宏观经济政策 - 经济呈现向好趋势 社会信心持续提振 [1] - 宏观政策基调未变 强调更加积极有为的财政政策和适度宽松的货币政策 [1] - 由于外部环境变化 降息降准等刺激政策短期内不会推出 [1] 房地产行业 - 政策基调转向巩固稳定 提出加力实施城市更新和城中村改造 [2] - 明确房地产已企稳 不再需要加大刺激 房地产板块因此跳水 [2][3] 内需消费 - 政策延续此前方向 强调发展服务消费和资金支持 但无新增刺激 [5] - 消费板块因预期落空出现下跌 [6] 市场表现与预期 - A股受政策预期落空影响 呈现冲高回落走势 [8] - 市场缺乏明确方向 需突破关键阻力或支撑位才能打开空间 [11] - 下周市场可能聚焦局部题材博弈 整体行情启动难度较大 [8]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [4] 报告的核心观点 - 地产政策定位于托底和稳信心，年内旧改有望放量，新房销售或企稳，收储政策待优化，Q2政策倾向托底 [3][46] 根据相关目录分别进行总结 第17周市场行情回顾（2025.04.19 - 2025.04.25） 第17周行业指数表现 - 房地产板块指数弱于沪深300指数和创业板指，相对沪深300指数收益-1.9%，沪深300涨0.4%，创业板指涨1.7%，房地产指数（申万）跌1.5% [8][11] 第17周地产板块个股表现 - 涨幅居前公司为天保基建、渝开发、我爱我家、*ST和展、金融街，跌幅居前五的是广宇集团、*ST中地、卧龙地产、皇庭B、阳光股份 [12][13] 行业及公司要闻回顾（2025.04.19 - 2025.04.25） 行业一周要闻回顾 - 中央政策强调防范风险、化债、推进旧改、构建新模式、增加供给、优化收储、巩固稳定态势；地方出台土地供应、公积金、房票安置、契税补贴等政策 [14][16] 房地产行业重点城市周度数据回顾 - 第17周44大城市新房销售1.5万套，增10.2%；21大城市二手房销售2.2万套，增1.1%；18大城市库存85.0万套，增0.4万套，库销比24.7个月，增0.4个月 [16][21] 重点城市土地市场跟踪 - 第17周36大城市市本级成交土地26块，出让金261.56亿元，增246.95亿元，平均溢价率9.4%，增9.4%，流拍或中止等地块21块 [26][34][36] 重点公司一周要闻回顾 - 云南城投等多家公司发布2024年度报告，云南城投等发布2025年第一季度经营简报 [38][43] 投资建议 - 年内旧改有望放量，中央或补贴资金、投放PSL；新房销售或企稳；收储政策待优化；Q2政策倾向托底，稳定市场预期 [3][46] 附录 - 列出周度新房、二手房、库存数据跟踪城市，以及调整后的地产板块股票池名单 [49][50]

政治局会议房地产政策核心观点 - 加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造 [1] - 加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策 [1] - 持续巩固房地产市场稳定态势，当前市场仍处于"L"型筑底阶段 [2] 城市更新与存量撬动增量 - 2025年城市更新将全面提速，城中村改造范围扩大到全国地级及以上城市，新增100万套改造将拉动约2亿平方米商品房去化 [2][3] - 通过货币化安置和专项融资拉动需求，引导被拆迁居民优先购买存量商品房，加速库存消化 [3] - 住建部提出2025年改造2000年以前建成的老旧小区，鼓励居民自主更新 [2] 高品质住房供给与行业转型 - 政治局首次明确"加大高品质住房供给"，与两会"好房子"要求呼应，推动行业向高质量发展转型 [4] - 住房品质升级将倒逼房企提升产品力，撬动增量改善需求，开发业务品质化成为房企转型方向 [4] - 新模式要求房企从规模扩张转向"开发+运营+服务"综合模式，融资向符合"好房子"标准的企业倾斜 [10] 存量商品房收购与政策优化 - 优化存量商品房收购政策，通过专项债券收购转为保障房，优化供需平衡 [5] - 存量收储落地城市有限，后续将优化实施问题以提振市场信心 [5] - 2025年供给端以"优化增量、盘活存量"重塑行业生态，形成"收购—转化—分配"闭环 [10] 2025年房地产政策四大发力方向 - 供需协同：需求侧调减限购限贷，供给侧收购存量商品房和闲置土地收储 [10] - 构建"好房子"标准体系：支持绿色建筑、智能家居等技术应用 [10] - 扩大城中村改造：一线及核心二线城市加大力度，推行"房票安置+商品房去化"联动 [11] - 金融支持与风险防控：专项再贷款、REITs扩围支持保交楼和优质项目 [11]

报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级），上次评级为强于大市 [5] 报告的核心观点 - 过去五个交易日（0421 - 0425）沪深300涨0.38%，建材（中信）涨0.05%，其他专用材料板块涨幅最大为+3.21%，陶瓷板块跌幅最大为 -4.31%；个股中北京利尔、中旗新材等涨幅居前；上周重点推荐组合中部分个股有涨有跌 [1][12] - 0419 - 0425一周，30个大中城市商品房销售面积154.15万平米，同比 -19.48%；4月25日中共中央政治局会议强调实施积极宏观政策，防范化解风险，推进房地产新模式等 [2][13] - 25Q1建材行业重点公司公募基金配置比例环比提升0.04pct达0.48%，超配比例为 -0.49%，环比小幅提升0.02pct；子板块配置比例前三为家装建材、水泥、新材料，新材料环比增势明显；持仓标的有增减变化；市场偏好有提升趋势，个股选择参考年报及一季报；建材板块受益内需，基建投资提振需求，关注民爆和新材料方向 [3][16] 根据相关目录分别进行总结 行情回顾 - 过去五个交易日（0421 - 0425）沪深300涨0.38%，建材（中信）涨0.05%，其他专用材料板块涨幅最大，陶瓷板块跌幅最大；部分个股涨幅居前；上周重点推荐组合部分个股有涨有跌 [1][12] 建材重点子行业近期跟踪 - 水泥：本周全国水泥市场价格环比回落0.5%，下调地区集中在华东、中南和西南，上涨地区主要是辽宁；四月下旬部分地区受降雨影响，需求环比减弱，出货率有变化，价格震荡下行 [17] - 玻璃：光伏玻璃价格环比持平，终端订单跟进量减少，需求支撑转弱，库存增加，预计下周价格承压下滑；浮法玻璃均价上涨，涨幅收窄，需求支撑一般，库存略降，预计下周价格变动不大 [17] - 玻纤：无碱粗纱市场报价以稳为主，成交地价稍有松动，产能稳定，行情短期或承压；电子纱报价趋稳，成交区域有差异，后期不乏厂家存小幅探涨可能 [18] 传统建材龙头中长期价值显著，新能源品种成长性有望持续兑现 - 本周重点推荐组合为中材科技、三棵树、西部水泥、华新水泥、华润建材科技、高争民爆 [4][18] - 传统建材行业景气接近周期底部，新能源相关新材料有望兑现成长性：水泥受益基建和地产需求改善，推荐上峰水泥等；消费建材基本面企稳，推荐三棵树等；新材料面临机遇，推荐金晶科技等；玻璃龙头市值低，推荐旗滨集团等；塑料管道板块推荐中国联塑等；玻纤推荐中国巨石等 [18]

城市更新政策方向 - 广州市将城市更新与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期相结合 [1] - 采取"拆、治、兴"并举的策略推进城市更新和城中村改造 [1] - 目标是通过城市更新实现老城市新活力 [1] 房地产发展机制 - 探索建立"人房地钱"要素联动机制 [1] - 升级房票安置政策 [1] - 完善征地拆迁补偿安置工作机制 [1] 住房供应体系 - 优化"市场+保障"住房供应体系 [1] - 加快构建房地产发展新模式 [1]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 4月25日政治局会议强调实施积极宏观政策，巩固房地产市场稳定态势，4月23日郑州上调公积金个贷借款人年龄上限，Optimus Gen3或“以塑代钢”，PEEK材料有望替代金属覆盖件，推荐消费建材、水泥、玻纤、药用玻璃板块相关标的 [3] 根据相关目录分别进行总结 市场行情每周回顾 - 本周（2025年4月21日至4月25日）建材板块上涨0.22%，跑输沪深300指数0.16pct，近三个月跑赢4.19pct，近一年跑输3.63pct [4][13] - 细分板块多数上涨，耐火材料涨幅最大，个股涨多跌少 [18][19] - 截至4月25日，建材板块平均市盈率PE为27.25倍，位列A股全行业倒数第17位；市净率PB为1.10倍，位列A股全行业倒数第5位 [21] 水泥板块 - 截至4月25日，全国P.O42.5散装水泥平均价332.84元/吨，环比下跌0.03%，各地区价格走势分化；全国熟料库容比63.80%，环比上升2.46pct [6][26] - 截至4月25日，上海港动力煤到港价700元/吨，周环比下跌0.71% [57] - 展示了青松建化、塔牌集团等水泥板块上市企业的总市值、归母净利润、PE、PB等估值数据 [80] 玻璃板块 - 浮法玻璃现货价格持平，期货价格下跌1.05%，全国库存环比减少0.11%，重点八省库存环比减少0.48% [82][84] - 光伏玻璃价格环比持平，当前价格低于2024年同期水平 [90][91] - 重质纯碱现货价格环比下跌0.35%，期货价格环比上涨2.55%，库存环比下降1.19%，开工率环比下降0.06pct；石油焦、重油、天然气价格环比下跌 [93][98] - 浮法玻璃盈利环比上涨，光伏玻璃盈利环比上涨0.15元/重量箱，当前盈利能力低于2024年同期水平 [106][113] - 展示了福莱特、南玻A等玻璃板块上市企业的总市值、归母净利润、PE、PB等估值数据 [117] 玻璃纤维板块 - 无碱粗纱市场价格基本稳定，中小厂成交偏灵活，电子纱市场价格暂稳运行，中下游稳定提货 [118][120] - 展示了山东玻纤、长海股份等玻纤板块上市企业的总市值、归母净利润、PE、PB等估值数据 [126] 消费建材板块 - 截至4月25日，原油、沥青价格下跌，丙烯酸价格上涨，钛白粉价格持平 [6][127] - 展示了东方雨虹、科顺股份等消费建材板块上市企业的总市值、归母净利润、PE等估值数据 [131]

政策线索与宏观经济 - 政治局会议指出外部冲击影响加大，稳增长政策节奏有望加快，强调强化底线思维 [1] - 服务类消费成为新风口，2024年全国居民人均服务性消费支出占比达46.1%，政策侧重点从商品消费扩展至服务类消费 [1] - 房地产发展新模式框架形成，包括高品质住房供给、存量商品房收购政策优化、城中村和危旧房改造 [1] - 结构性货币政策工具种类进一步丰富，用于科技创新、扩大消费、稳定外贸，形成兼顾总量和结构的基础货币投放框架 [1] 全球资产表现 - 全球股市在关税缓和预期下反弹，纳指领涨6.7%，标普500收涨4.6%，道琼斯工业周涨幅2.5% [2] - 黄金价格冲高后跳水，COMEX黄金期货RSI回落至55.63，处于中性区间 [2] - 铜价受关税缓和预期提振上涨1.9%，铜金比回升至滚动三年的-2.5倍标准差 [2] - 港股恒生科技收涨2.0%，恒指连续两周上涨，本周升2.7%，A股创业板指表现积极收涨1.7% [2] 海外经济动态 - 特朗普表示愿意将对华关税从145%下调至50%-65%，但不会降至零 [3] - 美国硬数据保持韧性，3月新屋销售环比增7.4%，年化销量72.4万套，3月耐用品订单环比反弹至9.2% [3] - 美国软数据偏弱，4月S&P Global服务业PMI回落3.0pct至51.4，制造业PMI就业指标重回收缩区间 [4] - IMF将2025年全球经济增长预期下调至2.8%，较1月预测值低0.5个百分点 [4] 国内高频经济数据 - 4月实际GDP同比5.07%，名义GDP同比4.00%，较一季度有所回落 [4] - 4月工增同比预计回落至5.18%，社零同比预计为5.33%，服务业生产指数为5.73% [4] - 4月CPI环比回升至-0.01%，同比回落至-0.21%，PPI同比预计回落至-2.76% [4] - 4月1-20日汽车日均销量同比增12%，地产销售同比小幅回升，五一假期出行消费值得关注 [4] 货币政策与财政政策 - 央行4月开展6000亿元MLF操作，净投放5000亿元，为2024年以来单月最高净投放规模 [5] - 后续货币政策空间包括重启国债买卖、推出结构性工具与政策性金融工具，以及降准降息 [5] - 4月国债净融资进度26%，较近年同期明显加快，地方新增专项债发行仍偏缓 [6] - 政治局会议要求加快地方政府专项债券、超长期特别国债等发行使用 [6] 行业与企业表现 - 一季度规上工业企业利润同比增长0.8%，有色采选利润同比高增62.3%，有色冶炼增长33.6% [6] - 专用设备、通用设备、电气机械利润分别增长14.2%、9.5%、7.5%，交运设备行业增长59.7% [6] - 农副食品行业利润同比增长40.3%，公用事业中废弃资源综合利用增长133.9% [6] - 4月第四周有色、建材价格止跌回稳，钢铁、能源、化工指数回落0.1%-0.7% [7] 政策与产业动态 - 政治局集体学习强调推动人工智能科技创新与产业创新深度融合，构建企业主导的产学研用协同创新体系 [8] - 三部门延续实施失业保险稳岗惠民政策措施，中小微企业按不超过60%返还失业保险 [8] - 商务部召开外资企业圆桌会，表示将继续扩大高水平对外开放，维护外资企业合法权益 [8]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为优于大市（维持） [1][2] 报告的核心观点 - 4月中央政治局会议地产表述更新为持续巩固市场稳定态势，肯定此前政策企稳效果；城改变棚改趋势渐明，城中村改造是2025年房地产明确政策方向；加大高品质住房供给适应居住需要，避免新房与二手房同质化竞争 [4] - 会议虽表述更新，但政策发力方向延续，城中村改造拉动购房需求，高品质住宅改善新房供给，后续地产政策节奏和力度值得期待，地产股有博弈机会，推荐贝壳W、我爱我家、绿城中国、中国海外宏洋集团等 [4][32] 根据相关目录分别进行总结 事项 - 2025年4月25日中共中央政治局会议指出，要持续防范化解重点领域风险，实施地方政府化债政策，解决拖欠账款问题，加力实施城市更新，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，巩固房地产市场稳定态势，稳定和活跃资本市场 [3] 国信地产观点 - 房地产表述更新肯定此前政策效果，自2024年9月末系列政策出台后，10月以来地产销售量价指标扭转急跌趋势，全国商品房销售面积和百强房企销售额单月同比修复，70个大中城市新建和二手住宅销售价格月环比收窄 [4][5] - 城改变棚改趋势渐明，2023年以来城中村改造在高层会议提及次数和重视程度高；截至2024年末房地产总库存35.2亿㎡，有超量库存待消化，以城改之名行棚改之实是阻力小、效果好的政策，支持范围扩大，城中村改造是2025年明确政策方向 [4][12] - 加大高品质住房供给适应人民居住需要，避免新房与二手房同质化竞争；2025年3月全国两会提出建设“好房子”，3月末《住宅项目规范》发布；中国居住市场从“缺房子”过渡到“缺好房子”阶段；近年来二手房交易额稳中有升，2024年占比46%，2025年3月18城二手住宅成交套数是2019年同期138%，30城新建商品房成交面积是62%，高品质新房可带动新房市场企稳回升 [4][16][17] 投资建议 - 4月中央政治局会议地产表述更新但政策基调延续，城中村改造拉动需求，高品质住宅改善供给，后续地产政策值得期待，地产股有博弈机会，推荐贝壳W、我爱我家、绿城中国、中国海外宏洋集团等 [32]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 认为去年9月底以来“止跌回稳”政策组合拳方向正确，需求侧政府强调修复居民资产负债表并释放消费，供给侧强调通过收储和好房子等新房保价引导市场价格修复，近期稳地产战略重要性再提升，中央定调房地产仍有很大发展空间，预计政策将进一步发力，地产Alpha和Beta或将共振 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比上升8.4%，一二线环比上升11.4%、三四线环比下降20.5%；4月34城月成交同比下降21.2%，一二线同比下降16.6%、三四线同比下降50.2% [5][7] - 二手房成交量：上周13城周成交环比上升6.5%，4月截至上周累计成交同比上升1.5% [13] - 新房库存：15城上周推盘121万平，成交推盘比为0.68倍，可售面积环比上升0.4%，3个月移动平均去化月数环比上升0.5个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：政治局会议指出要加力实施城市更新行动，推进城中村和危旧房改造，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策；央行公布2025年4月LPR较上月维持不变；多地出台因城施策政策，如昆明三区出台契税补贴、厦门优化房票补偿安置政策等 [32] - 物管行业：中国物业管理协会标准化建设专业委员会换届会议召开，将举办“物业服务企业提升防汛应对能力”培训等；深业物业赴港IPO第四次递交的招股书失效 [36] 重点公司公告 - 地产公司：多家地产公司公布2024年及2025Q1业绩，部分公司业绩有增有减；多家公司有人事变动、融资、拿地、提供担保等情况 [39][40][42] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云、越秀服务注销公司股份，耿忠强获委任为绿城管理控股非执行董事及董事会联席主席 [45] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数下跌1.31%，沪深300指数上涨0.38%，相对收益为-1.69%，板块表现弱于大市；个股涨跌幅排名前5位为天保基建、卧龙地产等，后5位为荣丰控股、中交地产等 [47] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨2%，沪深300指数上涨0.38%，相对收益为1.62%，板块表现强于大市；个股涨跌幅排名前5位为建业新生活、融创服务等，后5位为浦江中国、佳兆业美好等 [54]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 2025年4月中央政治局会议提出房地产相关表述，“大旧改”将成楼市重要增量筹码，是全年政策主线，居住品质提升是行业可持续发展核心驱动力之一，优化存量商品房收购政策，要巩固房地产市场稳定态势，政策切实落地与实际效果更关键 [1][5] - 若二季度相关政策落地，房地产市场“稳定态势”有望进一步巩固，建议关注基本面稳定、“小而美”、经营或策略有增量变化的房企以及受益于二手房市场修复的房地产经纪公司 [5] 根据相关目录分别进行总结 宏观政策 - 货币政策方面，今年“适度宽松”定调下，叠加4月以来美国对等关税扰动，市场降息预期加强，二季度或三季度下调公积金贷款利率和5年期以上LPR概率较大，将带动居民购房成本下降 [5] - 财政政策方面，契税、交易相关税费仍有望进一步调降，旧改与收储是今年专项债重点发力方向，截至4月10日，各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地约850宗，总面积超4000万平，总金额达1282亿元 [5] 城市更新与旧改 - 政治局会议提出“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造”，“大旧改”将成楼市重要增量筹码和全年政策主线 [5] - 住建部提出2000年以前建成的城市老旧小区纳入改造范围，截至2020年，我国2000年以前建成的城市存量住宅有6093万套，占存量住宅比重31.9%，涉及面积48.2亿平，占比27.5%，广东存量住宅最多，上海占比最高，预计今年旧改继续放量，带动购房需求入市 [5] 高品质住房供给 - 会议提出“加大高品质住房供给”，居住品质提升是行业可持续发展核心驱动力之一，“好房子”首次写入《政府工作报告》，住建部发布《住宅项目规范》，多地明确建设标准并制定规划，有利于带动改善性住房需求释放和供给端升级 [5] 存量商品房收购政策 - 会议提出“优化存量商品房收购政策”，预示前期收储政策落地不及预期，将调整措施提升推进进度，预计更多配套举措在路上，在扩大用途范围、降低资金成本等方面有政策优化空间 [5] 房地产市场稳定态势 - 会议表态“持续巩固房地产市场稳定态势”，从去年Q4到今年Q1房地产市场销售价格相对企稳，但3、4月楼市成交动能减弱，需保持更宽松政策巩固“稳定态势” [5] 投资建议 - 关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、绿城中国等；2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股；经营或策略上有增量或变化的房企，如金地集团、龙湖集团等；受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司，如贝壳 - W、我爱我家 [5]