公寓市场现状 - 深圳核心区域商务公寓项目价格从"8字头"降至最低"4字头"，折扣幅度达6折，小户型月租金可达12000元 [1] - 深圳多个在售公寓推出不同程度折扣，部分开盘超过两年的项目仍有大量未售房源 [1] - 商务公寓曾因不限购不限贷受热捧，2016年上海酒店式公寓成交42306套，占当年新建商品房成交总量25% [1] 去化压力分析 - 深圳新房住宅去化周期降至7.5个月（近四年新低），而非住宅去化周期高达50.7个月 [2] - 深圳新房住宅可售房源25661套，非住宅可售19416套 [2] - 房企通过大幅促销商务公寓实现短期资金回流，促销力度大于住宅新房 [2] 投资回报表现 - 部分商务公寓租金回报率达3%-4%，超过5年期定期存款利率 [2] - 深圳热租公寓楼盘租金回报率基本在3%以上，其中6个楼盘超过4% [2] - 核心地段小户型公寓因投入低、回报率高，成交相对活跃 [3] 政策与供应变化 - 深圳2020年7月起停止新商务公寓项目审批，广州去年全面停止新公寓项目审批 [3] - 多地公寓供应规模已大幅收缩，市场投资需求骤降 [3] - 部分城市将存量公寓转为保障性住房，如沈阳收购已建成商品房作保障房 [3] 行业转型方向 - 非住宅项目供过于求的城市考虑将公寓调整为住宅作为保障房来源 [3] - 地方收购存量非住宅项目可实现保障房供应和去库存双重目标 [3] - "商改住"政策尚未大面积铺开，房企申请性质变更流程较长 [3]

公寓去化难题现状 - 深圳核心区域商务公寓项目备案价直接砍6折，价格从"8字头"降至最低"4字头"，小户型月租可达12000元 [1] - 深圳多个在售公寓推出不同程度折扣，部分开盘超两年的项目仍有大量未售房源 [1] - 商务公寓曾因不限购不限贷受热捧，2016年上海酒店式公寓成交42306套，占新建商品房总量25%，但近年频繁出现"买一送一"等促销 [1] 公寓市场供需数据 - 深圳新房住宅可售房源25661套，去化周期7.5个月（近四年新低），非住宅可售19416套，去化周期达50.7个月 [2] - 商务公寓促销力度大于住宅新房，成为房企短时回流资金手段 [2] - 部分商务公寓租金回报率3%-4%，超过5年期定存利率，深圳6个热租公寓楼盘回报率超4% [2] 投资者偏好与政策调整 - 核心地段小户型公寓受投资者青睐，南山区、福田区等小户型因投入低、租金回报率高成交活跃 [3] - 多地已停止审批公寓项目：深圳2020年7月起停止新项目审批，广州去年全面叫停类住宅审批 [3] - 沈阳等城市尝试收购存量公寓转保障房，广东省政策研究员认为此举可解决保障房来源并去库存 [3][4] 行业转型挑战 - "商改住"政策未大面积铺开，房企申请性质变更流程较长 [4] - 非住宅项目供过于求的城市通过存量调整缓解库存压力，但需政策支持 [4]