中国内地房地产市场前景 - 租金走势是判断市场是否回暖的关键先兆，市场预计在2026年下半年见底 [1] - 一线城市租赁市场成交活跃，约半数人口通过租房解决居住需求 [1] - 市场呈现结构性分化，高端住宅销售表现强劲，改善性需求被激活 [1] 香港住宅市场前景 - 当前市场因失业率上升及短期供应过剩而承压 [1] - 未来三至四年将出现供不应求局面，后市表现被看好 [1] - 随着美联储降息，香港银行同业拆息预计从约3%降至年底的2.2%，并在明年进一步下探至1.6%，为楼市提供支撑 [2] 香港写字楼市场前景 - 2026年写字楼新供应大幅减少，预计出租率于2027-2028年会稳步上升 [2] - 租金预计将继续下跌，或到2026年底才会见底回稳，目前甲级写字楼租金已显现触底迹象 [2][3] - 投资者在买家中的占比仅为20%，远低于以往50%的平均水平，市场真正复苏需依赖投资者入场 [2][3] - 一宗大型交易为阿里巴巴和蚂蚁集团斥资9.25亿美元购置13层商业写字楼，总建筑面积约30.16万平方英尺，预计于2025年完成 [2]

核心观点 - 2025年9月中国70个大中城市商品住宅销售价格同比降幅普遍收窄，市场呈现企稳迹象 [1][4][5] - 新建商品住宅销售价格同比上涨城市数量从8月的5个增加至9月的8个 [1][4] - 房地产政策的持续优化是推动市场回暖，尤其是一线城市在传统销售旺季表现较好的关键原因 [1][7] 各线城市价格表现 - 一线城市新建商品住宅价格同比下降0.7%，降幅较上月收窄0.2个百分点 [1][4] - 二线城市新建商品住宅价格同比下降2.1%，降幅收窄0.3个百分点 [1][4] - 三线城市新建商品住宅价格同比下降3.4%，降幅收窄0.3个百分点 [1][4] - 一线城市二手住宅价格同比下降3.2%，降幅收窄0.3个百分点 [5] - 二线城市二手住宅价格同比下降5.0%，降幅收窄0.2个百分点 [5] - 三线城市二手住宅价格同比下降5.7%，降幅收窄0.3个百分点 [5] 重点城市价格变动 - 新建商品住宅价格同比上涨的8个城市为上海、杭州、成都、太原、乌鲁木齐、南宁、宜昌和三亚 [1][4] - 上海新建商品住宅价格同比上涨5.6%，环比上涨0.3% [4][7] - 北京新建商品住宅价格同比下降2.6%，环比上涨0.2% [4][7] - 广州新建商品住宅价格同比下降4.1%，环比下降0.6% [4][7] - 深圳新建商品住宅价格同比下降1.8%，环比下降1.0% [4][7] 政策影响与市场反应 - 上海下调存量房贷利率，北京优化公积金提取范围并提升二套房公积金贷款最高额度至100万元，政策协同推动房价企稳 [7] - 北京核心区域优质改善型房源入市及外围区域限购政策放松，共同推动新房价格环比上涨 [7] - 市场实际成交活跃，例如北京中建·运河玖院项目首开销售额达47亿元，去化率70.94%；上海静安玖上琅宸项目首批房源开盘售罄 [7] 市场趋势解读 - 上海、杭州、成都因年轻人口聚集、人口导入快、商业活跃度高，房地产市场企稳基础更为扎实 [5] - 同比指标改善表明部分城市房价泡沫已逐步出清，市场正进入止跌企稳的新阶段 [6][8] - 经历近五年调整后，市场自身已具备趋稳基础，房价泡沫得到有效挤压，回稳基础更加牢固 [8]

土地市场热度 - 义乌和永康宅地溢价率远超杭州，金华下半年宅地平均溢价率高达30.3%，位居省内榜首 [5] - 义乌今年成交19宗涉宅地块，最高溢价率55.5%，平均溢价率20% [5] - 永康今年成交9宗涉宅地块，最高溢价率达72.2% [5] - 义乌和永康土地市场由本土民企主导，分别有16宗和6宗宅地被本土民企拿下，占比高达84%和67% [6] 市场驱动因素与产品结构 - 义乌房地产市场回暖主要受低密改善产品和“垂直楼”驱动，1-9月新建商品住宅销售面积91万m²，同比增长约20% [7] - “垂直楼”为4-6层沿街建筑，单层占地90m²，采用“下店上宅”模式，并增加地下仓库功能，产品迭代创新后受市场追捧 [7] - 高端改善产品需求旺盛，例如绿城凤栖逸庐合院产品均价6.5万元/m²，总价1300万至3500多万元，去化率超90% [9] - 新纪元启元项目单套总价千万元，开盘后去化率超90% [10] 经济基础与购房需求 - 义乌市场经营主体突破120万户，常住人口191.8万，平均每3人中约2人是老板 [11] - 义乌2024年居民人均可支配收入88048元，位居全国县市区首位 [11] - 义乌购房者中约70%为外地人，其中外省人占约50%，庞大外来人口和近3万常住外商支撑巨大住房需求 [12] - 永康改善需求旺盛，本地企业主形成“拼盘式”拿地模式，联合投资以控制风险 [13]

活动概况 - 2025大连市秋季购房节促销活动于9月12日至30日举行，为期19天，采用线上云展与线下实体展相结合的全域联动模式 [1] - 线下实体展于9月12日至14日在大连国际会议中心召开，线上展通过大连市房交会公众号平台持续至9月30日 [1] - 活动模式包括线上云展、线下实体展、售楼处联动及流动置业风景线，旨在展示优质项目 [1] 活动升级亮点 - 政策力度升级，推出总房款1%购房补贴，各地区出台“一区一策”支持政策，包括人才购房券、卖旧买新补贴、高校毕业生及多子女家庭补贴等，且政策可叠加享受，为近几年最大补贴力度 [1] - 全域联动升级，中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区38个在售楼盘在主会场集中展示，其他区市县设分会场，线上房交会140余个项目同步参与 [1] - 活动安排升级，组织中海、华润、金地、中天等“好房子”样板项目进行专场产品分享，并开展房产与家居联动促销，企业进一步让利以降低购房者置业负担 [1] 活动成效与市场反应 - 线下展参观总人数达6.1万人次，线上房展平台总浏览量达293.68万次 [1] - 活动期间全市共成交1776套房产，成交面积18.8万平方米，成交金额26.2亿元，成交面积较今年春季房交会增长40% [1] - 销售热点区域集中在中山区、甘井子区、金普新区，改善型楼盘更受青睐，主力购房人群为30至60岁，成交面积主要集中在90至120平方米 [1] - 活动效果为近几年最好，释放房地产市场逐步回暖信号，推动市场良性循环与高质量发展 [1]

行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业，具体包括新房市场、二手房市场及土地市场[1] * 纪要重点分析的公司为克而瑞发布的百强房企，并提及保利、绿城、中海、华润、建发、中国铁建、金茂、招商蛇口、龙湖、华发、万科、滨江、保利置业、越秀等具体房企的销售表现[3][4][5][6] 核心观点与论据 整体市场：环比改善但同比仍弱，绝对水平处于历史低位 * 2025年前三季度全国累计销售金额同比下降11.8%，但降幅较1-8月收窄1.3个百分点，显示市场降幅趋缓[2] * 9月百强房企操盘口径销售金额达2,527.8亿元，环比增长22.1%，同比增长0.4%，实现同比止跌回升，第三季度销售规模为下半年以来最好水平，但仍处于历史较低水平[3] * 9月30个重点城市新房成交面积环比上升18%，同比下降5%，前三季度累计成交8,833万平方米，同比下降3%[2][10] * 预计2025年10月新房成交量将继续保持低位，同比降幅可能扩大，主要因去年四季度高基数所致[2][19] 房企表现：头部房企韧性较强，企业间分化显著 * 9月Top3房企（如保利、绿城、中海）销售额同比增长2.6%，较8月份下降8.9%转为正增长，变化接近12个百分点[4] * 前三季度累计，21-30强和30-50强房企降幅相对较小，分别下降7.5%和9.1%[5] * 具体企业表现差异大：9月建发和金茂同比增幅接近40%，绿城和招商蛇口同比增长16%，而龙湖、华发和万科同比降幅在30%-40%左右[5] * 前三季度累计，金茂增长27.2%，建发增长12.1%，而保利、中海、华润累计同比下降约10%-15%，龙湖和万科累计降幅在30%-40%[6] 供需结构：供应放量推动环比增长，但去化压力犹存 * 9月30个重点城市新房新增供应面积环比大增55%至1,020万平方米，为年内次高水平，是房企业绩环比大增的重要因素之一[2][7] * 一线城市9月新增供应迎来爆发式增长，北上广深合计达256万平方米，占全国总量约1/4，环比上升96%，同比增长2%[8] * 尽管供应增加，9月新房市场平均去化率下降4个百分点至38%，表明整体去化压力仍然存在[2][13] * 城市间分化明显：北京、成都、厦门、长沙、杭州等地开盘去化率超60%，而广州、深圳及部分弱二线城市去化率低于20%甚至10%[13][14] 市场分化：新房与二手房趋势背离，土地市场热度集中 * 9月二手房市场环比下降1%，同比增长10%，与新房市场环比增长18%的趋势背离[2][15] * 背离原因在于新房成交主要由中高端私宅支撑，而二手房60%-70%为300万以下刚需，购房者对价格敏感，一线城市二手房价格持续下跌[23] * 9月土地市场热度集中于一線及热点二线城市：一线城市出现高溢价地块（如北京一地溢价率达39%），二线城市土地成交面积同比上升50%，而三四线城市同比下降3%[16] 未来展望：中高端项目需求面临考验，政策存调整空间 * 未来几个月，随着中高端项目集中入市，其需求热度相比去年下降，可能面临透支风险，去化压力将增加[17][18][20] * 四代宅等改善型产品因供给增多，先发优势消失，开盘去化率从80%多降至50%多[21][22] * 总价1,000万到1,500万左右的中高端改善型住房市场将面临需求后继乏力的压力，而3,000万以上的高端市场受影响较小[24] * 未来可能的政策包括继续降低贷款利率（如公积金利率降至2%）、财政贴息按揭贷款等信贷政策调整，限购政策短期内难完全放开[26][27] 其他重要内容 * 二手房价格仍处于快速下跌阶段，租金回报率达到3%可能接近底部，但受经济复苏影响大，触底时间难预测[25] * 企业推盘节奏趋向“小步快跑”，以少量推盘试探市场反应[18]

国内房地产市场动态 - 国庆假期期间房企促销力度加大，市场成交热度回暖，部分城市新建商品房销售面积同比增加[1] - 深圳龙岗区一楼盘访客量与成交量较平日激增40%至50%[1] - 上海青浦区一处楼盘国庆假期前4日看房客户超过200组，成交额达到6300万元[1] - 广州天河区一新房项目开盘日销超200套后加推，三日成交超百套，吸引超千组客户到访[1] - 湖北省10月1日至5日房地产销售面积与去年同期相比增长超10%[1] - 2025年前三季度房企融资呈现收缩态势，三季度融资1145亿元，环比上升5%，但同比下降35%[1] 海外市场与政策环境 - CME"美联储观察"工具显示美联储10月降息25个基点的概率为94.1%，12月累计降息50个基点的概率为83.9%[2] - 美国计划自2025年11月1日起对所有进口中型和重型卡车征收25%的关税，但中国1-7月重卡出口9万辆中至美国数量极少，影响有限[2] - 欧盟计划削减钢铁进口配额并征收50%的关税，对中国钢材出口影响有限，因中国钢材主要出口至东南亚、非洲、拉丁美洲等地区[2] 钢材现货市场与供应 - 国庆假期期间国内建筑钢材价格保持平稳，唐山钢坯出厂含税价报2950元/吨，沙钢等主要钢厂10月上旬螺纹钢报价稳定[3] - 贸易商观望情绪较浓，假期期间少量成交，大部分贸易商尚未报价[3] - 尽管少数钢厂主动检修，但钢材供应特别是板材供应处于高位[3] - 假期期间中国主要港口钢材出港329.97万吨，周环比下降2%，整体仍处于季节性高位[3] - 库存整体小幅累积，终端观望情绪较浓，订货意愿一般[3] 行业整体展望 - 假期房地产销售数据有所好转，但持续性仍需观察，四季度较难实质性带动钢材消费增长[3] - 钢铁行业整体仍处于去产能阶段，钢材出口增加有助于缓解国内供大于求的市场格局[3] - 假期期间新加坡铁矿石掉期价格小幅上涨，假期后钢材价格有望小幅上涨，随后震荡运行[3]

成都楼市“银十”市场热度 - 国庆长假期间成都多个楼盘售楼处到访量和成交量明显增加，传统楼市旺季供应量加大配合利好措施或带来更多需求释放 [1] - 部分项目如新希望D23风华在9月销售40多套后处于清盘阶段，国庆期间推出特惠一口价及1个点优惠 [4] - 中建·匠宸元启项目虽未正式亮相但已冻资180多组，预计10月底推出128套房源 [4] 典型项目销售表现 - 万科·锦上扬华项目国庆假期客户到访量达日常周末两倍，项目今年1月底开盘当天销售120套，月均流速80套左右，累计完成一半去化 [5][8] - 高线公园现房叠拼产品10月3日单日销售3套，华润置地天宸上院10月2日及3日分别成交4套和3套，金茂晓棠假期前两天吸引近千人次到访 [8] - 部分旧规产品如高庐·紫云悦到访情况不理想，尽管其清水销售价格不及精装项目一半 [4] 房企促销与区域活动 - 中铁建成都区域国庆期间旗下10个在售项目推出限时优惠及特价房，招商成都旗下6个项目推出优惠且老带新业主最高可得10万元佣金 [8] - 成都万科于10月5日开启社区疗愈节，部分项目如高投万科·高新锦曜冻资可享3%特惠 [8] - 成华、新都、新津、龙泉驿等区域在9月26日至10月8日举办房产活动，如新津集中展销10个优质楼盘，龙泉驿推出购房补贴延续至年底及车位购置补贴3%等举措 [9] 市场供应与成交数据 - 9月24日至30日成都共有39个涉宅楼盘取得预售证，覆盖整个成都区域，9月新房供应量约106万平方米 [9] - 9月成都全市商品房成交6721套，较去年同期增加1406套，同比增长20.5% [10] - 9月成都新房盘均来访量提升至约260组，环比增加41组，盘均成交量达到11套，较上月增加2套 [10]

市场整体表现 - 广州荔湾区商品住宅在10月1日至3日共成交76套，到访1663组 [1] - 日均到访554组，环比9月日均量增长251% [1] - 日均认购25.3套，环比9月日均量增长387% [1] - 市场热度在"金九银十"传统置业旺季快速攀升 [1] 保利珠江天悦项目 - 项目为广州唯一坐拥8万平方米内港湾稀缺资源的江景豪宅，独占珠江约700米看江面 [2][3] - 在售产品建筑面积约128至295平方米四至五房，采用14米抬升盖板设计实现户户无遮挡望江 [3] - 自2024年8月开盘以来持续霸榜荔湾及海珠西千万级豪宅销量第一名 [3] - 东沙国际商贸港水系连通工程方案于10月启动，预计次年12月完工，国庆首日业绩突破1亿元 [3][4] - 项目价格体系稳健，客户对产品及项目兑现力给予好评 [4] 建鑫·如意芳华项目 - 国庆期间日均到访量超过500组，现场人气火爆 [7][8] - 首推建筑面积约88至108平方米南向三至四房，首开总价365万元起 [10] - 产品精准覆盖首次置业和首改家庭需求，填补荔湾区刚需三房市场空白 [10] 新世界·天馥项目 - 国庆期间来访量猛涨300%，成交激增200% [11][12] - 项目推出98平方米四房和128平方米江景平层新品，吸引改善型买家 [12] - 此前已夺得白鹅潭前三季度销售面积、销售套数、销售金额三冠王 [12] 万科·理想花地项目 - 国庆首日看房来访客户超过200批，较平时涨幅达200% [14][15] - 单日成交18套，成交金额约1亿元 [15] 诚汇新都·榕府项目 - 国庆期间售楼部维持超负荷爆棚接待状态，销售人员日均微信步数超过3万步 [17][18] - 改善型购房需求显著，例如有客户因现有80多平方米两房老房子环境不佳，前来查看92平方米四房户型 [18] 区域发展驱动因素 - 白鹅潭板块持续迭代，高奢商业、文化地标、珠江名片等配套持续兑现 [20] - 荔湾山村、坑口城中村改造有序推进，征拆安置补偿发放到位，村民开启新置业计划且多数不愿搬出荔湾 [20] - 广州全面放开限购政策后，港澳台及外籍人士购买占比明显上升，为市场注入新活力 [20] - 购房者决策周期缩短，转化率提升，不少客户首次到访即决定购买 [20]

市场成交表现 - 2025年前8个月广州一手住宅成交量同比增长13%，二手住宅成交量同比增长17% [2] - 一二手住宅总成交面积接近1200万平方米，其中500万元以内住宅占比达75% [2] - 二手住宅市场前8个月成交7万余套，带看量同比增长7% [2] - 业内预计2025年第四季度一二手住宅累计成交将继续增长，全年成交量有望超过去年水平 [1][2] 市场健康度指标 - 一手住宅去化周期降至14.5个月，较之前回落5.5个月 [2] - 价格指数逐步回升，在广州四大一线城市中表现靠前 [2] - 前8个月个人住房贷款同比大幅增长，显示购房信心明显回升 [2] - 广州住宅市场呈现出需求坚挺、信心回升、价格企稳、供给积极四大特点 [2] 土地供应策略 - 广州正通过优化供地策略进一步匹配市场需求，注重因地制宜 [2] - 2025年容积率为2.0-3.0的地块比例较去年提升15%，更倾向低密度、宜居化设计 [3] - 重点片区将聚焦TOD站点及教育、公共配套完善的区域，打造便捷生活圈 [3] - 小体量地块因周转快、压力小，正受到开发商青睐 [3] 政策与改革方向 - 广州已启动提高土地利用效率的综合改革试点 [3] - 改革试点将在存量土地盘活、绿地利用、地下空间开发等方面推出创新政策 [3] - 企业可提前对接规划阶段，共同优化地块布局，实现市场与企业需求的平衡 [3]

金陵华庭二期项目销售表现 - 项目二期首批120套房源于9月21日开盘当日全部售罄，单日销售额达98.43亿元 [1] - 项目户型面积约358平方米至865平方米，销售均价为20.5万元/平方米，套均总价约8200万元 [1] - 其中一套865.49平方米复式房源单价约32.68万元/平方米，总价高达2.83亿元，创上海新房备案单价最高纪录 [1] - 项目认购期间吸引228组意向客户，227组符合规定，认购率达190%，认购金至少18亿元 [1] - 项目首期于今年3月22日推出158套房源，均价近19万元/平方米，总价段4000万元至1.7亿元，同样实现"日光"，单日收金92.34亿元 [1] 上海核心区域豪宅市场趋势 - 上海豪宅项目表现持续优异，"售罄"、"日光"成为常态，黄浦区等老牌核心区域因区位优势不可替代，市场关注度高 [2] - 核心区域项目具备保值增值属性，市场表现好，能带动周边豪宅及改善型楼盘销售，为"金九银十"市场注入信心 [2] - 市场存在大量购买力，优质项目去化表现突出，将吸引房企积极在核心区域拿地，打造优质产品 [2] - 上海壹号院五批次于8月23日开盘，66套房源1小时内售罄，均价19.8万元/平方米，套均总价7358万元，单日销售48亿元 [2] - 上海壹号院累计开盘五次多批次连续"日光"，394套房源累计销售金额超240亿元 [2] 政策优化与市场广泛热度 - 上海"沪六条"新政于8月25日落地，从住房限购、公积金、信贷、税收等6方面优化调整房地产政策 [3] - 新政后多个新房项目实现"日光"，例如闵行梅陇的保利·海上印三批次168套房源当日售罄，均价约8.18万元/平方米 [3] - 宝山杨行的金茂棠前160套房源当日实现日光，均价约5.39万元/平方米，上述两项目均实现"三开三罄" [3] - 浦东新杨思板块的翡云悦府于8月28日推出80套房源当日全部售罄，其中64套平层仅用18分钟售罄，复式公寓备案均价13.75万元/平方米，平层备案均价10.98万元/平方米 [4] - 嘉定的招商·林屿湖畔于8月30日首次开盘，130套房源实现"日光"，备案均价约5.27万元/平方米，单日销售约9.2亿元 [4]