发行情况 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月9日启动发行 公众发售部分因超额募集提前一日结募 [2][3] - 该基金公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限 最后认购日为2025年9月9日 [3] - 基金管理人采用全程比例配售原则处理有效认购申请 未确认部分款项将退还 [3] 产品结构 - 首发底层资产为广州凯德广场·云尚与长沙凯德广场·雨花亭 形成一线与强二线城市资产组合 [5] - 两个资产运营均超九年 业态品牌丰富且基本面坚实 [5] - 发售价格为5.718元/份 拟募资总额22.872亿元 [5] - 公众发售4786.8万份 战略配售24044万份 网下发售11169.2万份 [5] 市场认购热度 - 网下询价阶段获得144家投资者938个配售对象参与 拟认购284.26亿份 [5] - 网下认购倍数达254.5倍 创消费类REITs历史新高 [5] - 2025年7月南方润泽科技REIT公众认购规模约2896.28亿元 南方万国数据中心REIT约1835.42亿元 [7] - 华夏华电清洁能源REIT网下认购倍数205.43倍 创金合信首农REIT达128.95倍 [7] 行业发展趋势 - 公募REITs产品2025年以来屡现一日结募现象 [6] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT等多只产品均发行一天即提前结募 网下认购倍数均超百倍 [7] - 全市场REITs数量达75只 募集规模超1970亿元 [7] - REITs总市值于2025年6月突破2000亿元大关 距首批产品获批仅4年时间 [7]

华夏凯德商业REIT发行情况 - 公众发售部分仅一天便因超额募集提前结募 原定募集期限为2025年9月9日至10日 实际于9月9日结束 [3][5] - 发售价格为5.718元/份 拟募资总额22.872亿元 其中公众发售4786.8万份 战略配售24044万份 网下发售11169.2万份 [7] - 网下询价阶段获得144家机构938个配售对象参与 拟认购总量284.26亿份 达初始网下发售份额的254.5倍 创消费类REITs历史新高 [7] 底层资产特征 - 为首单外资消费REITs 底层资产为广州凯德广场·云尚与长沙凯德广场·雨花亭 形成一线与强二线城市组合 [7] - 两处资产运营时间均超过九年 业态品牌丰富 基本面坚实 [7] 公募REITs市场动态 - 2025年多只REITs出现一日售罄现象：南方两只数据中心REIT公众发售单日吸金合计超4731亿元 华夏华电清洁能源REIT网下认购205.43倍 创金合信首农REIT达128.95倍 [9] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT 汇添富上海地产租赁住房REIT 国泰君安济南能源供热REIT均实现单日结募且网下认购倍数超百倍 [9] - 全市场REITs数量达75只 募集规模突破1970亿元 2025年6月总市值站上2000亿元大关 [9][10]

数据中心REITs上市 - 南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT作为全国首批数据中心公募REITs近日上市 [1] - 两只产品的战略投资者中包括多家保险机构如平安健康保险、太平洋产险、东吴人寿等 [3] - 北京平准基础设施不动产股权投资基金合伙企业（有限合伙）参与南方润泽科技数据中心REIT战略投资 [3] 险资参与情况 - 中国人寿、首景投资、财信人寿等合伙成立的北京平准基金还投资了华夏华电清洁能源REIT、创金合信首农REIT等 [3] - 险资通过网下发售方式参与公募REITs投资，南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT网下险资配售份额占比均超过10% [3] - 今年以来已有14只公募REITs发行，不少险资投资账户参与网下发售 [3] 险资投资动机 - 公募REITs具备收益稳定、流动性较强及信息透明等优势，与险资中长期资金需求高度契合 [4] - 传统固收类资产收益率难以覆盖险资负债成本，险资需调整资产配置策略 [4] - 险资机构计划增配权益投资并加大对公募REITs等另类资产的配置以增厚投资收益 [4]

数据中心REITs上市表现 - 南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT于8月8日上市交易，成为全国首批数据中心公募REITs，上市首日价格涨幅均达到30% [1] - 两只产品在发行阶段获得投资者踊跃认购，公众投资者发售部分均一日售罄，提前结束募集并进行比例配售 [1] - 两只产品吸引大量机构投资者参与，其中南方润泽科技数据中心REIT有76家战略投资者，包括国寿资产、平安健康保险等多家保险机构 [1] 险资参与REITs投资情况 - 险资通过战略配售和网下发售方式积极参与公募REITs投资，南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT的网下险资投资账户配售份额占比均超过10% [2] - 中国人寿等机构成立专门的基础设施不动产股权投资基金，已投资南方润泽科技数据中心REIT等多只产品 [2] - 截至8月14日，已有73只公募REITs上市，资产类别覆盖园区基础设施、新型基础设施等10个领域 [3] REITs市场发展现状 - 公募REITs市场快速发展，为险资提供了相对丰富的底层资产选择 [3] - 监管政策优化，2023年9月将投资REITs的风险因子从0.6调整为0.5，提高了险资投资积极性 [3] - 当前公募REITs产品规模较小，市场整体容量有限，流动性略显不足，整体换手率偏低 [4] 险资配置策略变化 - 在资产荒背景下，公募REITs凭借分红稳定、风险较低等优势，成为险资优化投资组合的重要工具 [1][2] - 险资需要调整资产配置策略，一方面增配权益投资，另一方面加大对公募REITs等另类资产的配置 [3] - 多家险资机构表示传统固收类资产收益率难以覆盖负债成本，需要通过多元化投资组合增厚收益 [3] 未来发展展望 - 业内人士预计随着制度完善和市场成熟，公募REITs规模有望保持增长，险资将进一步提高配置比例 [3] - 建议简化扩募流程、提升扩募效率，推动REITs通过资产收购和处置优化资产组合 [4] - 需要培养公募REITs中的"蓝筹股"，提升市场流动性以承接险资等大体量资金 [4]

市场动态与产品创新 - 首只央企天然气发电公募REITs华夏华电清洁能源REIT于8月1日上市 [1][2] - 全国首单央企仓储物流REITs中银中外运仓储物流REIT于7月29日上市 底层资产包含6个仓储物流项目 [1][2] - 创金合信首农REIT于7月25日上市 发行阶段总认购金额达2316亿元 网下发售比例0.78% 公众发售比例0.26% [2] - 圆信永丰基金通过战略配售投资多只REITs产品 包括易方达华威市场REIT、创金合信首农REIT及数据中心类REITs [3] 市场表现与规模 - 中证REITs全收益指数今年以来涨幅超13% 显著跑赢沪深300、中证500等主流指数 [1][4] - 全市场70多只已上市公募REITs中 仅2只产品今年以来回报率为负 [4] - 近5个交易日部分REITs涨幅超5% 如华夏首创奥莱REIT 另部分产品跌幅超2% 如中金湖北科投光谷REIT [4] - 截至6月末公募REITs市场总市值突破2000亿元 覆盖产业园、仓储物流、数据中心等多元资产类型 [4] 驱动因素与配置逻辑 - 上半年强势表现主要源于利率下行、交易情绪升温及机构配置需求增加 非底层资产经营实质性改善 [5] - 公募REITs具备股债双重属性 股性受宏观政策影响 债性与利率走势及投资人结构相关 [5] - 中金公司建议关注两类配置主线：现金流稳定的类债替代品种及基本面反转的高赔率标的 [6] - 产权类优先选择区位优越、租约稳定的项目 经营权类优选市政环保及抗电价波动的能源项目 [6] - 国信证券预计常态化发行机制将推动更多领域"首单"项目纳入REITs市场 [6]

公募REITs市场动态 - 首只央企天然气发电公募REITs华夏华电清洁能源REIT于8月1日上市 成为资本市场服务国家能源转型的标杆案例 [1] - 全国首单央企仓储物流REITs中银中外运仓储物流REIT于7月29日上市 底层资产包含6个仓储物流项目 [1] - 创金合信首农REIT在7月25日上市 发行阶段总认购金额达2316亿元 网下发售比例仅0.78% 公众发售比例0.26% [2] 市场表现与指数数据 - 截至8月1日中证REITs全收益指数今年以来涨幅超13% 显著跑赢沪深300、中证500等主流指数 [3] - 全市场70多只已上市公募REITs中仅2只产品今年以来回报率为负 [3] - 近期二级市场表现分化 华夏首创奥莱REIT等近5日涨幅超5% 中金湖北科投光谷REIT等跌幅超2% [2] 市场规模与资产类型 - 截至6月末公募REITs总市值突破2000亿元 覆盖产业园、仓储物流、数据中心等多元资产类别 [3] - 圆信永丰基金通过战略配售布局REITs市场 7月投资创金合信首农REIT等三只产品 [2] 机构分析与配置策略 - 深高投资指出上半年强势表现源于利率下行、交易情绪升温及机构配置需求 非底层资产实质性改善 [3] - 红土创新基金认为公募REITs具有股债双重属性 当前分派率与国债利差影响显著 [4] - 中金公司建议关注现金流稳定"类债替代"品种及基本面反转高赔率标的 优选区位优越产权类项目及受电价影响小的能源项目 [4] 未来发展趋势 - 国信证券预计常态化发行机制下将有更多领域"首单"项目纳入公募REITs范围 [4]

公募REITs市场动态 - 国内公募REITs上市产品数量增至71只 新增产品包括华夏华电清洁能源REIT 创金合信首农REIT 中银中外运仓储物流REIT等 [1][2][3] - 华夏华电清洁能源REIT成为首单央企天然气发电公募REITs 底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目 认购资金超1700亿元 公众与网下投资者有效认购倍数创清洁能源REITs新纪录 [1] - 中银中外运仓储物流REIT底层资产包含6个仓储物流项目 建筑面积31万平米 询价阶段获23991倍网下超额认购 公众认购一日即提前结募 [2] - 创金合信首农REIT总发行规模3685亿元 底层资产为首农元中心项目 建筑面积2036万平米 近三年平均出租率超94% 总认购金额达2316亿元 [3] 清洁能源REITs发展 - 国内清洁能源REITs产品数量扩容至8只 覆盖光伏 风电 水电 天然气发电等多个能源品类 [2] - 华夏华电清洁能源REIT具有示范意义 既服务国家能源转型 又为央企盘活清洁能源资产提供创新样本 [1] 行业经营数据 - 已披露经营数据的66只公募REITs中 31只产品的收入 EBITDA 可供分配金额平均达成率分别为941% 1015% 915% [3] - 中信建投证券认为公募REITs作为红利配置资产的核心逻辑不变 建议关注优质内需赛道和景气度修复主线 [3] 市场观点 - 国泰海通证券固收研究团队指出 短期公募REITs行情受债性主导 需关注投资者风险偏好与增量政策 长期配置价值取决于利差水平与扩募收益 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 7 月 21 - 25 日）中证 REITs 全收益指数跌破 1100 点位，REITs 市场整体回调幅度较大，各板块表现分化，成交活跃度有所恢复但需关注解禁项目压力，一级市场有新申报项目且年内还有潜在发行项目[1][8]。 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格 - 七大 REITs 板块全线下跌，租赁住房跌幅最大达 3.23%，产业园区、仓储物流相对扛跌；8 只租赁住房 REITs 普遍下跌 3 - 5%，部分项目回调后可关注分派率变化择机入场；高速公路板块项目分化，东部经济活跃区域表现更好，部分项目基本面较好可继续关注；个券层面博时津开产园 REIT 涨幅 8.49%，创金合信首农产业园 REIT 上市首日大涨 28.47%[2][13][15][16][17]。 流动性 - 市场整体成交活跃，日均成交额 5.83 亿元、日均成交量 1.29 亿份、日均换手率 0.63%，环比分别上升 17.72%、15.22%、0.08pct；分板块看，市政环保、租赁住房和消费设施日均换手率靠前，各板块换手率较上周基本下滑，仅消费设施、仓储物流略有提升；个券层面，华夏金隅智造工场 REIT、中金亦庄产业园 REIT 和中金中国绿发商业资产 REIT 交易活跃度前三；7 月有 5 个项目解禁，需关注潜在交易压力[3][20][23][25][28]。 估值 - REITs 全线下跌带来估值调整，分派率上升；中债估值收益率方面，交通、仓储物流、产业园区板块靠前；现金分派率方面，产权类项目中产业园区、仓储和消费较高，租赁住房平均仅 2.76%；能源类项目变化幅度大，需注意相关因素对分派率的影响[3][31]。 一级市场 首发 - 7 月 22 日，中航天虹消费 REIT 已申报至深交所，原始权益人为天虹股份；截至 2025 年 7 月 25 日，年内剩余潜在发行项目 7 - 10 单左右，包括已获批待上市、交易所已反馈和已申报的项目[3][35]。 本周其他要闻 - 中航易商仓储物流 REIT、华安百联消费 REIT 拟举办投资者开放日活动；华夏基金拟召开部分 REIT 中期业绩说明会；越秀房产基金完成 6 亿元三年期熊猫债发行；广发成都高投产业园 REIT 原始权益人拟变更回收资金用途；南方顺丰物流 REIT 指定和新增流动性服务商[40][41]。

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级 [5][64] 根据相关目录分别进行总结 天虹消费REIT首发申报，创金合信首农REIT上交所上市 - 天虹消费REIT已申报到深交所，原始权益人为天虹数科商业股份有限公司，基金管理人为中航基金，拟以苏州相城天虹购物中心为底层资产，原始权益人将认购34%基金份额 [6][14] - 创金合信首农REIT在上海证券交易所成功上市，首发份额10亿份，发售价格3.685元/份，募集规模36.85亿元，首日收盘价4.734元，较发行价上涨28.47% [6][14] 市场回顾 中证REITs（收盘）指数环比下跌1.79% - 2025年第30周，中证REITs（收盘）指数为860.11，同比上涨8.11%，环比下跌1.79%；2024年年初至今累计上涨13.71%，同期沪深300指数累计上涨20.29%，累计超额收益 -6.58% [16] 中证REITs全收益指数环比下跌1.56% - 2025年第30周，中证REITs全收益指数1087.36，同比上涨16.32%，环比下跌1.56%；2024年年初至今累计上涨26.18%，同期沪深300指数累计上涨20.29%，累计超额收益 +5.89% [21] 周度跟踪：REITs市场成交量同比增长14% - 2025年第30周，REITs市场交易规模成交量达7.41亿份，同比增长12.1%；成交额达33.48亿元，同比增长29.17%；区间换手率3.62%，同比下降24.74% [28] 30日数据：REITs市场成交量同比增长0.15% - 过去30日REITs市场交易规模成交总量达38.32亿份，同比增长9.43%；成交总额达176.42亿元，同比增长13.32%；近30日平均区间换手率0.64%，同比增长5.66% [33] 分板块表现 - 2025年第30周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为 -3.09%、 -2.02%、 -1.32%、 -0.87%、 -0.69%、 -3.75%、 -0.82%；一月涨跌幅分别为 -5.88%、 +0.04%、 -1.64%、 -1.22%、 +0.15%、 -4.85%、 -0.90% [5][38] - 本周华泰江苏交控REIT、华夏金茂商业REIT、红土创新盐田港REIT涨幅靠前，涨幅分别为2.20%、1.23%、0.36%；中信建投明阳智能新能源REIT、华夏特变电工新能源REIT、中航京能光伏REIT跌幅靠前，跌幅为8.49%、5.37%、4.70% [55] 一级跟踪 - 2025年第30周，共有12只REITs基金等待上市，本周中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报，发行市场保持活跃 [8][59] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [64]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年7月21 - 25日我国已上市公募REITs二级市场价格整体下跌 不同层面表现有差异 一级市场有新上市项目且有项目状态更新 [1][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体下跌 加权REITs指数收于140.04 回报率为 - 1.73% 表现弱于可转债、A股、美股等主流大类资产 [1][10] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均下跌 产权类跌幅更小 园区类REITs跌幅最小 回报率排名前三的底层资产类型为园区类、仓储物流类和交通基础设施类 [1][15][18] - 单只REIT层面：排除新上市的创金合信首农REIT后 9只REITs上涨 59只下跌 涨幅前三为博时津开产园REIT、招商科创REIT和华泰江苏交控REIT 跌幅前三为中信建投明阳智能新能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT和中航易商仓储物流REIT [1][22] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模33.5亿元 园区基础设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三资产类型为园区基础设施类、交通基础设施类、消费基础设施类 换手率前三为园区基础设施类、生态环保类、市政设施类 [2][26] - 单只REIT层面：单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为创金合信首农REIT、华安张江产业园REIT、南方顺丰物流REIT 成交额前三为创金合信首农REIT、华夏华润商业REIT、华安张江产业园REIT [2][27] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额9517万元 市场交投热情抬升 主力净流入额前三的底层资产类型为园区基础设施类、仓储物流类、水利设施类 单只REIT中前三为创金合信首农REIT、华夏深国际REIT、红土创新盐田港REIT [2][31] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额12705万元 较上周减少 周二成交额最高 单只REIT中大宗交易成交额前三为平安广州广河REIT、中航京能光伏REIT、中信建投明阳智能新能源REIT [3][32] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年7月25日 我国公募REITs产品69只 合计发行规模1807.46亿元 交通基础设施类发行规模最大 园区基础设施类次之 [36] - 本周创金合信首农REIT于7月25日上市 资产类型为园区基础设施 发行规模36.85亿元 [4][36] 待上市项目 - 共有26只REITs处于待上市状态 15只为首发 11只为待扩募 [39] - 本周“中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金”首发项目状态更新至“已申报” [4][39]