高得房率现象与市场现状 - 开发商通过"偷面积三件套"(阳台+飘窗+花池)提升得房率，部分项目得房率超过100% [1][4] - 广州拟出台文件整顿"高赠送""超高得房率"设计，成都已明确板率、层高等指标允许误差 [3][4] - 开发商将防火挑檐改为阳台等设计存在政策套利空间，导致区域执行标准不统一 [5] 政策调整带来的行业影响 - 新规可能导致已拿地未上市项目面临产品竞争力下降，二手房市场承压加剧 [5] - 政策变动引发市场观望情绪，形成新房去化与二手房交易的死循环 [5] - 2025年国家"好房子"标准强调空间效率与功能平衡，否定单纯追求高得房率 [6] 开发商与购房者行为分析 - 开发商为加速销售可能忽视交房后的安全隐患和法律纠纷风险 [5] - 购房者需警惕高得房率房源潜在的安全、法律及产权问题 [7] - 市场存在通过高赠送面积博眼球的短期行为，但长期可能引发行业反噬 [7] 行业发展趋势 - 多地政策收紧预示"高得房率"设计红利期结束，行业将回归规范发展 [3][4][6] - 开发商需在土地成本、产品设计合规性与市场竞争力间寻求新平衡点 [5] - "好房子"标准推动行业从面积竞争转向空间功能与品质的实质性提升 [6][7]

土地市场整体表现 - 2025年上半年300城住宅用地出让金达0.86万亿元，同比增长27.5% [1][5] - 住宅用地推出规划建筑面积2.1亿平方米，同比下降19.4%，成交1.7亿平方米，同比下降5.5%，降幅较去年同期收窄26.7个百分点 [5] - 一、二线城市表现强劲，出让金同比增幅分别达49.5%和43.5%，三、四线城市则呈现缩量态势 [5][6] 核心城市土拍热度 - 北京上半年土地出让金额达1005.56亿元，同比增长37.3%，溢价成交地块9宗，其中3宗溢价率超20% [5] - 杭州上半年土地出让金额1161亿元，同比提升51%，接近去年全年水平 [6] - 核心城市优质地块供应增加，房企参拍意愿提升，溢价率和出让金额高于去年同期 [1][6] 城市分化与土拍策略 - 一线城市住宅用地推出、成交面积分别同比增长18.3%和20.9%，二线城市成交面积增长18.3% [5] - 三、四线城市土地市场持续较弱，平均溢价率处于较低水平 [5][8] - 房企投资策略趋同，进一步聚焦核心城市，土拍竞争加剧 [6][8] 政策与供应优化 - 核心城市土地供应向中心城区、轨道站点周边倾斜，例如北京海淀区上半年出让6宗地块，同比增长200% [7] - 多地出台政策缓解房企资金压力，如无锡、西安支持土地出让金分期支付，西安允许缴纳50%后办理相关手续 [7] - "好房子"政策推动地块规划设计条件优化，包括放宽计容规则和支持立体生态住宅建设 [7] 下半年市场展望 - 预计下半年供地延续"缩量提质"模式，热点城市核心地块将保持高溢价成交 [8] - 三、四线城市土地市场以底价成交为主，部分城市可能优化供地结构或降低起拍价吸引投资 [8]

市场表现 - 哈尔滨房地产市场改善型需求持续释放，高品质项目表现亮眼，如鲁商龙悦府开盘当天900多组客户到场，认购房源超500套，总价接近8亿元，刷新首开纪录 [3] - 汇龙·宸樾壹号院一期10个月清盘，上半年销售402套房源，销售金额6.2亿元，提前一年半完成任务 [7] - 昆仑赋项目前6个月销售450套房，5~6月月均百套，去化率超70%，大户型基本售罄，均价较开盘上涨约1000元/平方米 [7] 购房者偏好 - 购房者更看重楼盘规划、户型、配套、创新等因素，愿意为品质提升埋单，如鲁商龙悦府133平方米三室两卫户型因配套成熟（公园、地铁、医院、商场）受青睐 [9][10] - 学区房需求旺盛，如鲁商悦未来因户型好、配套全、车位价格低（七八万元）吸引早做准备的购房者，尽管需等待两年交房 [10] - 二手房市场改善型房源成交占比提升，哈西、群力等区域涨幅明显，刚需房源价格持续下滑，买卖双方价格认知趋同 [14] 产品设计趋势 - 高品质项目注重创新设计，如鲁商龙悦府最大户型面宽7米，得房率82%，配备120米入户大堂、人车分流、1000平方米共享空间（健身房、泳池等） [10] - 下半年多个项目将对标"好房子"标准，从隔音、防水、防火、适老化等维度提升品质 [16] - 哈尔滨120平方米以上新建住宅成交量同比提升5个百分点，市场从"住有所居"转向"住有优居" [16] 市场分化 - 高品质项目如汇龙·宸樾壹号院、昆仑赋等销售火爆，而配套不足或位置偏远的项目即使降价促销也难去化，月销量不足两位数 [3][12] - 二手房市场出现南方投资客批量购买"老破小"（20万元/套）用于出租的现象，部分客户全程委托经纪人操作 [14]

报告行业投资评级 - 维持房地产“看好”评级 [4][5] 报告的核心观点 - 24年9月以来“稳楼市、稳股市”是中央明确要求，4月以来中美贸易摩擦存不确定性，稳住楼市股市对提振社会预期、畅通内需循环意义重大 [5] - 今年中央高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [5] 各目录总结 板块行情 - 本周上证指数上升1.4%、深证成指上升1.3%、创业板指上升1.5%、沪深300上升1.5%、房地产（申万）上升0.3% [5][8] - 个股涨跌幅前五为*ST南置(+14.6%)、南山控股(+11.0%)、珠江股份(+6.5%)、皇庭国际(+6.1%)、财信发展(+5.8%)，后五为ST数源(-6.9%)、深振业A(-6.1%)、*ST荣控(-5.1%)、衢州发展(-5.0%)、合肥城建(-4.7%) [5][8] 数据跟踪 新房成交 - 本周（6.28 - 7.4），42个重点城市新房合计成交308万平米，环比下降2.5%，同比下降0.4%；一线城市成交82.4万平米，环比上升19.5%；二线城市成交182.6万平米，环比下降5.8%；三四线城市成交43.0万平米，环比下降18.8% [14] - 7月截至本周（7.1 - 7.4），42个重点城市新房合计成交107万平米，环比上升33.3%，同比下降17.1%，年初至今累计成交同比下降2.7%；一线城市成交23万平米，环比上升42.8%，同比下降23.1%，年初至今累计成交同比上升8.3%；二线城市成交62万平米，环比上升23.7%，同比下降18.4%，年初至今累计成交同比下降4.2%；三四线城市成交22万平米，环比上升55.7%，同比下降5.4%，年初至今累计成交同比下降9.3% [18] 二手房成交 - 本周（6.28 - 7.4），21个重点城市二手房合计成交196万平米，环比下降9.1%，同比下降9.2%；一线城市成交85.1万平米，环比下降1.6%；二线城市成交97.4万平米，环比下降14.7%；三四线城市成交13.6万平米，环比下降9.7% [30] - 7月截至本周（7.1 - 7.4），21个重点城市二手房合计成交121万平米，环比上升51.2%，同比下降13.3%，年初至今累计成交同比上升20.5%；一线城市成交41万平米，环比上升42.3%，同比下降13.5%，年初至今累计成交同比上升24.2%；二线城市成交70万平米，环比上升53.1%，同比下降15.3%，年初至今累计成交同比上升19.9%；三四线城市成交11万平米，环比上升77.1%，同比上升2.4%，年初至今累计成交同比上升6.8% [34] 行业新闻 - 宏观层面，住建部部长赴广东、浙江调研，强调用好调控政策自主权，促进市场平稳健康高质量发展，要求建设“好房子”推动市场止跌回稳 [47] - 因城施策方面，湖北出台国企土地盘活新政，荆门拟实行商品房现房销售 [47] - 公积金方面，南京放宽异地贷款至全省，广州、海南试点“商转公”贷款，合肥调整缴存基数和比例 [47] - 购房补贴措施中，武汉延长新建商品房预售许可和购房契税补助政策至2025年底 [47] 公司公告 - 6月单月销售额：越秀地产108.0亿元（yoy - 29%），保利发展290.1亿元（yoy - 31%），中国海外发展297.1亿元（yoy - 36.3%） [5][50] - 融资方面，越秀地产申请发行不超过96亿元公司债，万科A向大股东深铁集团借款62.49亿元 [5][50] - 人事方面，城建发展储昭武不再担任董事长，邹哲代为履职 [5][50] - 拿地方面，保利发展1 - 6月累计收购土地用地面积16.5万平方米，需支付价款86.1亿元 [50]

行业表现 - 2025年上半年代建新增规模TOP20企业新增签约建面10983万平方米，同比增加28%，增速比一季度高出22个百分点 [7] - 超800万平方米企业共计5家，较去年同期增加4家 [7] - TOP10企业新拓面积同比2024年上半年增长31% [13] - TOP5企业新拓建面占比达49%，TOP6-10占26%，TOP11-15占16%，TOP16-20占9% [10] 企业梯队 - 绿城管理以1989万平方米稳居首位，自成一梯队 [9] - 旭辉建管、润地管理、蓝城集团和龙湖龙智造新拓规模均超800万平方米 [9] - 300-800万平方米区间分布企业最多，共11家 [9] - TOP5门槛与TOP10差距近一倍，呈现强者恒强格局 [9] 区域策略 - 增速较快企业以二线城市为主战场 [13] - 龙湖龙智造、远洋建管一二线新拓面积占比接近90% [13] - 旭辉建管二线城市比重接近60% [13] 品牌传播 - 头部代建企业通过多渠道形成全方位传播矩阵 [15] - 绿城管理创新构建雲萃系与瑧玉系双产品线 [15] - 金地管理发布全新产品品牌「清岚」并首发西安项目 [15] - 蓝城集团参编"四好建设"系列技术导则 [18] 营销创新 - 旭辉建管举办"专业制胜 价值创造"营销战训营 [16] - 久筑共建推出「3E大营销」智擎矩阵，结合AI智慧技术 [16] - 企业将产品从物理载体升维为生活方式提案 [16]

行业趋势 - 房地产行业回归居住本质，"好房子"成为时代热词，产品力成为核心竞争力 [1] - 国家标准《住宅项目规范》实施，推动好房子建设具象化，强调通过设计、施工、材料、服务等提升住房品质 [4] - 行业从"功能满足"向"价值引领"转变，好房子不仅是物理空间，更是情感场域 [4] 项目表现 - 璟悦长安开盘成交217套，成为楼市焦点 [1] - 项目填补京西80-130平方米"满装"智慧好房子的市场空白 [5] - 项目得房率创纪录，97平方米户型得房率最高达97%，实际使用效果媲美115平方米以上户型 [5] 产品设计 - 项目以八大维度系统实践，将"国企匠心"转化为可触摸的生活场景 [3] - 融入62项人性化收纳设计，包括超级消毒鞋柜、多功能餐边柜、独立家政间等 [8] - 深度集成华为鸿蒙全屋智能系统，实现一键联动全屋设备，提升居住体验 [8] 配套设施 - 园区规划超1000平方米四大架空层和1200平方米下沉庭院式会所，涵盖健身区、儿童乐园等全龄友好空间 [9] - 项目毗邻地铁1号线支线体育场南街站（建设中），未来将构成京西双轨TOD枢纽 [12] - 3公里范围内覆盖京西大悦城、万达广场、三甲医院、优质学校等完善配套 [10] 区位优势 - 项目位于石景山新首钢板块，联动五棵松、金融街、首钢园等财富坐标和生态资源 [10] - 区域定位为CRD"首都休闲娱乐中心区"，兼具生态与时尚文化休闲功能 [10] - 首钢地产作为世界500强旗下企业，为项目品质背书 [12]

报告核心观点 当前房地产市场“924”热度渐散重回下行，若无增量政策销售端难自发修复，库存供需关系未明显好转，预计2025全年销售额-5.8%、销售面积-3.6%、投资-9.3%、新开工-2%、竣工-26%，看好风险出清充分、拿地积极、土储质量高、产品力好的企业，推荐中国金茂、华润置地等公司 [2][3][4] 各部分总结 2025上半年回顾 - 政策面：主基调“止跌回稳”和“去库存”，回收存量土地、城中村改造、回收现房稳步推进，构建新模式配套政策有序落地，下半年关注去库存效果和需求端政策时机 [10] - 销售端：“924”热度散后市场下行，若无增量政策难自发修复，1 - 5月全国商品房销售额同比-3.8%、销售面积同比-2.9%，高频数据新房一线城市表现好，二手房同比起色但二季度不如一季度，价格呈前高后低走势 [18][22][34][45] - 土地市场：分化延续，高能级城市地价上升，1 - 5月100大中城市住宅类用地成交建面同比-4.4%、总地价同比+21.1%，一二线城市地价和溢价率上涨明显 [57] - 开发投资：数据持续承压，1 - 5月房地产开发投资额同比-10.7%、房企到位资金同比-5.3%，销售降温拖累房企资金 [70] - 开竣工：数据低迷，1 - 5月房屋新开工面积同比-22.8%、竣工面积同比-17.3%，新开工水平低，竣工下行趋势确定 [74] 2025下半年展望 - 库存：供需关系未明显好转，回收存量土地对总库存有影响但去化周期未显著降低，库存结构呈“源头淤积”型 [82][83] - 销售：不考虑增量政策，预计2025销售额-5.8%、销售面积-3.6% [90] - 投资：预计2025全年-9.3%，建安投资增速预计-9.8%，土地购置费增速预计-8.3% [91] - 开竣工：预计2025全年新开工-2%、竣工-26%，回收存量土地下调新开工预测，竣工基于未竣库存判断 [93] 投资策略 - 筛选指标：以2020 - 2024年累计计提减值/存货判断风险释放，以2023 - 2025年拿地金额/销售金额判断存货支撑发展能力 [99][102] - 投资建议：优选土储健康、积极进取的龙头企业，推荐中国金茂、华润置地、绿城中国、越秀地产、贝壳 - W、我爱我家、华润万象生活 [4][106]

土地出让推介会概况 - 2025年克拉玛依区拟出让土地推介会于7月4日举办 旨在推动土地资源合理配置和房地产市场稳健发展 [2] - 会议重点推介6宗住宅地块 总面积37.2公顷 吸引10余家疆内外房地产企业及商会代表参与 [2] 地块区位优势 - 6宗住宅地块具备交通路网发达 商圈成熟 教育医疗资源丰富 生活环境宜人 公共设施完备等突出优势 [2] - 部分地块毗邻新兴产业园区 临近生态景观带 具备升值潜力 [2] 房地产市场现状 - 克拉玛依区积极落实国家房地产调控政策 在消化存量与优化增量方面取得显著成果 [2] - 2022-2024年克拉玛依区房地产土地交易面积分别为45.62公顷 7.31公顷 17.61公顷 [3] - 城区房产销售价格平稳且小幅增长 商品住宅库存面积去化周期处于合理期间并呈减少趋势 [3] 供地模式创新 - 市自然资源局探索"带方案出让"供地新模式 起草《支持"好房子"多样化空间利用的规划管理试行措施》 [3] - 新模式提出在土地出让前预先编制规划设计方案 优化容积率支持政策 增加小区公共空间 提升得房率 [3] 企业参与情况 - 与会企业代表对克拉玛依区房地产市场未来发展充满信心 对6宗住宅地块表现出浓厚兴趣 [3] - 企业表示将积极参与地块竞拍 与克拉玛依区开展深入合作 助力土地市场活力提升 [3] - 参会企业包括克拉玛依市城投资产经营有限责任公司 克拉玛依融汇房地产开发有限责任公司等 [4]

市场表现 - A股地产股逆势上涨，渝开发、沙河股份、财信发展、*ST南置涨停，世联行、深物业A、广宇集团、招商蛇口、大悦城等跟涨 [1] - 房地产ETF普遍上涨，华夏基金房地产ETF基金涨1.71%，银华基金房地产ETF涨1.53%，南方基金房地产ETF涨1.48%，华宝地产ETF涨1.37% [1] - 房地产板块年初至今累计下跌5.6%，跌幅位居A股31个申万一级行业第三 [6] 政策动态 - 《经济日报》刊文强调加强对"好房子"项目保障力度，加大优质地块供应，鼓励企业合作开发和技术创新，为符合标准项目提供融资便利 [5] - 住建部调研组赴广东、浙江调研，要求各地用好房地产调控政策自主权，因城施策，加快建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子" [5] - 国常会指出要构建房地产发展新模式，推进"好房子"建设，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持 [5] 行业基本面 - 房价自去年Q4以来持续回落，5月70城新建商品住宅价格环比下降0.22%，同比下降4.08% [6] - 5月以来二手房价环比下行速度加快，二手交易量自4月开始明显回落 [6] ETF概况 - A股有4只房地产ETF，跟踪指数包括中证全指房地产、内地地产和800地产 [7] - 南方基金房地产ETF规模最大，达61.93亿元，华夏基金房地产ETF基金和银华房地产ETF规模均为6.3亿元，华宝地产ETF规模4.81亿元 [7][9] - 四只房地产行业ETF的管理费+托管费均为"0.5%+0.1%" [7] 后市展望 - 申万宏源认为我国一二手房总成交已稳近3年，但量价未进入正向循环 [9] - 预计新一轮支持政策或将出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等 [9] - "好房子"政策将开辟新发展赛道，助力优质房企率先进入底部拐点时刻 [9]

政策背景与核心理念 - 国家层面首次将"好房子"写入2025年《政府工作报告》，提出建设安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅目标，并配套出台《住宅项目规范》国家标准[2][3] - 住建部2025年3月发布《住宅项目规范》，5月1日正式实施，标志着政策从倡导升级为强制性标准[3] - 全国多省市自2023年末起陆续优化建筑设计规范，通过调整计容标准提升实得面积和品质，例如广州2023年11月最早发布容积率计算新规[5][6] 重点城市政策落地与产品升级 北京 - 渐进式推进政策，2025年2月发布平原多点地区技术细则，允许阳台占比提升至套内10%（进深≤1.8米）且不计容，140㎡以上户型可设挑空空间[10][11] - 新规系统性优化公共空间：架空层、风雨连廊不计容，建筑高度弹性管控（如45米可上浮至60米）[11][13] 广州 - 截至2025年4月累计70余个新规项目入市，2025年4月单月新规产品推货量占全市60%，认购量占73%[16][18][20] - 产品以四房为主（占比59%），实用率普遍超120%，开盘当日去化率27.6%显著高于旧规产品的15.3%[17][18] 成都 - 新规推动高端设计下沉：140㎡户型实现双全景舱，125㎡做到四房双套房三卫，98㎡配备独立家政间[23][26][30] - 成华区新规项目表现突出，如华润置地中环天宸4次开盘去化率90%-100%，招商锦城序等5个项目首开售罄[33][34] 重庆 - 四代宅政策三次放宽限制，联发观音桥嘉和府185㎡户型实得207㎡（赠送61㎡），采用U型端厅+露台设计，得房率近130%[46][47] - 融合山地特色：利用20米高差打造景观视野，10000㎡围合中庭，南北错层露台设计[38][43] 市场效果与监管动态 - 广州2025年Q1新规产品成交占比近两成，4月新规项目开盘去化率27.6% vs 旧规15.3%[18][20] - 部分城市因赠送率过高（如成都部分项目达40%）引发监管收紧，广州限制飘窗设计、成都将板率误差纳入验收核查[51][52] - 行业转向多维竞争：从面积赠送到生活场景优化、科技赋能和服务配套完善[1][53]