政策背景与市场现象 - 自2024年7月长沙允许符合条件的商业公寓改住宅后，市场上涌现大量“商改住”项目，涉及河西滨江、洋湖、梅溪湖、月亮岛及河东南湖新城、红星南、开福区等多个板块的红盘 [1] - “商改住”被视为缓解土地财政压力、破解商业地产过剩困局及降低系统性风险的策略，其核心是推动土地资源从低效向高效配置，以盘活存量土地和激活闲置资源 [9][10][12] 具体项目调整案例 - 润和滨江湾南地块由商务用地改为商住混合用地，容积率≤5.23，商住比≥34:66，预计新增住宅约9.6万㎡ [3] - 复地滨江金融中心C地块由纯商业用地调整为商住用地，商住比≥78:22，将新增约2.6万㎡住宅，C4栋由公寓改为住宅销售 [3] - 绿城凤起麓鸣10、11及中海阅湘台15、16的商业大平层调整为住宅性质销售，中海项目地块性质由纯商业变为纯住宅，绿地率从20%调整为30% [5] - 旺德府万象时代现房商业大平层改商住，商住比77:23，新增200套202-368㎡现房河景大平层 [8] 项目调整规模与影响 - 据不完全统计，超过24个知名项目正在进行“商改住”，涵盖龙湖、中海、万科、保利、金茂等多个开发商，分布广泛 [7][8] - 调整内容多样，包括商业公寓改住宅、纯商业地块改商住、调整商住比例等，例如青熙中心商住比由4:6改为3:97，将商业大平层改为住宅性质 [8] - 此类调整旨在增加项目住宅供应，提升资产价值，但可能引发原有业主对配套商业设施缺失的担忧，例如保利时代北中心业主因承诺的32万方综合体商业和200米地标未建而维权 [10][12]