深圳楼市“十一”假期市场表现 - 核心观点：深圳“9.5楼市新政”效应延续，今年“十一”假期新房市场环比表现不差，但市场呈现显著分化特征，具备综合优势的“好房子”项目更受青睐，二手房交易则相对冷清 [1] - 假期期间新房与二手房签约量环比前一周大幅上涨，其中新房签约量环比上涨120%，二手房签约量环比上涨15% [1] - 市场呈现区域与个盘加速分化，中心区南山区与非中心区龙华区销售较好，品牌、产品力、区位、配套等优势共振的项目更受欢迎 [1] - 由于价格倒挂及产品力提升，二手房交易相对冷清 [1] 典型项目销售情况与市场结构 - 龙华区鹏宸云筑项目在国庆期间加推154套房源，截至10月8日已销售近120套，去化率接近80%，销售速度超预期 [2] - 该项目总价区间在570万元至680万元，购房者多为改善型“中段客群”，观望心理偏重且大多不止一套住房 [2] - 龙华区鸿荣源观城项目假期8天到访超1000批客户，成交显著上升，仅10月7日当天便成交12套 [4] - 部分楼盘出现外地看房团集中买房现象，如卓越珺奕府在10月5日、6日接待两批外地看房团，销售超40套房源 [5] “9.5楼市新政”影响与市场反应 - 新政优化了多区限购措施及住房贷款利率，除福田、南山及宝安新安街道外，符合资格的深户及非深户家庭个人不再有购房套数限制 [4] - 新政导致部分区域购买力提前释放，如罗湖区在国庆假期整体表现不亮眼，区内代表性新盘金岸里去化率不足五成 [4] - 市场整体库存量较大，潜在购房者对产品力要求更加挑剔，导致片区内的优质楼盘可能抢占绝大多数客源，部分楼盘去化率可能不足20% [2] 市场长期趋势与数据表现 - 前三季度深圳新增新房供应不大，现有楼盘产品力差距明显，“好房子”概念影响加剧，未来楼市或呈现部分区域稳定、个盘热销的新特征 [5] - 2025年1-9月，深圳一手住宅网签29770套，二手住宅网签38508套，同比分别上涨22%及17% [5] - 二手房录得量连续7个月稳定在荣枯线5000套以上，其中3月份录得量达到7703套 [5]