项目概况 - 菊城·春风里项目将于12月6日正式开放样板间，该项目是小榄镇首个、也是中山市目前土地面积最大、体量最高的第四代住宅项目 [1][8] 项目区位与市场基础 - 项目位于中山市小榄镇泰弘南路，地处中山融湾重要支点，半径1公里内毗邻华帝、长青、木林森等上市企业，2公里内拥有双高速路口，并拥有学校及大型商业配套 [7][25] - 小榄镇是中山人口第一大镇、经济第一强镇，常住人口超78万，人口总量高居中山第一，经营主体数量位列中山第一，对优质改善型住宅需求旺盛 [3][9] - 小榄镇在《广东镇域综合发展力研究报告》中位列全省强镇第三位，本外币存款金额在中山镇街中排名前列 [9][14] 开发商实力与过往业绩 - 开发商菊城房产隶属于中山市小榄镇城镇建设发展总公司，深耕小榄三十余载，合计开发项目27个，开发面积约160万平方米，据称每19个小榄人中就有1位是其业主 [3][14] - 公司过往开发了建华花园、菊城·联祥花园、龙山华府、菊城·誉美花园、菊城·御景湾、菊城·云岄湾等多个代表性项目 [14][16] 产品设计与特色 - 项目是菊城房产“好房子1S4G产品体系”下首推的全新高端住宅产品线，涵盖安全社区、精筑品质、空间美学、绿色低碳、智慧生活五大体系 [19] - 园林设计以现代东方美学打造“春风十二境”美学园林 [17] - 首批开放的约137平方米和156平方米户型整体使用率超120%，其中约156平方米户型全屋赠送面积约74平方米，并实现4个卧室全部朝南及主卧约17米L型全景巨幕窗 [21] 行业趋势与项目定位 - 项目定位为能够同时满足区域“生产、生意、生活”多维需求的“好房子”，旨在成为产业高地的“好生活”标杆 [16][25] - “好房子”的集中涌现反映了大湾区城市发展中产城融合深化、人居品质成为区域竞争力关键要素的趋势 [16]

项目启动与工程进展 - 位于赣州南康东山街道居然大观项目南侧的地块已搭建施工围挡，大型机械与运输车辆开始作业，项目已启动主入口大门及泛会所的桩基施工 [1] 开发公司背景与实力 - 项目开发方为赣州居然之家置业有限公司，其股东方已在赣州成功开发多个第四代住宅项目，包括蓉江新区的“云顶壹号”、赣县区的“云上院子”与“观云书院”以及遂川的“居然外滩云境” [3] - 该公司是赣州本土在第四代住宅领域经验丰富、产品线成熟的开发领跑者 [3] 产品定位与市场关注点 - 市场关注南康项目是会标准化复制既往成功产品，还是会结合南康本土文化与需求进行突破性升级，这决定了其产品定调 [5] - 作为颠覆性新产品，其定价策略将成为影响整个南康改善型市场的关键变量，可能激活潜在改善需求并对周边同类产品形成价格重塑压力 [7] - 项目的出现可能对现有市场格局形成“降维打击”，也可能带动一批本土开发商跟进学习，共同提升区域建造水平，目前已有不少本地开发商在密切关注其动态 [8] 市场意义与展望 - 项目的启动意味着产品从蓝图走向现实，为南康改善型购房者提供了真正的“选项升级” [10] - 项目能否匹配市场期待并赢得热烈回响，将成为未来数月南康楼市的最大看点 [10]

产品核心理念与定位 - 公司推出“第四代住宅”产品东庐，以“城市森林花园住宅”为理念，旨在将院子带回高层，为改善客群提供更从容的居住解决方案 [1] - 产品定位为“空中四合院”，旨在创造大平层的新生活场景，回应市场对多功能空间的需求 [2] 户型设计与空间配置 - 推出两个户型，建筑面积约217平方米和约280平方米，宣称得房率约100% [2] - 建面约217平方米为“3＋1”户型，配置南向景观大横厅，客厅面宽约12米，公区使用面积约80平方米，3个阳台相当于使用面积约40平方米的空中庭院 [4] - 建面约280平方米为5房户型，拥有约100平方米的公区，4个阳台可打造使用面积约50平方米的空中庭院 [4] - 户型设计围绕三代同堂结构展开，采用双套房＋多房格局，实现家庭成员动线互不干扰，空间可随家庭阶段灵活调整 [8] - 多阳台设计升级为情绪缓冲的空中四合院，提供270°景观视野，将社交、冥想、种植等场景自然分区 [11] 社区配套与生活环境 - 项目规划11处教育配套，已有6处落地，涵盖两所幼儿园、小学初中高中各一所及一处青少年宫 [16] - 社区自建“绿榕成长社”为孩子们提供艺术、运动与素质教育等活动 [16] - 项目约1/5土地用于商业建设，已开放的小镇中心与融德里历史文化街区汇聚数十家餐饮、休闲与生活服务品牌 [16] - 社区内设有约30个特色社群，每年举办近三百场文化活动 [17] - 建筑采用大面积玻璃立面，窗地比约0.38，6.6米挑高大堂，架空层与园林绿意交融，可布置艺术展或沙龙 [13] - 车库提供个性化分级配置，S级车位配备功能完备的私人储物与展示空间 [13] 市场表现与销售数据 - 黄埔新城项目自2022年开盘以来，销售超3600套，销售额超百亿 [18] - 项目是广州楼市持续霸榜的销量冠军，并在黄埔区市占近20% [18] - 今年1—10月，项目再度连续夺得黄埔区成交套数第一、广州市成交套数第二名 [18] - 东庐产品整体价格区间在600万至958万元，项目供应仅有56套 [15] - 今年以来，大平层产品的咨询量明显增长，东庐的面市满足了长期积压的改善需求 [20]

项目销售表现 - 中海大运玖章首批推出239套房源，首开整体去化率达8成，其中197-282平方米全景大平层去化率达95%，销售额达21亿元，刷新深圳东部年度首开纪录 [1][3] - 项目营销展厅开放仅两天到访客户超2000批，开盘当晚200余组冻资客户现场排队选房 [3] - 项目126—143平方米楼王户型去化率达七成 [3] 项目产品定位与特色 - 项目为大运新城十年来唯一的新规纯住宅项目，605套房源均为商品房，以126平方米四房起步 [1] - 项目在得房率、3.15米层高、270°环幕视野、55平方米主卧套房等维度全面践行深圳"第四代住宅"新规，并配备全屋智能家居全覆盖及泳池、书吧等高端配套 [1] 区域市场动态 - 自"9·5"楼市新政后，龙岗区新房网签量环比上涨超8%，总量稳居深圳市第一 [5] - 龙岗区已构建"2万～7.7万/平方米"全需求覆盖的价格梯度，涵盖坂田高端改善、布吉品质住宅、坪地刚需友好盘等不同板块 [5] - 区域通过"首套二套同利率、单身购房名额等同家庭"等优化举措，精准激活改善性需求 [5] 政策与城市发展 - 龙岗区以"城市新客厅"建设为抓手，持续升级信贷支持、优化购房资格认定，推动"住龙岗、享品质"从理念走向现实 [7] - 未来将进一步夯实"优质人居产品+完善城市配套+强劲发展动能"良性生态，助力深圳东部打造大湾区宜居高地 [7]

政策环境 - 2025年住宅新规正式实施，标志着“好房子”建设进入全新阶段[1] - 济南市于2025年3月推出《济南市建筑工程容积率计算细则》，其中包含支持第四代住宅开发建设的政策[2][3] 产品创新与设计 - 华润置地·望雲项目打造济南首个主城山居低密度四代宅，具备6.2米挑高“空中花园”、三山环抱、超低容积率及超高可用率等特点[1] - 项目户型面积涵盖143㎡至286㎡，通过优化设计提高空间可用率，户属空中花园符合不计容标准，为购房者提供更大使用空间[5][7] - 采用奇偶错层设计使每个空中花园拥有双倍挑空空间，整体高度约6.2米，扩大客厅观景视野并保证室内采光[5] - 项目容积率仅1.3，顺山而建纯洋房社区，楼栋错开14度角排布以确保每户观山景，并借鉴济南“山泉”特色打造“一轴六境两园”立体园林[10] 市场表现与销售 - 项目于7月底首次开盘，实现热销8亿元，凭借第四代住宅、稀缺山景及超配会所三重价值承接高端改善需求[11] - 开盘后未大力开启分销渠道，凭借产品品质和品牌口碑实现月均销售额2亿元[13] - 项目已全部实景呈现，周边配套成熟，预计在10月至11月加推更多房源[13] 行业趋势与定位 - 第四代住宅广义上包含有空中花园、科技住宅及健康住宅等类型，拥有景观资源或生态环境好的地块更具卖点[8] - 项目定位为承接拥有资产积累、追求更高生活品质的改善型客户，反映市场从“有房住”向“住得好”的转变[13] - 华润置地自2009年进入济南市场，深耕16年打造8个标杆项目，形成“精工体系+全周期服务”的成熟模式[11]

昆明楼市成交量价表现 - 上周（2025年10月13-19日）昆明楼市成交面积8.55万㎡，环比增长179% [1] - 成交均价约11972元/㎡，环比上涨7% [1] - 市场新增供应面积约2.51万㎡，来自能建未来城、邦泰春华序2个项目 [1] - 成交量价已超过国庆节前水平，其中义承金川府项目因国庆首开数据集中备案，成交均价约13174元/㎡ [1] 商品住宅项目销售情况 - 邦泰·观云、邦泰春华序、义承金川翠屿位列商品住宅销售金额前三，单周销售金额分别约0.66亿元、0.41亿元、0.35亿元 [3] - 销售金额前三项目成交均价分别为18721元/㎡、11190元/㎡、13174元/㎡，套均价约288万/套、156万/套、160万/套 [3] - 碧鸡名城、邦泰春华序、筑友·翰林府第位居销售套数前三，分别成交28套、26套、26套 [3] - 邦泰春华序项目加推最后一栋楼，推出32套小高层产品，建面约127㎡，认购15套，去化率约47% [6] 土地市场与规划调整 - 上周昆明主城无土地成交，供应1宗城镇住宅用地，位于呈贡区雨花街道，面积约84.5亩，容积率2.1，起拍价约2.25亿元，起始楼面价约1900元/㎡ [3] - 该地块要求竞得者承建一所小学，用地面积约32.7亩，须与住宅一期同步开建并优先竣工 [5] - 官渡区官渡古镇片区王家庄、尚义村城中村改造项目用地性质调整为二类城镇住宅用地，修改范围约4.53公顷（67.9亩） [10][11] 城市发展与基础设施 - 巫家坝片区首个新建城市公园Alive Park对外开放，占地面积约3.4万平方米，集儿童游乐、休闲健身、花卉观赏功能于一体 [6] - 西山区"鄯阐华韵"文旅项目招募民间合伙人，总投资近16.4亿元，总建筑面积5.43万平方米，规划建设云津市集、云锦花街、壮观大城3个功能分区 [8] - 昆明中心城区拟建学校控制性详细规划修改，涉及9个区域、10所中小学，包括调整学校位置、新增班级用地等 [8][9] 行业政策与技术标准 - 昆明发布好房子技术指南，分为目标导向和问题导向两大技术板块，回应什么是好房子及如何做到房子好 [13] - 指南针对房屋建设质量投诉问题，梳理开裂、渗漏水等8个方面"痛点"，并提出提升技术措施建议 [13] - 技术要求覆盖刚需型、改善型和旅居型3种住宅类型，涉及安全耐久、舒适宜居、绿色低碳、智慧便捷等方面 [14]

市场表现与销售业绩 - 项目在2025年1-9月以20.2亿人民币的网签金额位居南京楼市销冠，且套均网签总价高达约2083万人民币 [3] - 在南京2000万人民币以上豪宅市场，项目成交量占比超过60%，意味着每卖出10套此类豪宅，超过6套来自该项目；在300平方米以上豪宅成交中，项目占比超过50% [3] - 项目去年以超过63亿人民币的认购额成为江苏省豪宅销售冠军 [1] 产品定位与设计理念 - 项目定位为顶级豪宅，建面约200平方米起步，强调“地段、产品、景观、圈层”的极致均好性 [1] - 设计理念参考南京总统府的对称美学，项目“超级中轴”已全维实景兑现，形成四维五重的归家礼序 [5][11][13][15] - 项目南大门尺度约120米*9米，融入中国屋檐意象，北向入口则更具摩登时尚感 [17] 社区景观与配套设施 - 项目内部打造约6万平方米园林景观，其中核心景观近2万平方米，折算地价约10亿人民币，实现“栋栋可瞰景、户户可观园” [23][24] - 社区通过约500米连廊系统连接归家大堂与下沉式庭院，形成多维度立体景观生态系统，并提升风雨天的居住体验 [19][21] - 项目外揽160万平方米绿博园资源，位于河西新城黄金走廊，聚集江苏大剧院、奥体中心、IFC等核心配套 [9] 最新推出的户型产品 - 项目近期推出建面约320平方米「观境Ⅱ」收官新品，仅40套，该户型直面约2万平方米中央花园景观，拥有近30米风光巨屏和约213米超宽楼间距 [26][28] - 「观境Ⅱ」户型采用「十字厅女王玄关」设计，整体开间约26米，客餐一体方厅面积超85平方米，主卧套间面积超60平方米 [30][32][34] - 户型配备超级玄关柜、餐厨柜、卫浴柜三处收纳体系，并预留五房需求改造空间，以满足家庭全周期成长需求 [36][38]

地块出让详情 - 阜阳市城南新区挂牌一宗城镇住宅用地，地块编号FCN2024001，位于润河路南侧、中清路西侧，出让面积41114平方米（合61.671亩）[2][3] - 地块容积率要求大于1且不大于2.2，建筑密度不大于22%，绿地率不小于35%，起拍单价为320万元/亩，总起叫价约为1.97亿元，楼面价约为2182元/平方米[2][3] - 该地块竞买保证金为4000万元，竞拍时间定于2025年10月30日15时，土地使用权出让年限为70年[2][3] 地块规划与条件 - 根据规划条件，该地块不得建设别墅和私家庄园[5] - 相较于首次挂牌，本次出让已取消“立体园林住宅建筑”（即“第四代住宅”）项目试点用地，规划指标与二次挂牌时保持一致[5][8] 地块挂牌历程 - FCN2024001号地块历经多次挂牌与流拍，首次挂牌于2024年12月28日，原定2025年1月17日竞拍，但在竞拍前几日终止出让，当时规划要求为“第四代住宅”试点用地[7] - 该地块于2025年3月18日再次挂牌，起拍价不变但取消了“第四代住宅”试点要求，原定于2025年4月11日竞拍，最终仍以流拍告终[8][9] 区域市场背景 - 双节期间城南新区有两家新盘入市首开，现场到访量及选房气氛火热，显示出一定的市场乐观情绪[10] - 区域市场购买力被认为充足，客户倾向于选择“好房子”，此次推出的地块被视为“压箱底”优质地块，但其最终成交结果尚存不确定性[11]

市场整体表现 - 国庆假期期间广宁县房地产市场到访量与成交量较去年同期实现跨越式增长 市场形势喜人 购房信心强劲回升 [1] - 10月1日至4日全县楼盘累计接访客户637户 商品房销售成交193套 同比增加359% 销售建筑面积26075平方米 同比增加366% 核心数据均实现近4倍增长 市场热度显著提升 [3] 领先楼盘策略分析 - 百盈花园凭借全市率先推出的"第四代住宅"产品 以独特的户型设计和居住体验吸引大量购房者 带动了该类产品销售并激活其他户型市场需求 [3] - 明珠天韵花园推出多重让利和实打实的优惠 到访客户量较平日显著提升 依托产品优势与地段稀缺性 精准契合家庭客户的改善需求 成为市场热门之选 [3] 政府与行业支持 - 广宁县住房和城乡建设局积极引导和鼓励房企推出更多促销活动 以实实在在的购房优惠和真金白银的价格承诺降低购房门槛 [5]

文章核心观点 - 中国房地产市场供求关系发生重大变化，购房者需求从“有没有”转向“好不好”，建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”成为核心方向 [1] - 2025年政府工作报告首次写入“好房子”，明确要适应人民群众高品质居住需要 [1] - 重庆两江新区作为实践“排头兵”，通过政策创新和项目示范推动“好房子”建设 [1] 安全的好房子 - 住建部明确安全是“好房子”的首要基石，房屋本体结构需牢固并具备抗震防灾能力 [3] - 2025年5月实施的《住宅项目规范》要求在水、电、气、热和电梯等关键设备安装传感器以实现及时报警，并建立房屋全生命周期安全管理制度 [3] - 两江新区推行“分段办理施工许可＋质量安全提前介入”政策，并将安全标准写入土地供地方案 [3] - 龙湖御湖境项目为例，其建筑结构抗震等级高，采用环保装修材料，并配备自动喷淋、烟感报警等完善消防设施 [5] 舒适的好房子 - 《住宅项目规范》明确舒适标准：住宅层高不低于3米，每套房屋必须有能晒到太阳的房间，卧室客厅隔音效果需提升 [6] - 重庆出台《高品质住宅空间设计导则》，要求结合山地特点利用地形优化采光通风 [6] - 两江新区指导开发商做退台设计，沿山脊线建房以保证每户采光，并在住宅项目规划时提前配建学校以打造“十五分钟生活圈” [8] - 璞印金开项目以1.0超低容积率打造低密社区，采用一梯一户设计营造私密性 [10] - 礼玉金湾项目周边拥有金海湾公园等生态资源，规划5条城市景观视线绿廊，坐拥约3.7公里一线嘉陵江岸线 [10] 绿色的好房子 - 住建部明确绿色是“好房子”的底色，要求房屋在建造和使用过程中减少对环境的破坏，提高能源利用效率 [11][12] - 具体标准包括选用环保健康建材设备，提升防水防潮、隔声保温性能，在全生命周期内实现节水节电节气节能 [12] - 两江新区在土地出让时明确生态保护要求，如用绿植遮挡建筑挡墙以使建筑与自然融合 [13] - 江北嘴公园里项目以40.44%的高绿化率打造生态社区，内部规划约1.8万平方米私享花园广场，毗邻350亩体育公园 [14] - 礼玉金湾社区内拥有30%绿化率并搭配新中式园林景观，构建绿色低碳生活空间 [16] 智慧的好房子 - 住建部明确智慧是“好房子”的发展趋势，要让房子变成“更大的智能终端” [18] - 智慧标准要求房屋具备较高信息化水平，如智能家居系统、社区服务平台等 [19] - 重庆出台《智慧小区建设标准》，旨在提升住宅小区信息化与智慧化水平，提高物业管理效率和居民生活便捷度 [19] - 两江新区出台六大举措支持“好房子”建设，包括支持带方案招拍挂、加强金融支持、支持分段办理手续等 [19] - 龙湖御湖境项目智慧系统覆盖社区智能安防和线上服务平台，支持刷脸入户、一键开门、手机报修和缴费等功能 [22]