据披露，2022年-2024年及2025年上半年，建院股份录得营业收入12.02亿元、14.16亿元、14.81亿元、 7.95亿元，归母净利润5924.67万元、6486.13万元、8013.14万元、3774.07万元。在建筑行业整体景气度 下行的背景下，其营收与净利润在2022年至2024年连续三年保持增长，表现较为稳健。 登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 来源：证券之星 作为2024年北交所唯一受理的土木工程建筑业IPO企业，江苏建院营造股份有限公司（下称"建院股 份"）的上市进程备受关注。然而，自2025年3月递交二轮审核回复后，其IPO审核已停滞超8个月，至 今未迎来第三轮审核或上市委审议。 结合招股书及两轮审核回复，证券之星注意到，建院股份仍面临多方面的挑战，除了受建筑行业整体景 气度下行的外部环境影响，公司收入确认、应收账款核算、研发投入归集等方面在合规性上暴露出诸多 问题。这些不仅构成其IPO进程中的关键障碍，也引发了市场对其持续经营能力的深切担忧。 01． 近四成营收缺乏外部依据 招股书显示，建院股份是一家专注于岩土工程领域的高新技术企业，主要围绕地基与基础工程，提供涵 盖 ...

行业核心观点 - 建筑行业在传统需求承压背景下，正围绕“新旧动能转换”寻找结构性增长机遇，投资逻辑应从“规模扩张”转向“价值发现” [1] 2025年行业回顾 - 2025年前三季度152家上市公司合计实现营收5.84万亿元，同比下降5.14% [2] - 实现归母净利润和扣非归母净利润分别为1236.2亿元和1085.15亿元，分别同比下降9.76%和11.93%，主要系固定资产投资增速放缓及地方政府债务压力 [2] - 建筑指数年初至今上涨7.01%，涨跌幅居前的多为中小盘股 [2] 2026年核心驱动力：国家战略与传统基建 - 雅下水电工程已开工，投资额达1.2万亿元 [4] - 川藏铁路雅安至林芝段总投资约3198亿元 [4] - 基建龙头有望受益于上述重大工程 [4] - 新“并购六条”发布，旨在促进上市公司转型升级，提高并购重组的监管包容度和交易效率，建筑企业将受益 [4] 2026年核心驱动力：城市更新与新政策 - 国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，目标到2030年实现城市人居环境显著改善、功能全面提升 [3] - 城市更新行动已扩围至35个城市 [3] - “十五五”期间与城市更新相关的地下管网投资预计超过5万亿元 [3] - 与城市更新、老旧小区改造等相关的建筑施工、规划咨询、检验检测、装修装饰等领域将受益 [3] 2026年高景气新兴方向 - 《十五五规划建议》提出高质量共建“一带一路”，沿线国家基建需求强劲 [5] - 《通用航空装备创新应用实施方案（2024-2030年）》指出到2030年建立万亿级通航产业市场，低空通航建筑设计企业受益 [5] - 核电渗透率有望从当前不到5%提升至2035年的10% [5] - 新疆煤炭资源丰富，煤价低位使新疆煤化工经济性凸显 [5] - AI爆发带动算力基建需求，集成电路和食品医药行业拉动洁净室工程需求 [5] 投资主线与关注公司 - 主线一：雅下水电、川藏铁路等重大工程，推荐中国电建、中国能建、中国中铁、中国铁建、中国交建等 [6] - 主线二：城市更新、高股息、出海、并购重组等，推荐中国建筑、中国中冶、上海建工、安徽建工、中材国际、隧道股份、中钢国际、四川路桥、中工国际、山东路桥、金螳螂、亚厦股份等 [6] - 主线三：成长主线的低空经济、焊接机器人、算力工程，建议关注设计总院、华建集团、中交设计、华设集团、地铁设计、中衡设计、上海建科、鸿路钢构、精工钢构、杭萧钢构、甘咨询等 [6] - 主线四：供需改善的新疆煤化工、核电工程、洁净室工程，建议关注中国化学、东华科技、中国核建、柏诚股份等 [6]

会议核心精神与战略定位 - 会议核心观点为城市更新是推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动和必由之路 旨在推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效 并守住安全底线 [1] - 会议要求系统推进好房子、好小区、好社区、好城区的“四好”建设 确保取得实效 [3] 政策落实与行动框架 - 落实依据为《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》 强调因地制宜和探索创新 [2] - 行动需在规划、资金、运营、治理四个方面下功夫 [2] 规划体系建设 - 需下功夫编制城市更新专项规划 建立城市体检与更新一体化推进机制 [2] - 需建立完善“专项规划—片区策划—项目实施方案”的规划实施体系 并做好规划衔接 [2] 资金与金融支持体系 - 需建立可持续的城市建设运营投融资体系 统筹用好各类资金 [2] - 强调发挥政府资金撬动作用 鼓励金融机构开发长周期、低利率的信贷产品 [2] 运营模式与价值激活 - 需建立可持续的运营模式 统筹有效市场与有为政府 加强资源整合 [2] - 通过功能转换、业态升级、品质提升等方式激活存量价值 [2] 治理体系现代化 - 需抓好系统治理和基层治理 发挥好“一委一办一平台”作用 [2] - 推动“城市管理进社区”和“物业服务进家庭” 以推进城市治理现代化 [2] 相关案例参考 - “十四五”期间 北京市属老旧小区改造已实施约7800万平方米 总体实施率达98% [4] - 同期完成节能改造2650万平方米 居民满意度达96% [4]

城市更新政策与成果 - 南京市作为全国首批城市更新试点城市，其近5年实践形成的城市更新经验已有19项入选国家和省级清单[1] - 在国家层面，南京市形成的全链条城市更新项目实施体系等5项经验被全国推广，另有14项经验被全省推广[6] - 在上半年财政部和住建部的绩效评价中，南京城市更新表现在15个入选城市中获得最高等级"A"[7] 创新模式与典型案例 - 石榴新村项目首创"插花式"供地方式，通过整合不规则、零星国有无主地，完成划拨供地，有效破解了不具备征收条件的城中村危旧房改造难题[2][3] - 石榴新村项目占地1.6公顷，建筑密度高达80%，涉及510户常住居民，更新后形成20个面积段、36种户型以满足不同居民需求[2][3] - 小西湖项目探索共商共建共享模式，构建政府、企业、社区、居民、规划师五方平台，采取渐进式、微更新和"一房一策"的改造方案[4][5] 实施体系与未来规划 - 南京市出台《南京市城市更新办法》，并配套制定规划、土地、建设、消防等政策文件，构建了"1+N+X"政策体系[6] - 南京市成立城市更新促进会，吸纳规划、建设、金融等领域190家会员单位，搭建"政企社学研"多元参与载体[6] - 南京市在玄武区、秦淮区等5区设立城市更新实验区，鼓励各区围绕综合片区、示范项目先行先试[6]

城市更新政策与模式创新 - 住房城乡建设部发布第四批城市更新可复制经验做法清单 要求各地学习借鉴 [1] - 江苏省有4项经验做法入选清单并向全国推广 [1] 南京市用地政策创新 - 南京市灵活划定用地边界 允许合并或拆分控制性详细规划确定的地块边界 [1] - 将不具备单独开发条件的零星用地纳入更新项目用地边界内 [1] - 简化控规调整程序 将其与项目前期研究同步进行 实施方案与调整方案同步编制报审 [1] 常熟市市场运作模式 - 常熟市推动多业主联合自主更新老旧工业区 鼓励两家以上土地权属单位组成联合体 [1] - 联合体打破权属界限开展产业用地自主更新 明确更新单元划定和实施方案申报流程 [1] - 项目竣工验收后 联合体按约定协议分割办理土地使用权和房屋所有权不动产证 [1] 苏州市法规体系建设 - 苏州市发布城市更新条例 建立健全城市体检、专项规划、项目库和年度计划等工作制度 [2] - 明确土地利用、规划指标优化、资金保障、税收优惠、金融支持等保障措施 [2] - 聚焦低效产业用地更新和历史文化保护传承等重点任务 明确具体要求措施 [2] 南通市技术标准突破 - 南通市完善城市更新技术标准 破解更新改造消防设计瓶颈 [2] - 将更新项目科学划分为建筑修缮、局部改造、整体改造等类型 细化消防安全提升举措 [2] - 通过提高构件耐火极限、加设防火墙、优化疏散路径等技术措施提升消防安全水平 [2]

核心观点 - 新大正成功入选全国首张民营企业能力清单(第一批)，彰显其在现代服务领域的专业实力与行业标杆地位 [3] - 2024年公司实现营业收入34亿元同比增长8.32%，归母净利润1.1亿元同比下降28.95%，2025年一季度营收7.4亿元同比下降14.34%，归母净利润3382万元同比下降14.16% [3] - 公司物管主业稳健增长，机器人、无人机等新技术应用值得期待 [4][5] 业务分析 物管主业 - 2024年基础业务营收29.8亿元占总营收87.8%，同比增长8.2% [4] - 基础业务毛利率10.8%同比降低1.0pct [4] - 业务涵盖航空物业、学校物业、公共物业、办公物业、商住物业等细分业态的"四保一服"服务 [4] - 多业态组合帮助公司建立较强抗周期波动能力 [4] 创新业务与城市服务 - 2024年城市服务和创新业务分别实现收入2.9/1.2亿元，同比增长9.9%/6.3% [4] - 二者毛利率分别为11.8%/31.3%，高于整体毛利率水平 [4] - 城市服务包括城市更新、资产管理、市政环卫、社区治理等 [4] - 创新业务包括平台运营、增值服务、数据业务、线上经营等 [4] 新技术应用 - 2024年8月成立新大正（重庆）无人机科技有限公司，构建低空经济平台建设、无人机教育培训、无人机系统集成服务等新业态 [5] - 在学校等业态场景投入近百台环境清扫机器人及巡检无人机 [5] - 未来有望实现"公建物管"+"低空经济"协同发展 [5]

行业投资评级 - 维持房地产行业评级为"推荐" [3] 核心观点 - 政治局会议强调高质量开展城市更新，作为"十五五"时期夯实现代化基础的关键举措 [1][5] - 城镇化率从2017年的60 24%提升至2024年的67%，近十年累计提升11 25pct，标志着城市发展进入存量提质增效阶段 [5] - 2024年城中村改造扩围至300多个城市，实施项目达1790个，配套货币化安置方案有望释放住房需求 [5] - 头部房企凭借融资成本优势及核心区域高市占率，或通过运营改善实现估值修复 [5] 政策与行业动态 - 7月中央城市工作会议提出以城市更新推动结构优化、动能转换等六大方向，强化城市枢纽功能 [5] - 政治局会议明确保持政策连续性，要求防范重点领域风险并落实城市工作会议精神 [5] 投资标的 - 重点推荐：招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [5] - 建议关注： - 优质开发商：绿城中国、华润置地、中国海外发展 [5] - 物管及商业：绿城服务、恒隆地产 [5] - 代建及中介：绿城管理控股、贝壳-W、我爱我家 [5] 城镇化数据 - 2024年城镇化率达67%，较2017年提升6 76pct，增速趋缓反映发展阶段转向存量优化 [5]

政策动态与高层部署 - 7月30日中央政治局会议提出高质量开展城市更新，这是继7月中旬中央城市工作会议后最高层再次部署[1] - 财政部部长蓝佛安强调以促消费为重点支持扩大内需，实施城市更新行动促进房地产市场健康发展[1] - 住建部7月17日会议强调将城市更新置于更突出位置，统筹实施民生工程、安全工程、发展工程[1] - 2021年城市更新首次写入政府工作报告，2023年末中央经济工作会议和2024年政府工作报告均提及[3] - 2024年1月国务院常务会议研究推进城市更新，5月中办国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》[3] - 6月财政部住建部联合发文支持20城实施城市更新行动[3] - 7月14-15日中央城市工作会议指出城镇化进入稳定发展期，城市发展转向存量提质增效阶段[3] 地方政府行动 - 四川省7月28日成立由华西集团全资控股的四川省城市更新集团，覆盖体检策划等六大环节和四大业务板块[5] - 长沙市委书记7月22日调研强调城市更新是内涵式发展抓手，要统筹优化三生空间推进重点任务[5] - 上海市7月25日印发实施意见构建全周期城市更新模式[5] - 2023年5月湖北全省17地市州住建局更名为住房和城市更新局，标志存量更新时代到来[8] - 武汉市住房和城市更新局整合原房管局和城乡建设局职责，统筹协调城市更新实施工作[9] 产业影响与投资机会 - 高质量城市更新可改善城市面貌提高宜居水平，同时带来新产业需求[5] - 城中村改造估算可拉动数十万亿投资规模，分散数年内仍可观[6] - 城市更新及老旧小区改造具有投资规模大回报周期长特点，需创新融资方式吸引社会资本[10] - 中指研究院预计用地政策和金融政策将加快落地，强化顶层设计支持社会资本参与[10] - 未来可能设立更多城市更新局和城市更新集团作为实施主体[9]

国企改革与集团成立 - 四川景区发展集团、四川省城市更新集团、四川蜀道轨道交通集团正式揭牌成立，分别聚焦文化旅游、城市更新和轨道交通领域 [1] - 四川景区发展集团整合省旅投集团、川航集团、原省能投集团旗下景区资源，拥有泸定桥、彝海等9个4A级景区及牛背山等知名旅游资源 [1] - 四川省城市更新集团由华西集团全资控股，布局科研设计、智能建造、产业投资、城市运营四大业务板块，构建全产业链生态体系 [1] - 四川蜀道轨道交通集团整合四川发展和蜀道集团旗下轨道交通板块，布局新制式轨道交通装备制造、投资建设运营及相关多元业务 [1] 改革背景与目标 - 四川省政府提出深化国资国企改革，2025年推进"1+8"重点领域改革，实施能源、旅游、轨道交通等领域战略性重组和专业化整合 [1] - 此次改革解决省属国有企业布局分散、业务同质化问题，推动国有经济布局优化和结构调整 [2] - 四川省国资委计划年底前基本完成"1+8"重点领域改革任务，此前已成立四川科创投资集团、四川数据集团、四川能源发展集团 [2][5] 文化旅游行业动态 - 四川省文旅系统提出加快推进文旅深度融合，打造"锦绣天府·安逸四川"品牌，培育文博旅游、红色旅游等新产品 [2] - 2024年四川省接待国内游客11.19亿人次，游客总花费1.76万亿元，两项数据连续两年居全国首位 [3] - 四川将依托世运会、电竞锦标赛等国际赛事，发展"跟着赛事游四川"等新业态，构建全域全季全龄全时文旅发展格局 [3] 集团发展规划 - 四川景区发展集团将加快旅游资源整合优化，提升专业化运营能力 [4] - 四川蜀道轨道交通集团计划储备优质轨道交通项目，实现装备制造、投资建设运营一体化发展 [4] - 四川省城市更新集团将推动重点城市更新项目落地，优先实施老旧小区改造等民生项目，拓展康养、智慧运维等新兴市场 [4]

城市更新政策部署 - 第五次中央城市工作会议提出以推动城市高质量发展为主题 以坚持城市内涵式发展为主线 以推进城市更新为重要抓手 [1] - 会议部署7方面重点任务 围绕现代化 活力创新 舒适便利 绿色低碳 安全可靠 文明向善 便捷高效展开 [3] - 城市更新与"好房子"建设逐步取代传统增量开发模式 预计释放年均8万亿以上市场红利 [3] 城市更新市场潜力 - 全国城镇现有房屋662亿平方米 市政管网360万公里 更新改造需求巨大 [6] - 中央和地方年投资超5万亿元 可激活家具家电消费 技术交易市场发展 [6] - 2025年预计市场规模突破8.6万亿元 2030年有望达10万亿级 [6] 房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式 稳步推进城中村和危旧房改造 [5] - 商品房年化销售面积9.7亿平方米(回落至2009年水平) 新开工规模仅7.5亿平方米(相当于2006年水平) [7] - 新增100万套城中村改造采用货币化安置 预计带动1亿平方米销售 [7] 城市群与区域发展 - 发展组团式 网络化的现代化城市群和都市圈 分类推进以县城为重要载体的城镇化建设 [10] - 城市建成区以仅占全国陆域面积0.64%的空间承载全国约60%的GDP [10] - 严控超大城市无序扩张 通过产业梯度转移缓解"大城市病" [10] 创新与产业转型 - 精心培育创新生态 在发展新质生产力上不断取得突破 [10] - 需要注重遏制"内卷式"竞争 清理地方保护性政策 [11] - 建立产业准入负面清单动态调整机制 [11] 人口与公共服务 - 流动人口规模大幅增加 但随迁儿童普惠性幼儿园覆盖率仍低于全国平均水平约20个百分点 [11] - 县城普遍面临公共服务支出与财政收入不匹配的矛盾 [11] - 大力发展生活性服务业 提高公共服务水平 [12]