政策调整背景 - 上海率先调整"商改住"禁令 出台《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》鼓励楼宇拓展租赁住房等功能[4] - 政策直面商业楼宇市场高空置率压力 北上广深甲级写字楼空置率均逼近或超过20%警戒线[4][17] - 商业用房土地使用权最高年限为40年 剩余20年为市场流动性及格线 部分楼宇面临设施陈旧问题[24][26] 政策内容解读 - 政策允许商务楼宇兼容租赁住房功能 但并非改为可销售住宅 重点在于功能拓展而非性质改变[6][7] - 适用区域包括城市主中心/副中心/地区中心/社区中心 功能覆盖科技创新/商业酒店/文化体育/养老托育等多元领域[7] - 政策被评价为"商改住破冰时刻" 但强调是功能优化而非一刀切放开 体现精细化发展导向[8][15] 历史政策演变 - 2017年各地出台"商改住"禁令 北京明确禁止商业用房改居住 要求最小分割单元不低于500㎡且仅限对企业销售[9] - 禁令导致商办市场销售额从2018年13000亿元峰值跌至2024年3208亿元 销售增长率持续负增长[13] - 当前政策转向鼓励功能优化 标志从禁止到精细化管理的阶段转变[15] 市场影响与机遇 - 甲级写字楼空置率超20%易引发"高空置率-租金下跌-资产贬值"恶性循环 政策旨在盘活存量资产[17][18] - 商改住可缓解超大城市通勤难题 北京近三成打工人通勤时间达1小时 近半数通勤距离超5公里[19] - 2025年上半年全国房地产开发投资同比下降11.2% 住宅投资下降10.4% 新开工面积暴跌20% 行业向低负债轻资产转型[30] 城市发展逻辑转变 - 商改住通过空间功能重置激活存量资产 长沙案例将商业用地调规为商住用地 新增10万平方米住宅体量约700套住房[32][34] - 成熟地段商改住可高效培育居住群落 长沙案例地块交通便捷且配套教育资源与商业体 实现职住平衡理想探索[34][37] - 政策呼应SOHO模式 打破住宅与写字楼界限 为自由职业者和小型创业者提供"楼下工作室+楼上家"的场景[36]

政策核心内容 - 上海发布全国首个商务楼宇更新专项新规《实施意见》，允许商务楼宇兼容商业酒店、租赁住房（含人才公寓）等功能 [1] - 政策针对城市主副中心、地区中心、社区中心三类区域制定差异化兼容功能要求，例如主副中心鼓励增加科技创新、服务公寓等功能，社区中心允许补充养老托育等功能 [2] - 允许存量低效商务楼宇在保持主体结构、产证性质不变的前提下，通过15年周期管理兼容新业态 [2] 市场背景与需求 - 上海甲级写字楼存量超1700万平方米，大量楼龄超30年的老旧写字楼面临设备老化、空置率高、坪效偏低问题 [2] - 乙级写字楼空置率表现尤其明显，例如建造于2001年的美欣大厦、1997年的上海轻工国际大厦等 [4] - 区域内中高端商旅长居需求旺盛但高品质服务式公寓供给不足，例如光新板块毗邻静安寺商圈和上海站 [6] 改造可行性分析 - 老旧乙级写字楼层高通常3.3-3.6米（吊顶后净高约2.7米），虽低于现代写字楼3.9米以上标准，但适合居住用途 [4] - 利用既有建筑改造成本比新建建筑低约三分之一 [4] - 平均改造成本约3500元/平方米，但层高太低或缺乏燃气条件的楼宇改造难度较大 [5] 典型案例分析 - 普陀区城家苏河瑞贝庭公寓酒店由融创精彩天地综合体闲置办公楼改造，8个月完成转型，提供353间40-68平方米服务式公寓 [6] - 改造后空间利用率提升40%，通过全屋定制装修和智能家具实现舒适居住体验 [6] - 黄浦美欣大厦改造为苏河美欣公寓，提供230套保障性租赁住房，配备行政酒廊、健身房及适老化两居室设计 [7] 行业影响 - 政策为商务楼宇功能复合升级提供关键支撑，通过精准对接需求使闲置资产重新发挥价值 [4][6] - 核心区老办公楼可改高端公寓，郊区闲置商场可变长租公寓，无需变更产证即可合法运营 [4] - 功能灵活拓展有助于盘活存量资源、完善城市配套，实现商务楼宇全周期活力提升 [7]

政策调整背景 - 上海时隔8年率先调整"商改住"禁令，出台《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，鼓励楼宇拓展租赁住房等功能[1] - 当前一线城市甲级写字楼空置率均逼近或超过20%警戒线，市场承压明显[2] - 商业用房土地使用权最高年限为40年，剩余年限低于20年将显著影响市场流动性[29][30] 政策内容解读 - 新政并非完全放开"商改住"，而是允许符合条件商务楼宇改为租赁住房，仍限制买卖[5][7] - 政策导向为功能优化而非功能替代，住房只是包含在内的功能之一[7][18] - 此举标志着暂停8年的"商改住"在上海迎来破冰时刻[8] 历史政策演变 - 2017年起多地出台严格"商改住"禁令，北京要求商办项目最小分割单元不得低于500㎡[11][15] - 禁令实施后商业用房销售额从2018年13000亿元峰值跌至2024年3208亿元[16] - 新政代表政策转向精细化、可持续发展模式，不再一刀切禁止[18] 市场现状与需求 - 2024年底北京广州甲级写字楼空置率近20%，深圳上海超20%[20] - 超大城市近半数打工人通勤距离超5公里，北京三成需1小时通勤[24] - 商业用房多位于核心区，改租赁住房可改善职住平衡[26] 潜在影响 - 有助于缓解商办市场库存压力，北京广州空置率近20%，深圳上海超20%[20][21] - 长沙案例显示调规后可新增约700套住宅，提升区域活力[42][43] - 类似SOHO模式，实现居住与办公功能融合[45][46] 行业转型趋势 - 2025年上半年全国房地产开发投资同比下降11.2%，住宅投资降10.4%[36] - 行业正经历从"规模扩张"向"低负债、轻资产"转型[36] - "商改住"是盘活存量资产、优化空间资源配置的重要尝试[49]

政策核心内容 - 上海允许存量商务楼宇在特定条件下兼容租赁住房、养老托幼等功能 但禁止分割销售和产权变更 并非全面"商改住"政策[2][3] - 政策建立15年全周期合同管理模式 要求保持主体结构、产证性质不变 兼容功能需经区政府认定[2][4] 区域差异化政策 - 主中心和副中心区域鼓励兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能 适当增加服务公寓和人才公寓[2] - 地区中心区域允许兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房等功能[2] - 社区中心区域允许补充商业服务、文化体育、教育培训、养老托育、租赁住房、新时代城市建设者管理者之家等功能[2] 政策实施细节 - 严禁以虚拟划线或非实体墙等形式分层、分区分割转让 确保产权边界清晰[3] - 已分割销售和分割租赁的楼宇需完善全周期合同管理并加强统一监管[3] - 政策未涉及土地性质调整 仅支持功能兼容转换 不鼓励投资交易[3][4] 政策背景与目的 - 该政策是国家多渠道增加租赁住房供给的具体落实 支持企业盘活改造商业办公用房用于租赁[4] - 主要针对存量低效商务楼宇 在符合安全和不影响相邻关系前提下实施功能兼容[4]

上海"商改住"新规将允许将商业办公物业改为住宅？事实上，这是对政策的严重误解！ 近期发布的《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》（以下简称"实施意见"） 明确，允许符合一定条件的存量商务楼宇兼容租赁住房（含人才公寓）、养老托幼等功能，并建立15年 全周期合同管理模式。有业内人士将这份实施意见简称为"商改住"新政。 不过，这里的"商改住"，指的是符合一定条件的商务楼宇可改为租赁住房，并非指商办公寓可转变为住 宅。 在地区中心区域，允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房 （含人才公寓）等功能。 在社区中心区域，允许商务楼宇补充商业服务、文化体育、教育培训、养老托育、租赁住房（含人才公 寓）、新时代城市建设者管理者之家等功能。 在实施意见发布后，有部分中介人士认为政策是鼓励市民购置、投资商办属性公寓。但实际上，实施意 见明确，将从严管控商务楼宇分割销售行为，禁止以虚拟划线或非实体墙等形式分层、分区分割转让， 确保产权边界清晰。对于已分割销售和分割租赁的，应完善全周期合同管理，加强统一监管。 房地产律师宋安成认为，本次实施意见鼓励商务楼宇在改变功能的基础上进行租 ...

政策核心内容 - 上海市政府允许存量商务楼宇兼容租赁住房、养老托幼等功能 并建立全周期合同管理模式监管业态[1] - 政策标志着暂停八年之久的"商改住"在上海重新开放 政策导向精细化和规范化[1] 历史背景与市场演变 - 2016年上海酒店式公寓成交42,306套 占当年新建商品房总成交量25%[2] - 2017年上海因市场乱象暂停商改住审批 包括土地性质变更、房屋结构违规改造等问题[2] 区域差异化政策 - 主中心/副中心区域：鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育及人才公寓等功能[4] - 地区中心（五大新城/金桥/张江）：允许兼容研发创新、医疗服务及租赁住房 强化职住平衡[5] - 社区中心区域：补充商业服务、养老托育及创业者之家功能 提升社区配套品质[5] 当前市场数据表现 - 上海写字楼空置率环比上升0.4个百分点至21% 突破20%国际警戒线[6] - 二季度平均租金环比下降2.8%至6.20元/平方米/天 上半年累计降幅达4.4%[6] - 2025年上半年大宗交易42笔 总金额258亿元 较2024年同期数量和金额均出现萎缩[6] 政策实施与监管要求 - 从严管控商务楼宇分割销售 禁止虚拟划线或非实体墙形式分层转让[7] - 通过功能改造提升资产价值 优化租赁市场空间布局并促进区域税收就业[6]

自2024年7月长沙允许"符合条件的商业公寓改住宅"后，从去年年底开始越来越多的地块开始"商改 住"：从河西的滨江、洋湖、梅溪湖、月亮岛等板块部分红盘，到河东的南湖新城、红星南、开福区等 板块部分红盘……纷纷加入这场变革之中。 现在长沙楼市最热的词，除了新规，就是商改住。 连续多宗红盘"商改住"，让人不禁疑惑：长沙楼市到底怎么了？ 长沙商改住政策实施之后，在长沙突然涌现出好多江景盘，这些江景盘并不是新面孔，而是老瓶子装新 酒，老楼盘换了个马夹出来了。 润和滨江湾作为商业大平层的代表作品，在长沙执行限购的背景下，收获了不少高净值家庭的青睐，但 也让人踌躇于商业性质，现在未建的南地块准备商改住，从商务用地改成商住混合用地，容积率 ≤5.23，商住比≥34:66，预计新增住宅约9.6万㎡。 复地滨江金融中心原土地出让条件中规定商住比例51:49，C地块为纯商业用地，规划了4栋商务公寓， 现在调规改成商住用地，商住比≥78:22，将新增约2.6万㎡的住宅，C1、C2、C3三栋楼已经销售，C4栋 将改为住宅销售。 天心区两大滨江豪宅绿城凤起麓鸣和中海阅湘台，在原来规划中都有两栋公寓，绿城凤起麓鸣10#、 11#，中海阅 ...

财政与货币政策 - 个人消费贷款贴息政策在一家贷款经办机构最高贴息3000元 服务业经营主体单户贴息贷款规模最高100万元[2] - 中美双方再次暂停实施24%的关税90天 保留剩余10%的关税[5] - 财政部与应急管理部紧急预拨1.7亿元中央自然灾害救灾资金支持七省洪涝灾害救援[6] 企业经营与市场动态 - 上半年全国新设经营主体1327.8万户 其中民营企业434.6万户同比增长4.6% 外资企业3.3万户同比增长4.1%[8][9] - 深圳皇庭广场评估价43.61亿元 起拍价30.53亿元较三年前价值腰斩[13] - 中国恒大将于8月25日正式退市 结束16年上市历程[28] - 麦当劳中国采用退休返聘等灵活用工方式 为劳务关系员工提供商业保险[29] 能源与大宗商品 - 国内成品油价格年内第六次搁浅 汽柴油价格较2024年底分别下跌225元/吨和215元/吨[10] - 韩国政府首次以出借方式投放储备米 20公斤装大米零售价达5.8万韩元较常年均价高10%[26][27] 资本市场表现 - 标普500指数涨1.13%至6445.76点 纳斯达克指数涨1.39%至21681.90点 均创收盘新高[29] - 机构净买入盛科通信9150.95万元 净卖出英维克4.22亿元[30][32] - A股年内翻倍股达269只 机械设备与医药生物板块占比超40只 近六成被公募基金重仓[34] 行业政策与改革 - 上海机场取消进航站楼人身安检 仅保留行李防爆检测[11] - 上海允许商务楼宇兼容租赁住房功能 建立15年全周期合同管理[12] - 市场监管总局拟出台网络食品交易安全新规 压实平台企业主体责任[7] - 福建推出育儿补贴与生育保险等十项措施建设生育友好型社会[14][15] 国际贸易与地缘政治 - 巴西与俄罗斯签署经济合作备忘录 成立专家委员会加强金砖国家框架下合作[21] - 澳大利亚联邦法院裁定苹果与谷歌应用商店运营涉嫌反竞争违法[22] - 伊朗表示可直接与美国进行核谈判 但拒绝完全放弃铀浓缩[23]

上海商务楼宇转型租赁住房政策 政策核心内容 - 上海允许存量商务楼宇兼容租赁住房、养老托幼等功能，建立15年全周期合同管理模式 [3][4] - 政策覆盖城市主中心、副中心、地区中心和社区中心，不同区域允许兼容的功能不同（如科技创新、商业酒店、人才公寓等） [5][6][7] - 上海现有约1万栋商务楼宇，部分老旧写字楼面临设备老化、坪效低问题，改造将缓解核心区域"职住不平衡" [4][7] 政策支持措施 - 提供"政策红包"：优化绿地率指标、允许增加经营性建筑面积以鼓励公共设施配套 [8] - 从严管控分割销售行为，禁止虚拟划线或非实体墙分割转让，加强统一监管 [16] 市场影响与行业意义 - 政策使"商改住"合法合规化，解决此前产权性质、规划用途的不确定性 [10][14] - 核心区域老旧办公楼改造为租赁住房可优化租赁市场布局，创造投资标的 [16] - 2017年上海曾禁止"商改住"，此次放松反映楼市行情转变及存量资产盘活需求 [11][12][13] 历史背景与政策对比 - 2017年上海清理整顿商办项目，停止审批公寓式办公，16个核心城市跟进禁止"商改住" [11][12] - 新政策要求"主体结构不变、产证性质不变"，15年内按合同管理，不改变产证 [14][15]

政策核心内容 - 上海发布《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》允许存量商务楼宇兼容租赁住房、养老托幼等功能并建立15年全周期合同管理模式 [2][3][9] - 政策针对不同区域设定功能兼容导向：主副中心鼓励增加服务公寓和人才公寓 地区中心允许兼容租赁住房 社区中心允许补充养老托育及租赁住房 [3] - 政策明确从严管控商务楼宇分割销售行为 禁止虚拟划线或非实体墙形式分层分割转让 要求产权边界清晰 [1][9] 市场背景与需求 - 上海现存约10,000栋商务楼宇 部分楼龄超30年 面临设备老化及坪效低问题 [2][3] - 核心区域存在职住不平衡难题 老旧写字楼改造可缓解供需矛盾并提升资产价值 [2][10] - 2017年上海曾禁止公寓式办公项目 后续16个核心城市跟进 目前政策出现结构性放宽 [6][7][8] 行业影响与机会 - 政策使"商改住"合法合规化 为资本市场提供新投资标的 尤其核心地段老旧办公楼改造潜力显著 [2][10] - 功能转换可创造产品服务价值 优化租赁市场空间布局 解决剩余年限不足20年资产流动性问题 [10] - 政策允许通过提供公共空间换取经营性建筑面积增量 推动楼宇更新与功能转型 [4]