上海市租赁住房市场动态 - 上海市租赁住房市场成为险资等资本争相布局的热门赛道，城投控股拟以浦江社区和九星社区两个租赁住房项目作为底层资产参与REITs扩募申报 [2] - 城投宽庭REIT首次发售基金规模达30.5亿元，基金期限65年，截至上半年累计可供分配金额6337万元，年化现金流分派率4.19%，市值42.72亿元 [4] - 友邦保险斥资近10亿元收购上海市松江区长租公寓项目柚米社区，项目定位服务松江大学城与科技园区青年人才 [6] 城投宽庭REIT扩募项目详情 - 扩募项目浦江社区和九星社区均为保障性租赁住房，总建筑面积23.54万平方米，提供3592套住房，目前均已满租 [3][4] - 浦江社区户型面积25.43-100.99平方米，租金2480-10560元/月，一居室轮候人数达30人；九星社区户型33.76-68.74平方米，租金3900-9000元/月 [4] - 项目公司将进行股权重组，股东变更为上海城投房屋租赁有限公司，需履行国资流程 [4][5] 行业资本布局与趋势 - 上半年全国保障性租赁住房大宗交易成交7宗，上海市占4宗，显示资本对租赁住房市场的青睐 [6] - 锦江集团推出企业公寓品牌"途羚公寓"，专为用工量大的企业提供集体住宿解决方案，并与雅诗阁合作打造中高端品牌Quest [7] - 华为在上海打造仅供内部员工租住的长租公寓项目，总建筑面积85万平方米，租金较市场价低40%-60% [8] 市场格局与未来发展 - 全国TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源198.2万间，其中房企系11家、地方国企系9家、创业系6家 [9] - 跨界资本涌入正改变行业格局，构建"资产持有+专业运营+产业协同"的复合价值体系 [9] - 保障性租赁住房REITs被视为高分红、中低风险资产，在政策支持和社保等资金入市预期下配置性价比持续提升 [10]

扩募计划概况 - 城投控股拟以城投宽庭•浦江社区和城投宽庭•九星社区两个租赁住房项目作为底层资产参与REIT扩募申报工作 [1] - 两个项目均为保障性租赁住房项目 总建筑面积23.54万平方米(浦江社区15.36万平方米 九星社区8.18万平方米) [3] - 项目总套数3592套(浦江2362套 九星1230套) 产权期限至2088-2089年 [1] 项目运营情况 - 两大项目均已满租 浦江社区租金2480-10560元/月 九星社区3900-9000元/月 [4] - 浦江社区一居室轮候人数达30人 显示市场需求旺盛 [4] - 首次发售的城投宽庭REIT规模30.5亿元 上半年累计可供分配金额6337万元 年化现金流分派率4.19% [4] 交易结构与资本运作 - 项目公司将进行股权重组 股东变更为上海城投房屋租赁有限公司 [5] - 扩募完成后将设立第2期资产支持专项计划 原始权益人认购不低于20%战略配售份额 [5] - 交易价格将根据评估价值和市场公允价值确定 [4] 行业动态与战略意义 - 租赁住房产业需创新金融模式解决重资产投入效率问题 [2] - 2024年上半年全国保障性租赁住房大宗交易7宗 上海占4宗 [6] - 扩募将巩固权益融资通道 提升滚动投资能力 完善全周期运营机制 [6] 资本方动向 - 友邦保险近期以9.8亿元收购柚米社区项目 [6] - 保险资金通过专项基金间接收购资产 锁定长期收益 计划以公募REITs退出 [7] - 长租公寓REITs市场表现良好 影响保险资金等机构的投资行为 [7]