房地产政策调整 - 国务院常务会议部署构建房地产发展新模式 提出要促进房地产市场平稳健康高质量发展 强调稳中求进先立后破的原则 [1][3] - 会议要求扎实推进"好房子"建设 纳入城市更新机制 并在规划土地财政金融等方面给予政策支持 [3] - 会议提出要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底 优化现有政策 提升政策实施效果 多管齐下稳定市场预期 [3] - 2025年政府工作报告首次将"稳住楼市股市"写入核心目标 提出持续推动房地产市场止跌回稳 [3] 地方政策动向 - 广州市发布征求意见稿 计划全面取消房地产限购限售限价政策 降低贷款首付比例和利率 [4] - 广州作为一线城市率先取消"三限"政策 被视为激活市场需求的关键举措 [4] - 业界预期广州政策可能带动更多城市跟进 加速市场回暖 [4]

最高层表态与政策方向 - 国务院常务会议强调构建房地产发展新模式 坚持稳中求进、先立后破原则 有序搭建基础性制度 [3] - 推进"好房子"建设纳入城市更新机制 将在规划、土地、财政、金融等方面给予政策支持 [1][3] - 将对全国已供土地和在建项目摸底 优化现有政策 通过多管齐下方式稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [3] 广州限购政策松绑 - 广州拟全面取消限购、限售、限价政策 进一步降低贷款首付比例和利率 首套及二套商贷首付比例均为15% 商贷首套利率3% 公积金利率2.6% [4] - 广州2024年5月及9月已逐步放开限购限售 取消限价虽未正式发文但已执行 公积金贷款首付比例仍有下调空间 [4] 机构对市场走势研判 - 中金认为止跌回稳分三阶段实现 对应住房交易量、房价、房地产投资三类指标企稳回升 短期磨底持续但中长期修复空间可观 [5][6][10] - 中金预计2025年供需结构调整或带动价格预期 一二手房占比再平衡使新房交易量修复空间更大 投资端指标滞后两年内上行 [10] - 财信证券指出销售与土拍走势背离 5月新房成交环比下降但土拍回暖 行业延续企稳趋势 "以价换量"仍是主流策略 [10] - 招商证券预测下半年政策力度加大 方向包括收储政策、盘活存量土储、支持现房销售、微调住房金融政策及发展租赁市场 [11]

房地产市场现状与政策效果 - 官方表态显示房地产市场正朝着止跌回稳方向迈进 主要体现在市场交易基本平稳 房价运行总体稳定 房地产库存和新开工有所改善 [2] - 当前市场仍处于调整转型过程中 刚性和改善性需求需进一步释放 部分地区去化压力较大 后续政策落地需加强 [2] 土地市场表现 - 前五个月全国百强房企拿地总额达4051 9亿元 同比增长28 8% 核心城市土地市场活跃 非核心区域吸引力下降 [3] - 民营房企信心回升 前五个月拿地金额百强榜单中占据近三成席位 [5] 二手房市场趋势 - 2025年5月100个重点城市二手住宅市场均价环比下跌0 53% 同比下跌3 53% 同比跌幅连续9个月收窄 市场有向好趋势但未真正止跌回稳 [5] - 购房成本处于低位 政策持续加力 但短期内楼市表现仍需观察 居民收入和信心仍是关键因素 [5] 政策与市场预期 - 新华社发文定调房地产市场呈现积极变化 政策组合拳持续显效 最糟糕时期可能已过去 市场或正在触底反弹 [5] - 中金公司展望称房地产市场止跌回稳信心已树立 但需观察住房交易量 房价 房地产投资三类指标能否持续企稳回升 [6] 行业整体展望 - 2025年楼市止跌回稳将成为主旋律 新房弱复苏 二手房以价换量 土地市场优质地块热度高 头部房企拿地集中 [6] - 市场回稳预期良好 但仍依赖房地产与经济增长的正向发展 居民购房负担持续降低 [6]

合约销售 - 百强房企5月单月实现销售操盘金额2945.8亿元，环比增长3.5%，1-5月累计销售操盘金额13127.5亿元 [3] - TOP30房企销售操盘金额门槛同比增长5.3%至95.3亿元，但TOP10和TOP20门槛略有降低，各梯队销售规模分化明显，TOP31-50梯队同比提升 [4] - 超半数百强房企单月业绩环比提升，22家环比增幅超30%，绿城中国、中海地产、中国金茂等表现突出，同环比均显著增长 [7] 企业拿地 - 30家典型房企5月投资金额318亿元，环比下滑63.7%，楼面价环比下降39.8%至15199元/平方米，保利发展投资额超百亿，保利置业单月投资超60亿元 [10] - 前5月66%百强房企未拿地，11家拿地金额超百亿，保利发展累计超400亿元，绿城、金茂等超300亿元，销售TOP10拿地金额占百强68% [11] - 民营房企逐步重返土地市场，敏捷集团33.17亿竞得广州番禺4宗地块，头部房企聚焦高能级城市优质地块 [11] 企业融资 - 65家典型房企5月融资总量335.71亿元，环比增17%创年内新高，保利和万科合计融资近250亿元，1-5月累计融资1463.1亿元同比降35.3% [13] - 1-5月新增债券类融资成本3.23%，境外债券成本7.62%同比升3.44个百分点，境内债券成本2.8%同比降0.11个百分点 [15] - TOP10房企1-5月平均融资额81.08亿元居首，TOP51+梯队融资成本最低为2.55%，同比降幅达1.5个百分点 [17] 组织动态 - 中国金茂取消三级管理体系改为总部-地区两级架构，任命3名副总裁和14名城市负责人，原华南区域总经理李兴升任高级副总裁 [21][22] - 多家头部房企人事调整：保利发展提名彭祎为非独立董事，绿城中国委任秦悦民为独立非执行董事，华发股份董事局主席李光宁辞职 [21] - 组织变革缩短管理半径，提升资源调配效率，为基层人才提供晋升机会，增强区域深耕能力 [23]

内地房地产行业 - 2025年前四个月全国新建商品房销售额达27035亿元 按年降幅收窄至3 2% [1] - 住宅市场有望在2025年趋于稳定 预计全年新房销售额在8万亿至8 5万亿元 [1] - 政策层面可能延续收储政策 盘活存量土地 支持现房销售 微调住房金融政策及推动租赁市场发展 [1] - 投资建议优先推荐估值较低的国企背景开发商 其次为拥有一 二线城市土储的民营龙头 其他民企开发商排名最后 [1] 香港房地产市场 - 2025年面临宏观不确定性 但人口回升 HIBOR大幅下降有望稳定住宅市场 [1] - 预计2025下半年至2027年住宅价格分别增长3% 5%和5% [1] - 零售板块因本地及旅客消费习惯变化承压 北上消费趋势缓解租金压力 整体调整温和 [1] - 办公楼市场因空置率高位及新项目落成 反弹空间有限 [1] - 行业偏好排序为零售REITs>低负债住宅开发商>零售物业持有者>办公楼业务占比高的REITs/开发商 领展房产基金为首选标的 [1]

地块成交与公司合作 - 绿城以总价78077万元成功竞得禅城区体育中心地块，折合楼面价约11846元/平方米，溢价率超27% [1] - 绿城宣布携手贝壳贝好家，采取股权合作模式联合开发该地块，这是贝好家首次进入佛山市场 [1] - 地块出让吸引了保利、龙湖、建发、绿城以及贝壳等多家央企、国企、民企参与，经48轮竞价 [1] 土地与新房市场表现 - 土地溢价成交显示佛山土地资产增值潜力和地价修复动力，源于房屋销售市场的止跌回稳 [4] - 2025年1-4月，佛山新建商品住房成交126.80万平方米，较上年同期上升2.5% [5] - 全市新建商品住房成交均价15606元/平方米，同比下降2.7%，为珠三角城市中降幅最小 [7] - 5月以来多个热点项目开盘去化良好，如招商华玺二期首批次开售去化超8成，保利锦鲤堂悦开盘成交136套金额2.53亿元 [4] 市场成交结构特征 - 90平方米至144平方米的三房、四房户型是成交主力，套数占比为67.6% [7] - 120平方米以上户型成交面积占比49%、套数占比37%，较2023年分别上升10个百分点和8个百分点，改善性需求成为市场重要支撑 [7] 二手房市场动态 - 2024年全市二手商品住房成交面积664.53万平方米，全省排名第二 [7] - 2025年1-4月二手房成交215.51万平方米，较上年同期上升12.2%，表明市场需求依然旺盛 [7]

房地产行业政策效果显现 - 各地区各部门贯彻落实"促进房地产市场止跌回稳"决策部署，出台多项稳楼市政策，支持刚性和改善性住房需求，降低购房成本，取得积极成效 [1] - 今年以来政策效果继续显现，房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进，4月份房地产市场交易和价格基本稳定，部分一、二线城市交易活跃度有所提升 [1] - 4月份70个大中城市中，一、二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，三线城市略有下降，各线城市商品住宅销售价格同比降幅继续收窄 [1] 二手房市场企稳信号 - 2025年4月重点监测城市样本小区二手房房价上涨占比达到51.9%，自2025年2月后再度超过半数，议价空间进一步收窄，高端小区房价延续领涨 [1] - 2025年4月有51.9%的小区成交价格环比上升，较上月增加3个百分点，高频交易小区数量环比增长62%，创下年内新高 [2] - 4月份核心城市二手房交易量环比下降10%，但房价进一步企稳，主要因前期积压的低价房源逐步售出，买卖双方急迫性有所下降 [3] 城市分化与回暖进度 - 2025年4月武汉二手房成交均价环比上涨小区占比最高达83%，苏州达79%，杭州以60%排第三，杭州和深圳已连续两个月有过半小区房价环比上涨 [5] - 南京二手房成交均价环比上涨小区占比最低仅30%，主要因前期连续两个月上涨后的调整阶段 [5] - 2025年4月房价上涨小区较2024年4月高出10个百分点，除南京外所有城市均不低于2024年同期数值，行业回暖势头明显优于上年同期 [5] 议价空间与市场预期 - 2025年4月典型城市二手房平均议价空间为15.5%，环比下降2.2个百分点，创2024年以来新低 [8] - 高档小区议价空间最低为12%，改善类小区平均议价空间13%，刚需类小区平均议价空间18% [11] - 随着保障房收储、城中村改造推进、专项债回购土地等优化库存举措深入落实，预计2025年二手房平均议价空间将延续低位运行 [8] 市场综合表现与展望 - 4月份二手房市场延续企稳态势，价格整体趋稳，交易活跃度提升，高频交易小区数量环比增长62%至年内新高 [14] - 武汉、苏州均有八成左右小区房价上涨，深圳、杭州连续两月过半小区上涨，绝大多数城市房价上涨小区占比高于上年 [14] - 各档次小区议价空间均同步收窄，反映卖方预期务实化与买方出价上探的双向调整 [14]

5月27日，长沙市岳麓区洋湖片区一宗住宅用地成功出让，吸引了近30家知名房企关注。经过24轮激烈 竞价，最终由永州市嘉信房地产开发有限公司（以下简称"嘉信地产"）旗下全资子公司湖南嘉颂房地产 开发有限公司以8.68亿元竞得，溢价率达22.98%。值得一提的是，这是嘉信地产继4月9日底价拿下同片 区另一宗地块（总价11.66亿元）后的再次布局。 近期，多地土地市场竞拍活跃，民营房企表现抢眼。仅5月份以来，成都、长沙、福州等地的多宗住宅 用地出让中，民营房企频频现身竞得地块，反映出市场主体的拿地热情。 具体来看，5月23日，成都土地市场集中出让3宗涉宅用地，总成交金额达10.11亿元。其中2宗实现溢价 成交，1宗底价成交。值得一提的是，3宗地块竞得者均为民营房企，这表明在房地产市场"止跌回稳"的 背景下，民企正逐步回归土地市场。 以郫都区的一宗地块为例，其吸引了10家房企参与竞价，其中民营房企占多数。最终，该地块由成都西 部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司竞得，溢价率达59.34%。 5月下旬，福州市长乐区一宗住宅用地也成功出让，由福州合达房地产开发有限公司以总价2.55亿元摘 得，成交楼面价6534元/平方米，溢 ...

专项债收储土地情况 - 今年以来各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地接近3000宗，总面积超1.33亿平方米，总金额超3500亿元 [1][2] - 1至2月各地公示地块数量合计393宗，拟收储金额超580亿元，3月公示地块超830宗，较2月增加超460宗，总金额超1000亿元，4月公示地块超1500宗，超1至3月累计公示总量，总金额超1700亿元 [2] - 当前已公示的拟收储地块中绝大多数为地方国企地块，未来央企、民企也可加强与地方政府沟通协商，加快存量闲置土地盘活 [2] 专项债发行情况 - 今年以来已有北京、广东、四川等多地发行用于土地储备、收回收购存量闲置土地的专项债券，规模合计超过1000亿元 [3] - 土储专项债可以在资金方面给予地方政府收回收购土地重要支持，有助于改善房企资金状况，提高其经营能力 [3] - 目前用于收购存量闲置土地的专项债实际发行规模仍较小，整体发债节奏有待加快 [4] 政策建议与市场影响 - 多地发行拟收储公告有助于改善市场供需预期，促进房地产市场止跌回稳 [4] - 建议各地加快存量土地收储计划的落地，推动政策由"稳预期"向"稳市场"的实质性转变 [4] - 5月初央行下调政策利率0.1个百分点，有望进一步降低各地发债成本，预计更多地区将加快专项债券发行 [4] - 今年一季度新增专项债发行节奏偏慢，预计二、三季度发行节奏会有所加快 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年第一季度全国住宅市场处于筑底调整阶段，新建商品住宅销售市场持续边际修复，核心城市成交活跃，但全国住宅开发投资下行，房企投资拿地谨慎，不过优质地块供应加快使核心城市土拍热度升温，预计2025年中央将围绕“促需求、去库存、新模式”调整优化房地产政策 [3][4][10][16] 根据相关目录分别进行总结 政策环境 - 2025年3月全国两会延续政策思路，明确实施积极宏观政策推动房地产止跌回稳，4月中央政治局会议指出加快构建新模式、加大高品质住房供给、优化存量商品房收购政策 [3] 开发投资 - 2025年第一季度全国房地产累计开发投资2.0万亿元，同比降9.9%，住宅开发投资1.5万亿元，同比降9.0%；住宅累计新开工面积0.9亿平方米，同比降23.9%；累计施工面积42.7亿平方米，同比降9.9%；累计竣工面积0.95亿平方米，同比降14.7% [4] 销售市场 - 2025年一季度全国新建商品住宅销售面积1.8亿平方米，同比下滑2.0%，较2024年全年降幅收窄；20个主要一、二线城市一手住宅成交面积2371万平方米，同比升16.7%，其中一线城市升27.5%，二线城市升13.9% [10] 土地市场 - 优质地块供应加快，核心城市土拍热度升温，多数三四线城市房企拿地意愿弱；一季度一线城市住宅用地平均溢价率16.9%，二线城市18.8%，三四线城市3.6% [16] 政策展望 - 2025年中央将围绕“促需求、去库存、新模式”调整优化政策，促需求方面核心城市或优化限制政策、扩大城中村改造；去库存方面推动收购存量商品房；新模式方面优化相关基础制度、落实配套支持政策 [16]