上海房地产政策优化调整 - 六部门联合印发通知 涉及调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等多项政策 [1] - 政策力度大于市场预期 有助于提振市场预期 促进市场止跌回稳 [1][10] 限购政策调整 - 沪籍居民家庭和成年单身人士在外环外购房不限套数 外环内限购2套 [2] - 非沪籍居民家庭和成年单身人士连续缴纳社保或个税满1年及以上可在环外不限套数购房 满3年及以上可在环内限购1套 [2] - 上海对外地社保年限要求1年 比北京2年更宽松 力度超预期 [2] - 北京上海限购政策进入"史上最宽松"时期 [2] 市场成交情况 - 上海新建商品住宅成交2.97万套 外环外成交超1.8万套占比超60% [5] - 二手房1-7月成交约12.7万套 外环外成交约6.5万套占比约51% [5] - 政策将有效提升外环外市场热度 带动潜在购房群体入市 [5] 信贷政策优化 - 不再区分首套和二套商业个人住房贷款利率 统一降至LPR-45BP [6][7] - 银行业金融机构可根据经营状况和客户风险状况确定具体利率水平 [6][7] - 新政简化利率分类 释放对二套住房认购支持 确保房贷成本降低 [7] 商转公政策前景 - 广州深圳已实施商转公 北京上海因公积金个贷率高推行可能性不大 [8][9] - 北京公积金个贷率达62.1% 资金运用率位于高位 明确不能办理商转公业务 [9] - 商转公政策需要公积金盈余充足作为前提条件 [8] 政策对比与展望 - 上海政策范围较北京更广 整体力度更大 [10] - 北京未来存在继续优化商贷利率 降低购房成本的预期 [10] - 深圳跟进概率增强 一线城市将得到整体带动 [10]

上海市房地产政策调整核心内容 - 上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》 自8月26日起实施 涉及限购调整 公积金优化 信贷政策及房产税等措施 [1] 住房限购政策调整 - 外环外购房全面放开限购：符合条件居民家庭（含沪籍及连续缴纳社保/个税满1年非沪籍）购买新建商品住房和二手住房不限套数 [4] - 沪籍家庭外环内限购2套住房 非沪籍家庭连续缴纳社保/个税满3年可在外环内限购1套住房 [4] - 成年单身人士限购标准按家庭政策执行 新增"单身视同家庭"条款以增加房票供应 [4] 住房公积金政策优化 - 提高公积金贷款额度：首套最高贷款额度从160万元上调至184万元 多子女家庭首套额度从192万元提高至216万元 [5] - 二套最高贷款额度从130万元上调至149.5万元 购买二星级及以上绿色建筑住房额度再上浮15% [5] - 支持提取公积金支付购房首付款 并允许"又提又贷"（例如500万元房价可提取75万元首付款同时不影响贷款额度） [5][6] 个人住房信贷政策调整 - 取消首套与二套住房利率差异 银行根据自律机制和风险状况自主定价 [7] - 利率政策调整预计降低改善型需求还贷压力 刚需项目按揭依赖度超95% 多套房产家庭按揭依赖度超50% [7] 个人住房房产税调整 - 非沪籍家庭首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房按家庭全部面积合并计算后给予人均60平方米免税扣除 [7] - 新规将于2025年1月1日起实施 按年征收方式不变 [7] 市场影响与专家观点 - 新政通过区域差异化政策精准释放需求 外环外新房去化速度有望提升（当前外环外库存占比80% 成交占比60%） [5] - 7月市场数据显示商品住宅成交2799套环比下跌38.6% 均价77851元/平方米 "日光盘"数量由6月的12个降至5个 [8][9] - 专家认为新政将促进"金九银十"销售周期 推动外环外新房及二手房交易活跃度 实现"量提升、价更稳"效果 [9][10]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"推荐"（维持）[2] 核心观点 - 新房二手房成交呈现低位波动，第33周20城新房成交面积140万方（环比-2%，同比-21%），11城二手房成交面积173万方（环比+2%，同比-2%）[5][19][21] - 优质供给驱动核心城市新房及宅地成交热度，但挤压老库存和二手房去化，价格仍存下行压力[29] - 政策聚焦广义财政发力，地方层面出台公积金提取、宅基地管理、项目开发支持等差异化措施（天津、广州、福州等16条政策）[13][14] 板块行情 - 第33周申万房地产指数上涨3.9%，在31个一级行业中排名第6位[8][10] - A股涨幅前三：万通发展（+39.4%）、衢州发展、电子城；港股涨幅前三：恒大物业（+21.5%）、中国海外宏洋集团、美的置业[11][12][15] 政策动态 - **天津**：允许公积金直接支付存量房首付款（8月13日）[13][14] - **广州**：明确"一户一宅"标准，宅基地建房限高11米/280平方米（8月13日）[13][14] - **福州**：推出16条开发支持政策，优化容积率计算及预售回款（8月13日）[13][14] - **深圳**：招商蛇口联合华润置地以86.4亿元竞得宝安地块，溢价率34.81%（8月15日）[16][17] 销售数据 - **新房市场**：年初至今20城累计成交6380万方（同比-8%），一线城市同比-5%（北京+8%，上海-30%）[19][23] - **二手房市场**：年初至今11城累计成交6413万方（同比+13%），一线城市同比+18%（深圳+32%）[21][25] 公司动态 - **中国金茂**：7月单月签约销售84.6亿元，1-7月累计618.1亿元[16][17] - **华润置地**：7月新增香港/柳州/杭州3幅地块，权益对价15.5亿元[16][17] - **招商蛇口**：发行10亿元中期票据，票面利率1.75%[28] 投资建议 - 关注三类标的：1）产品力突出的房企（绿城中国、华润置地）；2）商业地产租金稳定标的（太古地产）；3）存量房中介（贝壳-W）[29] - 行业见底信号需观察二手房价企稳情况，当前二手房为整体房价锚定基准[29]

行业投资评级 - 政策面有望持续坚实，维持选取优质央企及地方国企开发商的策略 [8][45] - 内房港股表现领先大市，恒生中国内地地产指数全周上升5.3%，领先恒生指数3.6个百分点 [7][43] 核心观点 - 新房成交量持续同比下跌，30大中城市商品新房成交量达123万平方米，同比下跌15.5%，环比下跌4.9% [1][15] - 一线城市中北京累计成交量同比跌幅略收窄至5.4%，上海同比下跌1.5%，广州和深圳分别同比上升12.4%和6.3% [2][18] - 商品房存销比环比上升，十大城市按面积存销比为121.5，高于去年同期的98.7及前周的119.0 [3][27] - 土地成交量同比大幅下跌，100大中城市成交土地规划建筑面积735万平方米，同比下跌66.4%，环比下跌66.8% [4][33] 市场表现 - 内房港股中央企开发商平均上升8.0%，地方国企开发商上升5.5%，民企开发商下跌0.3% [43][44] - 华润置地(1109 HK)全周上升11.1%，越秀地产(123 HK)上升5.6% [44][46] 政策动态 - 全国多地推出支持性措施，如天津允许提取住房公积金支付首付款，福州发布16条措施支持房地产项目开发 [5][40] - 国务院提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [8][45] 经济数据 - 7月房屋新开工面积同比下跌15.2%，竣工面积同比下跌29.5%，降幅均较6月扩大 [6][42] - 70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.4%，但降幅自2024年11月起持续收窄 [6][59] - 2025年第二季房地产业GDP同比下跌0.9%，占全国GDP比例降至6.2% [64][65] 资金状况 - 房地产开发贷款余额同比上升0.3%至13.8万亿元，个人贷款余额同比下跌0.1%至37.7万亿元 [67][68] - 个人住房公积金贷款利率5年以下为2.10%，5年以上为2.60% [67][68]

房价预测观点 - 某高校经济学教授预测2025年房价开始上涨 2026年迎来暴涨 [2] - 上涨逻辑基于供需变化：供给大量减少 需求端耐受力达极限 市场将供不应求 [2] - 强调市场规律作用 政策助力将推动房价上涨 [3] 支持上涨的因素 - 政策转向：国务院副总理重申房地产为国民经济支柱产业 从"房住不炒"转向支柱产业定位 [4] - 土地供应收缩 货币化拆迁安置 外资回流 需求复苏可能引爆价格上涨 [4] - 美国失业率上升 预计2025年底美联储降息周期开启 国内房价可能企稳反弹 [4] 市场现实挑战 - 人口结构失衡：老龄化加剧 年轻人减少 购房需求骤降 [7] - 政策调控双刃剑：保障房供给增加分流需求 抑制暴涨可能性 [9] - 居民负债率达70% 房贷占比降低 收入接近60% 债务压力大 [11] - 全球经济放缓导致收入增长乏力 购房支付能力被削弱 [11] - 全国二手房挂牌量达730多万套 市场信心不足 [11] 区域市场分化 - 70个大中城市中7月新房价格同比上涨城市仅5个 二手房无一上涨 [13] - 一线及强二线城市因产业经济和人口虹吸效应 抗跌性更强 保值增值潜力明显 [13] - 上海深圳部分学区房价格涨幅达20%以上 [13] - 三四线城市产业薄弱 人口外流 价格持续阴跌 郊区高楼层空置率高 存在"鬼城"现象 [15] 投资建议 - 避免投资炒房 购房需匹配经济实力 避免盲目加杠杆 [17] - 选择地段优越 配套完善 出行便利的房产增强抗跌性 [17] - 实行多元化资产配置 分散投资降低风险 [19] - 重点关注人口净流入城市核心地段资产 但短期暴涨可能性不大 [21]

北京楼市新政影响分析 - 北京五环外二手房咨询量和带看量增加 五环外次新房线上和线下咨询量均有一定提升 实际带看量也有所增加 部分价格合适房源可能快速成交 [2] - 北京二手房挂牌量增加 链家平台数据显示北京二手房挂牌量达161850套 相比新政发布当天增加1350套 [1] - 五环外房源占比高 北京挂牌二手房中约50%位于五环外 城六区房源挂牌量变化不大 五环外房源去化速度有望加快 [2] 市场成交数据 - 8月北京二手房网签量同比小幅下降 截至8月14日北京二手住宅网签5574套 同比下降3.78% 但环比7月同期上涨11.55% [2] - 新房网签量同比大幅下降 8月前14天北京新房网签1268套 同比下降56.02% 环比7月同期上涨14.86% [2] 政策影响分析 - 五环外是北京新房成交主力区域 1-7月北京新建商品住宅销售中五环外占比超80% 二手住宅五环外成交占比超50% [3] - 新政有望释放部分需求 取消五环外限购套数可能带动需求释放 同时部分家庭因此获得五环内购房资格 推动改善性需求 [3] - 政策精准释放改善需求 新政通过区域差异化政策结合公积金优化 既加速外围区域去化 又避免核心区过热 [3]

中国恒大退市事件 - 公司将于2025年8月25日上午九时起正式从港交所退市 [1] - 退市原因为未满足复牌指引要求且股份持续停牌 [1] - 港交所上市委员会依据上市规则第6.01A(1)条作出退市决定 [1] 华发股份财务表现 - 2025年上半年营业收入达381.99亿元，同比增长53.46% [2] - 归母净利润1.72亿元，同比大幅下降86.41% [2] - 期末预收楼款余额（含销项税）为745.43亿元 [2] 房地产市场数据 - 2025年7月70个大中城市中仅6城新房价格环比上涨，较上月减少8城 [3] - 同期二手房价格环比上涨城市仅1个，下跌城市68个 [3] - 1-7月新建商品房销售额49566亿元，同比下降6.5% [4] - 同期住宅销售额下降6.2%，销售面积下降4.1% [4] 地方政策调整 - 合肥市放宽"商转公"业务办理年限至2021年12月31日前发放的商业贷款 [5] - 合肥全市个贷率达86.73%，市中心为90.64% [5] - 海南鼓励高去化期市县通过"以购代建"方式安置征迁居民 [6] - 海南支持房票安置和收购商品房用作城中村改造安置房 [6]

北京房地产市场正经历着前所未有的政策松绑与价格震荡。2025年8月8日，北京市住房和城乡建设委员会与北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步 优化调整本市房地产相关政策的通知》，宣布自次日起，符合条件家庭在北京市五环外购买商品住房将不再限制套数。这一重磅政策犹如一剂强心针，试图 扭转北京楼市持续下行的颓势。然而，政策背后折射出的却是五环外房价"跌跌不休"的残酷现实——北五环外多个小区房价较2021年高点跌幅超过40%，部 分房源甚至接近腰斩。在这场政策与市场的激烈博弈中，北京房地产市场正上演着怎样的故事？是抄底良机还是风险陷阱？本文将深入剖析新政背景、市场 现状与未来走势，为读者呈现首都房地产市场的真实图景。 与此形成鲜明对比的是，五环内的限购政策仍保持相对谨慎。京籍居民家庭在五环内仍限购2套住房，非京籍居民家庭则需满足连续缴纳社保或个税满3年及 以上的条件，且限购1套。这种"环线差异化"调控策略，既体现了政策层对核心区域房价过热风险的防范，也反映出对五环外市场去库存压力的现实考量。 公积金支持力度空前加大 2025年8月8日晚，北京市住房和城乡建设委员会与北京住房公积金管理中心联合发布《关于进一步优化调整 ...

投资评级与目标价 - 报告维持贝壳"买入"评级，目标价22.15美元，较当前收盘价17.72美元有25%上行空间 [1] - 目标价对应2025年27倍PE，低于全球可比公司均值27.7倍PE [29][30] 核心财务预测 - 2025-2027年营收预测：1026亿/1158亿/1286亿人民币，年增速9.8%/12.9%/11.0% [4][25] - 经调整归母净利润预测：70.2亿/85.3亿/101.8亿人民币，年增速-2.4%/21.5%/19.3% [4][25] - 下调盈利预测主因：经纪业务承压（2025年经纪收入预测下调10.8%）及管理费用上升 [25][27] 业务表现分析 房地产经纪业务 - 2Q25存量房/新房GTV预计同比+3%/+10%，市场份额持续提升但行业整体承压 [6][14] - 行业困境：80城新房去化周期27.8个月（较2024年末+1.1个月），21城二手房挂牌量+7% [6][14] - 政策刺激：北京8月新政放松五环外限购（占新房成交82%），但效果或为托底性质 [7][23] 家装业务 - 2Q25家装营收同比+14%，预计实现季度盈亏平衡，受益于经纪导流（硬装+软装订单增长）及集采成本优化 [8] - 行业整合加速，圣都调整门店为小规模运营模式，并推出"装修资金存管"机制提升透明度 [8] 技术赋能进展 - AI工具全面落地：经纪端"来客"覆盖20万经纪人，家装端"设牛"缩短设计决策周期，施工端"贝刻云视"实现AI巡检 [9] - 技术应用推动人效提升，支撑经营利润率环比改善 [5][9] 同业比较与估值 - 当前市值209.9亿美元，对应2025年PE 21.3倍（调整后），PB 2.04倍 [1][4] - 估值较互联网同业折价（阿里13.5倍/腾讯19倍），反映地产行业增速放缓预期 [29][30]

政策调整核心内容 - 北京市发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》 旨在促进房地产市场平稳健康发展 更好满足居民改善性住房需求 有效发挥市场机制作用 [1] - 政策明确符合本市商品住房购买条件的居民家庭在五环外购买商品住房不限套数 但仍需满足一定条件 [1] - 政策调整体现因城施策和因区域施策原则 将优化重点放在五环外以加速库存去化和优化库存结构 [2] 五环外市场状况 - 当前北京新建商品房住宅库存81.4%在五环外 二手房约50%在五环外 [2] - 今年前7个月北京新建商品住宅销售套数中五环外占比超过80% 二手住宅成交套数五环外占比超50% [2] - 新政策预计将提升五环外市场活跃度 吸引更多购房者 加速项目建设和房源入市 [2] 公积金政策支持 - 首套房认定范围放宽 无住房且全国无公积金贷款或仅使用过1次并结清的可执行首套贷款政策 [3] - 二套房公积金最高贷款额度提升至100万元 最低首付款比例不低于30% [3] - 借款申请人每缴存一年住房公积金可贷款额度提升至15万元 支持提取公积金支付购房首付款 [3] 政策预期影响 - 新政策将引导人口和产业向五环外迁移 促进职住平衡 减轻中心城区人口压力 优化城市空间布局 [2] - 政策有望缓解库存压力 提振经济 疏解人口 促进区域协同 助力房地产市场平稳健康发展和城市可持续增长 [3]