中东局势与市场反应 - 中东股市周日盘中大跌 [1] - 周一亚市盘初原油大涨 黄金走高 美股期货下跌 [1] - 伊朗同以色列持续互袭 伊朗官员考虑封锁霍尔木兹海峡 [4] - 以色列袭击伊朗最大天然气田 [4] - 以色列总理表示若伊朗放弃核计划 以色列愿停止行动 [4] - 媒体称以色列暗杀胡塞高级领导人失败 胡塞武装否认 [5] 中国经济数据与政策 - 中国5月社融增量2.29万亿元 新增人民币贷款6200亿元 新增人民币存款2.18万亿元 [2] - M2-M1剪刀差缩小 [2] - 国常会研究优化药品和耗材集采举措 [3] - 国常会要求推进"好房子"建设 [3] - 周一将公布中国5月工业增加值 零售等月度经济数据 [8] 国际经贸动态 - 英国首相称美英贸易协议已无"障碍" [6] - 日美元首同意加快部长级磋商以达成互利协议 [7] - 日方称贝森特未延长7月9日截止期 [7]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [6] 报告的核心观点 - 新一轮支持政策或将出台，以更大力度推动房地产市场止跌回稳，可能包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等 [6] - 房地产新发展模式要着眼长远、稳中求进、先立后破、有序搭建，是长效机制而非短期一次性切换 [6] - “好房子”加大支持，纳入城市更新统筹，缔造“好房子”的房企模式有望由金融回归制造业，优质房企将率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接PB - ROE的向上突破 [6] 相关目录总结 事件 - 2025年6月13日，国务院常务会议听取构建房地产发展新模式和推进好房子建设有关情况汇报，强调构建新模式对房地产市场平稳、健康、高质量发展有重要意义，要推进“好房子”建设并给予政策支持，对全国房地产已供土地和在建项目摸底，优化政策推动市场止跌回稳 [4] 点评 - 政策表述从“持续巩固”调整为“更大力度”，意味着新一轮支持政策或出台，包括优化收储政策、协同发力避免合成谬误、推出供需两端政策等 [6] - 房地产新发展模式相关基础性制度可能包括好房子、“人房地钱”要素联动机制等，构建要着眼长远、稳中求进、先立后破、有序搭建 [6] - “好房子”政策进入发展快车道，未来赛道空间广阔，优质房企有望率先改善ROE，从金融模式转向制造业模式 [6] - 维持房地产及物管“看好”评级，推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等不同类型企业 [6] 主流AH上市房企估值表 - 展示了保利发展、招商蛇口等12家主流AH上市房企的收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [11] 主流AH上市物业管理企业估值情况 - 展示了招商积余、碧桂园服务等7家主流AH上市物业管理企业的收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [12]

政策导向与信号 - 国务院常务会议提出构建房地产发展新模式 坚持稳中求进和先立后破原则 有序搭建基础性制度 推进房地产市场平稳健康发展[1] - 会议释放政策加力积极信号 明确政策发力四方面：稳定预期 激活需求 优化供给 化解风险 更大力度推动市场止跌回稳[1][4] - 政策要求对全国已供土地和在建项目摸底 为盘活存量利用和优化新增供应奠定基础 针对性优化现有政策[4][6] 新模式过渡与实施路径 - 房地产新旧模式过渡需坚持先立后破 因行业产业链长且影响范围大 旧模式对维持地方财政和就业仍有重要意义[3] - 现房销售制度预计将结合城市实际情况渐进式推进 库存量大地区可能率先落地[2] - 城市更新机制与好房子建设紧密结合 需在规划 土地 财政和金融等方面给予政策支持 推进存量房改造和老旧小区更新[4] 资金投入与政策优化 - 各地专项债收购存量闲置土地进展较慢 截至5月底实际发行专项债仅707亿元 占公示金额4300亿元的16% 收购存量商品房发行金额仅19.2亿元[5] - 政策需提升系统性和有效性 加强二次优化工作 排除执行阻力 后续预计有一波2.0优化版本政策出台[6] - 存量房改造资金投入规模较大 需财政奖补和专项债等资金发挥四两拨千斤作用 创造资金平衡和市场盈利场景[4]

中国（上海）自由贸易试验区试点措施复制推广 - 用好上海自贸区全面对接国际高标准经贸规则的试点经验 在更大范围释放制度创新红利 以高水平开放推动深层次改革和高质量发展 [3] - 因地制宜做好复制推广工作 重点推进企业和群众急需的试点举措 并与其他改革开放试点措施相互协调衔接 [3] - 2013年至今 中国分7批设立22个自由贸易试验区 形成覆盖东西南北中的改革开放创新格局 [3] - 2024年上海自贸区进出口2 25万亿元 同比增长2 1% 占上海市进出口总值的52 7% [3] - 国务院要求除涉及法律修订和上海国际金融中心建设事项外 能推广的试点经验要尽快推广到全国 [4] 构建房地产发展新模式与"好房子"建设 - 构建房地产发展新模式对促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义 需着眼长远并搭建相关基础性制度 [6] - 扎实有力推进"好房子"建设 纳入城市更新机制 在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持 [6] - 对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底 优化现有政策 多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [6] - 湖南、江苏、青岛、杭州、福建等多地已明确"好房子"建设的具体方案和细则 [7] - 申万宏源研报称 中国一二手房总成交已持续稳定近3年 房地产筑底在望 加大"好房子"政策支持力度或将是突围方式之一 [7] 完善信用修复制度 - 加快完善统一规范、协同共享、科学高效的信用修复机制 帮助失信主体重塑信用 [9] - 统一修复规则 健全资格审查、过程监督、结果认定等环节标准规范 [9] - 打破数据壁垒 明确数据共享范围、方式、频率 促进相关领域社会数据互联互通 [9] - 北京市市场监管局2025年全面升级信用修复服务 第一季度已助力6万户企业完成信用修复 [9] - 信用监管是新型监管机制的基石 其运行依赖于经营主体信用信息的高效、规范流转 [10] 优化药品和耗材集采举措 - 加强药品和耗材集采政策评估 推动集采工作规范化制度化常态化开展 [12] - 促进"三医"协同发展和治理 完善公立医院补偿机制 支持医药企业提高创新能力 [12] - 加强对药品和耗材生产、流通、使用全链条质量监管 推进仿制药质量和疗效一致性评价 [12] - 2025年医保部门将持续深入推进药品、医用耗材集中带量采购 上半年开展第十一批药品集采 [12] - 截至5月23日 未纳入国采的品种中已有136个满足原研+过评企业≥7家的条件 其中7个品种的原研+过评企业超过30家 [12]

中国（上海）自由贸易试验区试点措施复制推广 - 用好上海自贸区全面对接国际高标准经贸规则的试点经验 在更大范围释放制度创新红利 以高水平开放推动深层次改革和高质量发展 [3] - 因地制宜做好复制推广工作 重点推进企业和群众急需的试点举措 并与其他改革开放试点措施相互协调衔接 [3] - 在守住风险底线前提下 更大力度开展制度型开放试验 加快构建更高水平开放型经济新体制 [3] - 2013年至今 中国分7批设立22个自由贸易试验区 形成覆盖东西南北中 统筹沿海、内陆、沿边的改革开放创新格局 [4] - 2024年上海自贸区进出口2.25万亿元 同比增长2.1% 规模稳居全国各自贸区之首 占上海市进出口总值的52.7% [5] - 国务院1月29日公布通知 要求除涉及法律修订和上海国际金融中心建设事项外 尽快推广上海自贸区可复制改革试点经验 [6] 房地产发展新模式与"好房子"建设 - 构建房地产发展新模式对促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义 要着眼长远 坚持稳中求进、先立后破 [8] - 扎实有力推进"好房子"建设 纳入城市更新机制 在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持 [8] - 对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底 优化现有政策 提升政策实施的系统性有效性 多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [8] - 湖南、江苏、青岛、杭州、福建等多地已明确"好房子"建设的具体方案和细则 [9] - 湖南省5月28日印发措施 要求落实国家标准《住宅项目规范》 出台"好房子"建设的公共服务设施配套标准及规划导则 [10] - 江苏省南通市5月30日印发通知 支持住宅品质改善提升 包括居住用地内可集中设置结构层高不大于4.5米的底层架空平台等规定 [11] - 申万宏源研报称 我国一二手房总成交已稳并持续稳定近3年 预示房地产筑底在望 加大"好房子"政策支持力度或将是突围方式之一 [12] 信用修复机制优化 - 加快完善统一规范、协同共享、科学高效的信用修复机制 更好帮助失信主体重塑信用 [14] - 统一修复规则 健全资格审查、过程监督、结果认定等环节标准规范 [14] - 打破数据壁垒 明确数据共享范围、方式、频率 促进相关领域社会数据互联互通 [14] - 北京市市场监管局自2025年起全面升级信用修复服务 今年第一季度已助力6万户企业通过信用修复重塑良好信用 [15] - 江西各级市场监管部门积极宣传推广市场监管信用修复全国统一平台 探索推行容缺受理、并联修复等模式 [16] - 信用监管是新型监管机制的基石 其运行依赖于经营主体信用信息的高效、规范流转 [16] 药品和耗材集采举措优化 - 加强药品和耗材集采政策评估 总结经验、补齐短板 推动集采工作规范化制度化常态化开展 [18] - 促进"三医"协同发展和治理 完善公立医院补偿机制 支持医药企业提高创新能力 更好满足群众多元化就医用药需求 [18] - 加强对药品和耗材生产、流通、使用全链条质量监管 扎实推进仿制药质量和疗效一致性评价 [18] - 国家医保局2025年将持续深入推进药品、医用耗材集中带量采购 上半年开展第十一批药品集采 [19] - 截至今年5月23日 在未纳入国采的品种中 已有136个品种满足原研+过评企业≥7家的条件 其中7个品种的原研+过评企业超过30家 [20]

楼市政策利好 - 央行5月20日下调1年期和5年期LPR各10个BP 5月初已宣布降准、降息、降公积金利率等组合政策 [1] - 广州五一期间一手住宅楼盘到访量同比增长30% 认购量同比增长73% [1] - 4月广州二手住宅销售价格环比止跌 结束23个月下跌趋势 5月上半月一手住宅网签量42.51万㎡同比翻番 [14] 广州豪宅市场表现 - 2025年1-4月广州千万级豪宅成交510套 月均127套 均价约6.9万元/㎡ [13] - 豪宅产品呈现多元化、品质化趋势 注重设计、智能化、绿色健康等 [14] - 核心区域高品质住宅受追捧 出现局部"热销"现象 [1] 保利天字系项目销售数据 - 保利珠江天悦网签金额近10亿元 稳居荔湾区豪宅成交榜首 [4] - 保利天曜两天成交210套 揽金33亿元 [5] - 保利天奕网签金额近20亿元 认购超30亿元 登顶海珠区三冠王 [5] - 保利华创·都荟天珺开盘热销10亿元 年度业绩5亿元 [5] 保利市场地位 - 2024年拿地金额广州TOP1 成交套数、面积、金额和市占率"四冠王" [4] - 在广州主城区高端市场占据更多话语权 [4] - 品牌信誉和产品打造能力成为置业关键考量因素 [4] 产品核心竞争力 - 占据"琶金珠"黄金三角稀缺地段 与城市经济发展方向重叠 [6] - 保利天曜为广州首座老钱风豪宅 珠江新城13年首现滨江改善产品 [6] - 保利天奕2.5容积率低密全南布局 户户独梯入户 [6] - 保利华创·都荟天珺采用天然奢石 参考新加坡花园设计 [9] - 保利珠江天悦实现户户望江 单方造价达普通住宅5倍多 [12] 产品设计细节 - 保利天曜120-150米楼高 香槟金弧形玻璃立面 贝金米黄石材主入口 [6] - 保利天奕88米宽门王 巴西奢石外立面 2500㎡下沉式四季会所 [9] - 保利华创·都荟天珺8米高星级酒店式落客大堂 [9] - 保利珠江天悦7+7米盖板架空 3.45米层高 2梯6大堂配置 [12] 客户服务创新 - 推行"端菜服务计划" 设立业主接待日 [15] - 启动"保总热线" 高管直接接听客户电话 [15] - 开售即提供物业服务手册 确定会所运营单位 [16] - 提前做工法演练区和展示样板间 保障交付品质 [17] 公司战略转型 - 从"物理空间供应商"转向"生活方式运营商" [17] - 基于"客户为中心"理念 再造全专业工作流程 [16] - 将好产品、好服务、好生活上升到战略高度 [15]

行业趋势 - "好房子"概念成为衡量城市发展与居民生活品质的关键指标，2025年首次写入政府工作报告[1] - 房地产行业正经历从基本居住需求向高品质与持续创新的转型[1] 项目亮点 - 龙湖·观萃是全国首座住建部认证的"好房子"，拥有超3万方（约4.5个标准足球场）北京最大交付级实景展示区[1][3] - 项目采用"所见即所得"展示逻辑，涵盖城市街角公园、商业街区、景观中轴等全维度实景[3] - 社区入口设计约4000平方米绿野公园，通过三重礼序空间营造归家仪式感[3] - 全国首个"带设计方案入市"地块，创新性转化架空层、风雨连廊等政策元素为生活场景[3] 空间设计创新 - 近1000平方米风雨连廊连通3座架空层及核心园林，促进邻里交流[3] - 约1000平方米架空层打造运动健身、邻里欢聚等六大功能板块[4] - 空中浮岛阳台通过奇偶错层实现超6米挑高，户户赠送并创造多元场景[4] 材料与工艺 - 社区主入口采用南非安哥拉黑石材与6米长中国黑原石[6] - 静心水庭600平方米枯山水景观使用巴西彩虹印象奢石[6] - 蓝宝石水环项链池底采用南非安哥拉黑与乌克兰海洋蓝钻奢石纯手工拼花[6] - 精选全球九大珍稀树种全冠移植，如元宝枫、希腊白蜡树等[6] - 亚马逊绿奢石抗污性能优于普通石材3倍[6] 区域价值提升 - 12年一贯制北京师范大学未来实验学校落地，提升区域教育能级[8] - 南侧2公里超极合生汇、1公里生命科学园核心研发区（600家医药企业）形成高阶居住需求[8] - 东北环线S2号线开通后，1.3公里生命谷站可直达国贸、望京等商务区[9] - 项目5月登榜北京市网签量TOP5、昌平区TOP2[9]

住房政策与市场趋势 - "好房子"概念首次写入政府工作报告，标志住房建设从"住有所居"向"住有优居"转变，内涵涵盖"安全、舒适、绿色、智慧"及"四好建设"[1] - 住建部《住宅项目规范》及各省市2025年住房发展计划推动行业提质增效，机构化租赁企业及开发商积极响应[1] - 全国租房人口达2.6亿，一线城市近50%人口通过租房解决居住问题，品质需求来自租客和提升租金收益的业主[2] 租赁领域创新模式 - 公司推出"增益租"模式，通过装修改造和资产管理提升房屋价值，解决老旧房源出租难题（如北京金台路案例，租金收益提升）[2][3] - "一稳四好"理念覆盖多层次产品："模式稳"保障合作机制，"产品好"推出"心舍3.0"系列（含人宠共居、母婴级空间），"服务好、科技好、团队好"塑造行业新范式[2][3] - 产品类型覆盖分散式整租、合租"友家7.0"、豪宅曼舍、集中式公寓自如寓及租赁社区自如里[3] 二手房市场升级 - 2024年四季度26城商品住宅消化周期12-36个月，反映供需错配，买家更倾向品质房源[4] - 公司推出自如美家二手房业务，以焕新好房、清水好房、心舍好房三大产品解决房源老旧、交易周期长等痛点（如上海浦东案例，通过改造提升价值）[4][5] - 业务整合智能技术柔性设计与交付供应链，提供"品质好房、全网联卖、佣金折扣"服务[4] 科技与智能家居应用 - "好房子"国家标准落地，"智慧"属性通过智能面板、语音控制、远程调节等功能实现[6] - 自如智爱家品牌提供艺术整装服务，标配灵之全屋智能系统（安全守护、恒温恒湿、场景光照等六大维度）[6] - 技术赋能覆盖设计（智爱设计工作室）、施工（18001全屋智造）、服务（深呼吸2.0环保体系）全链条[6] 企业战略与行业影响 - 公司构建涵盖租赁、家庭服务、智能家居、二手房交易的全周期服务生态，推动存量房市场从"低效流通"向"品质循环"转型[7] - 机构化平台成为消存量、优质量的关键力量，通过品质住房提升用户幸福感并促进城市活力[8]

核心观点 - 端礼著以"超配产品力"为核心，打造集安全、舒适、绿色、智慧与人文价值于一体的新时代高端住宅标杆，重新定义"好房子"标准 [1][10][11] 产品力与设计理念 - "超配产品力"体现为精准提升与创新表达，而非简单堆砌，涵盖建筑美学、户型空间、精装体系等多维度 [3] - 建筑外立面融合现代简约与东方意境，采用高级灰铝板与香槟金流线造型，兼具艺术性、经济内涵及文脉传承 [4] - 户型设计以"超配无界"理念为核心，建面约130-180㎡三至四居配备7米宽厅巨幕落地窗，融入"lounge bar"社交场景与超星级酒店式主卧套房 [5] 精装与科技配置 - 精装体系选用高定岩板、进口大理石等材质，搭配德国博世厨电、高仪五金等全球一线品牌，强调耐用性与美学双重标准 [7] - 集成大金中央空调、新风系统、3M软水净水及智能环境监测系统，实现健康空气、水质与温度的自动化调控 [7] - 全屋智能互联支持面板、APP及语音控制，灯光系统采用无主灯设计，配备磁吸轨道灯与分场景控制功能 [7] 空间优化与宜居性 - 五大高定收纳系统（玄关、厨房等）结合人体工学与美学，实现高效隐形收纳 [8] - 建筑采用三玻双中空low-E玻璃、高性能保温材料降低能耗，体现绿色低碳理念 [10] - 社区园林融合十大景观节点与城市口袋花园，毗邻三河汇流景观及多个生态文化公园，实现"出则繁华，入则宁静" [11] 质量与安全标准 - 精选高强度建筑材料，通过多重质量检测与精细化管理确保结构稳固 [10] - 配备中海物业全天候安防系统，保障社区安全 [10]

报告核心观点 - 房地产市场止跌回稳效果显现，“稳楼市”或贯穿全年，城中村改造及收储有望下半年加速落地；新房销售同比降幅有望收窄，二手房热度或持续；物业行业筑底；REITs行业扩容提速，消费、保障房类业绩稳定 [2][3][4] 地产篇 政策端 - 多次中央会议为房地产政策定下止跌回稳基调，各部门响应出台具体措施，如住建部加强建设质量监管、财政部扩大政策实施范围等 [11][12][13] 需求端 - 2025年多地结合中央政策进行促需求政策调整，集中于优化公积金贷款政策、加大购房补贴等方面 [15][16] 投资端 - 收储专项债加速落地，截至2025年4月，17个省市拟用2097亿元收购7582万方闲置土地；多地推进城中村改造房票安置政策，广州先行先试，南京、西安等城市陆续落地或探索 [18][21][22] 供给端 - 住房城乡建设部发布《住宅项目规范》，超30个省市出台“好房子”建设标准，有助于企业打造优质产品促进市场止跌回稳 [23][24] 新房二手房销售 - 全国商品房销售面积及金额同比降幅有望收窄，中性预测下全年销售金额同比降5%左右、面积降10%左右；开发商销售强者恒强，核心城市销售套数同比微降；全国主要城市去化效果显现但两极分化显著；二手房挂牌价差回升，以价换量明显，一线城市去化周期下降，二三线上升 [31][32][42] 土地市场 - 核心城市土地出让集中化，热度有望延续；开发商拿地集中度及意愿度提升，2025年1 - 4月部分头部开发商拿地金额同比激增 [46][53][65] 物业篇 基础物业服务 - 管理规模增速放缓，非住业态成扩张重点，样本企业管理规模同比增速从2023年的15.1%降至13.2%；住宅物业费基本未下降，多数物管公司同比变动在0.3元/平/月以内；整体实际收缴物业费变化稳中有升 [71][72][77] 增值服务 - 非业主增值服务营收占比趋同，多在15%以内；社区增值服务受经济影响增速放缓，但长期重要性未减弱；细分业务中，美居等业务受收入预期下行影响大，空间服务广告传媒收入有特点，生活服务受影响小 [80][84][89] 财务表现 - 营业收入增速下降但为正，净利润增速分化，国资企业韧性强，部分民企“增收不增利”；业务毛利率趋同，基础物管毛利率分两类，非业主增值服务差异缩小，社区增值服务波动收窄；贸易应收款占比下降、账龄结构有恶化但整体健康，减值拨备比率上升；销管费用率下降，净利率微降 [90][101][123] REITs篇 常态化发行 - 得益于央地政策协同，REITs常态化发行提速，2025年以来新增发行的底层资产范围扩大、类型多样化 [125][126][129] 收益率与波动性 - 2025年以来REITs收益率优于股债市场，中证REITs指数涨幅9.07%；波动性相对稳定，近250日波动率6.85%居于股债之间 [130] 板块表现 - 板块分化较大，保障房、消费REITs相对稳定 [135]