报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年7月14 - 15日中央城市工作会议召开，总结城市发展成就，分析形势，明确总体要求、原则和任务，强调城市更新重要性，要加快构建房地产新模式，推进城中村和危旧房改造，发展现代化城市群和都市圈，以县城为城镇化重要载体 [2][7] 根据相关目录分别进行总结 时隔十年再度召开城市工作会议 - 2015年后时隔十年再次召开中央城市工作会议，2025年是“十五五”规划开局之年，为城市发展定基调 [8][11] - 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，2024年常住人口城镇化率达67%，城镇常住人口9.44亿，城市数量694个 [8] - 2015年目标是建设和谐宜居等现代化城市，本次提出建设创新等现代化人民城市，明确“一个优化、六个建设”重点任务 [11][12] 城市更新重要性再升级 - 本次会议强调以城市更新为核心抓手，重要性提升，5月中办国办发文提出八项任务，多部委发声支持 [2][13] - 中央财政按区域对城市给予定额补助，2025年北京等20个城市入选；12个省设专项资金，发行近1000亿元专项债券，28个城市设城市更新基金，规模4550亿元 [16][17] - 2024年实施城市更新项目6万余个，投资约2.9万亿元，部分城市和省份有相关举措，成效逐步显露 [17] 加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造 - 多次会议提及构建房地产发展新模式，本次会议继续提及且涉及城市更新 [3][18] - 2024年住建部宣布新增100万套改造，本次强调“稳步推进”，预计房票安置等配套政策完善 [20] 发展现代化城市群和都市圈，县城为城镇化建设的重要载体 - 2015年强调城市群重要性，十四五规划19个国家级城市群，已批复17个国家级都市圈 [24] - 县城是城镇体系重要组成部分，本次会议强调发展现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，推动“大中小城市 + 县城”协调发展 [25]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 周四螺纹、热卷上涨夜盘继续冲高 本周螺纹产量、表需下降库存增加 热卷产量、库存下降表需增加 螺纹继续冲高压力3200下方3000为重要支撑位 热卷支撑位3130压力位3400 短期突破3200难度较大 [1] 根据相关目录分别进行总结 行情复盘 周四螺纹、热卷上涨 夜盘继续冲高 [1] 重要资讯 - 1 - 6月规上工业原煤产量24.0亿吨同比增长5.4% [1] - 2025年6月中国空调产量2838.3万台同比增长3.0% 1 - 6月累计产量16329.6万台同比增长5.5% [1] - 6月全国冰箱产量904.7万台同比增长4.8% 1 - 6月累计产量5064.2万台同比持平 [1] - 6月全国洗衣机产量950.8万台同比增长16.5% 1 - 6月累计产量5860.4万台同比增长10.3% [1] - 6月全国彩电产量1625.2万台同比下降11.1% 1 - 6月累计产量9187.1万台同比下降5.5% [1] - 中共住房和城乡建设部党组强调要把城市更新摆在突出位置 统筹实施好一系列工程 加快构建房地产发展新模式 稳步推进城中村和危旧房改造 [1] - 本周五大钢材品种供应868.19万吨周环比降4.53万吨降幅为0.5% 总库存1337.66万吨周环比降1.92万吨降幅为0.1% 表观消费量为870.11万吨环比降0.3% [1] 市场逻辑 本周螺纹产量、表需下降库存增加 热卷产量、库存下降表需增加 螺纹继续冲高压力3200下方3000为重要支撑位 热卷支撑位3130压力位3400 [1] 交易策略 短期突破3200难度较大 [1]

城市更新政策导向 - 住房和城乡建设部强调将城市更新作为重点工作，统筹推进民生工程、安全工程、发展工程[1] - 加快构建房地产发展新模式，重点推进城中村和危旧房改造[1] - 推动新型城市基础设施建设，加快老旧管线改造升级[1] 社区与公共服务建设 - 建设完整社区，重点关注"一老一小"群体需求[1] - 推进城市基础设施生命线安全工程建设，统筹防洪和内涝治理[1] - 持续推进生活垃圾分类工作[1] 城市风貌与文化保护 - 完善历史文化保护传承体系，加强城市风貌管理制度[1] - 强化建筑设计管理，突出中华美学与时代特色[1] 城市治理现代化 - 推动治理重心和资源向基层下沉，运用"吹哨报到"、"接诉即办"机制提升响应效率[1] - 推进智慧城市治理，实现政务服务"一网通办"、城市运行"一网统管"、公共服务"一网通享"[1]

经济增长与规划 - "十四五"时期前四年中国经济平均增速为5.5%，2024年上半年增长5.3%，预计全年经济总量达140万亿元[1] - "十四五"期间经济规模连续跨越110万亿元、120万亿元、130万亿元台阶，2021-2024年GDP实际增速分别为8.4%、3%、5.2%、5%[5] - 建议"十五五"期间设定5%左右的增长目标，以匹配2035年人均GDP达到中等发达国家水平的要求[7][8] 产业结构与创新 - 新能源、生物医药、人工智能等新兴产业在"十四五"期间获得长足进步[1] - 服务业需破除"事业而非产业"观念，通过减少前置审批、放宽市场准入（如医疗、养老、教育领域）促进发展[16][17] - 推广PPP模式支持文旅、体育设施建设，对养老托育企业免征增值税，服务业研发费用加计扣除提至120%[17] 房地产市场 - 2024年1-6月新建商品房销售面积和销售额同比分别下降3.5%和5.5%，但降幅较2023年收窄9.4和11.7个百分点[20] - 建议取消限购、限售等限制性政策，降低首付、利率、税费等购房成本，推进城中村改造和存量商品房收购[20][21] - 房地产新模式核心是建立"保障+市场"体系，政府负责保障性住房（如新市民、青年人群体），市场主导商品房和租赁房[23][24] 户籍与消费改革 - 户籍城镇化率与常住城镇化率相差18个百分点，填补缺口可新增2.5亿城镇消费主体，新市民人均消费支出较农村居民高35%[12] - 建议逐步全面取消落户限制，降低300万以上人口城市门槛，保障农民土地权益以增强进城意愿[13] - 清理汽车限购等消费限制措施，拓展汽车后市场，优化消费场景和环境[11] 市场竞争与改革 - "内卷式"竞争表现为非理性降价，需通过反不正当竞争法打击恶意比价，鼓励企业整合兼并[26][27] - 重点改革包括深化国企改革、构建全国统一大市场（破除地方保护）、健全宏观经济治理体系（减少政府干预）[29] - 扩大制度型开放，对接CPTPP等国际规则，调整国企竞争中性、数据跨境流动等国内政策[30]

中国经济回顾与展望 - "十四五"前四年中国经济平均增速为5.5%，2024年上半年增长5.3%，预计全年经济总量达140万亿元[1] - 新能源、生物医药、人工智能等新兴产业取得显著进步[1] - 民营经济促进法出台、外资准入负面清单持续缩减、全国统一大市场加快建设[1] - "十五五"期间建议设定5%左右的增长目标，以匹配2035年人均GDP达到中等发达国家水平的要求[8] 扩大内需政策 - 房地产市场深度调整导致居民消费意愿下降，需推动市场止跌回稳[9] - 多渠道增加居民收入：提高最低工资标准、扩大以工代赈规模、盘活农村资产[9] - 清理汽车限购等消费限制措施，创新消费场景[10] - 户籍制度改革可释放2.5亿城镇消费潜力，进城新市民人均消费支出比农村居民高35%[11][12] 服务业发展 - 需破除服务业仅是事业的观念，按产业发展规律推进[13] - 减少文化演出、教育等领域前置审批，吸引社会资本进入[14] - 对养老托育企业免征增值税，服务业研发费用加计扣除提至120%[15] 房地产行业调整 - 2024年1-6月新建商品房销售面积和销售额同比分别下降3.5%和5.5%，但降幅收窄[16] - 建议取消限购、限售等政策，降低首付和利率[16] - 推进收购存量商品房用于保障性住房，优化预售资金监管[17] - 房地产发展新模式将建立"保障+市场"体系，租购并举[18][19] 市场竞争与改革 - "内卷式"竞争导致企业非理性降价，需规范政府行为、打击地方保护[21] - "十五五"重点改革包括深化国企改革、构建全国统一大市场、扩大制度型开放[23][24] - 主动对接CPTPP等国际经贸规则，调整国内数据跨境流动等政策[25]

城市发展规划 - 广东省强调遵循城市发展规律 推动城市内涵式发展 持续完善城镇空间格局 [1] - 分类推进以县城为重要载体的城镇化建设 促进大中小城市和小城镇协调发展 [1] - 持续优化城市空间结构 坚持规划引领 统筹生产 生活 生态布局 [1] 城市文化特色 - 提升城市文化品位 加强城市整体风貌塑造 注重涵养城市人文精神 [1] - 彰显中国气派 岭南风格 广东特色 [1] 城市经济发展 - 推动繁荣发展城市经济 因地制宜发展新质生产力 [1] - 打造引领未来的活力之城 机遇之城 [1] 房地产与绿色转型 - 加快构建房地产发展新模式 不断改善公共服务 [1] - 加力推动城市发展绿色低碳转型 [1]

报告核心观点 - 时隔十年中央城市工作会议再度召开，明确我国城镇化进入稳定发展期，城市工作或转向存量提质增效，关注城市更新、规划、房地产新模式及相关产业链机会 [1][6][8] 会议定调与政策导向 - 会议指出我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，更强调存量工作 [1][2][6] - 提出城市发展理念、方式、动力、重心、方法五个“转变”，关注城市发展模式及地方财政结构优化 [2] 城市更新相关 - 城市更新表述从“大力实施”“持续推进”“加力实施”变为“高质量开展”，或非“大拆大建”，强调功能完善和品质提升 [1][7] - 城中村和危旧房改造表述从“加力实施”“有力有序推进”变为“稳步推进”，结合老旧管线改造，关注更新工作落地 [7] 城市规划与房地产 - 提出人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构，关注城市规划及土地供给品质优化 [1][7][9] - “加快构建房地产发展新模式”表述与过往一致，相关基础性制度建设或持续推进 [1][7][9] 产业链机会 - 关注公共服务、环境治理、灾害防治、城市风貌保护、城市治理等产业链机会 [1][7][9] 行业规模 - 行业股票家数 256 只，占比 5.0%；总市值 2792.0 十亿元，占比 3.1%；流通市值 2643.8 十亿元，占比 3.2% [3] 行业指数表现 - 绝对表现 1 个月 3.2%、6 个月 5.8%、12 个月 35.2%；相对表现 1 个月 -0.9%、6 个月 -0.1%、12 个月 19.6% [5] 配置建议 - 关注拥有存量资产运营能力的【华润置地】【招商蛇口】【中国海外发展】等 [9] - 关注具备公建及城市服务能力的物业标的【华润万象生活】【招商积余】【保利物业】【万物云】等 [9] - 关注规划设计相关标的 [9] - 城市更新方向关注检验检测、装饰装修、建筑施工及管线改造升级等相关建材标的 [9] - 关注公共服务、环境治理等领域相关产业链标的 [10]

核心观点 - 中央城市工作会议明确城镇化进入稳定发展期，城市发展转向存量提质增效阶段，将推动房地产行业向新模式转型，聚焦城市群协调发展、城市更新和住房品质提升 [1][2][11] 城镇化发展现状 - 中国常住人口城镇化率从2012年53.1%提升至2024年67%，城镇人口达9.4亿人 [2] - 2013-2024年累计城镇新增就业超过1.5亿人 [2] - 全国城镇人均住房面积达40平方米，GDP超万亿元城市达27个 [2] - 县域城镇化潜力显著：386个县级市中208个城镇化率低于60%（占比54%），1496个市辖县中1356个城镇化率低于60%（占比91%） [3] - 1564个低城镇化率县域常住人口6.1亿，平均城镇化率仅44%，预示巨大刚性住房需求增量 [4] 城市群与都市圈发展 - 会议明确发展组团式、网络化的城市群和都市圈，提高城市综合承载能力 [5] - 2025年住宅土地成交额前5城市占全国300城总额42%，30城市新房成交面积占全国百城58% [5] - 一线及半数二线城市人均住房面积仍远低于40平方米，需求将向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群集中 [5] 城市空间结构优化 - 特大城市走内涵式发展道路，大城市强化对中小城市辐射带动作用，小城镇因地制宜发展特色小镇 [6] - 严控新增房地产开发用地规模，通过专项债收储闲置土地和存量商品房，探索"以旧换新"去库存模式 [7] - 加大城市更新力度，盘活核心区低效土地，增加高品质改善型住宅供应，强化核心区土地和住房价值 [7] 城市更新与住房改善 - 高质量开展城市更新，稳步推进城中村和危旧房改造 [8] - 中国城镇存量住房超300亿平方米，更新改造需求巨大 [9] - 老旧小区改造和基础设施提升将催生存量住房改善需求 [9] 住房品质提升 - 严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平 [10] - 建立房屋体检、养老金、保险等全生命周期管理机制 [10] - 2025年"好房子"写入政府工作报告，《住宅项目规范》于2024年5月施行 [10] - 核心区低容积率地块供应增加，新规产品去化率持续领先，改善需求基础庞大 [11] 房地产新模式构建 - 新型城镇化仍是住房需求基本盘，农业转移人口市民化持续释放刚性需求 [2][11] - 通过供需协同发力，短期助市场止跌回稳，中长期向"高品质、低风险、可持续"模式转型 [11] - "好房子"将形成新价格基准，与旧规产品及二手房形成价格梯度，实现供求动态平衡 [11]

中央城市工作会议核心观点 - 会议指明城市高质量发展方向，城市发展进入新阶段，重点任务包括城市更新、房地产新模式构建、城中村和危旧房改造等 [1] - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效为主，存量成为主要方向 [2] - 会议提出以城市更新为重要抓手，推动结构优化、动能转换、品质提升等，走中国特色城市现代化新路 [2] 城市更新战略意义 - 城市更新重要性显著提升，将成为稳投资、扩内需的重要工具，未来配套政策有望加速落地 [3] - 城市更新通过盘活存量空间（如低效用地整合、业态更新）释放增量价值，同时补齐安全与公共设施短板 [3] - 城市更新将刺激房地产需求端，通过货币化安置直接增加购房需求，并优化供给端空间利用效率 [4] 房地产发展新模式 - 房地产内涵式发展强调"双轨制"供给结构：严控增量、优化存量商品房，扩大保障房供给 [4] - 行业从规模扩张转向品质竞争，头部房企加速布局绿色科技，"好房子"成为高质量发展方向 [5] - 预售资金监管优化等举措旨在降低交付风险，推动销售制度改革 [5] 城市治理与产业联动 - 会议提出培育创新生态、发展新质生产力，城市需发挥国内国际双循环枢纽作用 [5][6] - 统筹人口、产业、交通等要素，强化城市经济功能以支撑双循环体系 [6] - 城市产业结构优化与经济实力增强是房价长期稳定的基础，短期更新改造有望带动市场温和复苏 [6]

城市工作会议背景与总体要求 - 中央城市工作会议时隔10年再次召开 背景发生三大变化：城镇化从快速增长转向稳定发展 中国式现代化进程推进 经济发展进入双循环新阶段 [1] - 会议提出城市工作总体要求：以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标 推动城市高质量发展 坚持内涵式发展 推进城市更新 [1] - 重点任务包括城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效 守住城市安全底线 [1] 房地产发展新模式与城市更新 - 会议提出加快构建房地产发展新模式 稳步推进城中村和危旧房改造 [2] - 政策强调供需双向改革：供给端优化低效用地再开发 需求端通过货币化安置刺激购房需求 [2] - 全国35个大城市需改造城中村170万套 全国城市需改造危旧房50万套 住建部计划新增实施100万套改造 [2] 城中村改造政策扩围 - 城中村改造政策支持范围从35个超大特大城市扩大到近300个地级及以上城市 [3] - 住建部表示将在去年新增100万套基础上继续扩大改造规模 [3] 房票安置模式应用 - 今年以来已有超过20个地区优化房票政策 加大房票安置力度 [4] - 房票安置促进住房需求进入市场 部分城市效果显著 未来政策有望继续完善 [4] - 城中村和危旧房改造将成为城市工作重点 相关举措将助力房地产市场止跌回稳 [4]