资产重组 - 公司拟以土地使用权及相关资产作价1.52亿元向全资子公司华骏房地产增资，其中增加注册资本9831.61万元，其余计入资本公积 [1] - 增资后公司对华骏房地产持股比例仍为100%，涉及地块为2012年联合竞买的乌鲁木齐市两宗地块（原分摊比例35%/65%）[1] - 华骏房地产2024年末资产总额3.14亿元，净资产-4985万元，全年营收44.81万元，净利润-27.81万元 [1] 股权转让计划 - 公司与和瑞商业投资集团达成意向，拟转让华骏房地产100%股权，交易为承债式（含目标公司债务承接）[2] - 股权转让价格原则为不低于净资产及长期投资总额，具体需待增资后审计评估确定 [2] - 交易预计对公司2025年经营业绩产生重大影响，有助于资金回笼及现金流优化 [3] 主营业务表现 - 公司2024年营业收入16亿元（同比降6.99%），净利润317.61万元，扣非净利润连续5年亏损（本期-1168.45万元）[4] - 联营企业汇友房地产因土地增值税滞纳金3982.31万元导致亏损4306.53万元，减少公司投资收益2024.07万元 [4] - 零售业务覆盖13家百货/购物中心、10家超市及55家便利店（21家自营+34家加盟），经营模式向自营/租赁转型 [3] 2025年经营策略 - 聚焦零售主业扩销增利，扩展民生渠道及业态范围，寻求政策支持提升业绩 [5] - 计划盘活低效资产挖掘土地价值，将存量转化为发展增量 [5]

增资事项概述 - 公司拟以位于乌鲁木齐市红光山会展片区的两地块35%土地使用权及地上附着物等资产作价15,179.38万元向全资子公司华骏房地产公司增资，其中9,831.61万元增加注册资本，其余5,347.77万元计入资本公积 [1][2] - 增资完成后，华骏房地产公司注册资本从2,000万元增至11,831.61万元，公司持股比例保持100% [1][2] - 该事项已通过董事会审议，无需提交股东大会，不构成关联交易或重大资产重组 [2][3] 被增资方基本情况 - 华骏房地产公司成立于2007年，注册资本2,000万元，注册地址为乌鲁木齐市西虹西路570号，经营范围包括房地产开发、物业管理和房屋租赁等 [3][4] - 该公司为公司全资子公司，最近两年财务数据未披露具体数值但注明为经审计数据 [4] 增资资产及评估情况 - 增资资产为2011-C-114（26,458.57平方米）和2011-C-115（33,195.69平方米）地块35%权益，原由公司与子公司2012年联合竞得，土地出让金合计34,980万元 [2][4] - 评估基准日为2025年4月30日，账面净值9,831.61万元，评估值15,179.38万元，增值5,347.77万元（增值率54.39%） [4] - 资产无权利限制或争议，权属清晰可转移 [4][5] 增资目的与影响 - 优化公司资产结构，便于子公司后续开发筹划，聚焦主业和轻资产扩张 [4][5] - 不会改变合并报表范围，对财务状况无重大影响 [5]

商业地产转型方向 - 行业需从传统零售向沉浸式体验转型 核心逻辑是从空间提供商转变为内容提供商 通过业态创新和技术赋能实现可持续资产价值 [1][3][6] - 消费新动能重构要素包括：供给端从商品转向服务 功能转向情感 物质占有转向有意义消费 链接端建立新产业链和消费链 [3] - 具体措施包括引入主题街区 艺术展览 亲子娱乐等多元业态 通过场景化设计延长消费者停留时间 提升消费频次 [3] 运营策略创新 - 采用精细化运营 从收租方转向服务方 运用智慧停车 会员系统 内容营销等数字化手段提升用户黏性 [4] - 轻资产扩张模式包括输出品牌管理经验 委托管理 资产证券化 盈利模式多元化发展广告 数据服务等增值收入 [4] - 老旧项目改造需结合城市功能升级需求 通过节能改造 绿色建筑认证提升资产价值 降低运营成本 [3] 项目实操案例 - 粤海天河城改造案例强调空间重塑 消费体验升级 运营方式优化 需实现"换新衣不扰民"的无感改造 [6] - 武汉越秀IFC国金天地定位商务精英 潮流青年 品质家庭 结合夜间经济传统引入相应业态 采用"滚动式"开业策略持续优化业态组合 [7] - 行业面临线上电商 社区商业等同质化竞争 需提供从线上下单到线下体验的一站式解决方案 [7]

公司上市表现 - 沪上阿姨5月8日登陆港交所，开盘股价大涨68%，收盘涨40.03%，市值突破181亿港元[1] - 上市前获超3400倍孖展超购，申购额超940亿港元，带动港股茶饮板块齐涨[3] 业务模式与加盟生态 - 公司以加盟为核心，截至2024年拥有9176间门店，其中99.7%为加盟店，覆盖全国300多个城市[4] - 2024年新增门店48.8%来自现有加盟商复投，30%加盟商运营超1家门店，反映体系运作良好[6] - 新店初始投资成本平均27.5万元，低于行业平均35万元，降低加盟门槛[6] - 允许加盟商自采设备，提供业务灵活性，并通过中央采购平台降低食材成本[6][8] 品牌与产品策略 - 主品牌外推出"轻享版"和"沪咖"（咖啡+茶饮），拓宽产品线及价格带[7] - "轻享版"定位下沉市场，定价更低、店型更小，2024年门店达188家；茶瀑布2.0升级品牌推出9个月GMV达7380万元[7] - 2022-2024年每年推出超100款新品，打造杨枝甘露等爆品，全球采购食材保障多样性[8] 下沉市场战略 - 2024年下沉市场门店占比达50.4%，新开门店中50.7%位于下沉市场[9] - 三线及以下城市现制茶饮市场2023-2028年复合增长率22.8%，连锁茶饮店占比将从56.1%增至72.0%[9][10] - 公司在中价现制茶饮下沉市场门店占比排名第三，覆盖城市数量领先[16] 行业格局与增长潜力 - 中价现制茶饮2023年市场份额51.3%，预计2028年市场规模达2809亿元，复合增长率20.9%[13] - 现磨咖啡市场2023-2028年复合增长率19.8%，沪咖品牌拓展单店产品线[16] - 低价现制茶饮2028年市场规模预计1880亿元，复合增长率20.2%，轻享版加速渗透[17]

公司经营业绩 - 2024年营业总收入90.92亿元，净利润0.73亿元，经营活动现金流量净额5.26亿元 [2] - 2024年累计销售生猪255.82万头，较上年增长11.10% [2] - 2024年屠宰生猪435万头，较上年下降2.94% [2] - 2024年饲料加工产能接近80万吨 [2] - 2024年家禽销售约1861.66万羽，屠宰量约1156.56万羽 [3] - 2025年第一季度营业总收入20.79亿元，净利润0.34亿元，经营活动现金流量净额1.48亿元 [3] - 2025年一季度生猪养殖板块出栏66万头，单头毛利131元左右，净利润5460万；屠宰板块屠宰量123万头，单头利润20.6元左右，利润2500万；肉类加工及家禽板块略亏；总部职能费用3500万 [10] 成本相关 - 2025年3月完全成本是13.9元/公斤 [4] - 今年成本目标是年内平均13.7元/公斤，年底下降到13元/公斤左右，途径包括财务成本下降、种系调整、提高代养比例、提升管理效率等 [5] - 现在断奶仔猪成本平均每头300元左右，种系调整后预计下降到260元左右 [12] 业务目标 - 今年屠宰目标是600万头 [6] - 今年出栏量目标在300 - 330万头左右 [7] - 目前代养存栏16万头左右，今年代养目标出栏不低于40万头 [8] 定增与资金 - 2025年4月17日收到主承销商扣除费用后的募集资金，对应股票预计5月初完成登记及上市，后续按说明书用途使用资金并及时披露 [9] - 今年预计资本开支约6亿元，用于定增募投项目、肉制品加工小镇、屠宰厂改造、猪场环保设备升级等 [13] - 今年底目标资产负债率下降到55%左右，措施包括扩大经营现金流、用定增资金偿债、运用供应链金融票据等 [15][16] 其他指标 - 目前Psy在25左右，下半年种系调整后预计提升到26以上 [11] 战略规划 - 未来三年战略重心是生猪养殖和屠宰，通过严控成本、审慎开支、提升效率，扎根浙江及周边，发挥屠宰优势实现稳健增长 [16]

业绩表现 - 2024年实现营收24.17亿/yoy+25.49%，归母净利10.49亿/同比扭亏 [1] - 若不考虑花房集团投资收益及减值损失，24年净利润10.39亿/同口径yoy+25.24% [1] - 1Q25营收5.61亿/yoy+0.26%，归母净利2.46亿/yoy-2.18% [1] - 24年现金分红5.25亿/yoy+100.2%，分红率50.01% [1] 项目运营 - 24年现场演艺（9大景区）营收19.59亿/yoy+17.5% [2] - 杭州/三亚/丽江老项目营收同比-3/-9/-10% [2] - 佛山项目首年盈利，营收2.56亿/占比10.59%，演出1386场 [2] - 西安项目双剧院模式营收14.5亿/yoy+178.02% [2] - 桂林/上海项目收入同比+7.94%/+18.25% [2] - 毛利率67.61%/yoy+1.26pct，杭州/丽江/广东景区毛利率分别为64%/76.4%/60.94% [2] 轻资产布局 - 在营轻资产项目含炭河古城、宜春明月千古情等，24年7月开业的三峡千古情确认服务费逾1.6亿 [3] - 25年1月签订丝路千古情项目，预计26年7月开业，后续服务费2.6亿 [3] - 轻资产拉动24年旅游服务收入同比+76.79% [3] - 1Q25销售/管理费率同比+2.3/-1.5pct [3] 目标价与评级 - 下调25-26年EPS 15/12%至0.44/0.51元，新引入27年EPS0.55元 [4] - 给予25年25倍PE，目标价10.88元（前值13元） [4]

核心观点 - 公司2024年业绩实现高增长，营收24.17亿元（同比+25.49%），归母净利润10.49亿元（同比扭亏为盈），主要因23年基数较低及新项目爬坡迅速 [2][3] - 存量项目表现分化，杭州、三亚、丽江项目营收和毛利率下滑，九寨和桂林项目小幅增长；新项目如广东佛山、三峡千古情、西安双剧院模式表现优异 [3] - 25Q1营收5.61亿元（同比+0.26%），归母净利润2.46亿元（同比-2.18%），主要因广告营销投入增加，但轻资产项目"丝路千古情"已确认服务费5000万元 [4] - 轻资产扩张持续推进，新项目签约及培育项目爬坡为中长期增长提供潜力 [3][4] 财务表现 - 24年扣非归母净利润10.32亿元，分红比例达50%（每10股派2元，合计5.25亿元） [3] - 25-27年预测EPS为0.45/0.50/0.55元，对应PE 21.3/19.3/17.5倍 [5] - 多家机构预测25年净利润中位数为12.63亿元（范围11.37-13.30亿元） [8] 项目动态 - 广东佛山项目开业首年盈利，《广东千古情》演出1386场；三峡千古情百天收入破亿元；西安项目双剧院模式单日17场创纪录 [3] - 上海项目24年减亏，但成本费用仍较高；轻资产项目"丝路千古情"预计2026年7月开业 [3][4] 机构评级 - 90天内6家机构评级（5家买入，1家增持），目标均价10.43元 [8] - 东北证券预测25年净利润13.30亿元（PE 18.78倍），近三年预测准确度均值39.04% [6][8]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 花房事件结束后公司重新振作主业，受益文旅景气度，整体座位数不断扩容，上座率有望持续提升，佛山、上海等新项目开业贡献成长，轻资产项目持续推进，扩张加速，团客加速复苏，散客提振盈利，预计公司2025 - 2027年实现营业收入27.39/30.79/33.32亿元，同比+13.30%/+12.41%/+8.23%，实现归母净利润11.86/13.46/14.66亿元，同比+13.07%/+13.52%/+8.91%，对应PE21X/19X/17X，维持“买入”评级[5] 根据相关目录分别进行总结 财务摘要 - 2024年实现营业收入24.17亿元，同比+25.49%，归母净利润10.49亿元，同比扭亏，扣非净利润10.32亿元，同比扭亏；2025Q1实现营业收入5.61亿元，同比+0.26%，归母净利润2.46亿元，同比 - 2.18%，归母扣非净利润2.40亿元，同比 - 3.88%，扣非归母净利率44.55%，同比 - 1.84pct[5] - 主营项目有所分化，新项目表现亮眼，2024年杭州宋城旅游区/丽江宋城旅游区/电子商务手续费/广东千古情景区/桂林宋城旅游区分别收入5.95/2.85/2.74/2.50/2.00亿元，同比 - 3.76%/-10.13%/+56.56%/-/-7.12%，广东千古情开业首年盈利，《西安千古情》开启双剧院模式创纪录[5] - 场次提升摊薄固定成本，营销投入有所加大，2024Q4毛利率为46.39%，同比+6.82pct，销售/管理/研发/财务费用分别占比4.28%/7.00%/1.50%/-3.72%，同比+1.86pct/-5.52pct/-1.61pct/+7.84pct，销售费用增加系广告投入同比增加所致[5] - 轻资产加码扩张，新项目有望落地，三峡千古情景区开业百天收入破亿元，拉动宜都旅游总收入可比口径增长超40%、全产业链增长数十亿元，签署“丝路千古情”项目合作协议[5] 三大报表预测值 - 资产负债表方面，2024 - 2027E流动资产、现金、交易性金融资产等项目有不同变化，非流动资产、负债合计等也有相应变动[6] - 利润表方面，2024 - 2027E营业收入、营业成本、营业税金及附加等项目呈现一定增长趋势，归属母公司净利润也逐年增加[6] - 现金流量表方面，2024 - 2027E经营活动现金流、投资活动现金流、筹资活动现金流有不同表现，现金净增加额也有相应变化[6] - 主要财务比率方面，成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力等指标在2024 - 2027E有不同程度的变化[6] - 每股指标和估值比率方面，每股收益、每股经营现金、每股净资产等指标逐年上升，P/E、P/B、EV/EBITDA等估值比率逐年下降[6]