政策调整背景 - 上海时隔8年率先调整"商改住"禁令，出台《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，鼓励楼宇拓展租赁住房等功能[1] - 当前一线城市甲级写字楼空置率均逼近或超过20%警戒线，市场承压明显[2] - 商业用房土地使用权最高年限为40年，剩余年限低于20年将显著影响市场流动性[29][30] 政策内容解读 - 新政并非完全放开"商改住"，而是允许符合条件商务楼宇改为租赁住房，仍限制买卖[5][7] - 政策导向为功能优化而非功能替代，住房只是包含在内的功能之一[7][18] - 此举标志着暂停8年的"商改住"在上海迎来破冰时刻[8] 历史政策演变 - 2017年起多地出台严格"商改住"禁令，北京要求商办项目最小分割单元不得低于500㎡[11][15] - 禁令实施后商业用房销售额从2018年13000亿元峰值跌至2024年3208亿元[16] - 新政代表政策转向精细化、可持续发展模式，不再一刀切禁止[18] 市场现状与需求 - 2024年底北京广州甲级写字楼空置率近20%，深圳上海超20%[20] - 超大城市近半数打工人通勤距离超5公里，北京三成需1小时通勤[24] - 商业用房多位于核心区，改租赁住房可改善职住平衡[26] 潜在影响 - 有助于缓解商办市场库存压力，北京广州空置率近20%，深圳上海超20%[20][21] - 长沙案例显示调规后可新增约700套住宅，提升区域活力[42][43] - 类似SOHO模式，实现居住与办公功能融合[45][46] 行业转型趋势 - 2025年上半年全国房地产开发投资同比下降11.2%，住宅投资降10.4%[36] - 行业正经历从"规模扩张"向"低负债、轻资产"转型[36] - "商改住"是盘活存量资产、优化空间资源配置的重要尝试[49]

政策核心内容 - 上海允许存量商务楼宇在特定条件下兼容租赁住房、养老托幼等功能 但禁止分割销售和产权变更 并非全面"商改住"政策[2][3] - 政策建立15年全周期合同管理模式 要求保持主体结构、产证性质不变 兼容功能需经区政府认定[2][4] 区域差异化政策 - 主中心和副中心区域鼓励兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能 适当增加服务公寓和人才公寓[2] - 地区中心区域允许兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房等功能[2] - 社区中心区域允许补充商业服务、文化体育、教育培训、养老托育、租赁住房、新时代城市建设者管理者之家等功能[2] 政策实施细节 - 严禁以虚拟划线或非实体墙等形式分层、分区分割转让 确保产权边界清晰[3] - 已分割销售和分割租赁的楼宇需完善全周期合同管理并加强统一监管[3] - 政策未涉及土地性质调整 仅支持功能兼容转换 不鼓励投资交易[3][4] 政策背景与目的 - 该政策是国家多渠道增加租赁住房供给的具体落实 支持企业盘活改造商业办公用房用于租赁[4] - 主要针对存量低效商务楼宇 在符合安全和不影响相邻关系前提下实施功能兼容[4]

政策核心内容 - 政策允许符合一定条件的存量商务楼宇兼容租赁住房（含人才公寓）、养老托幼等功能，并建立15年全周期合同管理模式 [1] - 政策明确“商改住”指商务楼宇可改为租赁住房，并非商办公寓可转变为住宅，是对“商改住”误解的澄清 [1] - 政策支持存量低效商务楼宇在保持主体、产证性质、主体结构不变的前提下，在一定时期内兼容相关业态，年限不超过15年 [3] 区域功能兼容导向 - 在城市主中心和副中心区域，鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能，并适当增加服务公寓和人才公寓 [1] - 在地区中心区域，允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能 [1] - 在社区中心区域，允许商务楼宇补充商业服务、文化体育、教育培训、养老托育、租赁住房（含人才公寓）等功能 [1] 市场交易与监管 - 政策将从严管控商务楼宇分割销售行为，禁止以虚拟划线或非实体墙等形式分层、分区分割转让 [2] - 政策鼓励商务楼宇在改变功能的基础上进行租赁，未涉及土地性质调整，也未放开分割销售，不存在鼓励投资交易的情况 [2] - 对于已分割销售和分割租赁的楼宇，应完善全周期合同管理，加强统一监管 [2] 政策背景与目标 - 该政策是落实国家《住房租赁条例》关于支持企业盘活改造商业办公用房用于租赁，多渠道增加租赁住房供给的举措 [3] - 政策亮点在于支持商务楼宇功能兼容转换，以楼宇更新后的功能业态进行监管，旨在盘活存量低效商务楼宇 [3]

政策核心内容 - 上海市政府允许存量商务楼宇兼容租赁住房、养老托幼等功能 并建立全周期合同管理模式监管业态[1] - 政策标志着暂停八年之久的"商改住"在上海重新开放 政策导向精细化和规范化[1] 历史背景与市场演变 - 2016年上海酒店式公寓成交42,306套 占当年新建商品房总成交量25%[2] - 2017年上海因市场乱象暂停商改住审批 包括土地性质变更、房屋结构违规改造等问题[2] 区域差异化政策 - 主中心/副中心区域：鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育及人才公寓等功能[4] - 地区中心（五大新城/金桥/张江）：允许兼容研发创新、医疗服务及租赁住房 强化职住平衡[5] - 社区中心区域：补充商业服务、养老托育及创业者之家功能 提升社区配套品质[5] 当前市场数据表现 - 上海写字楼空置率环比上升0.4个百分点至21% 突破20%国际警戒线[6] - 二季度平均租金环比下降2.8%至6.20元/平方米/天 上半年累计降幅达4.4%[6] - 2025年上半年大宗交易42笔 总金额258亿元 较2024年同期数量和金额均出现萎缩[6] 政策实施与监管要求 - 从严管控商务楼宇分割销售 禁止虚拟划线或非实体墙形式分层转让[7] - 通过功能改造提升资产价值 优化租赁市场空间布局并促进区域税收就业[6]

政策背景与市场现象 - 自2024年7月长沙允许符合条件的商业公寓改住宅后，市场上涌现大量“商改住”项目，涉及河西滨江、洋湖、梅溪湖、月亮岛及河东南湖新城、红星南、开福区等多个板块的红盘 [1] - “商改住”被视为缓解土地财政压力、破解商业地产过剩困局及降低系统性风险的策略，其核心是推动土地资源从低效向高效配置，以盘活存量土地和激活闲置资源 [9][10][12] 具体项目调整案例 - 润和滨江湾南地块由商务用地改为商住混合用地，容积率≤5.23，商住比≥34:66，预计新增住宅约9.6万㎡ [3] - 复地滨江金融中心C地块由纯商业用地调整为商住用地，商住比≥78:22，将新增约2.6万㎡住宅，C4栋由公寓改为住宅销售 [3] - 绿城凤起麓鸣10、11及中海阅湘台15、16的商业大平层调整为住宅性质销售，中海项目地块性质由纯商业变为纯住宅，绿地率从20%调整为30% [5] - 旺德府万象时代现房商业大平层改商住，商住比77:23，新增200套202-368㎡现房河景大平层 [8] 项目调整规模与影响 - 据不完全统计，超过24个知名项目正在进行“商改住”，涵盖龙湖、中海、万科、保利、金茂等多个开发商，分布广泛 [7][8] - 调整内容多样，包括商业公寓改住宅、纯商业地块改商住、调整商住比例等，例如青熙中心商住比由4:6改为3:97，将商业大平层改为住宅性质 [8] - 此类调整旨在增加项目住宅供应，提升资产价值，但可能引发原有业主对配套商业设施缺失的担忧，例如保利时代北中心业主因承诺的32万方综合体商业和200米地标未建而维权 [10][12]

财政与货币政策 - 个人消费贷款贴息政策在一家贷款经办机构最高贴息3000元 服务业经营主体单户贴息贷款规模最高100万元[2] - 中美双方再次暂停实施24%的关税90天 保留剩余10%的关税[5] - 财政部与应急管理部紧急预拨1.7亿元中央自然灾害救灾资金支持七省洪涝灾害救援[6] 企业经营与市场动态 - 上半年全国新设经营主体1327.8万户 其中民营企业434.6万户同比增长4.6% 外资企业3.3万户同比增长4.1%[8][9] - 深圳皇庭广场评估价43.61亿元 起拍价30.53亿元较三年前价值腰斩[13] - 中国恒大将于8月25日正式退市 结束16年上市历程[28] - 麦当劳中国采用退休返聘等灵活用工方式 为劳务关系员工提供商业保险[29] 能源与大宗商品 - 国内成品油价格年内第六次搁浅 汽柴油价格较2024年底分别下跌225元/吨和215元/吨[10] - 韩国政府首次以出借方式投放储备米 20公斤装大米零售价达5.8万韩元较常年均价高10%[26][27] 资本市场表现 - 标普500指数涨1.13%至6445.76点 纳斯达克指数涨1.39%至21681.90点 均创收盘新高[29] - 机构净买入盛科通信9150.95万元 净卖出英维克4.22亿元[30][32] - A股年内翻倍股达269只 机械设备与医药生物板块占比超40只 近六成被公募基金重仓[34] 行业政策与改革 - 上海机场取消进航站楼人身安检 仅保留行李防爆检测[11] - 上海允许商务楼宇兼容租赁住房功能 建立15年全周期合同管理[12] - 市场监管总局拟出台网络食品交易安全新规 压实平台企业主体责任[7] - 福建推出育儿补贴与生育保险等十项措施建设生育友好型社会[14][15] 国际贸易与地缘政治 - 巴西与俄罗斯签署经济合作备忘录 成立专家委员会加强金砖国家框架下合作[21] - 澳大利亚联邦法院裁定苹果与谷歌应用商店运营涉嫌反竞争违法[22] - 伊朗表示可直接与美国进行核谈判 但拒绝完全放弃铀浓缩[23]

上海商务楼宇转型租赁住房政策 政策核心内容 - 上海允许存量商务楼宇兼容租赁住房、养老托幼等功能，建立15年全周期合同管理模式 [3][4] - 政策覆盖城市主中心、副中心、地区中心和社区中心，不同区域允许兼容的功能不同（如科技创新、商业酒店、人才公寓等） [5][6][7] - 上海现有约1万栋商务楼宇，部分老旧写字楼面临设备老化、坪效低问题，改造将缓解核心区域"职住不平衡" [4][7] 政策支持措施 - 提供"政策红包"：优化绿地率指标、允许增加经营性建筑面积以鼓励公共设施配套 [8] - 从严管控分割销售行为，禁止虚拟划线或非实体墙分割转让，加强统一监管 [16] 市场影响与行业意义 - 政策使"商改住"合法合规化，解决此前产权性质、规划用途的不确定性 [10][14] - 核心区域老旧办公楼改造为租赁住房可优化租赁市场布局，创造投资标的 [16] - 2017年上海曾禁止"商改住"，此次放松反映楼市行情转变及存量资产盘活需求 [11][12][13] 历史背景与政策对比 - 2017年上海清理整顿商办项目，停止审批公寓式办公，16个核心城市跟进禁止"商改住" [11][12] - 新政策要求"主体结构不变、产证性质不变"，15年内按合同管理，不改变产证 [14][15]

政策核心内容 - 上海发布《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》允许存量商务楼宇兼容租赁住房、养老托幼等功能并建立15年全周期合同管理模式 [2][3][9] - 政策针对不同区域设定功能兼容导向：主副中心鼓励增加服务公寓和人才公寓 地区中心允许兼容租赁住房 社区中心允许补充养老托育及租赁住房 [3] - 政策明确从严管控商务楼宇分割销售行为 禁止虚拟划线或非实体墙形式分层分割转让 要求产权边界清晰 [1][9] 市场背景与需求 - 上海现存约10,000栋商务楼宇 部分楼龄超30年 面临设备老化及坪效低问题 [2][3] - 核心区域存在职住不平衡难题 老旧写字楼改造可缓解供需矛盾并提升资产价值 [2][10] - 2017年上海曾禁止公寓式办公项目 后续16个核心城市跟进 目前政策出现结构性放宽 [6][7][8] 行业影响与机会 - 政策使"商改住"合法合规化 为资本市场提供新投资标的 尤其核心地段老旧办公楼改造潜力显著 [2][10] - 功能转换可创造产品服务价值 优化租赁市场空间布局 解决剩余年限不足20年资产流动性问题 [10] - 政策允许通过提供公共空间换取经营性建筑面积增量 推动楼宇更新与功能转型 [4]

土地供应优化 - 允许将高品质住宅增量成本加计至土地价格测算 合理确定基准地价修正系数 全面降低房企拿地成本 [5] - 推动使用专项债收购闲置土地 对闲置超2年的土地依法收回 允许企业申请土地置换 探索开展地票试点 [5] 项目开发支持 - 允许商业用地合规调整为住宅 商住混合用地可降低商业配比 [6] - 新出让地块同步推进道路 管网建设等基础设施配建 提前明确学区过渡或新建计划 [6] - 高品质住宅预售门槛降至工程的正负零 装配式比例要求弹性执行 全装修可改为"毛坯+定制化"装修模式 推行分阶段联合验收 [6] 提升得房率和住房获得感 - 阳台进深≤2米的部分按50%计容 地坪抬高及配套不计容 配套用房 符合条件的入口大堂不计容 [7] - 开发企业销售时 原则上阳台按一半面积计价销售 [8] 金融支持 - 建立健全房企"白名单" 落实应贷尽贷 主办银行优先获得公积金归集 维修资金存放资格 [10] - 二套住宅公积金贷款首付比例降至20% 首套房5年以上贷款利率降至2.6% 高层次人才/多子女家庭最高可贷160万 可提取公积金支付首付或还贷 [10] - 推出"三低一宽"青年住房贷 推广"按揭+装修贷"组合 家装贷最高可以申请300万元 [10] 购房补贴 - 购买家庭首套住房140㎡及以下契税执行1% 以上执行1.5% 购买家庭第二套住房140㎡及以下执行1% 以上执行2% 对个人转让自用房5年以上免征个人所得税 对符合条件的住房"卖旧买新"纳税人予以个人所得税退税优惠 [11] - 大学生求职享受14天免费住宿 博士免2年人才公寓租金 人才购房补贴最高博士26万 硕士10万 本科5万 专科2万 支持"先租后买" 租金可抵扣房款 [11] - "卖旧买新"补贴新房总价0.3% 最高1万 国企收购旧房抵扣新房款 全市计划收购存量房 二手房1500套作为保障房和长租房 [11] 存量盘活 - 允许国企降价促销 闲置房产可改造为长租公寓或者民宿 [13] - 支持老旧小区自主更新 允许利用小区内的土地补齐公共服务设施 支持成套化改造 支持老旧电梯更新改造 [13] - 大力推进片区综合更新改造 城市更新和棚改推行房票安置 [13] 市场规范 - 住宅销售时强制公示套内面积+建筑面积 公开房价+装修的成本明细 [14] - 销售前完成物业的招标 物业公司参与施工建设过程的监督 [15] 行政服务 - 推行开工 联合报装 联合验收 商品房交易高效集成 用好三全服务机制 [16]

公寓市场现状 - 深圳核心区域商务公寓项目价格从"8字头"降至最低"4字头"，折扣幅度达6折，小户型月租金可达12000元 [1] - 深圳多个在售公寓推出不同程度折扣，部分开盘超过两年的项目仍有大量未售房源 [1] - 商务公寓曾因不限购不限贷受热捧，2016年上海酒店式公寓成交42306套，占当年新建商品房成交总量25% [1] 去化压力分析 - 深圳新房住宅去化周期降至7.5个月（近四年新低），而非住宅去化周期高达50.7个月 [2] - 深圳新房住宅可售房源25661套，非住宅可售19416套 [2] - 房企通过大幅促销商务公寓实现短期资金回流，促销力度大于住宅新房 [2] 投资回报表现 - 部分商务公寓租金回报率达3%-4%，超过5年期定期存款利率 [2] - 深圳热租公寓楼盘租金回报率基本在3%以上，其中6个楼盘超过4% [2] - 核心地段小户型公寓因投入低、回报率高，成交相对活跃 [3] 政策与供应变化 - 深圳2020年7月起停止新商务公寓项目审批，广州去年全面停止新公寓项目审批 [3] - 多地公寓供应规模已大幅收缩，市场投资需求骤降 [3] - 部分城市将存量公寓转为保障性住房，如沈阳收购已建成商品房作保障房 [3] 行业转型方向 - 非住宅项目供过于求的城市考虑将公寓调整为住宅作为保障房来源 [3] - 地方收购存量非住宅项目可实现保障房供应和去库存双重目标 [3] - "商改住"政策尚未大面积铺开，房企申请性质变更流程较长 [3]