公司业务披露与经营布局 - 公司在定期报告的“主要控股参股公司分析”部分，重点披露对当期财务状况、经营成果具有重要影响的子公司或参股公司信息 [1] - 公司全资及控股子公司的核心业务范畴主要聚焦于地产开发、运营、投资三大主业 [1]

公司业务与战略转型 - 公司作为上海保租房建设的“主力军”，正通过“金融赋能+绿色人居”的双轮驱动模式探索可持续发展新路径 [1] - 公司顺应行业趋势进行转型，自2021年起谋划整体业务转型，更加聚焦上海并注重打造高品质居住产品，为保租房业务发展奠定基础 [3] - 公司保租房运营的独特价值在于“长期民生兜底”，通过低于市场价10%的租金稳定租客住房成本，并提供“住房保障+社区服务”双重功能，解决“租不到好房”的民生痛点 [3] 业务规模与市场定位 - 截至2025年，公司旗下“城投宽庭”品牌已覆盖上海9大区域，合计19个项目，保租房管理规模超2.8万套，累计服务超5万人次，其中新市民、新青年占比高达92% [1][3] - 公司构建了覆盖全人群需求的四大产品线，包括城市建设者之家、白领公寓、产业区蓝领公寓、服务式公寓，以2.8万套管理规模实现全周期租住需求覆盖 [3] - 截至2025年10月，城投宽庭在营项目整体出租率稳定在90%左右，多个项目实现了开业6个月内出租率超90%的稳健运营 [4] 绿色建造与运营技术 - 公司在保租房项目中融入多项绿色建造和运营技术，如太阳能光伏发电、数字化管理平台、雨水回收系统等 [1] - 具体技术应用包括：采用整体卫浴、集成墙板等工业化内装体系以降低污染和维修频率；运用海绵城市技术构建雨水回收系统；应用屋面太阳能光伏发电技术，单社区年发电量达25万度，年降碳量约150吨 [3][4] - 公司持续加码低碳及智能化投入，通过光伏能源应用、数字化管控等技术优化运营效率，以精细化管理提升居住体验 [3] 金融赋能与REITs资本循环 - 公司依托保租房不动产投资信托基金（REITs）构建“投-融-建-管-退”资本循环，以30.5亿元首单REIT资金募集及后续扩募激发资产活力 [1] - 通过国泰君安城投宽庭保租房REIT发行，在控股层面降低了资产负债率，优化了资产负债结构，回笼资金超8亿元，用于新的保租房项目投资 [4] - 2025年，公司依托REIT净回收资金，携手仪电集团、国盛集团，成功落地上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目——城投宽庭徐汇社区，该项目的1283套房源中，首批546套一经推出便迅速满租 [4] 标准化体系与未来发展 - 公司以产品线布局为核心，建立了从产品设计、开发建设到运营管理的全链条标准化体系，将高品质标准贯穿全流程 [3] - 公司计划将徐汇社区等项目纳入拟扩募储备资产池，待条件成熟后注入城投宽庭REIT，助力实现滚动投资的良性循环 [4] - 展望后续，公司将凭借全链条的资产运作能力，继续与地方国资等机构联合，落地多个标杆项目并持续推进REITs发行，为行业提供可复制的转型样本 [4]

公司股权结构变更 - 公司控股股东宁波城投的股权结构拟发生变更 其控股股东将由宁波通商控股集团有限公司变更为宁波市国资委 [1] - 本次变更后 宁波城投的实际控制人仍为宁波市国资委 未发生变化 [1] - 本次变动不会导致公司控股股东及实际控制人发生变化 [1] 变更方式与影响 - 宁波市国资委将以股权投资方式增加对宁波城投的国有资本金注资 [1] - 本次变动不会对公司的日常经营和生产活动产生实质性影响 [1]

回购方案 - 首次披露日为2025年8月30日，实施期限为8月28日至11月27日[2] - 预计回购金额0.5亿 - 1亿元，价格上限6.87元/股[2] 实际回购情况 - 实际回购股数1270万股，占总股本0.51%，金额59855993元[2] - 价格区间4.44 - 4.85元/股，均价4.71元/股[2][6] - 10月9日首次实施，11月27日完成回购[6] 后续安排 - 已回购1270万股拟三年内履行程序注销[10]

公司经营与治理 - 公司严格履行信息披露义务并坚守合规经营底线 [2] - 公司将持续聚焦主业发展并以稳健经营回报投资者 [2]

公司股份回购完成情况 - 公司于2025年11月27日完成股份回购 [1] - 实际回购股份数量为1270万股，占公司总股本的0.51% [1] - 回购最高价格为4.85元/股，最低价格为4.44元/股，回购均价为4.71元/股 [1] - 本次回购使用资金总额为5985.6万元，不含交易费用 [1]

公司股份回购完成情况 - 公司于2025年11月27日完成股份回购，实际回购股份1270万股，占公司总股本的0.51% [1] - 回购最高价格为4.85元/股，最低价格为4.44元/股，回购均价为4.71元/股 [1] - 本次回购使用资金总额约为5986万元 [1] 公司财务与业务概况 - 2025年1至6月份，公司营业收入主要由房产销售构成，占比高达99.11%，其他业务占比为0.89% [1] - 截至发稿时，公司总市值约为109亿元 [1]

担保事项概述 - 公司为控股子公司黄山山海置业有限公司提供连带责任保证担保，担保贷款本金金额为10,500.00万元 [1] - 该担保用于支持山海置业向建元信托股份有限公司申请的15,000万元项目开发建设贷款 [1] - 担保方式为不可撤销的连带责任保证，保证范围涵盖主债权、利息、罚息及债权人实现债权的各类费用 [4][5] 内部决策与合规性 - 本次担保事项已履行内部决策程序，经公司第十一届董事会第二十次会议审议通过 [2] - 担保额度在公司2024年年度股东会批准的年度预计对外担保总额63.60亿元范围内 [2] - 董事会确认，本次及累计对外担保均在批准的额度内，且被担保人无重大诉讼或仲裁事项，非失信被执行人 [3][5] 累计担保情况与财务影响 - 本次担保提供后，公司及控股子公司对外担保总额增至77.18亿元 [5] - 全部担保均为对合并报表范围内子公司提供，无对控股股东、实际控制人及其关联方的担保 [5] - 对外担保总额占公司2024年经审计归属于上市公司股东净资产的比例为36.93% [5] - 公司目前不存在担保逾期事项 [5]

担保情况 - 公司为黄山山海置业提供10500万元连带责任担保[2][5] - 2025年度预计为子公司担保额度不超63.60亿元[7] - 截至公告披露日，对外担保总额77.18亿元，占比36.93%[3][15] 子公司情况 - 公司持有黄山山海70%股份，其2018年成立，注册资本50000万元[8] - 截至2025年9月30日，黄山山海资产净额41420.28万元，净利润 - 3284.25万元[11] 决策与合同 - 2025年董事会和股东会通过担保额度议案[6][7] - 公司与建元信托签订10500万元担保合同[11][12]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市” [7] 报告核心观点 - 10月以来楼市成交动能再度走弱，在去年11、12月销售基数相对较高的情况下，市场将持续面临一定压力 [135] - 基本面承压叠加“十五五”规划建议表态偏向积极，未来优化政策落地的空间打开，对行业修复有一定信心 [135] - 流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企具备α属性；提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司有望率先走出重围 [135] - 建议关注三条投资主线：基本面稳定且重仓高能级城市的房企、销售拿地有突破的“小而美”房企、以及积极探索新消费场景的商业地产公司 [135] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 40个城市新房成交面积206.7万平方米，环比上升6.5%，同比下降31.5%，同比降幅较上周收窄1.3个百分点 [7][18] - 分城市能级看，一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为2.6%、13.7%、-6.9%，同比增速分别为-46.2%、-17.9%、-41.1% [7][18] - 18个城市二手房成交面积169.1万平方米，环比上升3.6%，同比下降18.2%，同比降幅较上周收窄4.5个百分点 [7][50] - 分城市能级看，一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-4.7%、3.4%、15.1%，同比增速分别为-19.2%、-24.8%、6.3% [7][50] - 12个城市新房库存面积11343万平方米，环比增速0.04%，同比增速-11.2%；去化周期18.5个月，环比下降0.2个月，同比上升2.4个月 [7][42] - 分城市能级看，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.1、15.0、80.0个月，一、二线城市环比分别下降0.02、0.3个月，三四线城市环比上升2.5个月 [7][42] 百城土地市场跟踪 - 百城全类型土地成交规划建筑面积1836.6万平方米，环比上升95.7%，同比下降39.1%；成交总价362.5亿元，环比上升56.2%，同比下降60.3% [67] - 百城全类型土地楼面均价1973.6元/平方米，环比下降20.2%，同比下降34.8%；平均溢价率2.6%，环比下降0.3个百分点，同比下降0.04个百分点 [67] - 百城住宅类土地成交规划建筑面积563.7万平方米，环比上升115.4%，同比下降13.7%；成交总价247.5亿元，环比上升61.4%，同比下降42.4% [87] - 百城住宅类土地楼面均价4390.2元/平方米，环比下降25.1%，同比下降33.3%；平均溢价率1.4%，环比下降2.5个百分点，同比下降2.7个百分点 [87] 本周行业政策梳理 - 国家统计局数据显示，10月末全国商品房待售面积7.56亿平方米，连续八个月下降，较9月末减少322万平方米 [106] - 上海启动专项整治，重点打击唱衰楼市、虚假低价房源、操纵价格等扰乱市场秩序行为 [107] - 佛山出台12条楼市新政，涵盖严控商服用地出让、优化容积率计算、支持境外个人购房等 [107] - 郑州拟建立房屋体检制度、房屋安全管理资金制度和房屋保险制度 [107] - 杭州推出购房补助政策，对2025年12月31日前购买让利促销新建商品住宅的家庭给予每套3万元补助 [107] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益-5.8%，较上周下降8.5个百分点；相对沪深300收益-2.1%，较上周下降5.8个百分点 [113] - 房地产板块PE为24.61X，较上周下跌1.26X [113] - A股涨幅前三为新城控股(4.6%)、招商蛇口(-1.0%)、万科A(-3.3%)；港股涨幅前三为建发国际集团(2.6%)、中国金茂(1.4%)、融创中国(0.0%) [119] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量81.1亿元，环比上升10.0%，同比下降57.4%；总偿还量66.0亿元，环比下降38.6%，同比上升20.9%；净融资额15.1亿元 [126] - 债券发行量最大房企为珠实集团(15.0亿元)、联发集团(8.9亿元)、中铁置业(8.7亿元) [126] - 债券偿还量最大房企为中海宏洋地产(13.0亿元)、招商蛇口(10.4亿元)、美的置业(10.0亿元) [126]