中央城市工作会议核心目标 - 2025年中央城市工作会议提出以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标 [1] - 城市发展主题为高质量发展，主线为内涵式发展，重要抓手为城市更新 [1][2] - 推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效 [2] 中国城市发展阶段转型 - 城市发展历经三阶段：1960年代控制人口规模→1978年大规模城镇化→2015年质量变革为核心 [2] - 城镇化率已达相对高位，增长斜率放缓，重心从扩容转向提质 [2] - 发展核心从城市建设现代化转向以人民群众价值判断和满意度为核心 [2] 新型城镇化战略重点 - 国务院2024年行动计划提出5年内常住人口城镇化率提升至70% [3] - 三大行动体现战略重心：农业转移人口市民化（以人为本）、潜力地区城镇化提升（分类施策）、城市更新与安全韧性（差异化推进） [3] 城市更新政策内涵演变 - 政策目标从基础民生转向构建"宜居、韧性、智慧城市" [4] - 驱动模式从物理空间改造转向可持续多层次机制建设 [4] - 重点任务包括老旧小区更新、基础设施补短板、历史文化遗产保护及数字化绿色化转型 [4] 城市更新相关投资领域 - 城市规划领域涉及蕾奥规划、苏州规划、新城市等企业 [6] - 建筑建材领域包括中国中铁、东方雨虹、北新建材等标的 [6] - 智慧城市领域覆盖深城交、数字政通、秦川物联等技术服务商 [6] - 地下管网与公用事业涉及三和管桩、深圳燃气、伟星新材等基础设施供应商 [6]

会议基本信息 - 7月14 - 15日中央城市工作会议在京举行，我国曾开5次全国层面城市工作会议，仅2015、2025年以中央名义召开[1] 与2015年会议对比不变点 - 出席人员规格高，7位政治局常委出席，总书记讲话、总理总结[2][8] - 均处新一轮国家级五年规划和城镇化五年部署起点，分别对应“十三五”“十五五”规划谋划年[2][9] 与2015年会议对比变化点 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，当前城镇化率67%，“十五五”计划接近70%，新增县城城镇化建设[3][17] - 地产侧重“高质量城市更新”，时间更长期（到2030年），资金强调中央财政和债务可控，模式侧重存量提质[4][14] - 更关注城市“安全”，新增安全底线要求，部署管网基建和维稳工作[4] - 点明新产业机会，如城市更新、生活性服务业、减污降碳相关产业[4] 后续跟踪方面 - 关注会议落实文件，2015年是会后次年2月印发《意见》[4] - 关注高层相关行程，2015年聚焦京津冀，本轮未明确主线[4] - 关注中央高级别会议或文件，2015年会议当年和次年城市工作贯穿其中[4]

城镇化发展阶段转变 - 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期 常住人口城镇化率从2012年53 1%提升至2024年67% 城镇常住人口达9 44亿 城市数量增至694个 [1][2] - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主 未来建设以"大更新"为主 增量建设为辅 新建建筑规模将显著减少 [2] - 2021年以来城镇化率增速放缓 需把握趋势主动适应变化 注重集约高效和特色发展 [2][3] 城市建设目标升级 - 目标扩展为"建设创新 宜居 美丽 韧性 文明 智慧的现代化人民城市" 新增创新 美丽 文明三要素 [1][3] - 六方面目标形成整体 需同时满足科技发展与人民美好生活需求 [3] - 提出"五个转变"发展理念 包括以人为本 集约高效 特色发展 治理投入 统筹协调 [3][4] 城市群协同发展 - 首要任务是优化现代化城市体系 发展组团式 网络化城市群和都市圈 推进以县城为载体的城镇化 [5] - 19个城市群贡献全国75%常住人口和85%GDP 成为核心增长极 [5] - 区域化发展趋势明显 需实现大中小城市及城乡资源 产业链 环境等多维度协同 [5] 七大重点任务实施 - 创新城市建设要求培育新质生产力 发展人工智能 智能制造等未来产业 配套政策需同步完善 [6][7] - 其他任务涵盖宜居 低碳 安全 文明 智慧等维度 体现中国式现代化对城市的内在要求 [6] - 任务呈现"条块结合"特征 需统筹区域城市群发展基础上实现个性化错位发展 [7] 存量更新具体路径 - 以城市更新为抓手 重点改造老旧小区 街区 厂区和城中村 提升存量资产质量 [1] - 需通过更新使老城区焕发新活力 强化建筑维护与宜居性改造 [2]

城市发展转型 - 中国城镇化从快速增长期转向稳定发展期 常住人口城镇化率达67% 城镇人口达9.4亿 城市发展理念转向以人为本 发展方式转向集约高效 [1] - 分类推进以县城为重要载体的城镇化建设 加强县城基础设施和公共服务 激发县域经济活力 释放下沉市场潜力 [2] 创新生态培育 - 着力建设创新城市 培育创新生态 发展新质生产力 北京/上海/深圳已成为全球创新高地 但三四线城市创新资源配置仍落后 [3] - 通过城市群建设和区域一体化 发挥中心城市辐射作用 因地制宜发展新兴产业 探索区域协同创新合作模式 [3] - 高质量推进城市更新 改造老旧小区/街区/厂区/城中村 实现存量提质增效 [3] 城市治理优化 - 建设智慧城市 创新治理理念/模式/手段 利用市民服务热线等机制解决民生问题 [4] - 治理重心下移 资源下沉 通过数字化手段提升服务效能 如上海"随申办"优化政务服务 多地推进老旧小区适老化改造 [4][5]

宏观经济表现 - 2025年上半年中国GDP增速为5.3%，其中一季度5.4%，二季度5.2% [1] - 规上工业增加值同比增长6.4%，固定资产投资增长2.8%，社会消费品零售总额增长5.0% [1] - 货物贸易进出口总额21.79万亿元，同比增长2.9% [1] - 6月CPI同比上涨0.1%，PPI同比下降3.6% [1][7] 消费领域 - 上半年最终消费支出对经济增长贡献率52%，二季度提升至52.3% [3] - 社会消费品零售总额6月同比增速降至4.8%，为近四个月新低 [4] - 汽车、通讯设备及家电等耐用消费品受补贴政策提振明显 [4] - 居民财富缩水及就业压力抑制消费倾向，需增强中长期收入预期 [4][5] 投资领域 - 上半年固定资产投资增速2.8%，房地产开发投资下降11.2% [5] - 民间投资同比下降0.6%，扣除房地产后增长5.1% [6] - 城市更新、民生补短板等领域存在较大投资空间 [5][6] - 专项债发行加快及制造业数字化转型支撑投资回升 [6] 工业与价格走势 - PPI持续低位，6月同比下降3.6%，创2023年8月以来新低 [8][9] - 钢铁、水泥等传统行业价格持续调整，高技术制造业产品价格上涨 [10] - 水泥行业面临产能过剩与需求萎缩双重压力，需通过行业自律应对 [11] - 新动能与传统动能相互依存，但新动能尚难完全对冲传统行业下滑 [12] 政策与市场环境 - 中央强调城市更新与房地产新模式发展，推动制造业转型升级 [2] - "反内卷"政策聚焦破除市场分割，推动落后产能有序退出 [11] - 全国统一大市场建设与供给侧结构性改革持续推进 [11] - 宏观政策有力支持经济稳中有进，为实现全年目标奠定基础 [12]

报告核心观点 随着城镇化率达到相对高位，中国城镇化增长斜率放缓，城市发展趋势从扩容转向提质，从建设现代化城市转向建设人民城市。新型城镇化战略重心在于以人为本、分类施策及城市更新，城市更新是新阶段重要抓手。应关注室内设计、建筑建材等相关领域投资机会 [1][2][4] 城市发展道路复盘 - 中国城市发展历经三阶段转型，从1960年代控制人口规模，到1978年开启城镇化进程，再到2015年进入质量变革新阶段。当前城镇化增长放缓，城市发展重心转向以人民为核心 [1][8][11] - 1960 - 1963年，“过度城市化”出现，政策控制城市人口，全国城镇人口减少，城市化率回落 [9] - 1978年，城市建设转折，城镇化快速增长，城市化率、城镇人口规模和城市数量大幅提升 [10] - 2015年，城镇化进入质量变革阶段，确立新型城市治理框架，目标是建设现代化城市群 [11] - 2015 - 2024年，城镇化率持续提升但增速放缓，进入加速期后半程，人民对城市品质要求提高 [12] - 2025年中央城市工作会议提出城市工作总体要求和重点任务，强调践行人民城市理念 [14] 新型城镇化战略重心 - 国务院2024年7月印发计划，力争5年内将常住人口城镇化率提升至70%，提出4项重大行动及相关任务和政策措施 [2][28] - 农业转移人口市民化行动体现“以人为本”，包括深化户籍制度改革等任务和激励政策 [28][29][31] - 潜力地区城镇化水平提升行动和现代化都市圈培育行动体现“分类施策”，前者构建城镇格局，后者培育都市圈 [28][29][32] - 城市更新和安全韧性提升行动凸显城市更新战略地位，包括老旧小区改造等任务和政策支持 [28][29][34] 城市更新的新内涵 城市更新的概念 - 城市更新是从增量扩张到存量提升的有机再开发过程，西方历经四个阶段，我国城市更新是旧改与棚改的升级拓展 [35][39] - 旧改包括再开发、整治、保护；棚改改善居民住房条件；城市更新内涵多维重构，主要步骤包括申报立项等 [38][39] 城市更新政策演变 - 我国城市更新政策历经“棚改破局→旧城综合整治→国家战略多维拓展”，目标和驱动模式不断演变 [42] - 2013年，棚改破局，聚焦资源枯竭型城市及工矿棚户区更新 [42] - 2014 - 2019年，旧城改造内涵深化，推进居住环境与基础设施综合整治 [43] - 2020年至今，城市更新上升为国家战略，行动框架多维度拓展 [45] 城市更新重点任务 - 《关于持续推进城市更新行动的意见》明确重点任务，包括社区、城市和社会层面 [52] - 社区层面推进老旧小区更新，涉及房屋翻新重建、修缮和适老化改造 [54] - 城市层面加强基础设施建设，补短板、强弱项、增效能，如排查隐患、建设管网等 [55] - 社会层面强调保护传承历史文化遗产，推动数字化、绿色化、智能化 [56] 城市更新配套资金支持 - 十四五以来，中央安排补助资金支持城镇老旧小区、城中村改造和海绵城市建设等项目 [60] - 2025年4月，财政部通知探索建立保障机制，对入围城市定额补助，与2024年政策有异同 [61][65] - 中央补助资金有精准引导和杠杆放大效应，对地方有多重意义 [62] 城市更新投资图谱 - 我国城市发展进入存量提升阶段，城市更新是必然选择，建议关注室内设计等相关领域 [4][66] - 报告列出城市更新细分领域潜在标的公司 [67]

核心观点 - 通过供需两端协同发力，短期内助力房地产市场止跌回稳，中长期引导行业向"高品质、低风险、可持续"的新发展模式转型 [1][14] - 新型城镇化仍是房地产需求的基本盘，常住人口城镇化率从2012年的53 1%提升至2024年的67%，城镇人均住房面积达40平方米 [2][3] - 城市群、都市圈协调发展及县域城镇化将重塑房地产市场格局，核心城市群和都市圈住房需求增长可期 [4][5][6] - 集约高效发展思路将推升城市核心区价值，优化增量结构并加大高品质改善住宅供应 [8] - 城市更新和住房改善需求将持续释放，中国城镇300多亿平方米存量住房需更新改造 [9][10] - "好房子"供给迭代将支撑新房市场成交，形成新的价格基准和梯度 [12][13] 新型城镇化与需求基本盘 - 2013-2024年累计实现1 5亿农业转移人口进城落户，城镇化率提升至67%，支撑房地产20年高速发展 [2] - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，但户籍与常住人口城镇化率差距仍存，刚性需求持续 [3] - 县域城镇化潜力大，1564个低城镇化率县域(平均44%)常住人口达6 1亿，需求增量可观 [6] 城市群与区域格局 - 2025年住宅开发土地成交额前5城占全国300城的42%，30城新房成交面积占百城58% [5] - 市场份额将进一步向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群集中 [5][14] - 县域城镇化中208个县级市、1356个市辖县城镇化率低于60%，发展空间广阔 [6] 集约发展与核心区价值 - 特大城市走内涵式发展道路，严控新增用地并盘活存量，强化核心区土地价值 [8] - 优化增量结构，加大城市更新力度，提升高品质改善住宅供应 [8] - 城市核心区小面积、低容积率地块集中供应，带动产品升级 [13] 城市更新与改善需求 - 2015年后棚户区改造和旧城改造刺激房地产高速发展，当前聚焦老旧小区改造和基础设施提升 [9][10] - 城镇300多亿平方米存量住房需更新改造，催生安全舒适低碳的改善需求 [10] - 住房产品迭代周期到来，新建住宅层高不低于3 0米、4层起设电梯等标准提升品质 [12] "好房子"供给迭代 - 2025年"好房子"写入政府工作报告，新一轮产品迭代以经济合理、安全耐久等四维标准升级 [12] - 计容新规和四代住宅凭借品质优势热销，改善需求庞大 [13] - "好房子"将形成新价格基准，实现市场供求动态平衡 [13][14]

政策利好与市场反应 - 中央城市工作会议提出建设舒适便利宜居城市、优化城市空间结构、加快构建房地产发展新模式、推进城中村和危旧房改造等政策方向，引发A股和港股房地产板块集体拉升 [2][7] - A股房地产及新型城镇化概念股如天保基建、渝开发、中新集团直线涨停，广宇集团此前涨停，市北高新、深深房A等跟涨 [5] - 港股房地产板块中美的置业一度暴涨超60%，收盘涨幅收窄至16%，龙光集团、景瑞控股盘中涨超10%，合生创展集团等跟涨 [6] - 南向资金持续加仓美的置业，7月10日净买入171.68万港元，连续12日累计净买入1029.0万港元 [7] 中央城市工作会议重点任务 - 优化现代化城市体系：发展城市群和都市圈，分类推进以县城为载体的城镇化，促进城乡融合 [8] - 建设创新城市：培育创新生态，发展新质生产力，高质量开展城市更新 [9] - 建设宜居城市：人口、产业、城镇、交通一体规划，加快构建房地产新模式，推进城中村改造 [9] - 建设绿色低碳城市：巩固生态环境治理，推动减污降碳扩绿 [9] - 建设韧性城市：推进基础设施安全工程，改造老旧管线 [10] - 建设文明城市：保护历史文脉和自然景观 [10] - 建设智慧城市：创新城市治理模式，高效解决群众问题 [10] 房地产市场现状与后市展望 - 6月70城新房价格同比降幅收窄，一线、二线、三线城市同比降幅分别收窄0.3、0.5、0.3个百分点 [12] - 房地产市场呈现止跌回稳趋势，商品房销售降幅收窄、价格波动趋缓、资金来源改善、库存连续四个月减少 [12] - 广发证券认为下半年地产或具备强拐点机会，市场表现推进至重大政策表态临界点 [13] - 华源证券指出中央高频提及高品质住房，政策导向下高品质住宅或迎发展浪潮 [13] - 中银证券建议关注重仓高能级城市、现金流稳健的头部房企及受益于二手房回暖的经纪公司 [14] - 东吴证券指出7月流动性扰动少，银行体系流动性均衡宽松，利好地产板块 [15]

市场表现 - 7月15日A股走势分化 沪指跌0.42% 深成指涨0.56% 创业板指涨1.73% 超4000只个股下跌 [1] - 全天成交额1.6万亿元 较上一交易日放量1533.1亿元 [1] - 沪指于3500点关口震荡 创业板表现相对强势 [1] 算力产业链表现 - 算力产业链成为市场热点 CPO、液冷服务器等方向走强 [2][3] - 新易盛20%涨停并创历史新高 中际旭创涨16.68% 天孚通信涨11.97% [3][4][5] - 工业富联、沪电股份、华工科技等算力股中报业绩预告均显示大幅增长 [2] 业绩驱动因素 - 新易盛上半年净利润同比预增328%-385% 超市场预期 [2] - 多家算力公司中报业绩预告显示较大幅度增长 [2] - 中报行情持续发酵 多只中报预增股涨停包括柳钢股份、大博医疗等 [3] 行业催化事件 - 英伟达CEO黄仁勋表示将开始向中国市场销售H20芯片 [2][4] - 黄仁勋将出席第三届中国国际供应链促进博览会开幕式 [2] - 多个大模型于近期发布 算力投资预计维持较高强度 [2] 机构观点 - 中信建投认为A股"上台阶"行情有望延续 短期调整是布局良机 [3][6] - 中信证券最看好AI硬件供应链 光模块和PCB需求增速上修 [4] - 光大证券建议关注中报业绩占优板块 中长期关注内需消费、科技自立与红利个股 [7] - 东方证券认为沪指突破3500点后仍将维持震荡攀升态势 [8] 板块表现 - CPO概念板块整体上涨3.17% 至2886.09点 [5] - 新易盛主力净流入13.1亿元 东田微净流入1.5亿元 [5] - 下跌板块包括煤炭、电力、化工、有色金属等周期股 以及创新药、大消费、光伏、军工等 [3]

城市发展成就与总体要求 - 新时代以来我国城市发展取得历史性成就，新型城镇化水平、城市发展能级、规划建设治理水平、宜业宜居水平、历史文化保护传承水平、生态环境质量大幅提升 [1] - 当前城市工作总体要求：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持党的全面领导，践行人民城市理念，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，推动城市高质量发展 [2] - 城市发展进入新阶段：城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效，需转变发展理念、方式、动力、重心和方法 [2] 城市工作重点任务 - 优化现代化城市体系：发展城市群和都市圈，分类推进以县城为载体的城镇化建设，促进农业转移人口市民化和城乡融合发展 [3] - 建设创新城市：培育创新生态，发展新质生产力，通过改革开放增强城市动能，高质量开展城市更新 [3] - 建设宜居城市：优化空间结构，构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造，发展生活性服务业，提高公共服务水平 [3] - 建设美丽城市：巩固生态环境治理成效，解决空气治理、水源保护等问题，推动减污降碳扩绿协同增效 [3] - 建设韧性城市：推进基础设施安全工程建设，改造老旧管线，限制超高层建筑，强化自然灾害防治和公共安全 [3] - 建设文明城市：保护历史文脉和自然景观，加强文化软实力建设，提高市民文明素质 [3] - 建设智慧城市：创新城市治理理念和手段，用好市民服务热线，高效解决群众问题 [3] 党的领导与落实要求 - 加强党对城市工作的全面领导，健全领导体制和工作机制，增强政策协同性和执行力 [4] - 树立正确政绩观，建立科学城市发展评价体系，加强工作队伍能力建设，激励党员干部担当作为 [4] - 深刻把握城市发展的历史方位、目标定位、战略取向、动力活力和系统性复杂性，提升落实能力 [4]