试点政策核心内容 - 中国证监会于11月28日正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》并向社会公开征求意见 [1] - 推出商业不动产REITs旨在更好发挥其功能作用，支持构建房地产发展新模式，提升多层次资本市场服务实体经济的质效 [1][2] 对房地产行业的意义 - 为房地产企业提供有效的退出渠道，缓解资金压力，助力防范化解行业系统性风险 [1][2] - 支持房地产行业从“高杠杆、高周转、高负债”的开发模式向“投—融—管—退”的资产精细化运营管理模式转变 [2] - 盘活规模达40万亿元的商业不动产存量资产，助力房企从“重资产开发”转向“轻资产运营”，优化现金流并降低负债 [2] 对资本市场的影响 - 丰富REITs底层资产类型，从基础设施、保障性租赁住房拓展至商业综合体、写字楼等商业领域，进一步扩大REITs市场规模 [1][3] - 吸引保险资金、养老金等长期资金入市，提升资本市场稳定性与服务实体经济的质效 [3] - 截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融资2070亿元，总市值2201亿元，2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46% [4] 对投资者的价值 - 为公众投资者提供兼具稳定租金收益与资产增值潜力的投资工具，填补优质标的缺口 [1][3] - 普通投资者可低门槛参与优质商业物业投资，优化个人投资组合 [3] - 商业地产及酒店等项目与百姓生活关联度高，便于投资者理解并参与 [3] 试点推进的关键把控点 - 严格把控资产准入质量，坚守底层资产权属清晰、合规手续齐备、现金流持续稳定的底线，重点筛选核心城市及区域的优质资产 [6] - 强化基金管理人运营能力，确保其具备健全的不动产投资管理和风控体系，履行主动管理责任 [6] - 健全全链条监管与责任机制，完善配套规则，构建协同监管体系，做好风险监测处置 [6] - 加强市场推广与投资者教育，积累项目运作经验，逐步形成可复制的试点模式后再稳步扩大范围 [7]