投资评级 - 行业投资评级为看好 [9] 核心观点 - 非洲是建材品类产能出海的沃土，基于人口增长、城镇化率及全球产业转移，非洲经济增速在全球市场中相对突出，预计2026年非洲经济将进一步走强，带来高景气机会 [5] - 继续推荐非洲链和存量链，关注特种布回调后机会 [2][8] - 非洲建材龙头成长较快且盈利较高，华新水泥海外经营业绩超预期，非洲高弹性正在加速兑现 [5][6][8] 行业基本面 - 水泥价格环比小涨，全国水泥平均价格环比回升0.4% [7] - 水泥需求整体疲弱，全国重点地区水泥企业平均出货率为45%，环比约持平，同比下降5.6个百分点 [7] - 玻璃库存延续上行，重点监测省份生产企业库存总量6247万重量箱，环比增加290万重量箱，增幅4.87%，库存天数30.51天，环比增加1.42天 [7] - 浮法玻璃市场观望较浓，价格弱势走低，全国玻璃均价为65.70元/重箱，环比下降3.00元/重箱 [38] 非洲链投资机会 - 华新水泥25Q3单季度收入89.9亿元，同比增长6%；归属净利润9.0亿元，同比增长121% [6] - 海外表现突出是25Q3业绩超预期的核心支撑，尼日利亚项目9月开始并表，部分非洲项目投产有积极贡献 [6] - 科达制造是非洲本土龙头，2024Q3以来量价齐升，2025H净利率持续恢复，同时有望受益于碳酸锂价格修复 [8] - 推荐华新水泥、科达制造 [8] 存量链投资机会 - 2025年消费建材存量品类有望迎需求向上和结构优化，二手房成交相对较好将传导至后续存量建材企业经营层面 [8] - 城市翻新政策加码，受益品类为外墙和屋顶材料（外墙涂料翻新占比约30%、公共防水材料翻新占比约15%）、地下管网等 [8] - “十五五”时期预计将建设改造地下管网超过70万公里，新增投资需求超过5万亿元 [20] - 首推三棵树，及低估值的兔宝宝等，东方雨虹底部出现边际改善 [8] 特种布投资机会 - AI电子布的投资机会尚未结束，因AI需求爆发且供给壁垒高，特种玻纤布成为卡脖子环节 [8] - 中材科技作为国产特种玻纤布全品类龙头，充分受益国产替代 [8] - 中国巨石明确在特种布领域加大布局和投入 [8] 高频数据 - 30大中城市商品房一周滚动成交面积阳历同比-21%；12城二手房一周滚动成交面积阳历同比-21% [7] - 本周全国水泥均价353.06元/吨，环比上升1.29元/吨；全国熟料均价为234.85元/吨，环比下降3.27元/吨 [24] - 本周全国水泥库存为66.86%，环比上升1.18个百分点；全国熟料库存为72.13%，环比上升2.90个百分点 [24]

房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式是推动房地产高质量发展的首要任务 旨在支撑行业转型 [1][2] - 新模式的核心抓手是完善商品房开发 融资 销售等基础制度 以全链条破解行业风险与发展瓶颈 [1][2] - 开发制度完善方向包括明确项目公司与总部的法律责任主体 销售制度可探索现房销售以防范交付风险 融资制度可确定主办行确保项目合理融资需求 [2] 保障性住房供给 - 优化保障性住房供给是重要方向 旨在满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1][2] - 住房保障被视为未来的"软基建" 有助于居民扎根城市并促进消费 [2] - "十四五"期间全国累计建设筹集保障性住房和安置住房超1100万套(间) 改造城镇老旧小区24万多个 超1亿群众受益 [3] - "以购代建"模式可收购闲置商品房转为保障房 "房票安置"模式有助于促进安居 这些政策在"十五五"期间将继续发力 [3] 房屋品质与标准提升 - 建设"安全舒适绿色智慧"的"好房子"是明确标准导向 相关规范已提升住宅层高至不低于3米 并调整4层及以上住宅需设电梯 [4] - 实践中已有地区通过装配式建筑 隔音优化等创新举措提升居住体验 房企需针对居民困扰问题改进 并结合得房率 绿色建材等亮点 [4] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动是推动房地产从"增量扩张"转向"存量提质"的核心举措 [4] 物业服务转型 - 物业服务将从"对物的服务"如保安 保洁 保修 绿化 转向"对人的服务" 包括老人及宠物照看 社区养老托幼等一揽子需求 [5] - 未来物业服务旨在为客户提供全龄友好 全天候守护的服务 成为"好房子"的重要一环 [5]

政策定位与战略重要性 - “推动房地产高质量发展”被单列为一项任务，凸显其重视程度有增无减，相较“十四五”规划建议中相关内容未被单列的情况[1][2] - 房地产风险的化解被放在“加强重点领域国家安全能力建设”内容下，传递出严防系统性风险的强烈信号[8] 房地产发展新模式与基础制度 - 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度[1] - 开发制度方面，明确项目公司和企业总部之间的法律关系，项目交付前后者不得抽逃出资或提前分红[2] - 销售制度探索实施现房销售，从根本上防范交付风险[3] - 融资制度体现为主办银行制，项目资金存入主办行并由其保证合理融资需求，城市房地产融资协调机制有望常态化[2][3] 住房供给结构优化 - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求[1][4] - 因城施策增加改善性住房供给，契合住房需求从数量满足转向质量改善的变化[1][4] - 满足新市民、年轻人的住房需求以促进其扎根城市并释放消费潜力[4] 房屋品质与安全管理 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，“好房子”首次被写入政府工作报告后已上升为国家战略[1][5] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，包含城市体检、房屋养老和房屋保险三项制度[1][6] 城市更新与存量盘活 - “大力实施城市更新”被提出，意味着其规模将进一步加大、进程加快，相关政策支持有望加速出台[1][7] - 城市更新契合城市发展进入存量阶段的现实，有助于改善城市面貌并带来新产业需求[7] - 规划建议提及“盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”[1] 消费限制措施清理 - 清理汽车、住房等消费不合理限制性措施，“清理”意味着一些城市限制性政策要有清晰退出时间表[1][8] - 隐含的限制性措施将被清理，例如公积金跨区域使用的限制，以促进统一大市场建设[8] - 部分一线城市的限购政策仍有优化空间，未来不排除进一步降低门槛的可能[8]

促进高质量充分就业 - 深入实施就业优先战略，构建就业友好型发展方式，加强产业和就业协同，积极培育新职业新岗位，支持企业稳岗扩岗 [3][4] - 完善终身职业技能培训制度，着力解决结构性就业矛盾，稳定和扩大高校毕业生、农民工、退役军人等重点群体就业 [4] - 加大创业支持力度以带动就业，完善就业影响评估和监测预警，综合应对外部环境变化和新技术影响 [5][7] 完善收入分配制度 - 坚持按劳分配为主体，提高居民收入在国民收入分配中的比重，提高劳动报酬在初次分配中的比重 [8] - 健全市场评价贡献的初次分配机制，完善劳动者工资决定、合理增长及支付保障机制，推行工资集体协商 [8] - 多渠道增加城乡居民财产性收入，加强税收、社会保障等再分配调节，实施城乡居民增收计划以扩大中等收入群体 [9][10][12] 办好人民满意的教育 - 实施新时代立德树人工程，健全与人口变化相适应的教育资源配置机制，扩大学龄人口净流入城镇的资源供给 [13][14] - 稳步扩大免费教育范围，探索延长义务教育年限，推动基础教育扩优提质，统筹义务教育优质均衡发展 [15] - 推动高等教育提质扩容，扩大优质本科招生规模，提升职业学校办学能力，建设特色鲜明高职院校 [16][17] 健全社会保障体系 - 完善基本养老保险全国统筹制度，加快发展多层次养老保险体系，逐步提高城乡居民基础养老金 [22] - 健全多层次医疗保障体系，推进基本医疗保险省级统筹，优化药品集采和医保支付政策 [22] - 扩大失业、工伤保险覆盖面，提高灵活就业人员等参保率，继续划转国有资本充实社保基金 [23][24] 推动房地产高质量发展 - 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [32] - 优化保障性住房供给，满足工薪群体和困难家庭需求，因城施策增加改善性住房供给 [33][34] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程，建立房屋全生命周期安全管理制度 [34] 加快建设健康中国 - 实施健康优先发展战略，健全公共卫生能力，加强疾控体系建设，防控重大传染病 [35][36] - 促进分级诊疗，深化公立医院改革，优化医疗机构布局，实施医疗卫生强基工程 [36] - 推进中医药传承创新，支持创新药和医疗器械发展，加强心理健康和精神卫生服务 [37][38] 促进人口高质量发展 - 优化生育支持政策和激励措施，降低家庭生育养育教育成本，完善生育保险制度 [39] - 发展普惠托育和托幼一体化服务，积极应对人口老龄化，健全养老事业和产业协同发展政策 [40][42] - 推行长期护理保险，稳妥实施渐进式延迟法定退休年龄，积极开发老年人力资源 [45]

房地产发展新模式 - 推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式[1] - 完善商品房开发、融资、销售等基础性制度[1] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动[1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度[1] 住房供给与需求 - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求[1] - 因城施策增加改善性住房供给[1] 风险防范与消费促进 - 统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险[1] - 完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施[1] - 建立健全适应消费新业态新模式新场景的管理办法，落实带薪错峰休假[1] - 强化消费者权益保护[1]

行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”（维持）[7] 核心观点 - 行业风险评价降低、行业进入中长期修复通道的信心不断强化是推动地产股修复的主要原因[2] - 短期内地产下滑速度有所加快，第四季度房地产政策加码预期提升，优质地产股配置价值凸显[2] - 政策重心将从短期刺激转向新发展模式的探索，城市更新（包括城中村改造等盘活存量）、“好房子”建设或为重点[3] - 未来几年的政策重心转向行业高质量发展模式的探索，是行业达到供需良性互动真正实现“止跌回稳”的治本之策[3] - 由于今年第二季度以来新房市场量价下降，第四季度房地产托底政策加码预期提升，货币政策、财政政策均可能作为房地产托底政策的工具[4] 具体事件评述 - 二十届四中全会定调推动房地产高质量发展[3] - 房地产此前引发的金融风险、保交楼风险、房企债务风险、房价大幅下跌风险等在最近两年得到了缓解[3] - 城市更新各项新机制预计在“十五五”时期将进一步加快建立，配套的金融、财税、土地等支持政策也有望逐渐落位[4] - 城中村改造作为城市更新重要方向，目前只有高能级城市核心地段溢价高、利润可观的改造项目能够符合“征收方案扎实”和“项目资金总体平衡”的要求，该类项目或将率先完成改造[4] - “好房子”建设过程中，地方政府在地段、规划、户型、得房率等方面有所让步，有持续拿地能力的企业获益[4] 投资建议与相关标的 - 相关标的包括：招商蛇口（投资评级：买入）、保利发展（投资评级：买入）、滨江集团（未评级）、金地集团（投资评级：增持）[5]

房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式并完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 因城施策增加改善性住房供给 [1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 [1] 住房供给与品质提升 - 优化保障性住房供给以满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] - 建设安全舒适绿色智慧的"好房子"并实施房屋品质提升工程 [1] - 实施物业服务质量提升行动 [1]

政策定位转变 - 二十届四中全会将房地产纳入保障和改善民生与强大国内市场双框架，行业定位从经济引擎转变为人民生活品质的核心要素，民生属性压过金融属性[3] - 会议提出推动房地产高质量发展，与就业、教育、社保并列，标志着行业从救火式调控转向长期制度重构[1][3] - 政策连贯性超预期，形成短期托底与长期转型的合力，国务院全体会议明确止跌回稳是硬任务，要求供需两端发力[3] 供需关系与市场循环 - 提出以新需求引领新供给，以新供给创造新需求的新循环，直指存量时代痛点，需通过绿色住宅、智慧社区等产品创新激活改善型消费[3] - 优化国土空间格局与新型城镇化联动，人口、产业与住房政策深度绑定，重点城市群可能试点人地钱挂钩机制，引导资源向优势区域集中[3] - 城中村改造成为新引擎，模式从货币化安置去库存转变为强调房票加品质升级，推动市场从有房住转向住好房[5] 行业短期趋势与市场表现 - 政策底已现，多地已落地认房不认贷、税费减免等组合拳，核心城市成交量短期回升[4] - 政策效果呈K型分化，一线及强二线城市高端项目热度攀升，而三四线仍面临库存压力[4] - 行业洗牌加速，部分国企已重启拿地，但民营房企仍以保交付为重心[4] 行业长期发展趋势 - 长期进入存量时代，唯产品力生存，绿色建筑、装配式技术将成为准入门槛[6] - 中小房企因缺乏产品研发能力逐步退出，头部企业靠高端产品线加运营服务抢占市场[6] - 四中全会强调科技自立自强，映射到房地产意味着行业将嵌入国家战略与民生诉求中，不再追求单一规模增长[6][10] 区域市场案例：合肥 - 合肥作为新一线城市，保障性住房供给将大幅增加，尤其在产业聚集区加快保障性租赁住房建设[7] - 商品房市场更注重品质提升，改善型需求成为主流，开发商需在产品设计、建筑质量、社区配套上下功夫[8] - 城市更新成为新增长点，老城区老旧小区改造加速推进，为建筑、装修等行业带来新机遇，人才住房保障将成为重中之重[8]

文章核心观点 - 中国房地产行业正式告别高杠杆、高周转的扩张模式，转向以品质提升为核心的高质量发展阶段 [1] - 行业定位从“经济引擎”转变为“民生底座”，发展逻辑从追求“盖得快”聚焦到“住得好” [1] - 市场供需错配倒逼行业从“量的积累”转向“质的飞跃” [3] 政策底层逻辑 - 建立“人—房—地—钱”要素联动新机制，根据人口流动趋势匹配土地和资金资源，颠覆过去“以地定房”的旧逻辑 [4] - 2025年全国住宅用地供应同比下降20%，二线城市降幅达30% [4] - 需求端通过降首付（首套房最低15%）、降利率（商贷3.5%、公积金2.65%）、松限购等措施激活合理住房消费 [4] - 供给端推动“存量优化”，如政府收购商品房转化保障房、城中村改造扩围至近300城，构建“市场+保障”双轨制住房体系 [4] 行业变革趋势 - 房企从“开发商”转向“运营服务商”，告别“拿地—融资—预售”高周转模式，转向产品力与服务力竞争 [6] - 部分企业加码长租公寓和物业运营，布局存量市场，符合“好房子”标准的楼盘出现“开盘即热销” [6] - 城市更新强调“留改拆”，2025年城中村改造专项债发行达816亿元，同比增长1.4倍 [6] - 保障房建设要求品质与商品房看齐，对房企现金流管理和长期运营能力提出更高要求 [6] 产品标准升级 - 《住宅项目规范》为“好房子”设立新国标，明确层高不低于3米等14项指标，需具备绿色、低碳、智能、安全特征 [7] - “好房子”不局限于高价楼盘，保障性住房同样需达标 [7] - 产品升级延伸至存量市场，上海等22城试点房屋养老金制度，适老化改造、智慧物业推广让住房升级为“生活场景” [7] 购房逻辑重构 - 需求从“追涨投机”回归“居住本质”，2025年前8月商品房现房销售同比增长11.7%，期房下降11.8% [10] - 价值锚点从“地段至上”变为“品质为王”，购房者关注环保材料、物业服务、社区配套等维度 [11] - 安居路径优化为“阶梯式选择”，租购并举体系完善，新市民可先通过保障性租赁住房过渡 [12] - 决策视角从“重交易”延伸至“全周期考量”，住房保值能力取决于建筑耐久性、物业服务质量等长期因素 [12] 市场分化表现 - 人口流入型城市如杭州、成都的核心区域项目去化率超70%，深圳首宗宅地溢价率达70% [14] - 人口流失型城市面临库存压力，需以“存量优化”为主轴 [14] - 刚需户型（90—120㎡）和改善型品质住宅（140㎡以上绿色建筑）成为主流，纯投资需求占比降至10%以下 [14]

新房市场热度攀升 - 10月份北京新房市场热度集中在核心区与优质项目，出现现象级热销项目，如中海瑞文里开盘单日劲销21亿元[1] - 北京CBD区域楼盘项目璞樾首次开盘销售额达45亿元[1] - 全国多地开发商加大推盘力度带动成交，如万科上海项目25套高总价房源首日售罄，西安绿城项目150套房源吸引超300组家庭角逐并劲销逾4.3亿元[1] “好房子”成为行业核心驱动力 - “好房子”正成为行业复苏的核心驱动力，高品质住宅持续热销反映出需求远未被满足[1][3] - 房地产市场的竞争正在回归产品本身，“好房子”正成为支撑行业企稳与复苏的关键力量[3] - 只有真正匹配购房者需求的“好房子”才能穿越周期[1] 政策与市场需求共振 - 上海、成都、杭州等城市出台“好房子”实施相关规范，从户型功能、建筑设计等方面提出明确标准[2] - 居民改善性住房需求明显释放，对住房功能结构、物业服务质量等提出新要求，“好房子”供给增加在引导需求方面发挥重要作用[2] - 2025年1月至7月重点30城120平方米到144平方米户型成交占比升至30%，北京120平方米以上大户型占比42%，杭州、成都改善性户型占比超50%[2] 开发商产品策略转变 - 开发商从客户需求出发，围绕家庭结构、空间需求、教育半径等开展产品设计，不断提升产品功能[3] - 房企需更精准把握客户实际需求，例如通过高车位配比满足多车家庭需求，大户型空间兼顾多场景需求[3]