光大证券认为，展望2026年，随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升， 区域分化和城市分化进一步加深。同时，随着供给侧逐步出清，部分信用优势明显的龙头央国企地产企 业将持续受益于竞争结构优化，实现经营业绩的企稳回升。 中邮证券指出，重要文章《改善和稳定房地产市场预期》明确提出"政策要一次性给足，不能采取添油 战术"，并强调房地产"显著的金融资产属性"，标志着政策思路从分散调控转向系统性发力，2026年地 产市场企稳值得期待。 截至2026年1月8日 14:36，房地产ETF(512200)一度涨超2%，现涨1.76%， 冲击5连涨。盘中换手 3.82%，成交1.85亿元。跟踪指数中证全指房地产指数成分股上海九百上涨10.00%，大名城上涨6.89%， 三湘印象上涨6.48%，新城控股，城投控股等个股跟涨。 消息面上，2025年一线城市二手房市场的表现相对更为抢眼。据统计，上海二手房成交量接近25.4万 套，创下近4年来新高。深圳二手房共成交6.82万套，同比增长5.7%，其中住宅成交5.62万套，同比增 长3.2%。1月成为楼市政策以及市场走向的关键观察期。 2025年全年，房地产市场 ...

公司股价表现 - 1月8日，城投控股股价上涨5.03%，报收4.80元/股，成交额2.86亿元，换手率2.45%，总市值120.22亿元 [1] - 公司股价已连续4个交易日上涨，区间累计涨幅达6.78% [1] 公司基本情况 - 上海城投控股股份有限公司成立于1992年9月9日，于1993年5月18日上市，注册地址位于上海市虹口区吴淞路130号 [1] - 公司主营业务涵盖环境业务、地产业务和股权投资业务 [1] - 主营业务收入构成中，房产业务占比高达97.09%，特许经营权项目收入占1.72%，运营管理收入及其他占1.19% [1] 主要流通股东动态 - 汇添富基金旗下有1只基金位列城投控股十大流通股东 [2] - 中证上海国企ETF（代码510810）在第三季度减持了172.14万股，截至当时持有1338.41万股，占流通股比例为0.53% [2] - 1月8日股价上涨，为该ETF带来约307.83万元的当日浮盈；在连续4天上涨期间，其累计浮盈达388.14万元 [2] 相关基金产品信息 - 中证上海国企ETF成立于2016年7月28日，最新规模为79.94亿元 [2] - 该基金今年以来收益率为5.02%，在同类5493只产品中排名1284位；近一年收益率为20.64%，在同类4197只产品中排名3316位；成立以来收益率为10.61% [2] - 该ETF的基金经理为吴振翔，其累计任职时间15年341天，现任基金资产总规模197.81亿元，任职期间最佳基金回报为200.92%，最差基金回报为-31.53% [2]

公司股价与交易表现 - 2025年1月6日盘中，公司股价上涨2.00%，报4.58元/股，总市值114.71亿元，成交额2296.42万元，换手率0.20% [1] - 当日资金流向显示主力资金净流出151.90万元，其中特大单卖出236.24万元，占比10.29%，大单买入371.08万元，占比16.16% [1] - 公司股价年初以来上涨2.92%，近5个交易日上涨5.53%，近20日上涨4.09%，但近60日下跌5.57% [1] 公司基本概况 - 公司全称为上海城投控股股份有限公司，成立于1992年9月9日，于1993年5月18日上市，总部位于上海市虹口区 [1] - 公司主营业务涵盖环境业务、地产业务和股权投资业务，其中房产业务收入占主营业务收入的97.09% [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括破净股、长期破净、券商相关、低价、创投等 [1] 股东结构与持股变化 - 截至2025年9月30日，公司股东户数为6.47万户，较上期减少5.44%，人均流通股为38696股，较上期增加4.70% [2] - 香港中央结算有限公司为第四大流通股东，持股1906.55万股，较上期增加375.01万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A为第五大流通股东，持股1598.32万股，较上期减少15.18万股；中证上海国企ETF为第六大流通股东，持股1338.41万股，较上期减少172.14万股 [3] - 南方中证1000ETF为第八大流通股东，持股1157.83万股，较上期减少6.53万股；交银启道混合为新进第九大流通股东，持股993.79万股 [3] 公司财务与分红情况 - 2025年1月至9月，公司实现营业收入95.15亿元，同比增长938.80%；实现归母净利润2.87亿元，同比增长232.59% [2] - 公司自A股上市后累计派发现金红利71.63亿元，近三年累计派现5.26亿元 [3]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][51] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且政策仍在推进途中 [4][51] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4][51] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、少量混合所有制及民企将在未来格局中更加受益 [4][51] - 城市分化观点依然奏效，即“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”，该组合在销售反弹时表现更佳 [4][51] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是重要的观察方向，且预计一二线城市将更受益 [4][51] - 2026年板块仍将以政策为核心主导力量，建议反复博弈政策贝塔 [4][51] 2025年全年及近期市场成交数据 - **2025年全年新房市场低迷**：样本30城新房累计成交9821.7万平方米，同比-15.8% [1][11] - **分城市级别看全年新房成交**：一线城市累计成交2619.1万平方米，同比-12.0%；二线城市4904.0万平方米，同比-15.6%；三线城市2298.6万平方米，同比-20.2% [1][11] - **一线城市具体表现**：北京同比-14.5%，上海同比-6.4%，广州同比-7.9%，深圳同比-33.2% [1][11] - **12月新房成交“翘尾”表现弱**：样本30城12月成交967.9万平方米，同比大幅下降40.0% [2][11] - **12月分城市级别成交**：一线城市成交246.0万平方米，同比-35.3%；二线城市572.8万平方米，同比-35.3%；三线城市149.1万平方米，同比-57.1% [2][11] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）新房成交**：30城成交239.1万平方米，环比-0.9%，同比-30.6% [2][15] - **本周分城市级别新房成交**：一线城市成交64.1万平方米，环比+19.0%，同比-23.5%；二线城市142.6万平方米，环比-2.6%，同比-22.3%；三线城市32.3万平方米，环比-20.7%，同比-58.0% [2][15] - **2025年全年二手房市场小幅增长**：样本城市累计成交10398.9万平方米，同比增长3.9% [2][22] - **分城市级别看全年二手房成交**：一线城市累计成交4328.7万平方米，同比+4.4%；二线城市4726.3万平方米，同比+2.7%；三线城市1344.0万平方米，同比+6.4% [2][22] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）二手房成交因假期影响下滑**：14个样本城市合计成交145.0万平方米，环比-30.5%，同比-30.6% [3][25] - **本周分城市级别二手房成交**：一线城市成交76.8万平方米，环比-14.0%；二线城市47.9万平方米，环比-43.3%；三线城市20.3万平方米，环比-41.9% [3][25] 行情回顾 - **板块指数表现**：本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.10个百分点，在31个申万一级行业中排名第19名 [3][34] - **全市场房地产股涨跌**：本周上涨个股共28支，下跌82支 [34] - **全市场涨幅前五个股**：乾景园林（+15.4%）、银亿股份（+15.2%）、北京城建（+13.2%）、合肥城建（+9.5%）、*ST新城（+8.3%） [34][40] - **全市场跌幅前五个股**：华联控股（-15.5%）、*ST匹凸（-13.2%）、万泽股份（-9.2%）、天业股份（-6.7%）、海德股份（-6.1%） [34][40] - **重点48家A/H房企表现**：本周共计上涨10支，涨幅前五为禹洲集团（+6.6%）、荣盛发展（+4.5%）、中国海外发展（+2.0%）、滨江集团（+1.7%）、中国金茂（+1.7%） [34][43] - **重点房企跌幅前五**：融信中国（-11.9%）、正荣地产（-9.4%）、中国奥园（-7.9%）、碧桂园（-7.1%）、佳兆业（-6.7%） [34][44] 重点公司境内信用债情况 - **本周（12.29-1.4）发行情况**：共发行房企信用债1只，环比减少5只；发行规模共计2.50亿元，环比减少44.82亿元 [3][45] - **本周偿还与净融资**：总偿还量42.69亿元，环比减少22.47亿元；净融资额为-40.19亿元，环比减少22.34亿元 [3][45] 本周政策回顾 - **中央政策**： - 央行：存量公积金贷款利率自2026年1月1日起下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6% [49] - 住建部：发布关于提升住房品质的意见，提出八项重点任务，旨在加大“好房子”供给 [49] - 财政部、税务总局：个人销售购买不足2年的住房按3%征收率缴增值税，2年及以上免征，自2026年1月1日起施行 [49] - **地方政策**（2025.12.28-2026.1.3）： - 广东韶关：推出购房补贴、下调公积金首付比例及利率、提升贷款额度、支持公积金付首付、购房可落户等多项措施 [50] - 广东深圳：“十五五”规划建议提出推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，加强保障房建设，高质量开展城市更新 [50] - 江苏常州：降低困难工薪群体公积金贷款首付至15%，提升高品质住宅贷款额度，延长贷款年限至最长30年 [50] - 甘肃、云南、湖南株洲等地：均在“十五五”规划建议或工作会议中强调加快构建房地产发展新模式，加强保障房供给，推进城市更新和“好房子”建设 [50] 具体投资建议与标的 - **配置方向**： 1. **地产开发**： - H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 [4][51] - A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][51] 2. **地方国企/城投/化债**：城建发展、城投控股 [4][51] 3. **中介**：贝壳-W [4][51] 4. **物业（跟涨）**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][51]

项目概况与启动 - S26公路（沪苏省界-G15公路）改建工程于1月3日正式启动桥梁钻孔灌注桩施工，标志着项目进入实质性建设阶段 [1] - 该工程是服务长三角一体化、优化上海市域西部路网的关键项目 [1] 工程具体信息 - 工程西起沪苏省界，东至G15公路，全线位于青浦区，全长约18.8公里 [1] - 工程主要内容包括主线高速公路拓宽、立交及出入口改造、地面辅道及相关附属工程 [1] - 工程核心是在维持现有道路形式的基础上，通过两侧拼宽将主线升级为双向8车道，以大幅提升道路通行能力与安全水平 [6] - 工程涉及2座枢纽互通立交及2座出入口匝道的系统性改建，并对华新等收费站进行优化，旨在打通瓶颈，提升节点转换效率 [6] 项目战略意义与影响 - 扩容后的S26公路将更好地均衡区域交通流，向西无缝对接苏锡常都市圈，向东高效衔接上海快速路网 [6] - 该项目将有力支撑长三角更高质量的互联互通 [6]

为深入贯彻落实市国资委关于阳光采购工作的监管要求，持续提升集团及权属公司阳光采购工作的规范化水平，增强风险防控能力和资金使用效益，近 日，城投控股开展阳光采购与管理专题培训。城投控股党委委员、副总经理张子栋出席并讲话，集团各部室、各权属公司负责人及有关业务骨干参加培 训。 校对：董 超、孙慧敏 审核：杨继鲁、董从国 来源：城投控股 编辑：刘云霄 本次培训重点围绕《市国资委关于进一步明确市属企业阳光采购改革的意见（试行）》文件精神，从阳光采购的基本制度和流程规范入手，紧扣典型案例 和集团阳光采购工作实际，详细解析了阳光采购的基本原则、职责分工、采购方式、采购流程、监督管理等多个环节的操作规范。 会议强调，阳光采购不仅是规范流程、降低成本的具体要求，更是优化资源配置、保障战略落地、维护清廉生态的关键举措。一要增强合规意识，深刻领 会阳光采购的重要意义，将其作为提升企业治理效能、防范廉洁风险的重要抓手。二要规范采购行为，严格遵循阳光采购的制度规范，确保采购流程公开 透明、公平公正。三要强化责任担当，各部室、各权属公司要切实增强责任意识，加强协同配合，共同推动阳光采购工作取得实效。四要加强学习培训， 不断提升专业能力 ...

板块整体表现 - 12月31日，房地产开发板块整体上涨1.18%，表现强于上证指数（上涨0.09%）和深证成指（下跌0.58%）[1] - 板块内个股表现分化，合肥城建以10.04%的涨幅领涨，万通发展则以-4.58%的跌幅领跌[1][2] - 从资金流向看，板块整体主力资金净流入955.01万元，游资资金净流出3.81亿元，散户资金净流入3.71亿元[2] 领涨个股表现 - 合肥城建收盘价12.38元，上涨10.04%，成交额3.09亿元，主力资金净流入1.18亿元，净占比达38.27%[1][3] - 城建发展收盘价5.07元，上涨9.98%，成交额6.75亿元，主力资金净流入2.06亿元，净占比30.49%[1][3] - 和展能源收盘价3.64元，上涨9.97%，成交额2.41亿元，主力资金净流入5495.53万元，净占比22.78%[1][3] - 张江高科收盘价43.90元，上涨6.63%，成交额44.67亿元，主力资金净流入3.90亿元，净占比8.74%[1][3] 领跌个股表现 - 万通发展收盘价12.30元，下跌4.58%，成交额11.06亿元[2] - 首开股份收盘价6.61元，下跌4.06%，成交额24.00亿元[2] - 中国武夷收盘价3.93元，下跌3.44%，成交额3.91亿元[2] 个股资金流向详情 - 张江高科主力资金净流入3.90亿元，但游资净流出2.30亿元，散户净流出1.60亿元[3] - 合肥城建主力资金净流入1.18亿元，游资净流出4962.65万元，散户净流出6858.39万元[3] - 城建发展主力资金净流入2.06亿元，游资净流出8935.77万元，散户净流出1.16亿元[3] - 保利发展主力资金净流入3771.44万元，游资净流出3896.50万元，散户净流入125.07万元[3]

城投控股（600649.SH）12月31日在投资者互动平台表示，尊敬的投资者您好，感谢您对公司的关注。 意特利（上海）科技有限公司系公司旗下私募股权投资基金参与投资的企业，公司通过该基金间接持股 比例为 3.7221%。谢谢！ （文章来源：每日经济新闻） 每经AI快讯，有投资者在投资者互动平台提问：在天眼查显示，贵公司有投资意特利（上海）科技有 限公司，在不影响贵公司的商业筹划下，可否告知贵公司对意利特的投资比例，还是直接控股？ ...

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][55] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计将超过2008年和2014年，且当前仍在推进途中 [4][55] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][55] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][55] - 城市选择上，“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][55] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且预计一二线城市将更受益 [4][55] - 基于以上，2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策beta行情 [4][55] 政策与宏观环境 - **北京调整购房政策**：12月24日，北京发布新政，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的社保或个税年限调整为连续缴纳满2年及以上，购买五环外调整为满1年及以上；对二孩及以上多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房；使用公积金贷款购买二套住房的最低首付款比例调整为不低于25% [1][11] - **LPR维持不变**：12月22日，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，连续7个月持平 [1][11] - **中央政策动向**：央行报告强调做好房地产金融宏观审慎管理；住建部全国工作会议提出着力稳定房地产市场，推动收购存量商品房用作保障性住房等，并提及推进现房销售制 [52] - **地方政策回顾**：广州推动危旧房自主更新项目；深圳坪山在城中村改造中试行房票安置；河南对多子女家庭提高公积金贷款额度，并认定在当地已有一套住房的多子女家庭再次购房为首套 [53][54] 市场行情回顾 - **板块表现**：本周申万房地产指数累计变动幅度为1.9%，落后沪深300指数0.04个百分点，在31个申万一级行业中排名第17名 [1][14] - **个股涨跌**：本周房地产股涨幅前五为华联控股(42.3%)、首开股份(23.6%)、乾景园林(21.0%)、珠江控股(19.9%)、海航基础(16.1%)；跌幅前五为绵石投资(-10.3%)、财信发展(-5.8%)、世荣兆业(-5.4%)、华侨城A(-5.2%)、天地源(-4.4%) [14][20][22] - **重点房企表现**：本周重点48家A/H房企中，涨幅前五为龙光地产(7.6%)、中国海外发展(1.8%)、华润置地(1.5%)、招商蛇口(0.9%)、荣盛发展(0.6%)；跌幅前五为世联行(-14.6%)、中国奥园(-10.6%)、绿景中国地产(-8.3%)、禹洲集团(-7.0%)、金地商置(-7.0%) [14][24] 新房与二手房成交数据 - **新房成交（30城）**：本周成交面积为241.0万平方米，环比提升15.5%，同比下降41.5% [2][25] - 一线城市：成交53.9万方，环比-0.4%，同比-41.3% [2][25] - 二线城市：成交146.8万方，环比+21.7%，同比-40.6% [2][25] - 三线城市：成交40.4万方，环比+18.7%，同比-45.1% [2][25] - **新房累计成交（52周）**：样本30城共计9582.5万方，同比-15.4% [2][27] - 一线城市：2555.0万方，同比-11.7% [2][27] - 二线城市：4761.6万方，同比-15.4% [2][27] - 三线城市：2265.9万方，同比-19.1% [2][27] - **12月累计新房成交**：样本30城共计745.0万方，同比-41.3%；一线城市188.2万方，同比-38.0%；二线城市437.1万方，同比-36.8%；三线城市119.7万方，同比-56.1% [27] - **二手房成交（14城）**：本周成交面积合计208.0万方，环比增长3.8%，同比下降22.9% [2][32] - 一线城市：成交89.3万方，环比+2.2% [2][32] - 二线城市：成交83.7万方，环比-1.8% [2][32] - 三线城市：成交35.0万方，环比+25.9% [2][32] - **二手房累计成交（年初至今）**：样本14城共计10253.2万方，同比增长4.6%；一线城市4251.9万方，同比+5.2%；二线城市4677.7万方，同比+3.6%；三线城市1323.6万方，同比+6.5% [32] 房企信用债与融资情况 - **信用债发行**：本周（12.22-12.28）共发行房企信用债6只，环比减少1只；发行规模共计47.32亿元，环比增加4.02亿元 [3][40] - **净融资额**：总偿还量65.17亿元，环比减少9.64亿元，净融资额为-17.85亿元，环比增加13.66亿元 [3][40] - **发行结构**：主体评级以AA+(42.3%)、AA(30.4%)为主；债券类型以一般中期票据(72.7%)为主；债券期限以3-5年(42.3%)、1-3年(30.4%)为主 [40] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“25渝江北嘴MTN002”5年期中期票据利率较公司之前发行的同类型可比债券利率上升5个基点 [48][49] 投资建议与配置方向 - **配置方向**：报告建议2026年围绕政策beta进行配置，具体方向包括 [4][55] - 地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][55] - 地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股 [4][55] - 中介：贝壳-W [4][55] - 物业（跟涨属性）：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][55]

公司合资孵化器运营情况 - 城投控股与海创产业研究院核心团队及杨浦区国资共建海桐国际创新中心 该孵化器于2025年4月在湾谷科技园正式落地运营[1] - 孵化器注册资本为1000万元人民币 其中城投控股认缴出资200万元人民币 持股比例为20%[1] 公司通过孵化器进行的项目投资 - 公司通过海桐国际创新中心孵化器投资了三个前沿科技项目 分别为超磁新能、东昇聚变和量晶万维[1] - 有投资者询问公司对这三个项目的具体投资金额以及截至目前是否已产生投资盈利[3]