投资体系与资金来源 - 推动建立以政府投入为引导、企业投入为主体的城市更新多元化投资体系 [1] - 积极争取中央预算内投资、超长期特别国债等中央资金支持，并加大地方财政投入 [1] - 在债务风险可控前提下，通过发行地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目 [1] 金融工具与产品创新 - 推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品、公司信用类债券等 [1] 政策支持 - 落实城市更新相关税费减免政策 [1]

政策核心与目标 - 政策核心为解读《关于持续推进城市更新行动的实施意见》旨在明确城市更新工作的关键问题包括要干什么、怎么干、钱从哪里来、谁来干[1] - 城市发展进入新阶段从大规模增量扩张转向存量提质增效为主[2] - 政策目标为建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市[2] 重点任务与年度目标 - 部署五方面重点任务包括片区综合改造、加强基础设施建设、完善城市服务功能、提升城市空间品质、严格历史文化保护[2] - 片区综合改造将采取"留、改、拆"并举方式统筹资源、一体设计、分步实施[2] - 2024年将加快推进120个片区综合更新改造[2] - 2024年高标准完成开工城中村改造安置住房14.02万套[2] - 2024年改造844个城镇老旧小区[2] - 强调保护优先推行小规模、渐进式微更新理念修复历史文化街区和建筑坚决杜绝大拆大建[2] 实施路径与政策支持 - 提炼形成完整实施路径包括全面开展城市体检、编制完善相关规划、谋划生成优质项目、科学设置规划要求、探索多种供地方式[3] - 支持各市探索与存量空间盘活相适应的详细规划路径在土地混合开发、空间复合利用、用途合理转换方面提供支撑[4] - 对老城区、历史街区改造项目允许以"不低于现状"为原则合理确定建筑标准[4] - 支持城市更新项目带方案供地以大幅缩短审批时间[4] - 对不具备单独供地条件的零散边角地可经批准后按划拨或协议有偿使用方式供应[4] - 在济南、青岛率先开展城市存量空间现状评估并健全规划"定期体检、五年评估"制度[4] 参与主体与实施模式 - 扩展更新项目组织形式和创新项目实施模式加强产权保障引导社会参与[5] - 鼓励产权人积极参与并给予政策扶持[5] - 支持开发企业、施工企业、规划设计企业等转型参与向提供长期全链条运营服务转变[5] - 创新项目实施模式提出策划、融资、设计、建设、运营一体化解决方案[6] - 积极探索项目资金平衡模式包括跨区域平衡、多项目捆绑平衡、近远期平衡、建设运营平衡[6] 融资机制与资金支持 - 推动建立投入产出能平衡、政府财力能承受、项目运营能持久的可持续融资模式不新增隐性债务[6] - 鼓励有条件的地方通过财政补助、贷款贴息给予资金支持[6] - 对可经营、可出售、可出租的项目或资产优先通过市场化运作[6] - 推动金融机构设计差异化、组合化信贷产品统筹运用各类资金形成"资金拼盘"[6] - 积极推广政府和社会资本合作新机制和基础设施领域不动产投资信托基金模式在城市更新领域的应用[6] - 鼓励各市探索"融投建管营"一体化模式以形成可持续的城市更新模式[6]

政策动态 - 国家发展改革委发布通知 从推动市场扩围扩容、积极支持扩募、做好项目把关等方面出台具体举措 以推动公募REITs市场常态化发展 [1] - 上交所支持诚实守信、努力提升项目运营质效的REITs项目参与方建好平台 培育标杆项目 形成好项目有好待遇的市场生态 [1][7] 市场运行与项目表现 - 公募REITs市场持续扩容 发行规模稳步增长 市场运行积极向好 [1] - 沪市多单REITs项目上半年业绩表现较好 现金流完成度整体符合预期 底层资产运营稳健 [2] - 汇添富九州通医药REIT上半年实现合并收入3602.09万元 合并净利润1285.92万元 累计可供分配金额2220.75万元 年化现金流分派率为3.59% [2] - 嘉实物美消费REIT上半年实现收入约5285.93万元 可供分配金额约3529.43万元 拟分配金额3452万元 占可供分配金额的96.14% [2] - 中金普洛斯REIT上半年总收入约2.16亿元 可供分配金额约1.67亿元 10个仓储物流园期末平均签约出租率超90% [2] 投资者沟通与市场生态 - 沪市REITs项目通过提升定期报告完整性、临时报告及时性 以及举办业绩说明会、走进原始权益人、路演等形式 搭建投融互信的市场生态 [2][3] - 中金普洛斯REIT召开2025年中期业绩说明会 与投资者沟通中期业绩和运营情况 [3] - 上交所开展分类监管 扶优限劣 为优质REITs项目参与方提供全链条支持措施 逐步形成好项目有好待遇的生态 [7] 扩募发展与平台建设 - 沪市多家REITs积极推动扩募 为REITs平台发展提供内生动力 [4] - 国泰君安东久新经济REIT扩募项目已获批 通过扩募实现资产跨区域互补 新购入资产建筑面积约10万平方米 当前出租率达100% [4] - 汇添富九州通医药REIT原始权益人推动存量资产盘活和同类资产并购整合 pre-REITs一期已落地 二期在启动中 旨在培育成熟资产装入公募REITs [4] - 汇添富九州通医药REIT着手搭建医药全产业链平台 资产类型包括医药仓、冷库、医药创新产业园等 已筛选数个标的资产并开始尽调 [4] 激励约束机制 - 沪市REITs建立有效激励约束机制 将项目运营成效与团队、个人绩效直接挂钩 激励到人以深度激发运营管理机构积极性 [5] - 汇添富九州通医药REIT运营管理机构在业绩超预期时 可通过浮动运管费形式享有超额收益 浮动运营管理费的20%将激励到团队个人 [5]

政策核心内容 - 商务部等九部门联合发布通知，旨在加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级 [1] 金融保险支持措施 - 鼓励金融机构支持盘活社区周边闲置商业设施，优先用于发展一老一小服务 [1] - 优先支持社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费基础设施项目发行基础设施REITs [1] - 充分利用5000亿元服务消费与养老再贷款政策，引导金融机构加大支持力度 [1] - 落实服务业经营主体贷款贴息政策 [1] 支付与服务保障 - 要求保留现金、银行卡等传统支付方式和面对面人工服务 [1] - 开设老年专区或便捷窗口以提升服务便利性 [1] 养老保障制度建设 - 加快建立长期护理保险制度 [1] - 合理确定经济困难失能老年人护理补贴覆盖范围和补贴标准 [1] - 做好长期护理保险与经济困难的高龄、失能老年人护理补贴等政策的衔接 [1]

市场扩围扩容 - 优先申报推动国家重大战略、重大规划、重大政策的优质基础设施项目 [1] - 加快成熟资产类型项目申报包括收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房 [1] - 加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度 [1] - 积极探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等零案例领域发行路径 [1] 扩募支持政策 - 已上市基础设施REITs首次发行满6个月后即可申报新购入项目 [2] - 通过省级发改委或中央企业向国家发展改革委申报新购入项目 [2] - 国家发展改革委直接受理、优先评估符合条件的项目以加快推荐进度 [2] 项目申报优化 - 鼓励申报发售基金规模较大、对市场扩围扩容具有重要作用的项目 [1] - 通过协调解决难点问题帮助零案例领域项目尽快满足发行条件 [1]

市场扩围扩容 - 优先申报推动国家重大战略、重大规划、重大政策的优质基础设施项目 [1] - 鼓励申报发售基金规模较大且对REITs市场扩围扩容具有重要作用的项目 [1] - 加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报 [1] - 加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度 [1] - 积极探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等零案例领域的发行路径 [1] 扩募支持政策 - 已上市REITs首次发行满6个月后即可通过省级发改委或中央企业申报新购入项目 [2] - 符合条件的项目将直接受理、优先评估以加快推荐进度并减少审批环节 [2]

政策核心内容 - 国家发展改革委印发通知推动基建REITs高质量发展 旨在盘活存量资产和扩大有效投资 [2] 市场扩围扩容 - 优先申报对国家重大战略具有推动作用的优质基础设施项目 鼓励发售基金规模较大的项目 [4] - 加快收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报 [4] - 加大供热 水利 数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目组织力度 [4] - 积极探索铁路 港口 特高压输电 通信铁塔 市场化租赁住房 文化旅游 专业市场 养老设施等新领域发行路径 [4] - 建立健全民间投资项目专项协调服务机制 实行申报单列 支持符合条件的民间投资项目发行上市 [4] - 建立项目台账动态推进机制 对有收益前景好的基建项目提前培育 [5] 流程简化与资产整合 - 已上市REITs首次发行满6个月后即可申报新购入项目 国家发展改革委直接受理优先评估 [7] - 支持REITs新购入行业内同类项目及关联性不同行业领域项目 [7] - 支持跨区域通过扩募整合存量资产 打造资本运作平台 [7] 合规性与资金效益 - 要求项目满足权属清晰 资产完整 运营稳定 收益良好等基本条件 [9] - 项目需符合国家重大战略和产业政策 相关参与方信用状况良好 [9] - 鼓励提高项目净回收资金规模 对净回收资金占发售基金总额比例较高的项目优先推荐 [9] - 要求省级发改委跟踪已上市项目回收资金使用情况 确保资金用于扩大有效投资 [9]

市场扩围扩容 - 加快成熟资产类型项目常态化申报 优先申报对实现国家重大战略 重大规划 重大政策等具有推动作用的优质基础设施项目 鼓励申报发售基金规模较大的项目[1][4] - 加快收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报 加大供热 水利 数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度[1][4] - 积极研究探索铁路 港口 特高压输电 通信铁塔 市场化租赁住房 文化旅游 专业市场 养老设施等新资产类型项目的发行路径 协调解决难点堵点问题[1][5] 民间投资项目支持 - 建立健全民间投资项目发行基础设施REITs专项协调服务机制 实行靠前服务 主动协调 申报单列[2][5] - 帮助民间投资项目完善投资管理合规手续 加快推动解决项目培育中的问题 支持更多符合条件的民间投资项目发行上市[2][5] 扩募机制优化 - 简化新购入项目申报流程 基础设施REITs首次发行上市满6个月后可通过省级发展改革部门或中央企业申报新购入项目 符合条件项目将直接受理 优先评估[6] - 拓宽新购入项目资产范围 支持新购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业领域项目 支持跨区域整合存量资产[2][6] - 新购入项目与首次发行上市项目原则上应同属于所有权类或经营收益权类[6] 项目培育与储备 - 按照储备一批 组织一批 申报一批的工作要求 建立基础设施REITs项目工作台账 形成滚动接续的项目动态推进机制[5] - 对具有一定收益 发行上市前景良好的基础设施项目提前做好项目培育 在投资建设阶段依法依规办理投资管理手续 理顺产权关系[5] 项目审核标准 - 聚焦项目基本条件符合性 宏观政策符合性 投资管理合规性和回收资金使用合规性等推荐重点[7] - 申报项目应当权属清晰 资产完整 运营稳定 收益良好 资产规模应满足要求 相关参与方应信用状况良好[7] - 项目应依法依规取得各项投资管理手续 说明固定资产投资项目通用的投资管理手续和具体行业关键手续的取得情况[7] 回收资金管理 - 鼓励提高项目净回收资金规模 对于净回收资金占发售基金总额比例较高的项目 在符合推荐条件的基础上优先推荐[8] - 持续跟踪已上市基础设施REITs项目回收资金使用情况 按规定时间要求组织做好回收资金使用情况报送工作[8] 组织保障措施 - 严格落实发起人向省级发展改革部门直接报送项目的要求 优化工作流程 加快项目组织[9] - 上线基础设施REITs项目信息系统 开展项目申报全流程标准化 信息化管理 实现进度可查询 流程可追溯[10] - 定期听取地方发展改革部门 有关行业主管部门及相关企业 金融机构 中介机构等方面意见建议 动态完善政策体系[10]

政策导向 - 国家发展改革委发布基础设施REITs常态化申报推荐工作通知 优先申报对实现国家重大战略 重大规划 重大政策等具有推动作用的优质基础设施项目 [1] - 坚持优中选优原则 严格把关项目质量 [1] - 鼓励申报发售基金规模较大 对基础设施REITs市场扩围扩容具有重要作用的项目 [1] 成熟资产类型申报 - 加快收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报 [1] - 进一步加大供热 水利 数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度 [1] 新资产类型探索 - 积极研究探索铁路 港口 特高压输电 通信铁塔 市场化租赁住房 文化旅游 专业市场 养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径 [1] - 加大力度协调解决难点堵点问题 帮助项目尽快满足发行条件 [1]

经济观察网国家发展改革委办公厅日前发布关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs) 常态化申报推荐工作的通知。通知提出，积极推动新资产类型项目推荐发行。积极研究探索铁路、港 口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无推荐发行案例的 新资产类型项目的发行路径，加大力度协调解决难点堵点问题，帮助项目尽快满足发行条件。 ...