报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 - 铝合金短期震荡偏强，操作上建议回调偏多对待；沪铝价格或维持高位震荡，但高价或抑制消费，需关注铝锭库存变动及宏观情绪变化 [74][77] 各目录总结 多空焦点 - 多方因素为国内供应端增量有限、海外供应预期下滑、社会库存处于低位；空方因素为氧化铝价格维持弱势、海外宏观不确定性上升 [8] - 海外政治波动加大增强美联储降息预期，美国联邦政府“停摆”影响经济数据发布，ADP就业数据显示就业人数减少3.2万人，市场预期就业走弱下美联储将实施货币宽松政策 [9][13] - 国内经济呈缓慢修复态势，9月中国制造业PMI环比上升0.4个百分点，国庆中秋假期消费市场增势良好，国内出游总花费增加，消费相关行业日均销售收入同比增长4.5% [14][17] 数据分析 - 国产铝土矿供应增量有限，2025年1 - 8月产量4086.1万吨，同比增加7.8%，但主产区因环保和资源品位问题开采成本上升约18% [20] - 几内亚雨季影响结束进口发运将提升，2025年1 - 8月中国进口铝土矿14175万吨，同比增加31.4%，自几内亚进口量同比增加38.5%，8月进口量环比减少22.6% [23] - 氧化铝供应过剩预期不改，8月产量792.5万吨，同比增加7.5%，运行产能增加，消费增量有限，后期新产能投产将增加过剩压力 [27] - 中国8月原铝产量变化不大，9月运行产能预计小幅提升，8月产量380万吨，同比减少0.5%，运行产能小幅增加，铝锭占比少为铝价提供支撑 [30] - 铝加工开工率环比下降至62.5%，符合季节性特征 [33] - 需求处于淡旺季转换期，8月中国铝材产量为554.8万吨，环比微增1%，同比下滑4.2%，1 - 8月产量同比基本持平 [36] - 国内外交易所库存均减少，伦铝库存降至508600吨，沪铝库存周度减少0.83%至123597吨 [48] - 国庆假期期间铝锭社库有所累积，截止10月9日库存为63.4万吨，较9月29日增加4.7万吨 [52] - 国内现货贴水幅度扩大，LME铝升水幅度扩大，10月9日上海物贸铝平均价贴水-60元/吨，LME铝0 - 3升贴水7.81美元/吨 [56] - 9月再生铝合金产量小幅下滑，8月产量61.45万吨，环比减少1.7%，同比增长8.6%，预计9月因废铝紧缺产量下滑 [60] - 淡旺季转换需求抬升，截至9月25日再生铝合金行业开工率为56.6%，周环比+0.7%，预计四季度维持窄幅震荡 [64] - 进口比价倒挂，预计四季度进口量同比明显降低，8月未锻轧铝合金进口量同比减少16.7%，出口量同比增加28.3%，9月进口仍有亏损 [68] - 中国铝合金周度库存量较上周增加，截至10月10日，社会库存为7.57万吨，较上周增加0.26万吨，厂内库存为6.15万吨，较上周增加0.31万吨 [73] 基本面 - 房地产销售投资延续下行，8月单月销售面积、投资额等同比增速下降，一线城市出台楼市新政，9月38城新房成交面积同比增长2%，投资及开竣工仍承压 [40] - 新能源汽车行业强劲势头延续，8月汽车产销同比分别增长13%和16.4%，新能源汽车产销同比分别增长27.4%和26.8% [44]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][16][17][18][19][20][21][22][23][24] 市场核心观点 - 2025年8月上海新房市场处于销售淡季，新增供应不足，整体销售量出现短期回调 [3] - 部分核心地段、具备优质产品力的中高端楼盘开盘即磬，外环外项目整体去化压力仍较大 [3] - 上海六部门联合印发优化房地产政策措施，从优化住房限购政策、加大公积金贷款支持力度、完善个人住房房产税等方面出台政策，有助于提振市场预期，促进市场止跌回稳 [3] - 政策优化对改善当前外环外市场成交压力作用重大，利好布局外环外的企业，房企应把握政策窗口期积极营销 [24] 企业销售业绩 - 2025年1-8月上海房地产销售业绩TOP20企业合计销售2777.9亿元，销售面积TOP20企业合计销售387.9万平米 [5] - 销售额突破百亿元的房企有12家，保利发展、招商蛇口、华润置地分别以310.7亿元、298.7亿元和261.7亿元获得销售金额榜前三名 [5] - 销售面积榜达到20万平米以上的房企有6家，招商蛇口、保利发展、华润置地分别以51.1万平米、42.1万平米和30.9万平米获得前三名 [5] - 2025年1-8月上海房地产权益销售业绩TOP20企业合计销售1788.1亿元，权益销售面积TOP20企业合计销售246.5万平米 [6] - 权益销售额突破90亿元的房企有7家，保利发展、招商蛇口、华润置地分别以213.4亿元、200.5亿元和148.6亿元获得销售金额榜前三名 [7] - 权益销售面积榜中，招商蛇口、保利发展、华润置地分别以33.2万平米、29.0万平米和17.6万平米获得前三名 [7] 商品住宅项目表现 - 2025年1-8月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售823.6亿元，门槛值为47.7亿元 [9] - 上海壹号院、翡雲悦府、金陵华庭分别以184.2亿元、96.7亿元和92.1亿元位列销售金额前三名 [9] - 2025年1-8月上海商品住宅销售面积TOP10项目合计销售72.6万平米 [11] - 上海壹号院、翡雲悦府、四季隐秀分别以10.0万平米、8.7万平米和8.4万平米位列销售面积前三名 [11] - 2025年1-8月上海商品住宅销售套数TOP10项目合计销售5750套 [13] - 四季隐秀、时代之城、翡雲悦府分别以724套、683套和672套位列销售套数前三名 [13] 商品住宅市场数据 - 2025年1-8月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为368.75万平米，成交套数为30082套 [21] - 2025年8月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为21.35万平米，成交套数为1748套 [21] 土地市场情况 - 2025年1-8月上海共推出各类用地规划建筑面积888.61万平米，成交规划建筑面积843.69万平米 [23] - 其中推出涉宅用地规划建筑面积222.42万平米，成交规划建筑面积205.68万平米 [23] - 2025年8月上海共推出各类用地规划建筑面积75.6万平米，成交规划建筑面积54.36万平米，本月暂无推出、成交涉宅用地 [23] 热销项目案例分析 - 保利海上印项目为保利"印"系高端产品线代表，占地2.96万平方米，容积率1.8，规划8栋小高层住宅，总户数404套 [14][16] - 项目主力户型为108-149平米的3-4房，配备高端精装标准，社区配套包括下沉式庭院、约1500平米地下会所及1400平米架空层空间 [17][18]

政策调控措施 - 多地出台房价"限跌"措施 包括苏州 南京 郑州 厦门等十几个城市 严禁房价大幅"跳水"或"恶意降价促销"[1][3] - 政策并非完全禁止降价 而是设定明确底线 例如苏州工业园区规定新建商品房实际成交价不得低于备案价的15%[3] - 调控方式包括直接规定价格下限 约谈降价开发商 以及要求降价前向主管部门报备 以避免扰乱市场预期[1][3] 政策出台背景与目的 - 政策核心目标是防止房地产市场大起大落 遵循"稳房价"的大方向 属于"精准控节奏"而非"逆向调控"[3] - 旨在规避三大风险 开发商资金链断裂导致烂尾楼风险 房价暴跌引发断供潮的金融风险 以及老业主维权的社会稳定风险[4] - 央行强调需维护房地产市场平稳健康发展 坚决防范化解房地产领域风险 "限跌"是提前规避潜在麻烦的措施[5] 对房地产市场的影响 - 政策信号表明房地产行业已非"买了就能涨"的时代 房价将趋于稳定 短期投机套利空间收窄[6] - 有助于稳定市场预期 避免因"暴跌预期"导致购房者持续观望 促进市场交易活动回归理性[6] - 行业调控逻辑转向让房地产市场慢慢回归平稳 强调满足刚需群体的合理住房需求[6][7] 对购房者的影响 - 对刚需购房者构成利好 房价不会急剧下跌 减轻了"今日买明日降"的焦虑 可更理性地根据自身需求和承受能力选房[6] - 投资者需清醒认识投资收益空间将越来越小 政策明确不支持通过"低买高卖"获取短期差价[6] - 普通购房者应遵循"稳"的大方向 刚需按需买房 投资需谨慎入场[7]

政策整体市场影响 - 上海房地产新政“沪六条”实施一个多月后，9月一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%，同比增加24% [1] - 政策推动8月商品住房成交量环比由负转正，并促进9月一、二手住房成交量延续增长态势 [1] - 政策聚焦居民购房需求综合施策，支持需求逐步释放，住房市场活跃度提升 [1] 一手住房市场表现 - 9月一手住房成交55万平方米，环比增加28%，同比增加14% [2] - 新开盘项目认购水平提升，9月共上市认购43个项目，平均认购比为0.75，高于今年以来的0.71 [2] - 在售项目销售增加，新政后来访量比8月增加16%，9月在售项目日均成交面积比8月日均增加33% [2] 二手住房市场表现 - 9月二手住房成交1.8万套，环比增加3%，同比增加27% [3] - 新政实施以来，二手住房日均成交609套，比政策出台前日均水平增加12% [3] - 成交量逐周增加，9月第1-3周日均分别成交558、615、628套，9月27日（周六）成交1061套为6月以来周末最高水平 [3] - 先行指标显著提升，9月二手住房新增购房委托量比8月增加7%，居间合同量增加10% [3] 外环外区域市场表现 - 取消外环外购房套数限制后，外环外市场活跃度明显提升 [4] - 9月外环外一手房在售项目日均成交比8月增加40%，高于全市平均增幅 [4] - 9月外环外二手房成交环比增加6%，同比增加34%，增幅高于全市平均水平，成交量占全市57%，比政策前提高3个百分点 [4] - 外环外一、二手住房成交中，“沪六条”扩容支持的四类群体增购住房约占14%，高于全市平均水平 [4]

武汉市房地产新政核心措施 - 武汉市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》旨在满足刚性和改善性住房需求并巩固房地产市场稳定态势 [1] 住房公积金政策调整 - 双缴存人家庭首套及第二套住房公积金贷款最高额度由120万元提高至150万元 [2] - 单缴存人家庭首套及第二套住房公积金贷款最高额度为120万元 [2][3] - 按还款能力计算贷款额度公式中的还贷比例由35%提高至40% [3] 贷款套数认定标准调整 - 阶段性调整住房公积金贷款套数认定标准 在2025年10月1日至2026年6月30日期间 正在挂牌出售的一套住房不纳入贷款套数认定 [4] - 仅有一套住房挂牌出售再购新房可执行首套房贷款政策 仅有二套住房中一套挂牌出售再购新房可执行第二套房贷款政策 [4] - 该套数核减政策不与多子女家庭贷款套数核减政策叠加使用 同时挂牌出售两套及以上住房只核减一套 [4] 购房补贴与支持政策 - 2025年10月1日至12月31日 在指定区域以商业贷款购买首套新建商品住房的家庭 可按初始贷款金额1%获得贷款利息补贴 最高不超过2万元 分2年等额发放 [5] - 2025年10月1日至2026年6月30日 购买新建商办类房屋按契税实缴额度给予50%补助优惠 [5] - 扩大多子女家庭购房支持范围政策的适用期限延长至2026年12月31日 [7] 落户与配套措施优化 - 个人购买新建商业用房、办公用房、商住两用房可凭不动产登记证按一房一户申请落户 符合条件的配偶子女可随迁 [6][7] - 各区可结合辖区内教育资源等实际情况制定子女入学等措施 [7]

政策核心内容 - 武汉市发布新政以促进房地产市场平稳健康发展 加大对商办类房屋的支持力度 [1] - 购买新建商业 办公用房的个人可凭不动产权证申请办理"一房一户"落户 符合条件的配偶及子女可随迁 [1] - 各区将结合实际制定子女入学等配套措施 [1] 具体激励措施 - 在2025年10月1日至2026年6月30日期间购买新建商办房 可获得实缴契税50%的补助优惠 [1]

房地产行业政策调整 - 武汉市发布新政以促进房地产市场平稳健康发展[1] - 双缴存人家庭首套及第二套住房公积金贷款最高额度提高至150万元[1] - 单缴存人家庭首套及第二套住房公积金贷款最高额度提高至120万元[1] 公积金贷款支持力度加大 - 按还款能力计算贷款额度公式中的"还贷比例"由35%提高至40%[1] - 阶段性调整住房公积金贷款套数认定标准[1] - 加大刚性住房需求补贴力度[1] 商办类房屋市场支持 - 加大购买商办类房屋支持力度[1]

政策核心内容 - 上海于2025年8月25日出台新一轮房地产市场调控政策，核心是取消符合条件家庭在上海外环外区域的限购限制，并降低首付比例、提高公积金贷款额度、放宽商业贷款条件 [1] - 政策总体导向为"扩内需、促消费"，采用渐进式、精准化调控思路，旨在为市场注入信心，推动楼市止跌回稳 [1] - 本地户籍家庭在外环内限购2套，外环外不限套数；非本地户籍家庭在外环外不限套数需1年社保/个税，外环内可购1套需3年社保/个税 [2] - 首套房贷利率维持3.05%（LPR-45BP），二套房贷利率统一调整为3.05%（LPR-45BP），不再区分首套二套 [2] 新房市场影响 - 新政出台后首周新房网签成交量环比增幅超过30%，实施首月新房成交总量环比上涨19% [3] - 与去年同期相比，新房网签量仍下降2.5%，但降幅较去年同期收窄33个百分点 [3] - 外环外新房成交占比从2021年的81.5%下滑至2025年的61.2%，但8.25新政后首月外环外新房成交占全市比重达73.45%，较年内平均水平高出12.29个百分点 [5][6] - 外环外仍是新房供应主要区域，新政放开外环外限购旨在促进该区域库存去化 [5] 二手房市场影响 - 新政后首周二手房交易量环比增长8.5%，但第二周成交量出现9.3%的环比回落，后续两周环比增幅分别达到5.2%和7.8% [9][11] - 新政后首周房东可议价空间小幅回落但仍在16.5%以上，反映出买卖双方价格博弈激烈 [9] - 新政前两周外环外二手房成交比重分别为49.5%和49.1%，明显高于年内平均值44.3%，显示外环外交易活跃度提升 [13] - 外环外限购放开有效激活了二手房市场的置换链条，带动刚需和改善型需求客户入市 [13] 市场综合效果 - 政策在一定程度上提振了市场信心，促进了合理住房需求的释放，为"金九银十"购房消费注入强心剂 [15] - 新房市场短期成交量明显回升，外环外区域受政策影响数据体现明显 [15] - 二手房市场在预期博弈中有所修复，外环外交易活跃度提升明显，奠定了市场回暖的基础 [15]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"推荐（维持）" [2] 核心观点 - 上海优化房产税政策，对持有居住证满3年且符合条件的人才和购房人给予首套住房免税、二套住房人均60平方米免税面积的优惠 [15][18] - 新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济拖累等三个问题仍需关注，需要更大力度政策缓解地产基本面下行压力 [6][34] - 二手房价或将是地产见底的观测指标，部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可以逐步从PB估值切换到PS估值 [6][34] - 建议关注具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向，重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [6][34] 板块行情表现 - 第38周申万房地产指数上涨0.7%，在31个一级行业中排名第9位 [6][9] - A股涨幅第一为香江控股，周涨幅达52.6%；跌幅第一为福星股份，周跌幅达19.4% [10][11] - 港股涨幅第一为花样年控股，上涨26.3%；跌幅第一为雅居乐集团，下跌17.6% [12][14] 政策要闻 - 苏州发布保障性租赁住房实施办法，明确通过新建、改建和存量纳入三种途径筹集房源 [6][15] - 重庆推出提振消费措施，对2025年5月30日至12月31日期间在中心城区新购商品住房的给予1%补贴，新购140平方米以上住房的给予0.5%补贴 [6][15] - 北京调整2025住房公积金年度缴存基数，上限为35811元，下限调整为2540元 [6][15] - 上海调整住房公积金缴存基数，上限提至37302元，下限2690元，月缴存额上限5222元、下限376元 [6][15] - 上海优化个人住房房产税试点政策，对符合条件的高层次人才和持有居住证满3年的购房人给予税收优惠 [15][18] 公司动态 - 越秀地产以总价13.3007亿元竞得杭州康桥单元地块，溢价率25.47%，楼面价20490元/平方米 [6][19] - 龙湖集团以总价5.06亿元竞得成都成华区地块，溢价率5.33%，楼面价1.58万元/平方米 [6][19] - 旭辉建管中标成都青白江区61.66亩国资住宅代建项目，正式进驻成都市场 [6][19] 销售端表现 - 第38周20城新房成交面积176万平方米，日均成交25.1万平方米，环比增加6%，同比增加32% [6][21] - 年初至今20城新房累计成交7234万平方米，同比下降8% [6][21] - 第38周11城二手房成交面积191万平方米，日均成交27.3万平方米，环比减少1%，同比增加71% [6][25] - 年初至今11城二手房累计成交7300万平方米，同比上升13% [6][27] - 一线城市新房成交面积65.2万平方米，同比增加49%；二手房成交面积91.2万平方米，同比增加83% [22][29] 融资端情况 - 第38周发债企业大部分为地方国企，金桥集团发行规模最大，发行两只私募债共19.8亿元 [30][32] - 新希望地产发行的一般公司债利率最高，为3.6%；陆家嘴集团发行的一般公司债利率最低，为1.95% [30][32] 投资建议 - 建议关注三类投资方向：具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务 [6][34] - 重点关注标的包括贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [6][34]

货币政策转向 - 美联储宣布自2024年12月以来首次降息，下调幅度为25个基点 [1] - 决策标志着美联储政策重心正式从抗击通胀转向提振就业 [1] - 市场预期美联储将于9月启动新一轮降息周期，年底前或连续三次下调利率，每次幅度25个基点 [4] 经济与市场环境 - 当前经济面临收入增长停滞、消费信心不足及房地产市场持续低迷等深层矛盾 [1] - 降息将显著缩小与其他主要经济体的利差，缓解货币贬值压力 [4] - 全球资金成本与流向的变动，使相关经济体央行在制定政策时能更聚焦国内需求 [4] 房地产行业影响 - 房贷利率调整是影响行业走势的核心变量，始终牵动市场神经 [6] - 利率下调能降低购房成本，但房价水平才是决定需求释放的核心 [8] - 当前居民收入预期偏弱，若房价未回归合理区间，市场观望情绪仍难消散 [8]