百城住宅价格表现 - 11月百城新建住宅均价为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [1] - 11月百城二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，跌幅较上月扩大0.1个百分点，同比下跌7.95% [1] - 11月50城住宅平均租金为34.36元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57% [1] 不同城市梯队价格分化 - 二手住宅方面，一线、二线及三四线城市价格环比分别下跌1.15%、0.98%、0.81%，同比分别下跌5.62%、8.24%、7.47%，跌幅均较上月扩大 [2] - 新建住宅方面，一线城市价格环比上涨0.75%，同比上涨6.66%；二线城市环比上涨0.36%，同比上涨1.89%；三四线代表城市环比下跌0.18%，同比下跌1.55% [2] - 上海、成都、杭州等城市高端改善项目入市，带动核心城市新建住宅均价结构性上涨 [1][2] 政策环境与市场趋势 - 全国城市更新工作推进会召开，强调在规划、资金、运营、治理四个维度发力，配套金融、财税、土地等支持政策有望加速落位 [3][4] - 地方层面，杭州、成都、天津滨海新区等多地推动盘活存量资源，重庆、佛山等地优化公积金贷款政策 [3] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计增加，新房成交量有望实现翘尾，但整体市场仍有压力 [4] - 二手房市场受挂牌量较高影响，价格仍处博弈期，年末成交量预计维持稳定 [1][4]

投资评级 - 行业投资评级为看好，并维持该评级 [14] 核心观点 - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期，但4月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高 [7] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [7] - 优质地产股当前股价位置较去年4月和9月底部区间的溢价不大，且市场估值抬升提供了补涨空间 [7] - 应重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [7] - 好房子是中长期阿尔法来源，只要定价合理，去化不是问题 [3][11] - 今年部分高地价项目的兑现有不确定性，短期盈利改善进程有波折，但近期土地市场降温对后续拿地构成利好，房企中期盈利结构性改善的置信度在提高 [3][11] 市场表现 - 本周长江房地产指数上涨0.90%，相对沪深300的超额收益为-0.74%，行业排名相对靠后（23/32） [8][18] - 年初至今房地产指数累计上涨8.72%，相对沪深300的超额收益为-6.32%，行业排名相对靠后（24/32） [8][18] - 本周房地产板块表现一般，开发类标的以下跌为主，物管类、收租类有涨有跌 [8] 政策动态 - 国家发改委正积极推动基础设施REITs扩容至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型，并优化申报推荐程序 [9][20] - 北京市"十五五"规划建议明确将持续推进住有所居，加快构建房地产发展新模式，完善"市场+保障"住房供应体系，健全租购并举制度 [9][20] - 北京计划增加改善性住房供应，建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，实施房屋品质提升和物业服务升级行动 [9][20] 销售数据 - 37城新房成交面积四周滚动同比为-44.5%，较上周下降4.5个百分点；17城二手房成交面积四周滚动同比为-19.3%，较上周上升1.9个百分点 [10][21] - 年初至今37城新房成交面积累计同比下降13.8%，17城二手房成交面积累计同比上升7.4% [10][21] - 11月截至28日，37城新房成交面积当月同比下降43.4%，17城二手成交面积当月同比下降19.3%，12城新房及二手合计同比下降33.2% [10][28][32] 行业热点分析 - 最顶端豪宅市场定价已趋于合理区间，但市场容量有限，核心矛盾在于潜在供应量较大 [3][11] - 中高端改善市场大多数产品定价已不低，且周边二手竞品面临较大补跌压力，好房子去化逐步承压 [3][11] - 部分定价具备性价比的项目去化依然相对较好，定价是项目去化的关键 [3][11] - 受益于存量住房中老房子占比较高、过去长期限价限户型以及改善型置业高峰等因素，好房子在未来较长时间内具备相对稀缺性 [11] - 去年底以来核心区域新房价格明显补涨，快速从倒挂修复至溢价，且溢价程度较高，好房子去化面临定价考验 [11]

试点政策核心内容 - 中国证监会于11月28日正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》并向社会公开征求意见 [1] - 推出商业不动产REITs旨在更好发挥其功能作用，支持构建房地产发展新模式，提升多层次资本市场服务实体经济的质效 [1][2] 对房地产行业的意义 - 为房地产企业提供有效的退出渠道，缓解资金压力，助力防范化解行业系统性风险 [1][2] - 支持房地产行业从“高杠杆、高周转、高负债”的开发模式向“投—融—管—退”的资产精细化运营管理模式转变 [2] - 盘活规模达40万亿元的商业不动产存量资产，助力房企从“重资产开发”转向“轻资产运营”，优化现金流并降低负债 [2] 对资本市场的影响 - 丰富REITs底层资产类型，从基础设施、保障性租赁住房拓展至商业综合体、写字楼等商业领域，进一步扩大REITs市场规模 [1][3] - 吸引保险资金、养老金等长期资金入市，提升资本市场稳定性与服务实体经济的质效 [3] - 截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融资2070亿元，总市值2201亿元，2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46% [4] 对投资者的价值 - 为公众投资者提供兼具稳定租金收益与资产增值潜力的投资工具，填补优质标的缺口 [1][3] - 普通投资者可低门槛参与优质商业物业投资，优化个人投资组合 [3] - 商业地产及酒店等项目与百姓生活关联度高，便于投资者理解并参与 [3] 试点推进的关键把控点 - 严格把控资产准入质量，坚守底层资产权属清晰、合规手续齐备、现金流持续稳定的底线，重点筛选核心城市及区域的优质资产 [6] - 强化基金管理人运营能力，确保其具备健全的不动产投资管理和风控体系，履行主动管理责任 [6] - 健全全链条监管与责任机制，完善配套规则，构建协同监管体系，做好风险监测处置 [6] - 加强市场推广与投资者教育，积累项目运作经验，逐步形成可复制的试点模式后再稳步扩大范围 [7]

行业投资评级与核心观点 - 报告对2026年建筑装饰行业投资持维稳态度，认为部分新兴板块将随国家重大战略实施获得较高投资机会 [3] - 核心观点包括：中西部区域投资、新基建、出海以及低估值破净企业估值修复是主要投资方向 [3] 建筑装饰行业市场表现 - 上周SW建筑装饰指数上涨2.81%，跑赢沪深300指数1.64%，相对收益为+1.17个百分点 [3][4] - 周涨幅最大的三个子行业为生态园林（+9.04%）、基建民企（+7.21%）和设计咨询（+6.23%） [3][6] - 年涨幅最大的三个子行业分别是基建民企（+71.33%）、生态园林（+53.39%）和装饰幕墙（+51.38%） [3][6] - 周度涨幅前5名个股：国晟科技（+57.69%）、招标股份（+24.71%）、圣晖集成（+24.57%）、汇通集团（+20.00%）、中达安（+17.19%） [3][8] - 周度跌幅前5名个股：东易日盛（-22.36%）、建艺集团（-6.78%）、ST百利（-4.27%）、鸿路钢构（-2.99%）、瑞和股份（-2.25%） [3][8] 行业及公司近况 - 证监会研究起草商业不动产REITs试点公告，旨在支持构建房地产发展新模式 [3][10] - 交通部加快推动"两重"项目建设，扩大交通运输有效投资，推进低空经济、汽车租赁业高质量发展 [3][10] - 发改委就"两重"建设、基础设施REITs扩围扩容等问题进行答复 [10][11] - 中铝国际中标29.09亿元青铜峡电解槽升级改造项目，占2025年营业收入12.12% [3][12] - 安徽建工中标12.95亿元潘集区环境整治及生态修复项目，占2024年营业收入1.34% [3][12] - 其他重要公司变化：同济科技中标8.7亿元项目，广东建工中标1.88亿元项目，圣晖集成中标2.78亿元越南项目 [13] 重点公司投资建议 - 中西部区域投资关注：四川路桥、中国化学、东华科技、新疆交建 [3] - 新基建关注：圣晖集成、亚翔集成、柏诚股份 [3] - 出海关注：精工钢构、志特新材、中钢国际、中材国际 [3] - 好房子推荐：建发合诚 [3] - 低估值破净企业估值修复关注：中国中铁、中国中冶、上海建工、隧道股份、安徽建工 [3]

报告投资评级 - 行业投资评级为“看好” [1] 报告核心观点 - 报告认为2026年行业投资将保持稳定，部分新兴板块预计将随着国家重大战略实施而获得较高投资机会 [3] - 低估值破净企业估值有望修复 [3] - 商业不动产REITs试点的推出将有助于盘活存量资产并化解风险 [1][3] 行业市场表现总结 - SW建筑装饰指数上周上涨+2.81%，跑赢沪深300指数（+1.64%），相对收益为+1.17个百分点 [3][4] - 周涨幅最大的三个子行业为生态园林（+9.04%）、基建民企（+7.21%）和设计咨询（+6.23%） [3][6] - 对应行业内领涨公司为国晟科技（周涨幅+57.69%）、汇通集团（+20.00%）和招标股份（+24.71%） [3][6] - 年初至今涨幅最大的三个子行业为基建民企（+71.33%）、生态园林（+53.39%）和装饰幕墙（+51.38%） [3][6] - 对应行业内领涨公司为诚邦股份（年初至今涨幅+223.19%）、国晟科技（+282.51%）和东易日盛（+222.33%） [3][6] 行业及公司近况总结 - 证监会研究起草《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》，拟适时推出商业不动产REITs以支持房地产发展新模式 [3][11] - 交通运输部提出加快推动"两重"项目建设，扩大交通运输有效投资，并推进低空经济、汽车租赁业高质量发展 [3][11] - 中铝国际中标青铜峡电解槽升级改造项目，合同金额29.09亿元，占其2025年营业收入的12.12% [3][13] - 安徽建工中标潘集区环境整治及生态修复等项目，合同金额12.95亿元，占其2024年营业收入的1.34% [3][13] 投资分析意见总结 - 中西部区域投资关注四川路桥、中国化学、东华科技、新疆交建 [3] - 新基建领域关注圣晖集成、亚翔集成、柏诚股份 [3] - 出海方向关注精工钢构、志特新材、中钢国际、中材国际 [3] - 好房子领域推荐建发合诚 [3] - 低估值破净企业估值修复关注中国中铁、中国中冶、上海建工、隧道股份、安徽建工 [3]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 报告核心观点 - 证监会启动商业不动产REITs试点，将构建中国公募REITs市场完整体系，与基础设施REITs共同发展，全球REITs市场中持有型房地产和基础设施市值规模占比分别约为60%和40% [2] - 中国公募REITs市场空间超过10万亿元，目前公募REITs市值规模2,199亿元，其中商业不动产1,309亿元，商业不动产REITs具备可观发展空间 [2] - 商业不动产REITs试点将扩围底层资产至办公楼、酒店等，进一步扩大资产盘活范围 [2] - 商业不动产公募REITs将与机构间REITs、不动产基金组成商业不动产资产证券化多层次市场，有助于拓宽企业直接融资渠道、优化资本结构、引导企业向资产管理商转型、显性化商业不动产价值、盘活存量资产并化解行业债务困境 [2] - 商业不动产REITs是构建房地产发展新模式的重要实践载体，强调房地产的实体经济属性，服务消费和产业发展，租赁住房领域的规模化、高质量发展是住房供给侧改革的重要一环，推动行业从增量开发转向存量运营模式 [2] - 核心城市止跌回稳将更早到来，好房子政策推动房企向制造业转型，优质商业企业经营表现优异，叠加货币宽松周期和REITs试点出台，消费类商业地产资产有望重估 [2] 重点公司推荐 - 商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [2] - 好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [2] - 低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [2] - 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2] - 二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] 房地产行业重点公司估值 - 保利发展2024年归母净利润50.0亿元，2025年预测15.2亿元，2026年预测16.0亿元，2024年归母净利润增速-58.6% [5] - 招商蛇口2024年归母净利润40.4亿元，2025年预测38.2亿元，2026年预测42.0亿元，2024年归母净利润增速-36.1% [5] - 滨江集团2024年归母净利润25.5亿元，2025年预测29.4亿元，2026年预测32.4亿元，2024年归母净利润增速0.7% [5] - 华润置地2024年归母净利润255.8亿元，2025年预测257.9亿元，2026年预测260.0亿元，2024年归母净利润增速-18.5% [5] - 行业重点公司平均2024年归母净利润58.5亿元，2025年预测49.4亿元，2026年预测52.5亿元，平均2024年归母净利润增速-39.2% [5] 物管行业重点公司估值 - 招商积余2024年归母净利润8.4亿元，2025年预测9.4亿元，2026年预测10.6亿元，2024年归母净利润增速14.2% [6] - 碧桂园服务2024年归母净利润18.1亿元，2025年预测18.1亿元，2026年预测19.3亿元，2024年归母净利润增速518.6% [6] - 华润万象生活2024年归母净利润36.3亿元，2025年预测40.8亿元，2026年预测45.5亿元，2024年归母净利润增速23.9% [6] - 行业重点公司平均2024年归母净利润16.0亿元，2025年预测17.6亿元，2026年预测19.5亿元，平均2024年归母净利润增速80.7% [6]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 证监会启动商业不动产REITs试点，将构建中国公募REITs市场完整体系，商业不动产REITs具备可观发展空间，中国公募REITs市场空间超过10万亿元，而目前公募REITs市值规模仅2,199亿元、其中商业不动产1,309亿元 [3] - 商业不动产REITs试点将扩围底层资产至办公楼、酒店等，进一步扩大资产盘活范围 [3] - 商业不动产REITs将构建商业不动产资产证券化多层次市场，有利于拓宽企业直接融资渠道、优化资本结构、引导企业向"资产管理商"转型、显性化商业不动产价值、盘活存量资产并化解房地产行业债务困境 [3] - 商业不动产REITs是构建房地产发展新模式的重要实践载体，能够拉动消费、聚集企业和人才，并推动住房供给侧改革以及从增量开发转向存量运营模式 [3] - 优质商业企业经营表现优异，恰遇货币宽松周期和商业不动产REITs试点出台，消费类商业地产资产有望重估 [3] 投资分析意见及推荐标的 - 推荐商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [3] - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [3] - 推荐低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [3] - 推荐物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [3] 行业重点公司估值数据摘要 - 房地产行业重点公司2024年平均归母净利润58.5亿元，预计2025年下降至49.4亿元、2026年回升至52.5亿元，平均归母净利润增速2024年为-39.2%、2025年为-17.0%、2026年为15.3% [6] - 房地产行业重点公司平均市盈率2024A为15.3倍、2025E为22.3倍、2026E为19.5倍，平均市净率（LF）2024A为0.6倍 [6] - 物管行业重点公司2024年平均归母净利润16.0亿元，预计2025年增长至17.6亿元、2026年增长至19.5亿元，平均归母净利润增速2024年为80.7%、2025年为11.7%、2026年为10.8% [7] - 物管行业重点公司平均市盈率2024A为15.3倍、2025E为13.5倍、2026E为12.2倍，平均市净率（LF）2024A为2.2倍 [7]

商业不动产REITs试点启动 - 证监会于11月28日晚间发布《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》正式向社会公开征求意见 [1] - 试点方案标志着REITs市场实现从基础设施领域向商业不动产领域的关键跨越 旨在打通商业不动产与资本市场的连接通道 [1] - 试点为盘活万亿级存量资产提供标准化解决方案 为商业地产行业提供全新权益融资渠道 [1] 全链条制度设计 - 商业不动产REITs被定义为通过投资商业不动产资产支持证券取得不动产所有权或经营权 通过专业运营获取稳定现金流并分配给投资者的公募基金 [2] - 制度要求拟持有的商业不动产必须权属清晰手续齐备且已产生持续稳定现金流 为投资者设置安全滤网 [2] - 强调基金管理人的主动管理责任 要求建立专业投管和运营体系 推动REITs回归通过运营创造价值的本质 [2] - 构建多层次监管体系 证监会负责监管和风险监测 交易所和行业协会履行自律管理职责 基金管理人承担运营管理责任 [3] 盘活存量促转型 - REITs为持有大量商业物业的企业提供崭新融资渠道 通过资产证券化保留运营权并盘活存量 改善企业现金流状况 [4] - REITs要求持续稳定现金流回报 倒逼管理人提升运营能力 通过业态调整场景创新服务升级提升物业价值 [5] - REITs具有收益稳定波动较低的特点 适合保险资金养老金等长期投资者配置 普通投资者也能以较低门槛参与优质商业地产投资 [5] - 推动行业从开发销售向运营管理转型 从重资产向轻资产转变 有助于行业走出高杠杆高周转旧循环 [5] 稳步推进展望未来 - 商业不动产REITs建立在五年基础设施REITs试点经验基础上 走出一条先基础设施后商业地产的推进路径 [6] - 商业不动产REITs将与基础设施REITs形成互补格局 前者聚焦市场化程度更高的商业地产领域 两者共同完善REITs市场生态 [7] - 商业地产具有更高租金调整灵活性 能更好应对通胀环境 不同业态如购物中心写字楼酒店等提供差异化周期特征 [7] - 随着试点推进 或将有更多创新业态商业地产通过REITs上市 如物流仓储数据中心等新型不动产 这些资产具有更好成长性 [7]

政策发布与核心要求 - 中国证监会于11月28日发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，旨在丰富资本市场投融资工具并支持构建房地产发展新模式 [1] - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [1] - 政策明确了基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料等方面的具体要求，并压严压实了相关责任 [1] - 基金管理人需对拟持有的商业不动产进行全面尽职调查，并聘请专业机构提供评估、法律、审计等服务 [2] - 商业不动产底层资产需符合国家战略、权属清晰、关键合规手续齐备，并已产生持续稳定的现金流 [2] - 基金管理人在运作过程中需主动履行商业不动产运营管理职责 [2] - 各监管机构及自律组织将依法依规履行监管、风险监测和自律管理职责 [2] 市场发展现状与意义 - 经过五年探索，中国REITs市场已上市77只产品，融资金额达2070亿元，总市值为2201亿元 [3] - 市场运行平稳，2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已成为重要的大类资产配置品种 [3] - 借鉴全球成熟市场经验，商业综合体、零售、写字楼、酒店等是REITs重要的底层资产 [3] - 中国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs盘活资产并拓宽权益融资渠道的内在需求 [3] - 适时推出商业不动产REITs可更好发挥其功能，支持构建房地产发展新模式，提升资本市场服务实体经济的质效 [3]

政策导向与行业趋势 - 国家层面在“十五五”规划建议中明确提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，并部署推进现房销售[2][3] - 住房和城乡建设部将“有力有序推行现房销售”列为2025年重点工作，标志着政策进入全面推进阶段[5] - 现房销售改革旨在构建“现房为主、预售为辅”的二元体系，从根源上切断烂尾风险传导链[2] 地方政策推进与试点情况 - 全国已有超过30个省（市）出台现房销售相关支持政策，四川、福建、浙江、重庆、安徽等地已将现房销售纳入“十五五”住房发展重点任务[3][4][5] - 目前合肥、郑州等地已开展现房销售试点，海南与雄安则已全面推行[5] - 2025年以来地方推进力度加大，河南信阳、甘肃张掖、湖南平江县等地要求新出让土地开发的商品房实行现房销售[6] 现房销售市场占比变化 - 2024年，商品房现房销售面积约占商品房销售面积的30.84%[2] - 2025年前9月，现房销售面积占比提升至35.4%，呈现持续攀升态势[2] 对购房者的影响 - 现房销售实现从“看图买房”到“所见即所得”的转变，有效降低交付不符、延期交房甚至烂尾的风险[7] - 以海南为例，自2020年实施现房销售政策以来，新房投诉量下降67%[7] 对房地产开发企业的影响 - 现房销售倒逼房企从“快建快销”转向精细化运营，更加注重项目规划、设计和施工品质[7][8] - 行业集中度提升，在海南头部房企市场份额占比超过75%[7] - 现房销售回款周期从期房模式的约6个月延长至现房模式的2-3年，对房企资金实力构成核心考验[8] 配套支持措施与建议 - 多地出台配套支持政策，如赣州延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江对购房者进行契税补贴，山东提高购买现房的公积金贷款额度[5] - 四川计划在“十五五”期间通过下调土地竞买保证金比例、放宽价款缴纳时间、鼓励金融机构提供期限更长的开发贷款等方式支持房企[10] - 业内建议创新金融工具如“现房开发贷”，调整土地出让政策，并坚持试点方式推进，避免“一刀切”[9][10]