项目规划调整 - 房山区拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块项目于12月17日公示调整条件，其中0028地块优化调整为按需设置开敞阳台、建筑高度24米局部上浮一档[2][3] - 此次调整意味着北京城建颐知筑项目的东区（0028地块）将增设阳台，使其成为房山区首个在“好房子新规”后拥有阳台的新盘[3][5] - 项目西区（0035地块）已于今年3月25日取得预售证，其设计没有阳台，赠送面积主要为飘窗和设备平台[6][9] 项目销售与去化情况 - 颐知筑西区（0035地块）共19栋楼634套房源，目前网签89套，去化率仅为14%[7] - 项目成交均价为3.05万元/平方米，约为4.5万元/平方米销售指导价的68折[7][21] - 项目开盘时海报宣传首开热销162套，约为取证房源的三成不到，但后续8个月网签仅完成一半多转化，且成交均价始终低于指导价7折，一度达到66折[16] - 同板块兄弟项目和知筑（早半年入市）共576套房源已网签471套，去化率近八成，成交均价约3.72万元/平方米，表现显著优于颐知筑[16][18] 项目背景与竞争格局 - 颐知筑所在地块由北京城建于2024年1月4日以22.8亿元底价摘得，楼面价1.7万元/平方米，销售指导价4.5万元/平方米[11] - 项目开发主体为北京城建瑞泰投资发展有限公司，是北京城建集团的间接全资子公司[11] - 项目位于良乡大学城板块，总建筑面积13.82万平方米，规划34栋5-8层洋房共1206套房源，规模是和知筑项目的2倍多[18] - 项目离地铁站有段距离但靠近火车站，被认为其去化缓慢、价格承压的重要原因之一[16][18] - 项目周边3公里内竞争激烈，在售新盘包括华润京熙润府、京华国贤府、建工璟贤瑞庭等[20] - 北京城建新获取的广阳城地铁站地块出让文件明确鼓励按“好房子”标准设计，包括设置阳台，对颐知筑形成竞争压力[9][10] 产品与定价细节 - 西区19栋楼中，只有4栋位于小区中央的楼栋预售均价在4.6万元/平方米以上，私密性和景观视野更好[26] - 网签套数最多的4楼拟售均价为4.51万元/平方米，已签约的16套中有12套是单价更高的边户[22][23] - 去化率最高的是10楼，32套房源中已有13套网签，去化超四成，其拟售均价为4.61万元/平方米[25][26] - 楼王8楼预售均价4.66万元/平方米为全小区最高，次顶层边户单价达4.8万元/平方米，目前已有5套网签[28][29]

北京城建集团在房山区的土地储备与开发动态 - 北京城建集团通过其三级子公司北京城建瑞泰投资发展有限公司，计划为房山区广阳城一宗地块进行设计招标，该地块总建筑面积约9万平方米，估算投资11.82亿元，招标公告预计在11月24日发布[2] - 该广阳城地块于10月17日进入北京第八批供地清单，并在10月21日上架土拍，预计11月25日确定买家，而城建瑞泰在土拍结果出炉前一天就计划挂出招标公告，显示出其作为地块托底者的急切心态[2][3] - 北京城建集团是房山板块的常客，但过往项目整体表现不佳，例如长沟6017地块拿地四年后官宣延期，长阳0002、0003地块拿地一年半无动静，以及颐知筑项目去化率低[3] 广阳城地块的具体规划与特色 - 广阳城地块用地规模约5.56公顷，规划地上建筑面积约9.59万平方米，起拍价14.71亿元，起始楼面价为1.53万元/平方米，其中包含住宅用地、城镇社区服务设施用地和幼儿园用地[5] - 0016号地块性质由“其他类多功能用地”变更为“二类城镇住宅用地”，其容积率设定为弹性范围1.4-1.8，建筑面积为1.44万至1.85万平方米，这种弹性容积率在北京供地计划中十分罕见[6][9] - 地块设计条件宽松，土拍文件鼓励以“好房子”标准开展高标准设计，预计项目将出现首层架空、风雨连廊、邻里中心，建筑高度可能从28米上浮至43米，并设置进深不大于1.8米的开敞阳台，这将是房山区首个拥有“好房子”元素的楼盘[11][12][19] 广阳城地块对区域市场的潜在影响 - 广阳城地块将与地铁房山线广阳城站相连，是一个正宗的地铁盘，且0015和0016地块若同期入市可统筹协调，须配置不超过0.65万平方米的商业建筑面积[8][9] - 该地块的入市预计将对周边在售楼盘产生冲击，特别是其南面和西面一路之隔的北京城建自有项目和知筑，以及西面不远的颐知筑、中建智地京华国贤府、北京建工璟贤瑞庭等项目[13][17] - 和知筑项目主力户型为92平方米、125平方米和142平方米，但均无南向阳台，而广阳城地块预计设置开敞阳台，此举可能背刺房山区一众在售楼盘，对购房者是利好，但对在售楼盘和二手房市场消息消极[14][15][20] 北京城建在房山区其他项目的进展与表现 - 长沟6017地块于2021年10月以9.83亿元底价竞得，楼面价1.2万元/平方米，销售指导价2.7万元/平方米，项目在2023年10月报规后长时间无动静，直至2024年8月底开始监理和土护降工程招投标，总投资预算8.9亿元，并在2024年10月底获核准延期[21][22] - 和知筑项目于2023年12月以12亿元底价竞得，楼面价约1.87万元/平方米，销售指导价4.5万元/平方米，2024年10月取得预售证推出556套房源，目前已网签405套，成交均价3.73万元/平方米，网签金额16.92亿元，地价覆盖率达141%[24] - 颐知筑项目于2024年1月以22.8亿元底价竞得，楼面价1.7万元/平方米，销售指导价4.5万元/平方米，2025年3月取得预售证供应634套，目前网签81套，去化率仅12.88%，成交价格3.04万元/平方米，成交总额2.55亿元[27] - 长阳0002、0003地块于2024年4月以16.03亿元底价竞得，销售指导价4.8万元/平方米，该地块曾经历三次流拍，最新动态停留在2025年6月获项目许可核准，进展缓慢[29]