核心观点 - 2025年9月中国70个大中城市商品住宅销售价格同比降幅普遍收窄，市场呈现企稳迹象 [1][4][5] - 新建商品住宅销售价格同比上涨城市数量从8月的5个增加至9月的8个 [1][4] - 房地产政策的持续优化是推动市场回暖，尤其是一线城市在传统销售旺季表现较好的关键原因 [1][7] 各线城市价格表现 - 一线城市新建商品住宅价格同比下降0.7%，降幅较上月收窄0.2个百分点 [1][4] - 二线城市新建商品住宅价格同比下降2.1%，降幅收窄0.3个百分点 [1][4] - 三线城市新建商品住宅价格同比下降3.4%，降幅收窄0.3个百分点 [1][4] - 一线城市二手住宅价格同比下降3.2%，降幅收窄0.3个百分点 [5] - 二线城市二手住宅价格同比下降5.0%，降幅收窄0.2个百分点 [5] - 三线城市二手住宅价格同比下降5.7%，降幅收窄0.3个百分点 [5] 重点城市价格变动 - 新建商品住宅价格同比上涨的8个城市为上海、杭州、成都、太原、乌鲁木齐、南宁、宜昌和三亚 [1][4] - 上海新建商品住宅价格同比上涨5.6%，环比上涨0.3% [4][7] - 北京新建商品住宅价格同比下降2.6%，环比上涨0.2% [4][7] - 广州新建商品住宅价格同比下降4.1%，环比下降0.6% [4][7] - 深圳新建商品住宅价格同比下降1.8%，环比下降1.0% [4][7] 政策影响与市场反应 - 上海下调存量房贷利率，北京优化公积金提取范围并提升二套房公积金贷款最高额度至100万元，政策协同推动房价企稳 [7] - 北京核心区域优质改善型房源入市及外围区域限购政策放松，共同推动新房价格环比上涨 [7] - 市场实际成交活跃，例如北京中建·运河玖院项目首开销售额达47亿元，去化率70.94%；上海静安玖上琅宸项目首批房源开盘售罄 [7] 市场趋势解读 - 上海、杭州、成都因年轻人口聚集、人口导入快、商业活跃度高，房地产市场企稳基础更为扎实 [5] - 同比指标改善表明部分城市房价泡沫已逐步出清，市场正进入止跌企稳的新阶段 [6][8] - 经历近五年调整后，市场自身已具备趋稳基础，房价泡沫得到有效挤压，回稳基础更加牢固 [8]

核心观点 - 9月70个大中城市房价数据公布延迟引发市场猜测，但最终数据显示房价跌势放缓，市场呈现分化企稳态势 [1][3][5] 数据表现 - 9月各线城市新房和二手房价格环比均下降，一线城市新房环比下降0.3%，二手房环比下降1.0% [3] - 一线城市中，北京和上海新房价格相对稳定，广州和深圳则仍处于调整阶段 [3] - 同比降幅呈现收窄趋势，一线城市新房同比降幅较8月收窄0.2个百分点，二三线城市也有类似趋势 [3] - 不同城市表现分化，9月上海新房价格环比上涨0.3%，而深圳新房价格环比下降1.0% [3] 市场趋势与结构 - 房地产市场已脱离普涨普跌阶段，进入持续分化常态 [3] - 一线和强二线城市因人口持续流入，房价已率先企稳，而三四线城市房价仍面临压力 [3] - 房价走势的根本支撑因素在于人口和产业等长期结构性因素 [3]

当前房地产市场状况 - 大部分地区房价已从高点下跌约50% [1] - 一线城市如北京、上海、深圳已放开限购政策并出现止跌企稳迹象 [1] - 部分二线城市市中心房价已低于每平方米1万元，例如某98平米房产从2021年的180万元价格腰斩 [1] - 行业采取降低首付要求及按揭利率等措施以刺激市场 [1] 市场情绪与交易动态 - 当前市场心理普遍恐慌，导致业主倾向于在低点割肉出售房产 [1][6] - 降首付降利率等政策未能有效阻止房价下跌趋势 [6] - 市场止跌企稳需关键数据支撑，如成交量上升，但成交量增加依赖人口基础难以瞬间改善 [6] 对房价企稳反弹的预期与论据 - 有观点预期房价将在2026年前后止跌回稳 [11] - 近期港股房地产股估值呈现强劲上涨趋势，被视为市场回暖先行指标 [7] - 房价上涨的论据包括经济层面需要房地产创造就业和货币 [7] - 债务层面需要房产作为抵押物，其持续贬值对银行系统不利 [7] - 人民币存款达320亿元，存款需转化为资产以防贬值 [7] - 国家层面的救市行动表明房价持续下跌不符合国家利益 [7] - 新的城市更新计划被视为房价上涨的苗头 [7] 房地产的资产属性与需求基础 - 住房被视为人类永恒的刚需品和核心金融载体 [10] - 对于有能力的投资者，房产和黄金是抵御通胀、实现资产增值的主要途径 [10] - 居民在满足基本吃穿需求后，积累的财富需要配置于房产等资产 [10] - 市场复苏关键在于扭转预期，形成房价上涨的良性循环以促进消费 [11]

房地产市场整体表现 - 全国房地产开发投资2025年前四个月达27730亿元 同比下滑10.3% [1] - 商品房库存量首次逼近8亿平方米 创历史新高 [1] - 2024年全国商品房销售面积9.74亿平方米 自2009年来首次跌破10亿平方米 同比锐减12.9% [2] - 2024年房地产投资规模10万亿元 同比下跌10.6% 回落至2015-2016年水平 [8] 城市房价变化情况 - 北京房价累计跌幅28% 退回至2016年8月水平 [1] - 上海房价累计跌幅30% 回落到2016年3月水准 [1] - 广州房价跌幅超过25% 退回2017年4月水平 [1] - 深圳经历大幅度价格回调 [1] 市场复苏迹象 - 2025年前四个月住宅投资21179亿元 下降9.6% 跌幅较去年全年明显缓和 [2] - 一线城市新房价格连续三个月环比上涨 二手房价格连续三个月环比回升 [2] - 上海新房价格环比上涨0.5% 深圳新房价格环比上涨0.2% [2] - 40个重点城市一季度新建商品房销售面积增长1.2% 销售额增长4.4% [3] 政策与市场预期 - 中央政治局会议提出"促进房地产市场止跌企稳" 各项支持政策密集出台 [5] - 房地产业商务活动指数和市场预期指数均出现回升 [5] - 预期未来半年房价保持稳定或上涨的受访者比例正在提高 [5] 区域市场分化 - 一线城市房价同比降幅在各线城市中最小 [7] - 杭州 宁波 成都等经济活力城市出现阶段性复苏迹象 [7] - 三四线城市调整压力依然较大 [7] 土地市场与资金状况 - 2024年国有土地出让收入4.87万亿元 同比下降16% [8] - 房企到位资金持续减少 工程建设周期拉长 [8] - 房企拿地意愿普遍不强 [8] 2025年市场展望 - 一线城市新房价格预计同比上涨2.5% 二手房价格止跌回稳 [10] - 二线城市核心区域房价基本保持稳定 [10] - 三四线城市可能仍有小幅度价格调整 [10] - 房地产市场呈现"缓跌走稳"特点 [10]