优质资产供给不足与旺盛需求形成核心矛盾 [1][7] - 流动性风险需关注，部分REITs因交易不连续、买卖价差大导致估值偏离基本面，投资者结构单一和集中度高加剧波动 [7] - 建议逐步放开Pre-REITs基金作为原始权益人，优先在扩募环节试点以提升优质资产供给 [8]

首批数据中心REITs上市表现 - 南方润泽科技数据中心REIT上市首日报5.850元，较发行价4.500元上涨30%，换手率25.08%，成交额4.28亿 [1][2][4] - 南方万国数据中心REIT上市首日报3.9元，较发行价3.000元上涨30%，换手率24.19%，成交额2.23亿 [1][3][4] - 两单REITs合计募资69亿元，公众认购倍数分别达317.95倍和455倍，显示市场高度追捧 [5] 底层资产详情 - 南方润泽科技数据中心REIT底层资产为润泽科技ICFZ A-18项目，位于京津冀枢纽节点，机柜5897个，上架率超99%，IT总功率42MW [5] - 南方万国数据中心REIT底层资产为昆山花桥国金数据项目，占地2万㎡，机柜4192个 [5] 行业意义与政策背景 - 数据中心REITs标志着REITs市场从传统基建向"科技新基建"转型，契合金融支持科技创新的政策导向 [6] - 公募REITs可帮助相关公司构建"重资产+轻资产"协同模式，提供持续融资平台 [5] 公募REITs市场动态 - 2023年截至8月8日已成立14只公募REITs，总募资278亿元，平均单只募资20亿元 [3][8] - 年内创新品种频出，包括首单农贸市场、供热、医药仓储、汽车制造产业链等主题REITs [9] 战略投资者结构 - 南方润泽科技REIT战配机构75家，涵盖产业资本、保险、券商、私募等多元类型 [10][11][12][13][14][15][16][17][18] - 南方万国数据中心REIT战配机构53家，限售期12-36个月不等，含北京金控资本、中英人寿等 [19][20][21][22][23][24][25]

公募REITs产品发行情况 - 华夏华电清洁能源REIT和创金合信首农REIT于2025年7月7日启动发行，公众发售部分因超额募集仅一天便提前结募 [2][3][4] - 两只产品原定公众募集期限为2025年7月7日至8日，战略投资者和网下投资者募集期限保持不变 [4] - 创金合信首农REIT认购价格为3.685元/份，拟募集资金总额36.85亿元，其中公众初始发售份额9000万份 [5] - 华夏华电清洁能源REIT发售价格为3.789元/份，拟募资总额18.945亿元，面向公众发售0.45亿份 [6] 网下投资者认购热度 - 创金合信首农REIT网下发售有效报价投资者117家，配售对象566个，有效拟认购份额270.797亿份，为初始网下发售份额的128.95倍 [5] - 华夏华电清洁能源REIT网下询价阶段获116家投资者管理的477个配售对象参与，拟认购数量215.70亿份，为初始网下发售份额的205.43倍 [6] 底层资产详情 - 创金合信首农REIT底层资产为首农元中心项目（中关村移动服务创新园），为北京市城市更新示范项目 [5] - 华夏华电清洁能源REIT底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目，运营近十年且收入稳定 [5] 年内公募REITs市场表现 - 2025年6月23日中银中外运仓储物流REIT公众发售部分一天内超额募集，网下认购倍数251.12倍 [9] - 2025年6月11日中金亦庄产业园REIT网下认购倍数达265.76倍创历史新高 [9] - 2025年4月华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下认购倍数222倍 [9] - 2025年3月汇添富上海地产租赁住房REIT网下询价倍数超180倍 [9] - 2025年1月国泰君安济南能源供热REIT网下询价倍数140.96倍 [9] 市场规模与政策环境 - 2025年6月我国REITs总市值突破2000亿元，全市场REITs数量达69只 [9] - 自2021年5月首批基础设施公募REITs获批以来，市场规模四年内实现跃迁 [9] - 证监会与国家发改委发布系列政策支持REITs市场常态化发行和扩容 [10]

市场表现 - 中证REITs全收益指数6月23日至6月27日报收1109.13点，下跌1.38%；中证REITs（收盘）指数报收880.90点，下跌1.46% [1] - 6月23日至6月30日，各REITs板块（除能源）指数均有2%左右回调，消费板块回调幅度最大，能源及产业园板块回调幅度较小 [2] - 6月整体表现中，保租房、市政环保、仓储物流、消费、能源、产业园、高速公路依次上涨4.00%、3.94%、2.82%、1.94%、1.82%、0.59%、0.15% [3] 市场动态 - 6月市场日均换手率为0.62%，环比上升0.02ppt；剔除新发项目后全市场日均成交额5.50亿元，环比上升7.6% [3] - 2025年7月2日，已上市68只公募REITs收盘价较前一交易日平均上涨1.05%，平均换手率1.07%，总成交金额7.58亿元，较前一交易日增加22.23% [7] - 截至2025年6月27日，C-REITs上市产品数量达68只，总市值2060.74亿元；28只REITs等待上市（16只首发申报，12只扩募申报） [4] 政策与资产扩容 - 6月央行等六部门发布文件支持消费基础设施发行REITs，重点探索文旅体育、医疗养老、通信基站等领域 [5] - 2025年6月18日首批两单数据中心公募REITs获批，底层资产类型进一步扩容 [5] - 两家5A级景区启动REITs筹备工作，丽江旅投拟发行规模不低于25亿元，青城山-都江堰景区发布基金管理人选聘公告 [6] 机构观点 - 调整源于机构阶段性止盈需求，债券收益率企稳后REITs市场仍有配置需求支撑 [3][7] - 消费基础设施REITs被认为能抵御新增供给影响，保租房REITs因租金稳定成为机构"压舱石" [7][8] - 中金公司建议关注保租房REITs，中信证券看好头部核心资产及消费基础设施REITs [7][8] 一级市场进展 - 上周两单产品上市交易（中金中国绿发商业REIT和中金亦庄产业园REIT），中银中外运仓储物流REIT完成认购（发行规模13.11亿元） [4]

中金亦庄产业园REIT上市表现 - 中金亦庄产业园REIT于6月26日在上交所上市，开盘即上涨30%触及首日涨幅上限，收盘仍封住涨停板[1][2] - 该基金首发4亿份，每份2.72元，募集资金10.88亿元，公众认购规模达647.43亿份，超初始规模1798.42倍，网下和公众配售比例分别为0.381%和0.056%创历史新低[1][3] - 基金底层资产为北京经开区两个新能源汽车零配件产业园项目，合计建筑面积12.86万平方米，运营超5年，是国内首个汽车制造产业链REITs项目[2] 2025年公募REITs市场热度 - 2025年上市的9只REITs中多只首日涨停，平均涨幅26.34%，6只收盘仍封板，年内16只涨幅超30%，嘉实物美消费REIT和华夏大悦城商业REIT涨幅超50%[4] - 中证REITs全收益指数年内涨14.94%，收盘指数涨11.9%，中金厦门安居REIT上市至今涨幅达102.8%领跑市场[5] - 截至6月26日全市场共68只公募REITs，募集规模超1800亿元，总市值突破2000亿元[5] 行业发展趋势 - 低利率环境下资金加速配置公募REITs，其稳定现金流和强制分红机制吸引力凸显[5] - 行业人士认为公募REITs配置吸引力刚显现，未来市场建设与投资需求共振将推动螺旋式上升[5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场升温，鉴于REITs已走过2024年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键；建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性及项目管理能力，高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [5] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌1.38%，中证REITs(收盘)指数下跌1.46%，收于880.9点；沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨1.95%/上涨3.20%/下跌0.07%/上涨3.07%/上涨3.91%/下跌1.45%，恒生地产建筑业本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第6 [1][10] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为14.59%，中证REITs(收盘)指数涨幅为11.57%；沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌0.33%/上涨21.06%/下跌0.09%/下跌7.39%/上涨12.52%/下跌5.09%，恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [2][10] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场下跌，能源基础设施、生态环保板块REITs跌幅较小，仓储物流、消费基础设施板块REITs（除新上市产品）领跌；已上市REITs总市值约2060.7亿元，平均单只REIT市值约30亿元；8支上涨、60支下跌，周均涨幅为 - 0.86%；新上市产品中金亦庄产业园REIT、中金中国绿发商业REIT均以首日涨停封板 [3][12] - 各板块二级市场涨幅：仓储物流/产业园区（除新上市产品）/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施（除新上市产品）/水利设施REITs板块分别为 - 2.54%/-1.8%/-2.16%/-2.41%/-0.76%/-0.88%/-2.41%/-1.75% [3][12] - 本周市政水利板块交易活跃度最高，已上市REITs本周日均成交量179.5万股，日均换手率0.8%；日均换手率最高的是中金亦庄产业园REIT（2.7%）；各板块换手率：仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块分别为0.9%/0.8%/1%/0.7%/0.8%/1%/0.8%/1.4% [4][16] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR（部收收益率）方面，位列前三的是华夏中国交建REIT（11%）、平安广州广河REIT（10.3%）、中金安徽交控REIT（8.2%） [17] - P/NAV位于0.7 - 1.9区间，位列前三的是中金厦门安居REIT（1.9）、嘉实物美消费REIT（1.8）、华夏北京保障房REIT（1.8），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [17]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周2只REITs上市、2只启动询价、1只成立、2只申报，发行、审批节奏明显加快；华夏北京保障房REIT扩募项目上市，标志着公募REITs市场“首发 + 扩募”双轮驱动格局进一步形成；政策层面再提支持消费基础设施发行REITs，REITs常态化发行加速向前迈进 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：新发行一单仓储物流REIT - 2025年以来已成功发行10单，数量高于去年同期；发行规模153.5亿元，同比下降35.2% [4] - 本周7单首发公募REITs取得新进展，包括2只上市、2只启动询价、1只成立、2只申报；1单扩募REITs取得新进展，华夏北京保障房REIT扩募份额上市 [4][10][13] - 当前审批流程中，首发已申报15只，已问询并反馈4只，注册生效待上市3只；扩募已申报10只，已问询并反馈4只，通过审核3只 [4] 二级市场：本周市场有所回调，流动性仍上升 行情回顾：中证REITs全收益指数收跌1.38% - 本周中证REITs全收益指数收于1109.13点，跌幅1.38%，跑输沪深300 3.33个百分点、跑输中证红利1.80个百分点；年初至今跌幅14.59%，跑赢沪深300/中证红利14.93/17.56个百分点 [4] - 分项目属性，本周产权类REITs下跌1.25%，特许经营权类REITs下跌2.16%；分资产类型，能源（-0.29%）、消费（-0.55%）、生态环保（-1.58%）、仓储物流（-1.65%）板块表现占优 [4] - 分个券，本周7只上涨、61只下跌，中金亦庄产业园REIT（+43.01%）、中金中国绿发商业REIT（+30.00%）、中航京能光伏REIT（+0.95%）位列前三，华夏南京交通高速公路REIT（-6.72%）、华安外高桥REIT（-5.89%）、平安宁波交投REIT（-5.69%）位列末三 [4] 流动性：生态环保板块活跃度最高 - 中证REITs本周日均换手率0.58%，较上周+1.27BP，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.62%/0.61%，较上周-0.30/+3.23BP，周内成交量4.43/1.56亿份，周环比+0.03%/+5.57% [4][24] - 生态环保板块活跃度最高 [4] 估值：能源板块估值较高 - 从中债估值收益率看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.83%/4.17%，交通（5.38%）、仓储物流（5.13%）、园区（4.75%）板块位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 6月24日，央行、发改委等六部门联合印发《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》，明确要求通过设立5000亿元服务消费再贷款、支持消费基础设施发行REITs、创新消费金融产品与服务等措施，加大金融对提振和扩大商品消费、服务消费及新型消费的支持力度 [33][34] 重要公告 - 涉及华夏中国交建高速REIT、平安广交投广河高速REIT等多只REITs的运营数据、解禁提示、分红、询价公告、上市公告等信息 [34][36]