在"十四五"即将收官、"十五五"新程待启的关键时点，2025年12月10日至11日召开的中央经济工作会议 备受瞩目。 当前经济形势怎么看？"十五五"新开局重点任务如何推进？聚焦舆论关注的热点问题，中央财办有关负 责同志会后第一时间接受中央主要媒体采访，深入解读中央经济工作会议精神。 从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，新落户农民工、 新毕业大学生等"新市民"刚性住房需求有待持续释放。 从改善性需求看，尽管我国城镇住房总量已经不小，但区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民 住房满意度还不够高，存在"以旧换新""以小换大"的改善性需求。不少城市反映，一些群众卖旧房买新 房的意愿上升，今年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%，"好房子"总体不愁卖，说明改善性 需求潜力还很大。 从很多发达国家房地产业发展历程看，在城镇化进入稳定期后，每年仍有数量可观的住房需求，房地产 业增加值在GDP中的占比始终保持在相当比例。我们在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很 多工作要做，更好满足城镇居民刚性和改善性住房需求的任务还不少，房地产高质量发展仍有可观前 景。 ...

（原标题：聚焦中央经济工作会议|中央财办有关负责同志详解2025年中央经济工作会议精神） 从改善性需求看，尽管我国城镇住房总量已经不小，但区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民 住房满意度还不够高，存在"以旧换新""以小换大"的改善性需求。不少城市反映，一些群众卖旧房买新 房的意愿上升，今年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%，"好房子"总体不愁卖，说明改善性 需求潜力还很大。 从很多发达国家房地产业发展历程看，在城镇化进入稳定期后，每年仍有数量可观的住房需求，房地产 业增加值在GDP中的占比始终保持在相当比例。我们在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很 多工作要做，更好满足城镇居民刚性和改善性住房需求的任务还不少，房地产高质量发展仍有可观前 景。 另一方面，要以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展。中央经济工作会议对着力稳定房地产市场、 加快构建房地产发展新模式作出部署。下一步，重点要抓好几件事。 一是从供需两端发力稳市场。供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合 理用途，加快消化库存，同时有序推动"好房子"建设。需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚 性和 ...

从改善性需求看，尽管我国城镇住房总量已经不小，但区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民 住房满意度还不够高，存在"以旧换新""以小换大"的改善性需求。不少城市反映，一些群众卖旧房买新 房的意愿上升，今年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%，"好房子"总体不愁卖，说明改善性 需求潜力还很大。 从很多发达国家房地产业发展历程看，在城镇化进入稳定期后，每年仍有数量可观的住房需求，房地产 业增加值在GDP中的占比始终保持在相当比例。我们在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很 多工作要做，更好满足城镇居民刚性和改善性住房需求的任务还不少，房地产高质量发展仍有可观前 景。 另一方面，要以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展。中央经济工作会议对着力稳定房地产市场、 加快构建房地产发展新模式作出部署。下一步，重点要抓好几件事。 一是从供需两端发力稳市场。供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合 理用途，加快消化库存，同时有序推动"好房子"建设。需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚 性和改善性需求。 二是积极推动房地产企业转型发展。支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、 ...

这样的部署符合当前各地房地产发展的实际情况。根据证券时报的报道，12月8日，广东、重庆、山 东、河南、陕西等密集发布"十五五"规划建议，其中对未来5年房地产发展提出任务方向。从规划建议 内容来看，加快构建房地产发展新模式是各地共同的首要任务。同时，优化保障性住房供给、建设安全 舒适绿色智慧的"好房子"也是各地共同的重要任务。 中央经济工作会议与住房城乡建设部部长的署名文章相继就房地产发展作出重点部署，为房地产从风险 防控到高质量发展勾勒出一条清晰路径。 中央经济工作会议作为党中央统筹全局的顶层设计，率先定调"稳市场、防风险、促转型"，将房地产列 入重点领域风险防范清单，并提出因城施策、控增量去库存、建"好房子"等方向。随后，住建部署名文 章紧扣党的二十届四中全会精神，将中央原则转化为六项可操作的重点任务与制度细则，体现了"中央 定方向—部委出方案"的政策落地路径。 署名文章指出，要准确把握、扎实推进，以实际行动把推动房地产高质量发展各项工作落到实处。一是 优化保障性住房供给。二是促进房地产市场持续健康发展。三是改革完善房地产开发、融资、销售制 度。四是实施房屋品质提升工程。五是实施物业服务质量提升行动。六是建 ...

住房城乡建设部部长倪虹表示《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提 出"推动房地产高质量发展"，是面向"十五五"这一新的起点，着眼全局作出的重大决策部署。要认真学 习领会、全面贯彻落实，加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。 住房城乡建设部部长倪虹12月16日发表题为《推动房地产高质量发展（学习贯彻党的二十届四中 全会精神）》的署名文章。 文章指出，党的二十届四中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划 的建议》（以下简称《建议》）提出"推动房地产高质量发展"，是面向"十五五"这一新的起点， 着眼全局作出的重大决策部署。要认真学习领会、全面贯彻落实，加快构建房地产发展新模式，推 动房地产高质量发展。 文章提出了全面落实推动房地产高质量发展的6项重点任务：优化保障性住房供给，促进房地产市 场持续健康发展，改革完善房地产开发、融资、销售制度，实施房屋品质提升工程，实施物业服务 质量提升行动，建立房屋全生命周期安全管理制度。 其中，改革完善房地产开发、融资、销售制度方面，文章表示，在房地产开发上，做实房地产开发 项目公司制，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部 ...

文章核心观点 - 住建部部长倪虹在《人民日报》发文，系统阐述了“十五五”期间推动房地产高质量发展的核心思路，核心目标是实现房地产市场供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定 [3] - 文章指出，过去支撑行业高速增长的“高负债、高杠杆、高周转”模式已难以为继，必须加快构建房地产发展新模式，推动行业转型升级 [3][4] - 为实现高质量发展，需要处理好房地产领域的五大主要关系，并具体落实“控增量、去库存、优供给”等政策举措 [5][6] 行业发展新阶段与模式转型 - 行业过去为满足住房短缺而建立的制度，推动了“高负债、高杠杆、高周转”模式，其弊端日益凸显，已经难以为继 [3] - 必须适应新阶段变化，加快构建房地产发展新模式，深化供给结构、经营方式、监管方式改革，以有力有效防范化解风险，推动行业转型升级 [4] - 长远看，行业仍有较大潜力和空间，但需从高速增长转向高质量发展，企业应从追求规模扩张转向注重提升产品品质和服务 [8] 推动高质量发展的五大核心关系 - **长期与短期关系**：着眼长远推进基础性制度改革，立足当前落实已出台政策以巩固市场止跌回稳态势 [5] - **顶层设计与因城施策关系**：从各地实际出发，因城施策、精准施策、一城一策 [5] - **市场与保障关系**：优化市场配置与政府保障相结合，形成定位清晰、功能互补的两个供应体系 [5] - **增量与存量关系**：坚持合理控制增量、优化调整存量、着力提高质量 [5] - **促发展与防风险关系**：坚持防范风险、强化监管和创新发展模式相协调，建立风险防控长效机制 [5] 具体政策方向与举措 - **控增量、去库存、优供给**：以编制住房发展规划和年度计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，实现以人定房、以房定地、以房定钱 [6] - **赋予城市自主权**：充分赋予城市政府房地产市场调控自主权，因地制宜调整优化政策 [6] - **完善住房保障体系**：各地从实际出发，坚持尽力而为、量力而行，货币与实物、配租与配售相结合，以需定建、以需定购，增加保障性住房供应 [6] - **改革销售制度**：推进现房销售制以防范交付风险，对继续实行预售的将规范预售资金监管 [6] - **完善开发制度**：做实房地产开发项目公司制，严禁投资人在项目交付前违规抽挪项目公司资金或抽逃出资、提前分红 [7][8] - **完善融资制度**：推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，项目资金存入该行，主办银行保证合理融资需求，形成利益共享、风险共担机制 [8]

文章核心观点 - 住建部部长倪虹提出，“十五五”期间房地产行业政策的核心目标是实现市场供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，并需处理好五大关系以推动行业向高质量发展模式转型 [1] - 行业当前“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式弊端凸显，已难以为继，必须加快构建房地产发展新模式，深化各项制度改革以防范化解风险并推动转型升级 [1] - 长远看，中国房地产发展仍有较大潜力和空间，但需从追求规模扩张转向注重提升产品品质和服务，以实现行业高质量发展并促进经济增长 [5] 政策目标与方向 - “十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，这被视为满足人民美好生活向往和推进中国式现代化的客观需要 [1] - 2025年中央经济工作会议将“着力稳定房地产市场”列为重点任务，并提出要“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房” [2] 需处理好的五大主要关系 - **长期与短期关系**：长远需推进基础性制度改革，构建新体制机制；短期需落实已有政策，巩固市场止跌回稳态势 [2] - **顶层设计与因城施策关系**：需从各地实际出发，实施因城施策、精准施策、一城一策 [2] - **市场与保障关系**：坚持优化市场配置与政府保障相结合，形成两个体系定位清晰、功能互补的供应格局 [2] - **增量与存量关系**：坚持合理控制增量、优化调整存量、着力提高质量 [2] - **促发展与防风险关系**：坚持防范风险、强化监管与创新发展模式相协调，建立风险防控长效机制 [2] 具体政策措施：控增量、去库存、优供给 - 以住房发展规划和年度计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进市场平衡 [3] - 充分赋予城市政府房地产市场调控自主权，因地制宜调整优化政策 [3] - 完善多层次住房保障体系，坚持尽力而为、量力而行，货币与实物、配租与配售相结合，以需定建、以需定购，增加保障性住房供应 [3] 销售、开发与融资制度完善 - **销售制度**：进一步推进现房销售制，实现所见即所得以防范交付风险；对继续实行预售的，将规范预售资金监管 [3] - **开发制度**：做实房地产开发项目公司制，项目交付前严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分配利润 [4] - **融资制度**：推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，项目资金存入该行，主办银行保证合理融资需求，形成利益共享、风险共担机制 [5]

住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在人民日报发表署名文章《推动房地产高质量发展（学习贯彻党的 二十届四中全会精神）》。 文章提到， 长远看，我国房地产发展仍有较大潜力和空间。 推动房地产业从高速增长阶段转向高质量发展阶 段，推动房地产企业从追求规模扩张转为注重提升产品品质和服务，保持房地产市场供需基本平衡、结构基本 合理、价格基本稳定，有利于促进我国经济实现质的有效提升和量的合理增长。 文章还提出，坚持因城施策、精准施策、一城一策， 充分赋予城市政府房地产市场调控自主权 ，因地制宜调 整优化房地产政策。规范发展租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业，提高行业监管和服务能力，依法 维护租赁双方合法权益。 原文如下： （三）推动房地产高质量发展是促进房地产业转型发展的客观需要。我国房地产领域很多制度是为了扩大供应 规模、解决住房短缺问题，在支撑房地产业快速增长的同时，由于资本迅速扩张，推动形成了"高负债、高杠 杆、高周转"模式，其弊端日益凸显，已经难以为继。当前，我国城镇化正从快速发展期转向稳定发展期，城 市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产市场供求关系发生重大变化。必须适应 新阶段新 ...

文章核心观点 - 文章核心观点是推动中国房地产业从高速增长阶段转向高质量发展阶段，通过构建发展新模式、优化供给结构、提升产品与服务品质、防范化解风险，以实现行业的长期健康稳定发展，并满足人民美好生活需要及支撑中国式现代化建设 [3][4][6] 深刻认识推动房地产高质量发展的重要意义 - 满足人民美好生活向往的客观需要：居民住房条件已显著改善，城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套，住房需求已从“有没有”转向“好不好” [5] - 满足人民美好生活向往的客观需要：已建成世界规模最大的城镇住房保障体系，建设各类保障性住房和棚改安置住房超过6800万套，帮助1.7亿群众实现安居 [5] - 推进中国式现代化建设的客观需要：房地产产业链条长、关联度高，2024年房地产业和建筑业增加值合计占国内生产总值比重达13%，长远看行业发展仍有较大潜力和空间 [6] - 推进中国式现代化建设的客观需要：推动行业转向高质量发展，有利于促进中国经济实现质的有效提升和量的合理增长 [6] - 促进房地产业转型发展的客观需要：过去“高负债、高杠杆、高周转”模式已难以为继，必须适应房地产市场供求关系发生重大变化的新阶段，加快构建房地产发展新模式 [7] 准确把握推动房地产高质量发展的总体要求 - 主要目标：加快构建房地产发展新模式，建立满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 [8] - 主要目标：推动住房品质显著提升、风险隐患有效防控、企业转型成效明显，以高品质供给持续推进高质量发展 [8] - 需处理好的主要关系：包括长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险这五对关系 [9] - 基础支撑：需强化法律、标准、技术、人才四大支撑，例如出台“好房子”建设指南，加强前瞻性技术研发应用 [10] - 保障机制：必须坚持系统观念，加强部门间统筹协调，形成协同联动的工作机制，涉及开发、建设、交易、使用等多个环节及多个部门 [10] 全面落实推动房地产高质量发展的重点任务 - 优化保障性住房供给：完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系，以需定建、以需定购，增加供应 [11] - 促进房地产市场持续健康发展：建立“人、房、地、钱”要素联动机制，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进市场供需平衡 [12] - 促进房地产市场持续健康发展：坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府调控自主权，并规范发展租赁市场 [13] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度：在开发上，做实项目公司制，严禁违规抽挪资金；在融资上，推行主办银行制；在销售上，推进现房销售制，规范预售资金监管 [13] - 实施房屋品质提升工程：建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，在城市更新中推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设 [14] - 实施物业服务质量提升行动：探索社区党组织领导下的协调运行新模式，提升物业服务质量，并鼓励向养老、托幼等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式 [14] - 建立房屋全生命周期安全管理制度：加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险三项制度，以强化房屋安全保障 [15]

核心观点 - 11月70城房价环比总体下降、同比降幅扩大，但市场呈现结构性分化，核心城市改善型需求稳健，二手房以价换量态势持续 [1] - 业内预判，未来在政策托底下，刚需在核心城市率先释放，市场有望呈现二手房量价齐稳，新房核心改善企稳的趋势 [1][5] 新房市场表现 - 11月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [1] - 一线城市中，上海新房价格环比上涨0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9% [1] - 二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1个百分点 [1] - 11月新房房价指数环比上涨的城市有8个，较10月增加2城，环比下跌的城市数量从64个减少至59个 [1] - 从同比看，新房价格涨幅为正的城市有5个，分别为上海、杭州、合肥、乌鲁木齐、沈阳 [2] - 上海新房价格同比涨幅为5.1%居70城之首，其144平方米以上大户型新房价格同比涨幅达6.7% [1][2] - 安居客线上数据显示，120-140平方米、140-180平方米户型找房热度占比环比持续提升 [2] - 上海刚需主导的90平方米及以下户型同比涨幅仅3.8%，反映新房市场以改善为主的结构特征 [2] 二手房市场表现 - 11月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [2] - 一线城市中，北京、上海、广州和深圳二手房价格环比分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0% [2] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅与上月相同 [2] - 三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点 [2] - 最近三个月统计数据中，二手房房价上涨的城市数量均为0 [3] - 百城二手房挂牌均价同比跌8.59%，仍处于持续下行区间 [3] - 百城二手房挂牌量同比增加7.8%，其中新一线城市挂牌量增幅为10.13% [3] - 二手房平均挂牌时长增至94.72天 [3] 行业整体数据与趋势 - 1—11月份，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9% [4] - 1—11月份，全国房屋新开工面积53457万平方米，下降20.5% [4] - 1—11月份，新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降8.1% [4] - 1—11月份，新建商品房销售额75130亿元，下降11.1%，其中住宅销售额下降11.2% [4] - 截至11月末，全国商品房待售面积75306万平方米，比10月末减少301万平方米，已连续9个月下降，其中住宅待售面积减少284万平方米 [5] - 房地产新开工和开发投资、销售等全链条数据延续下降态势，被解读为行业主动严控增量以缓解库存压力、平衡供求关系的反映 [4] 市场活动与政策影响 - 深圳南山启动“以旧换新”专项活动，新房提供专属折扣低至85折，活动开始不到10小时就成交2批客户，首日已有超400批业主报名，超230套“旧房”通过审核在售 [3] - 中央经济工作会议提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [5] - 58安居客研究院12月在线问卷显示，2026年明确计划买房的用户占比达34.61%，较年中调研提升11.63个百分点 [5] - 持币观望用户占比降至33.56%，降幅超15个百分点，市场观望情绪有所缓解 [5] 未来展望与行业转型 - 在“十五五”规划指引下，行业将清理住房消费不合理限制、推动好房子建设，逐步过渡到高质量发展 [5] - 房企竞争将更聚焦于品质，适老型住房、绿色智能住宅等产品占比或提升，以匹配人口老龄化与家庭小型化需求趋势 [5]