文章核心观点 “十五五”规划建议推动房地产行业向以“人民为中心”的高质量发展新阶段迈进 通过构建发展新模式、优化供给结构、提升房屋品质、防控风险及实施城市更新等多维度举措 促进行业从规模扩张转向质量提升 [1][7] 构建房地产发展新模式 - 将“加快构建房地产发展新模式 完善商品房开发、融资、销售等基础制度”置于政策首位 凸显制度建设的根本性作用 [2] - 新模式根基在于三大板块：基础性制度、供应体系、人房地钱要素联动 基础性制度重点完善开发、销售、融资三方面以针对旧模式风险 [2] - 项目开发公司制、城市房地产融资协调机制、现房销售配套融资政策等 将成为“十五五”期间重点落地的政策方向 [2] - 消费端提出“清理住房消费不合理限制性措施” 核心城市购房政策仍有优化空间 [2] - 土地端明确“盘活用好低效用地、闲置房产” 并赋予省级政府更大建设用地统筹权 [2] - 自2024年以来 中央已多次出台政策支持存量土地与商品房盘活 截至10月24日 全国拟使用专项债收购闲置土地的金额超6200亿元 实际发行约2160亿元 河北、重庆等地已率先行动 [2] - 延续党的二十届三中全会基调 将“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解”写入规划 表明房地产风险防控仍是中央关注重点 [2] - 通过基础制度建设和资金闭环管理 可有效防范项目烂尾、企业债务等问题 维护购房者权益与金融稳定 [3] 优化住房供给体系 - 提出“优化保障性住房供给 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求” 与“十四五”时期“有效增加”相比 “优化”一词标志着政策重心从“量”转向“质”与“结构” [3] - 保障性住房被视为“软基建” 是稳定社会、促进人口高质量发展的重要载体 提供低成本、体面的住房保障有助于释放消费潜力 支撑经济内循环 [3] - “十四五”期间全国建设筹集保障性住房及改造安置住房超1100万套 惠及3000多万人 [3] - “十五五”期间 保障房供给将更注重区域均衡、产品结构与品质提升 各地将加强对保障房需求的精准测算 [3] - 首次提出“因城施策增加改善性住房供给” 表明政策将更注重城市差异与居民需求差异 [4] - 改善性住房已成为结构性需求重点 2019年重点30城市120平方米以上住房供给占比已达30% 但需求释放仍受制约 “因城施策”成为关键 供给过剩地区需结构性收缩 需求潜力地区则应以需定供 [4] - 2025年前三季度 重点30城市中120～144平方米户型占比提升至30% 上海、南京、长沙等城市改善型产品增长明显 未来精准匹配需求将成为住房供给的典型特征 [5] 提升房屋品质与物业管理 - 将“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”写入国家战略 并同步提出“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动” [5] - “好房子”已从部委政策上升为国家战略 今年5月1日生效的《住宅项目规范》提出了40多项指标 部分为强制性标准 涵盖安全、舒适、绿色、智慧四个维度 [5] - 住建部已提出五项好标准（好的标准、设计、材料、建造、运维） 并归纳居民对“好房子”的要求为“六不六防三省三要” [5] - 上海、成都、合肥等地已出台配套政策 如优化计容规则、放宽阳台面积计算等 未来更多城市将跟进 [5] - 在物业服务方面 行业正从“对物的服务”转向“对人的服务” 涵盖养老、托幼、应急处理等全龄化需求 推动“住有所居”向“住有宜居”迈进 [5] 建立房屋全生命周期安全管理 - 明确提出“建立房屋全生命周期安全管理制度” 需要完善配套的房屋体检、房屋养老、房屋保险三项机制 [6] - 关键在于资金与机制设计 例如 房屋养老金需构建维修基金、财政补贴等多元资金体系 房屋保险则需从工程质量险延伸至全周期安全险 [6] - 自2024年以来 上海、天津、成都等地已出台相关管理办法或试点方案 上海在六区试点房屋养老金制度 明确个人账户由维修资金转化 公共账户纳入财政预算 预计“十五五”期间更多城市将加快推广节奏 [6] 大力实施城市更新 - 将“实施城市更新行动”升级为“大力实施城市更新” 标志着城市更新进入系统化、高质量推进阶段 [6] - 当前城市更新仍面临工商业用地续期、容积率奖励、资金压力等挑战 《建议》明确提出“完善工商业用地使用权续期法律法规” 相关政策有望逐步落地 [6] - 未来通过财政引导、市场化融资、政策创新等方式 城市更新将更好地支撑房地产高质量发展 [6]