市场表现 - 上周公募REITs二级市场价格整体延续震荡波动 中证REITs（收盘）指数下跌0.10%收于868.4点 中证REITs全收益指数上涨0.03%收于1090.1点 [1] - 经营权类REITs走势强于产权类REITs 产权类和特许经营权类REITs平均周涨幅分别为-0.3%和0.6% [1] - 全市场66只公募REITs中31只上涨 35只下跌 涨幅前三为华夏特变电工新能源REIT（+4.26%）、工银蒙能清洁能源REIT（+4.04%）和华夏金茂商业REIT（+3.59%） 跌幅前三为华夏合肥高新REIT（-3.48%）、中金湖北科投光谷产业园REIT（-2.42%）和中信建投明阳智能新能源REIT（-2.34%） [1][3] 板块分化 - 交通和能源类REITs表现较好 周涨幅分别为0.67%和0.60% 消费REITs和产业园REITs表现较弱 跌幅分别为-0.53%和-0.80% [2] - 高速板块因分红博弈和4月经营数据稳健涨幅居前 能源板块受市场追捧 扩募预期下部分项目易涨难跌 [2] - 国内REITs市场总市值1982亿元 流通市值920亿元 [2] 流动性数据 - 上周公募REITs成交规模23.8亿元 保障性租赁住房类REITs日均换手率领先 [6] - 成交量前三为华夏合肥高新REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT和红土创新盐田港REIT 成交额前三为华泰苏州恒泰租赁住房REIT、华夏中国交建REIT和中金安徽交控REIT [6] - 主力净流出2020.6万元 主力净流入前三的底层资产类型为交通基础设施类、市政设施类和保障性租赁住房类 单只REITs净流入前三为中金安徽交控REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和华泰江苏交控REIT [7] 行业动态 - 中银中外运仓储物流REIT（首单央企仓储物流REITs）和国泰君安临港创新智造产业园REIT（扩募）获批 前者底层资产可租赁面积约30万平方米 覆盖长三角、京津冀及成渝经济圈 后者扩募后将成为覆盖工业厂房与研发办公两类资产的REITs [9] - 中金唯品会奥特莱斯REIT获交易所反馈 要求补充披露运营指标和估值参数 [10] - 华能国际拟以青岛热电项目发行公募REITs 底层资产拟转让至专项计划 长城基金和长城证券资管分别担任管理人和专项计划管理人 [10] - 截至上周末共有14只REITs基金等待上市 [11]

第九单消费基础设施REITs获批 - 中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金正式获批并注册生效，成为第九单消费基础设施REITs [1] - 底层资产为济南领秀城贵和购物中心，建筑面积20.09万平方米，是济南南部最大单体商业项目 [2] - 项目3公里范围内覆盖216个小区，常住人口47.55万人，客群基础庞大且交通便利（20分钟可达济南西站/东站） [2] 底层资产运营与竞争力 - 2024年经营性净现金流（NOI）达9526.10万元 [3] - 商场通过绿色智能、文化赋能等策略提升竞争力，获BREEAM低碳运营卓越级认证，屋顶1.2兆瓦光伏项目已并网发电 [4] - 商户反馈销售增长显著（华为扩租升级为智能生活馆，周大福经历两次店铺升级，斐乐新店运营超预期） [4][5] 运营策略与未来规划 - 运管方将深化绿色低碳标杆打造，结合业态融合、数智化运营（如抖音/美团合作）和精准营销策略 [4][5] - 计划通过"线上引流+线下体验"闭环及定向促销体系提升商户销售转化率 [5] - 未来扩募将分阶段装入优质资产，覆盖京津冀、成渝、长三角等地区商业项目 [7] 发行REITs的战略意义 - 推动公司从重资产投资转向轻资产运营，提升运管能力并盘活存量资产 [6] - 有助于压降杠杆、释放投资空间，未来可探索酒店、度假景区等资产发行REITs的可行性 [6] - 通过净现金流分派率等市场化指标推动商业项目提质增效，打造行业标杆运管平台 [6][7]

报告行业投资评级 - 无评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行总基调未变，债券收益率在低位区间震荡，长期来看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [6] 根据相关目录分别进行总结 主要事件梳理 - 中银中外运仓储物流REIT、国泰君安临港创新智造产业园REIT（扩募）获批通过 [6][9] - 国金中国铁建高速、华夏越秀高速公路、工银瑞信河北高速等3单REITs披露4月运营数据 [6][9] - 华夏合肥高新产园、中航易商仓储物流等2只REITs发布分红公告 [6][9] - 中信建投国家电投新能源REIT发布长周期结算试运行的临时公告 [6][9] - 中航易商仓储物流REIT发布召开投资者开放日活动的公告 [6][9] - 中金唯品会奥特莱斯REIT获交易所反馈 [6][9] 本周市场表现 本周主要指数市场表现 - 本周REITs指数上涨0.03%，沪深300累计下跌1.08%，中证500指数上涨0.32%，中证全债指数下跌0.01%，中债1年期国债指数上涨0.02%，中债10年期国债指数下跌0.26%，中证转债指数上涨0.23% [4][13] - 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.06、 -0.10、0.65，与沪深300、中证500相关性分别为0.23、0.28 [4] 本周REITs市场价格表现 - 本周28支REITs上涨，0支持平，38支下跌，整体上涨0.03%，其中招商高速REIT涨幅最大为5.07%，华夏合肥高新REIT跌幅最大为4.22% [17] 本周REITs及对应股票板块表现 - REITs上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强（>0.8），仓储物流、消费、市政环保、保租房、产业园区、清洁能源、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.81、0.49、0.29、 -0.08、 -0.42、 -0.53、 -0.54；近一个月消费、高速公路、市政环保、保租房、产业园区、仓储物流、清洁能源REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.93、0.63、0.26、 -0.01、 -0.19、 -0.19、 -0.25 [24] 本周REITs市场交易情况 - 本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为23.8亿（ -20.2%），日均换手率为0.5%（ -0.1pct），其中高速公路6.0亿（ -23.0%）、0.4%（ -0.1pct），生态环保0.7亿（ -44.3%）、0.4%（ -0.3pct），清洁能源3.0亿（ -16.9%）、0.6%（ -0.1pct），产业园区5.1亿（ -22.3%）、0.6%（ -0.2pct），仓储物流2.9亿（ -14.9%）、0.5%（0.0pct），保租房2.3亿（ -29.7%）、0.5%（ -0.3pct），消费类2.5亿（ -31.2%）、0.3%（ -0.2pct） [6][40] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在 -1.95%到10.80%之间，估值收益率较高的有华夏中国交建REIT（10.80%）、平安广州广河REIT（10.65%），较低的有平安宁波高投REIT（ -1.29%）、工银蒙能能源REIT（ -1.95%） [42] - P/NAV方面，整体在0.75到1.79之间，P/NAV较高的有中金厦门安居REIT（1.79）、嘉实中国电建REIT（1.75），较低的有华夏和达高科REIT（0.89）、华夏中国交建REIT（0.75） [42] 项目审批进展 - 目前有22只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括7单产业园项目、3单能源项目、2单数据中心项目、2单仓储物流项目、5单保租房项目、3单消费类项目 [45] 投资观点 - 建议投资者关注资产扩容及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，注意防范回撤风险 [6][48]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证REITs指数微跌，经营权类REITs走势强于产权类REITs，REITs全周日均换手率较前一周略有下降，全市场能源、交通、消费类REITs收涨，水利、园区类REITs收跌，中银中外运仓储物流REIT获批，优质仓储物流资产加速入市 [1] 各部分总结 二级市场走势 - 本周中证REITs指数收盘价868.35点，周涨跌幅-0.1%，表现强于沪深300指数，弱于中证转债和中证全债指数；年初至今涨跌幅+10.0%，回报率高于沪深300、中证转债和中证全债指数；波动率低于沪深300和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - 5月30日REITs总市值降至1982亿元，较上周减少2亿元；全周日均换手率0.56%，较前一周下降0.15个百分点 [2] 不同类型REITs表现 - 产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.3%、+0.6%；周涨幅最大的项目类型为能源（1.0%）、交通（0.5%）和消费类（0.1%）；周度涨幅前三的REITs为华夏特变电工新能源REIT（+4.26%）、工银蒙能清洁能源REIT（+4.04%）、华夏金茂商业REIT（+3.59%） [3] - 保障房REITs交易活跃度最高，区间日均换手率0.9%，成交额占比14.9%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率0.5%，成交额占比25.2% [3] - 主力净流入额前三名的REITs为中金安徽交控REIT（748万元）、国泰君安临港创新产业园REIT(682万元）、华泰江苏交控REIT(531万元） [3] 一级市场发行 - 截至5月30日，已申报、已问询、已受理、已反馈、已通过待上市、已上市的REITs产品分别有1只、1只、1只、7只、5只、3只 [24] 估值跟踪 - 截至5月30日，公募REITs年化现金分派率均值为6.0%，高于主流固收资产静态收益率 [1][26] - 从股性角度，用相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断估值，相对净值折溢价率偏长期，P/FFO偏短期 [26] - 不同项目类型的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [27] - 截至5月30日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低313BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为212BP [1] 行业要闻 - 中金亦庄产业园REIT启动询价，初始战略配售2.8亿份，占比70%；网下0.84亿份，占比21%；公众0.36亿份，占比9%；询价时间6月5日，区间2.257 - 2.758元/份 [33] - 5月28日，华能国际拟以青岛热电华能青岛项目申请发行REITs，2024年发电量34亿千瓦时、供热量510万吉焦，同比分别增长6.2%和49% [33] - 5月30日，中银中外运仓储物流REIT获批，首发资产覆盖6处核心物流节点，总建筑面积30.54万平方米、出租率95.59%，收益法估值10.97亿元 [4][33]

华润有巢REITs的战略意义与影响 - 华润有巢REIT重构租赁住房业务模式，从长期收租转向资金快速循环回收，显著加快资本周转[2][4] - REITs发行打通"投、融、建、管、退"资本闭环，成为华润置地大资管业务重要组成部分[4] - 公募REITs引导资金流向经营性不动产和大资管业务，推动房地产行业新增长点[4] 中国租赁住房行业发展趋势 - 政策驱动行业规范化发展，市场化机构因经营透明将受益[4] - 需求端结构性增长：城镇化推进+新市民/青年人向核心城市聚集，一线及二线核心城市为重点[4] - 运营精细化趋势显现，头部企业向"品牌运营+数字化管理"转型，中高端公寓等细分领域机会凸显[5] 上海市租赁住房供需格局与竞争策略 - 上海保租房加速供应旨在缓解新市民住房压力，吸引人才长期流入，创造专业机构投资机遇[5] - 专业机构需强化城市区域供需判断能力，指导高质量投资与运营[5] - 核心竞争力来自规模优势下的品牌效应、成本控制、数字化运营及增值服务[6] 中国保租房REITs市场发展前景 - 1014号文推动C-REITs进入规范化发展阶段，租赁住房REITs发行范围扩大至市场化租赁/公租房/宿舍[6] - 对比美国公寓REITs超千亿美元市值规模，中国租赁住房REITs市场发展空间广阔[6] - "十五五"期间租赁住房行业料将持续获政策支持，资产穿越周期能力已被市场认可[6][7] 华润有巢REITs未来布局 - 计划围绕公募REITs布局可扩募资产，持续推进扩募[7] - 目标通过市场引领作用推动C-REITs市场成熟化发展[8]

业绩表现 - 2024年营业收入29.22亿元同比下降4.38% 归母净利润8170.85万元同比增长31.60% [2] - 2025年一季度营业收入2.78亿元同比增长28.07% 归母净利润7758.57万元同比增长2123.13% [2] - 一季度净利润大幅增长主要因转让上海微星住房租赁运营有限公司10%股权 交易对价1.7亿元 预计净收益5000万~7000万元 占2023年归母净利润50%以上 [4] 主营业务结构 - 主营收入构成包括房产销售(占比约80%)、物业管理服务、房地产出租、代管代建、酒店业、金融服务和贸易业务 [4] - 主要销售项目包括浙江湖州花园名都、新黄浦唐南CX地块(玉象府)和上海江南颐景轩(签约金额7064.64万元) [5] - 上海五处出租物业出租率区间21.87%~95.4% [5] 战略布局与资本运作 - 收购北京昌平区硅谷SOHO-2号楼项目 产权对价2.15亿元 建筑面积21759平方米 单价9880元/平方米 评估价值3.31亿元 将纳入北京保障房体系 [5] - 拟以闵行区梅陇镇租赁住房项目为底层资产开展保租房持有型不动产资产支持专项计划 2023年曾计划申报发行保租房公募REITs [5] - 打造"筑梦城"品牌布局上海保租房市场 [5] 未来发展策略 - 优化"双轮驱动"发展格局 强化房地产主业与金融业务协同 [6] - 通过项目收购扩大区域布局 增强持续经营能力和盈利能力 [5]

武汉楼市政策调整 - 新版"汉九条"政策聚焦"扩需求"和"稳供给"两个方面，通过住房金融、税收优惠、市场供应等多方面调整形成组合拳 [1][4] - 武汉市4部门联合印发通知推出"汉九条"，旨在巩固房地产市场稳定态势 [4] - 2025年房地产政策延续宽松导向，国家多部门围绕"止跌回稳""建设好房子"等目标推出系列措施 [4] 武汉住宅市场供需情况 - 前4个月武汉商品住宅成交面积184.1万平方米同比微增0.8%，供应面积174.9万平方米同比下降12.2% [1] - 武汉商品住宅需求有回暖趋势，供应节奏显著放缓，供需矛盾持续缓解 [2] - 武汉等二线城市供销比由2024年0.81降至一季度0.71，24个主要城市中超8成库存去化周期缩短 [4] 保障性住房发展 - 保障性租赁住房有效缓解新市民、青年人群住房压力，助力城市融入 [5] - 公募REITs将保障性租赁住房纳入底层资产试点，补充项目资金端并构建完整投资闭环 [5] - 房地产市场回归居住属性，"租购并举"满足多样化需求，增加保障性租赁住房供给成为关键 [5]

公募REITs市场发展概况 - 自2021年5月首批公募REITs项目获批以来，市场已从破冰试点发展成为资本市场重要组成部分，累计发行66只产品，"首发+扩募"合计募集规模接近1800亿元，二级市场总市值达1986亿元 [1] - 2024年7月国家发改委发布《常态化发行通知》，推动市场进入常态化阶段，全年新发产品29只创历史新高 [2] - 2025年市场持续扩容，截至5月26日全市场产品总数达66只，募集总规模1794.58亿元（首发1743.93亿元+扩募50.65亿元），二级市场总市值1986.21亿元逼近2000亿大关 [3] 资产类别与行业覆盖 - 资产类型从产业园区、交通、港口扩展至保障性租赁住房、仓储物流、商业消费等领域，底层资产丰富度大幅提升 [3] - 交易所在审项目包括数据中心、热电联产，未来将覆盖养老基础设施、旅游景区、酒店等行业 [3] - 常态化发行通知允许发行资产类型扩充至13大类，但文化旅游基础设施和养老设施项目仍属市场空白 [8] 民营资本参与情况 - 京东集团、物美集团、印力集团、顺丰控股等民营企业已成功发行公募REITs，开拓新融资渠道 [6] - 公募REITs帮助民营企业实现"轻资产、重运营"转型，降低资产负债率，并通过"资产上市—价值重估—产业反哺"提升品牌价值 [6] - 民营资本借力REITs盘活存量资产，降低对传统信贷依赖，同时倒逼企业引入市场化管理机制提高收益水平 [7] 投资者结构演变 - 机构投资者占比高，包括券商自营、保险、公募基金、信托、私募基金、银行理财、产业资本等 [4] - 市场期待社保基金、养老金、企业年金等长线资金入市，为市场带来更稳定资金流 [4] 现存挑战与优化方向 - "公募基金+ABS"交易结构复杂，存在多重收费、激励不相容等问题，需简化结构并厘清资产方与管理人边界 [8] - 文化旅游基础设施面临收益权不清晰、文物资产转让限制等问题，养老设施受制于非营利性定位和人力成本高企 [9] - 二级市场溢价率攀升反映供需失衡，个人投资者教育滞后导致短期投机行为加剧市场波动 [9] 未来发展趋势 - 参照海外市场规律，未来3-5年中国公募REITs发行数量和规模将持续增长 [10] - 随着资产类别增加、投资者类型丰富及二级市场功能完善，公募REITs将成为资本市场重要投资工具 [10]

公募REITs交易情况 - 2025年5月23日二级市场收盘价为4.178元/份，较发行价2.734元/份涨幅达52.82% [1] - 基金自2025年5月26日起停牌1小时并于10:30复牌，同步暂停基金通平台份额转让业务1小时 [1] 基础设施项目经营情况 - 基础设施项目为苏州工业园区菁英公寓（公共租赁住房），运营管理机构为苏州工业园区公租房管理有限公司 [1] - 项目以获取租金稳定现金流为目的，当前经营稳定且无重大未披露信息 [2][3] 价格变动对分派率影响 - 2025年预测可供分配金额为54,678,152.94元，发行价买入时分派率预测值为4.00%，按5月23日收盘价4.178元/份买入时分派率降至2.62% [4] - 分派率计算基于招募说明书预测数据，实际可供分配金额可能变动 [5] 债券型基金开放期安排 - 开放期为2025年5月27日至6月3日（6月2日端午节休市），可办理申赎业务 [11] - 单一投资者持有份额超50%时暂停个人投资者申购 [12] - A类份额申购费率按金额阶梯收取，C类份额免申购费 [13] 基金销售与估值 - 直销机构为华泰证券资管，客服电话4008895597 [20] - 基金份额净值每日计算并公告，精确至0.0001元 [22][23]

华泰苏州恒泰租赁住房REIT基金经理发声，呼吁投资者理性看待风险，合理决策。 中经记者 罗辑 北京报道 5月21日，此前网下认购倍数创造历史新高的华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 （简称"华泰苏州恒泰租赁住房REIT"，代码：508085）在上交所挂牌上市。延续此前的热度，该REIT 基金开盘即上涨29.99%,触及公募REITs上市首日的涨幅上限，触发停牌规则。5月22日该基金自开市起 停牌1小时，并暂停上交所基金通平台份额转让业务1小时。 今年以来，公募REITs市场持续火爆。据Wind数据统计，目前全市场口径下已有超25份因涨幅过高触发 停牌的公告披露。其中，除了上市就触发30%涨停的产品外，多只产品因为累计涨幅（注：收盘价相较 基准价涨幅）超70%而停牌，更有产品因短期涨幅过高，连续4次触发临时停牌。 面对如此热潮，多位受访人士指出，REITs投资者应理性决策，避免受市场情绪影响，忽略溢价风险， 勿盲目追高。 年内全市场公募REITs平均涨幅达17.76% 今年的"公募REITs热"吸睛无数，资金持续涌入公募REITs市场。Wind数据显示，自今年年初开始，截 至2025年5月21日 ...