行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][51] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且政策仍在推进途中 [4][51] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4][51] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、少量混合所有制及民企将在未来格局中更加受益 [4][51] - 城市分化观点依然奏效，即“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”，该组合在销售反弹时表现更佳 [4][51] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是重要的观察方向，且预计一二线城市将更受益 [4][51] - 2026年板块仍将以政策为核心主导力量，建议反复博弈政策贝塔 [4][51] 2025年全年及近期市场成交数据 - **2025年全年新房市场低迷**：样本30城新房累计成交9821.7万平方米，同比-15.8% [1][11] - **分城市级别看全年新房成交**：一线城市累计成交2619.1万平方米，同比-12.0%；二线城市4904.0万平方米，同比-15.6%；三线城市2298.6万平方米，同比-20.2% [1][11] - **一线城市具体表现**：北京同比-14.5%，上海同比-6.4%，广州同比-7.9%，深圳同比-33.2% [1][11] - **12月新房成交“翘尾”表现弱**：样本30城12月成交967.9万平方米，同比大幅下降40.0% [2][11] - **12月分城市级别成交**：一线城市成交246.0万平方米，同比-35.3%；二线城市572.8万平方米，同比-35.3%；三线城市149.1万平方米，同比-57.1% [2][11] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）新房成交**：30城成交239.1万平方米，环比-0.9%，同比-30.6% [2][15] - **本周分城市级别新房成交**：一线城市成交64.1万平方米，环比+19.0%，同比-23.5%；二线城市142.6万平方米，环比-2.6%，同比-22.3%；三线城市32.3万平方米，环比-20.7%，同比-58.0% [2][15] - **2025年全年二手房市场小幅增长**：样本城市累计成交10398.9万平方米，同比增长3.9% [2][22] - **分城市级别看全年二手房成交**：一线城市累计成交4328.7万平方米，同比+4.4%；二线城市4726.3万平方米，同比+2.7%；三线城市1344.0万平方米，同比+6.4% [2][22] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）二手房成交因假期影响下滑**：14个样本城市合计成交145.0万平方米，环比-30.5%，同比-30.6% [3][25] - **本周分城市级别二手房成交**：一线城市成交76.8万平方米，环比-14.0%；二线城市47.9万平方米，环比-43.3%；三线城市20.3万平方米，环比-41.9% [3][25] 行情回顾 - **板块指数表现**：本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.10个百分点，在31个申万一级行业中排名第19名 [3][34] - **全市场房地产股涨跌**：本周上涨个股共28支，下跌82支 [34] - **全市场涨幅前五个股**：乾景园林（+15.4%）、银亿股份（+15.2%）、北京城建（+13.2%）、合肥城建（+9.5%）、*ST新城（+8.3%） [34][40] - **全市场跌幅前五个股**：华联控股（-15.5%）、*ST匹凸（-13.2%）、万泽股份（-9.2%）、天业股份（-6.7%）、海德股份（-6.1%） [34][40] - **重点48家A/H房企表现**：本周共计上涨10支，涨幅前五为禹洲集团（+6.6%）、荣盛发展（+4.5%）、中国海外发展（+2.0%）、滨江集团（+1.7%）、中国金茂（+1.7%） [34][43] - **重点房企跌幅前五**：融信中国（-11.9%）、正荣地产（-9.4%）、中国奥园（-7.9%）、碧桂园（-7.1%）、佳兆业（-6.7%） [34][44] 重点公司境内信用债情况 - **本周（12.29-1.4）发行情况**：共发行房企信用债1只，环比减少5只；发行规模共计2.50亿元，环比减少44.82亿元 [3][45] - **本周偿还与净融资**：总偿还量42.69亿元，环比减少22.47亿元；净融资额为-40.19亿元，环比减少22.34亿元 [3][45] 本周政策回顾 - **中央政策**： - 央行：存量公积金贷款利率自2026年1月1日起下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6% [49] - 住建部：发布关于提升住房品质的意见，提出八项重点任务，旨在加大“好房子”供给 [49] - 财政部、税务总局：个人销售购买不足2年的住房按3%征收率缴增值税，2年及以上免征，自2026年1月1日起施行 [49] - **地方政策**（2025.12.28-2026.1.3）： - 广东韶关：推出购房补贴、下调公积金首付比例及利率、提升贷款额度、支持公积金付首付、购房可落户等多项措施 [50] - 广东深圳：“十五五”规划建议提出推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，加强保障房建设，高质量开展城市更新 [50] - 江苏常州：降低困难工薪群体公积金贷款首付至15%，提升高品质住宅贷款额度，延长贷款年限至最长30年 [50] - 甘肃、云南、湖南株洲等地：均在“十五五”规划建议或工作会议中强调加快构建房地产发展新模式，加强保障房供给，推进城市更新和“好房子”建设 [50] 具体投资建议与标的 - **配置方向**： 1. **地产开发**： - H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 [4][51] - A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][51] 2. **地方国企/城投/化债**：城建发展、城投控股 [4][51] 3. **中介**：贝壳-W [4][51] 4. **物业（跟涨）**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][51]

1月3日，S26公路（沪苏省界-G15公路）改建工程施工正式启动桥梁钻孔灌注桩施工，标志着这条连接 沪苏的通道升级扩容正式拉开序幕。 智通财经记者从上海城投公路集团获悉，S26公路（沪苏省界-G15公路）改建工程西起沪苏省界，东至 G15公路，全线位于青浦区，全长约18.8公里。工程主要内容包括主线高速公路拓宽、立交及出入口改 造、地面辅道及相关附属工程。该工程是服务长三角一体化、优化市域西部路网的关键项目。 改建效果图 高速主线 智通财经记者 栾晓娜 工程总平 面图。本文图均为 上海城投公路集团 供图 S26-G1503 立交改建效果图。 本次改建的核心是在维持现有道路形式的基础上，通过两侧拼宽将主线升级为双向8车道，大幅提升道 路通行能力与安全水平。工程涉及2座枢纽互通立交及2座出入口匝道的系统性改建，并对华新等收费站 进行优化，旨在打通瓶颈，提升节点转换效率。扩容后的S26公路将更好地均衡区域交通流，向西无缝 对接苏锡常都市圈，向东高效衔接上海快速路网，有力支撑长三角更高质量的互联互通。 ...

为深入贯彻落实市国资委关于阳光采购工作的监管要求，持续提升集团及权属公司阳光采购工作的规范化水平，增强风险防控能力和资金使用效益，近 日，城投控股开展阳光采购与管理专题培训。城投控股党委委员、副总经理张子栋出席并讲话，集团各部室、各权属公司负责人及有关业务骨干参加培 训。 校对：董 超、孙慧敏 审核：杨继鲁、董从国 来源：城投控股 编辑：刘云霄 本次培训重点围绕《市国资委关于进一步明确市属企业阳光采购改革的意见（试行）》文件精神，从阳光采购的基本制度和流程规范入手，紧扣典型案例 和集团阳光采购工作实际，详细解析了阳光采购的基本原则、职责分工、采购方式、采购流程、监督管理等多个环节的操作规范。 会议强调，阳光采购不仅是规范流程、降低成本的具体要求，更是优化资源配置、保障战略落地、维护清廉生态的关键举措。一要增强合规意识，深刻领 会阳光采购的重要意义，将其作为提升企业治理效能、防范廉洁风险的重要抓手。二要规范采购行为，严格遵循阳光采购的制度规范，确保采购流程公开 透明、公平公正。三要强化责任担当，各部室、各权属公司要切实增强责任意识，加强协同配合，共同推动阳光采购工作取得实效。四要加强学习培训， 不断提升专业能力 ...

板块整体表现 - 12月31日，房地产开发板块整体上涨1.18%，表现强于上证指数（上涨0.09%）和深证成指（下跌0.58%）[1] - 板块内个股表现分化，合肥城建以10.04%的涨幅领涨，万通发展则以-4.58%的跌幅领跌[1][2] - 从资金流向看，板块整体主力资金净流入955.01万元，游资资金净流出3.81亿元，散户资金净流入3.71亿元[2] 领涨个股表现 - 合肥城建收盘价12.38元，上涨10.04%，成交额3.09亿元，主力资金净流入1.18亿元，净占比达38.27%[1][3] - 城建发展收盘价5.07元，上涨9.98%，成交额6.75亿元，主力资金净流入2.06亿元，净占比30.49%[1][3] - 和展能源收盘价3.64元，上涨9.97%，成交额2.41亿元，主力资金净流入5495.53万元，净占比22.78%[1][3] - 张江高科收盘价43.90元，上涨6.63%，成交额44.67亿元，主力资金净流入3.90亿元，净占比8.74%[1][3] 领跌个股表现 - 万通发展收盘价12.30元，下跌4.58%，成交额11.06亿元[2] - 首开股份收盘价6.61元，下跌4.06%，成交额24.00亿元[2] - 中国武夷收盘价3.93元，下跌3.44%，成交额3.91亿元[2] 个股资金流向详情 - 张江高科主力资金净流入3.90亿元，但游资净流出2.30亿元，散户净流出1.60亿元[3] - 合肥城建主力资金净流入1.18亿元，游资净流出4962.65万元，散户净流出6858.39万元[3] - 城建发展主力资金净流入2.06亿元，游资净流出8935.77万元，散户净流出1.16亿元[3] - 保利发展主力资金净流入3771.44万元，游资净流出3896.50万元，散户净流入125.07万元[3]

城投控股（600649.SH）12月31日在投资者互动平台表示，尊敬的投资者您好，感谢您对公司的关注。 意特利（上海）科技有限公司系公司旗下私募股权投资基金参与投资的企业，公司通过该基金间接持股 比例为 3.7221%。谢谢！ （文章来源：每日经济新闻） 每经AI快讯，有投资者在投资者互动平台提问：在天眼查显示，贵公司有投资意特利（上海）科技有 限公司，在不影响贵公司的商业筹划下，可否告知贵公司对意利特的投资比例，还是直接控股？ ...

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][55] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计将超过2008年和2014年，且当前仍在推进途中 [4][55] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][55] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][55] - 城市选择上，“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][55] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且预计一二线城市将更受益 [4][55] - 基于以上，2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策beta行情 [4][55] 政策与宏观环境 - **北京调整购房政策**：12月24日，北京发布新政，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的社保或个税年限调整为连续缴纳满2年及以上，购买五环外调整为满1年及以上；对二孩及以上多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房；使用公积金贷款购买二套住房的最低首付款比例调整为不低于25% [1][11] - **LPR维持不变**：12月22日，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，连续7个月持平 [1][11] - **中央政策动向**：央行报告强调做好房地产金融宏观审慎管理；住建部全国工作会议提出着力稳定房地产市场，推动收购存量商品房用作保障性住房等，并提及推进现房销售制 [52] - **地方政策回顾**：广州推动危旧房自主更新项目；深圳坪山在城中村改造中试行房票安置；河南对多子女家庭提高公积金贷款额度，并认定在当地已有一套住房的多子女家庭再次购房为首套 [53][54] 市场行情回顾 - **板块表现**：本周申万房地产指数累计变动幅度为1.9%，落后沪深300指数0.04个百分点，在31个申万一级行业中排名第17名 [1][14] - **个股涨跌**：本周房地产股涨幅前五为华联控股(42.3%)、首开股份(23.6%)、乾景园林(21.0%)、珠江控股(19.9%)、海航基础(16.1%)；跌幅前五为绵石投资(-10.3%)、财信发展(-5.8%)、世荣兆业(-5.4%)、华侨城A(-5.2%)、天地源(-4.4%) [14][20][22] - **重点房企表现**：本周重点48家A/H房企中，涨幅前五为龙光地产(7.6%)、中国海外发展(1.8%)、华润置地(1.5%)、招商蛇口(0.9%)、荣盛发展(0.6%)；跌幅前五为世联行(-14.6%)、中国奥园(-10.6%)、绿景中国地产(-8.3%)、禹洲集团(-7.0%)、金地商置(-7.0%) [14][24] 新房与二手房成交数据 - **新房成交（30城）**：本周成交面积为241.0万平方米，环比提升15.5%，同比下降41.5% [2][25] - 一线城市：成交53.9万方，环比-0.4%，同比-41.3% [2][25] - 二线城市：成交146.8万方，环比+21.7%，同比-40.6% [2][25] - 三线城市：成交40.4万方，环比+18.7%，同比-45.1% [2][25] - **新房累计成交（52周）**：样本30城共计9582.5万方，同比-15.4% [2][27] - 一线城市：2555.0万方，同比-11.7% [2][27] - 二线城市：4761.6万方，同比-15.4% [2][27] - 三线城市：2265.9万方，同比-19.1% [2][27] - **12月累计新房成交**：样本30城共计745.0万方，同比-41.3%；一线城市188.2万方，同比-38.0%；二线城市437.1万方，同比-36.8%；三线城市119.7万方，同比-56.1% [27] - **二手房成交（14城）**：本周成交面积合计208.0万方，环比增长3.8%，同比下降22.9% [2][32] - 一线城市：成交89.3万方，环比+2.2% [2][32] - 二线城市：成交83.7万方，环比-1.8% [2][32] - 三线城市：成交35.0万方，环比+25.9% [2][32] - **二手房累计成交（年初至今）**：样本14城共计10253.2万方，同比增长4.6%；一线城市4251.9万方，同比+5.2%；二线城市4677.7万方，同比+3.6%；三线城市1323.6万方，同比+6.5% [32] 房企信用债与融资情况 - **信用债发行**：本周（12.22-12.28）共发行房企信用债6只，环比减少1只；发行规模共计47.32亿元，环比增加4.02亿元 [3][40] - **净融资额**：总偿还量65.17亿元，环比减少9.64亿元，净融资额为-17.85亿元，环比增加13.66亿元 [3][40] - **发行结构**：主体评级以AA+(42.3%)、AA(30.4%)为主；债券类型以一般中期票据(72.7%)为主；债券期限以3-5年(42.3%)、1-3年(30.4%)为主 [40] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“25渝江北嘴MTN002”5年期中期票据利率较公司之前发行的同类型可比债券利率上升5个基点 [48][49] 投资建议与配置方向 - **配置方向**：报告建议2026年围绕政策beta进行配置，具体方向包括 [4][55] - 地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][55] - 地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股 [4][55] - 中介：贝壳-W [4][55] - 物业（跟涨属性）：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][55]

每经AI快讯，有投资者在投资者互动平台提问：贵公司通过孵化器投资超磁新能、东昇聚变、量晶万 维三大前沿项目，覆盖核聚变、高温超导材料的三大前沿科技，可否告知分别投入了多少资金，且到现 在是否带来投资盈利？ （文章来源：每日经济新闻） 城投控股（600649.SH）12月26日在投资者互动平台表示，海桐国际创新中心是海创产业研究院核心团 队与城投控股、杨浦区国资共建的专业孵化器，于2025年4月在湾谷科技园正式落地运营。孵化器注册 资本1000万元，其中公司认缴出资200万元，持股20%。公司通过孵化器投资超磁新能、东昇聚变、量 晶万维等三个项目。 ...

公司业务披露与经营布局 - 公司在定期报告的“主要控股参股公司分析”部分，重点披露对当期财务状况、经营成果具有重要影响的子公司或参股公司信息 [1] - 公司全资及控股子公司的核心业务范畴主要聚焦于地产开发、运营、投资三大主业 [1]

公司业务与战略转型 - 公司作为上海保租房建设的“主力军”，正通过“金融赋能+绿色人居”的双轮驱动模式探索可持续发展新路径 [1] - 公司顺应行业趋势进行转型，自2021年起谋划整体业务转型，更加聚焦上海并注重打造高品质居住产品，为保租房业务发展奠定基础 [3] - 公司保租房运营的独特价值在于“长期民生兜底”，通过低于市场价10%的租金稳定租客住房成本，并提供“住房保障+社区服务”双重功能，解决“租不到好房”的民生痛点 [3] 业务规模与市场定位 - 截至2025年，公司旗下“城投宽庭”品牌已覆盖上海9大区域，合计19个项目，保租房管理规模超2.8万套，累计服务超5万人次，其中新市民、新青年占比高达92% [1][3] - 公司构建了覆盖全人群需求的四大产品线，包括城市建设者之家、白领公寓、产业区蓝领公寓、服务式公寓，以2.8万套管理规模实现全周期租住需求覆盖 [3] - 截至2025年10月，城投宽庭在营项目整体出租率稳定在90%左右，多个项目实现了开业6个月内出租率超90%的稳健运营 [4] 绿色建造与运营技术 - 公司在保租房项目中融入多项绿色建造和运营技术，如太阳能光伏发电、数字化管理平台、雨水回收系统等 [1] - 具体技术应用包括：采用整体卫浴、集成墙板等工业化内装体系以降低污染和维修频率；运用海绵城市技术构建雨水回收系统；应用屋面太阳能光伏发电技术，单社区年发电量达25万度，年降碳量约150吨 [3][4] - 公司持续加码低碳及智能化投入，通过光伏能源应用、数字化管控等技术优化运营效率，以精细化管理提升居住体验 [3] 金融赋能与REITs资本循环 - 公司依托保租房不动产投资信托基金（REITs）构建“投-融-建-管-退”资本循环，以30.5亿元首单REIT资金募集及后续扩募激发资产活力 [1] - 通过国泰君安城投宽庭保租房REIT发行，在控股层面降低了资产负债率，优化了资产负债结构，回笼资金超8亿元，用于新的保租房项目投资 [4] - 2025年，公司依托REIT净回收资金，携手仪电集团、国盛集团，成功落地上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目——城投宽庭徐汇社区，该项目的1283套房源中，首批546套一经推出便迅速满租 [4] 标准化体系与未来发展 - 公司以产品线布局为核心，建立了从产品设计、开发建设到运营管理的全链条标准化体系，将高品质标准贯穿全流程 [3] - 公司计划将徐汇社区等项目纳入拟扩募储备资产池，待条件成熟后注入城投宽庭REIT，助力实现滚动投资的良性循环 [4] - 展望后续，公司将凭借全链条的资产运作能力，继续与地方国资等机构联合，落地多个标杆项目并持续推进REITs发行，为行业提供可复制的转型样本 [4]

公司股权结构变更 - 公司控股股东宁波城投的股权结构拟发生变更 其控股股东将由宁波通商控股集团有限公司变更为宁波市国资委 [1] - 本次变更后 宁波城投的实际控制人仍为宁波市国资委 未发生变化 [1] - 本次变动不会导致公司控股股东及实际控制人发生变化 [1] 变更方式与影响 - 宁波市国资委将以股权投资方式增加对宁波城投的国有资本金注资 [1] - 本次变动不会对公司的日常经营和生产活动产生实质性影响 [1]