重庆市房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式 完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 分类施策推进“久供未建、久建未完”项目处置 加快盘活存量房存量地 [1] 住房保障与供给优化 - 优化保障性住房供给 满足城镇各类困难家庭基本住房需求 [1] 房屋品质与建造技术升级 - 实施房屋品质提升工程 发展绿色建造、智能建造、工业化建造 [1] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [1] 房屋安全管理与城市更新 - 加快探索完善房屋全生命周期安全管理制度 [1] - 推动高层建筑、危旧房全量落图纳管 [1] 物业服务提升 - 实施物业服务质量提升行动 [1]

政策发布与市场意义 - 证监会于2025年11月28日发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，拟在基础设施REITs之外，单列“商业不动产REITs”创新项目 [2] - 商业不动产REITs将商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业物业纳入公募REITs投资范围，标志着REITs市场从基础设施向全域不动产扩容迈出关键一步 [2][5] - 此举旨在贯彻落实资本市场新“国九条”要求，支持构建房地产发展新模式，丰富投融资工具，提升多层次资本市场服务实体经济的质效 [4] 市场潜力与空间 - 行业专家认为商业不动产REITs投资潜力巨大，未来有望形成万亿元级别市场 [7][8] - 市场存量规模庞大，为REITs提供了广阔运用场景：重点城市甲级和优质办公楼存量规模达数亿平方米；中国酒店客房总量在1650万至1760万间，对应设施约32万至35万家；建筑面积3万平方米以上的零售物业约7068个，总存量约5.5亿平方米 [8][9] - 国内存量商业物业规模已超数十万亿元，若逐步实现证券化，有望形成万亿元级市场 [9] 对行业与公司的战略影响 - 为房地产企业提供了资产退出和资金回笼渠道，有助于实现“投-融-管-退”良性闭环，降低资产负债率，优化资本结构，缓解流动性压力 [5] - 推动房企从高负债、高杠杆、高周转的开发模式，转向长期持有、精细化运营管理的存量模式 [5] - 填补了商业不动产领域标准化证券化产品的空白，让REITs市场资产类型从单一稳健型向“稳健+弹性互补”型拓展 [6] - 为商业不动产领域企业拓宽了融资渠道，并提供了重要的战略转型升级选项 [5] 产品特征与投资者结构 - 商业不动产REITs兼具稳定租金分红与资产增值潜力，市场化特征突出，不同于基础设施REITs较强的政策属性 [6] - 为普通投资者提供了参与优质商业物业投资的机会，同时也能吸引保险、养老金等长期资金入市，优化REITs市场投资者结构 [6][10] - 商业不动产REITs与消费景气度、区域经济活力紧密相关，受出租率、租金水平波动影响更大，收益弹性与风险均高于基础设施类REITs [20] 市场发展现状与未来阶段 - 截至新闻发布时，已发行上市近80单基础设施公募REITs，发行规模突破2000亿元 [12] - 未来1—2年，REITs市场或进入“扩围提质+机制成熟”新阶段，资产类型将更趋多元化，市场流动性及定价效率有望持续提升 [12][17] - 资产类型预计将进一步丰富，文化旅游、养老设施、铁路、港口等空白领域可能陆续落地，数据中心、消费基础设施等热门资产也会增加 [17] 制度优化与市场建设方向 - 法律和底层资产制度需补位，需明确REITs财产的法律独立性，确保破产隔离效果，保护投资者资金 [14] - 需解决数据中心产权梳理、养老项目集体建设用地证券化等新资产的权属问题 [14] - 税收和分红机制需要优化，以提升市场流动性和层级，建立长期资金入市机制 [14] - 需提高底层资产信息披露的充分性，包括租约细节、客流数据、能耗成本等关键信息 [15] - 需提高发行效率以增加资产供给，并借助指数产品和ETF等工具引入更多增量资金 [16] 机构布局与项目筛选标准 - 多家机构已着手筹备相关试点，储备项目，挖掘优质底层资产 [22] - 项目筛选优先聚焦一线及强二线城市的核心商圈或产业集聚度高的区域，这类区域商业需求更稳定、资产增值潜力更好 [24] - 评估现金流时，要求资产当前租金收缴率达到90%以上，并分析近三年租金涨幅、租户续约率等数据以判断可持续性 [24] - 在合作模式上，优先与具备成熟商业运营经验的头部房企或地方国资平台合作 [25] 核心挑战与竞争力构建 - 商业不动产总体处于供大于求的周期底部，商业综合体、写字楼等面临空置率较高的困扰 [26] - 核心挑战在于筛选具备稳定现金流和增值潜力的资产，并通过专业化运营提升资产效率 [26] - 专业的运营能力有望成为商业不动产REITs产品的核心竞争力 [28] - 试点初期将严控资产质量，重点关注核心城市核心商圈、具有稳定出租率和租金收入的商业不动产物业 [28] 资产配置建议 - 对于普通投资者，在商业不动产REITs上市初期，建议保持谨慎，优先配置区位优越、运营方经验丰富、现金流可预测性强的资产 [19] - 可关注运营稳健、估值合理的消费基础设施REITs、市政工程项目，以及聚焦区位优势强、现金流稳定的仓储物流、产业园区等资产类型 [19] - 产权类资产中，具有明显配置性价比的产业园类项目，以及分子端有稳定增长前景的优质消费类资产，或是未来重点配置的方向 [19] - 投资者筛选标的时，需穿透至底层资产基本面，结合区位、运营效率、资产属性三大核心要素综合判断 [20]

政策突破与市场意义 - 证监会发布《征求意见稿》，拟在基础设施REITs之外单列“商业不动产REITs”创新项目，将商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业物业纳入公募REITs投资范围 [3] - 此举标志着REITs市场从基础设施向全域不动产扩容迈出关键一步，填补了商业不动产领域标准化证券化产品的空白 [6][7] - 商业不动产REITs为房企提供了资产退出和资金回笼渠道，有助于实现“投-融-管-退”良性闭环，降低资产负债率，优化资本结构，推动行业从高周转开发模式转向长期持有、精细化运营的存量模式 [6] 市场潜力与空间 - 国内商业不动产存量规模庞大，为REITs提供了广阔运用场景，多位行业专家认为未来有望形成万亿元级别市场 [9][10] - 参考市场数据，重点城市甲级和优质办公楼存量规模达数亿平方米；中国酒店客房总量在1650万～1760万间，对应设施约32万～35万家；截至2024年4月，建筑面积3万平方米以上的零售物业约7068个，总存量约5.5亿平方米 [10] - 国内存量商业物业规模已超数十万亿元，若逐步实现证券化，未来有望形成万亿元级市场 [10] - 需求端方面，由于我国无风险利率已降至2%以下，投资资金寻求稳定收益替代品，REITs符合条件，资金端可能形成持续进入趋势 [11] 对投资者与市场结构的影响 - 对投资者而言，商业不动产REITs兼具稳定租金分红与资产增值潜力，市场化特征突出，为普通投资者提供了参与优质商业物业投资的机会 [8] - 商业不动产REITs有望吸引保险、养老金等长期资金入市，优化REITs市场投资者结构，提升市场成熟度 [8][11] - 商业不动产REITs将与基础设施REITs形成互补，推动商业地产行业专业化、透明化发展 [11] REITs市场整体发展阶段与挑战 - REITs市场已发行上市近80单基础设施公募REITs，发行规模突破2000亿元，未来1—2年市场或进入“扩围提质+机制成熟”新阶段 [13][18] - 制度层面仍需创新优化，包括明确REITs财产法律独立性、解决新资产权属问题、优化税收和分红机制、建立长期资金入市机制等 [15] - 当前REITs底层资产信息披露存在租约细节、客流数据等关键信息不充分的问题，且二级市场交易活跃度较低，日均成交额偏小，制约长期资金入场意愿 [16] - 需要提高发行效率以增加资产供给，并借助指数产品和ETF等工具引入更多增量资金 [16][17] 未来市场扩容与资产类型展望 - 未来1—2年，REITs市场将加速扩容，资产类型更趋多元化，文化旅游、养老设施、铁路、港口等空白领域可能陆续落地，数据中心、消费基础设施等热门资产也会增加 [18] - 市场将更加理性，一级市场询价范围扩大，一、二级市场估值差缩小，市场更看重资产的实际运营情况，现金流稳定、运营状况良好的项目会更受青睐 [18] - 未来值得期待的制度优化包括税收优惠、扩募机制细化、长线资金引入等 [18] 机构布局与资产筛选策略 - 多家机构已着手筹备商业不动产REITs试点，储备项目，挖掘优质底层资产 [23] - 项目筛选优先聚焦一线及强二线城市核心商圈或产业集聚度高的区域，资产当前租金收缴率要求达到90%以上，并分析近三年租金涨幅、租户续约率等数据判断现金流可持续性 [26] - 优先与具备成熟商业运营经验的头部房企或地方国资平台合作，以提升资产运营效率并降低潜在风险 [26] - 专业运营能力有望成为商业不动产REITs产品的核心竞争力 [28] 当前挑战与投资关注点 - 商业不动产总体处于供大于求的周期底部，商业综合体、写字楼等面临空置率较高的困扰，对REITs试点带来挑战 [28] - 核心挑战在于筛选具备稳定现金流和增值潜力的资产，并通过专业化运营提升资产效率，减小上市后出租率或租金单价恶化风险 [28] - 对于普通投资者，在上市初期建议保持谨慎，优先配置区位优越、运营方经验丰富、现金流可预测性强的资产 [20] - 可关注运营稳健、估值合理的消费基础设施REITs、市政工程项目，以及聚焦区位优势强、现金流稳定的仓储物流、产业园区等资产类型 [20] - 产权类资产中，具有明显配置性价比的产业园类项目，以及分子端有稳定增长前景的优质消费类资产，或是未来重点配置方向 [20]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3][50] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [3][50] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [3][50] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企等品质房企将更受益 [3][50] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该组合在销售反弹时表现更好 [3][50] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是一二线城市更受益的重要观察方向 [3][50] - 2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，投资应注重把握政策beta，节奏和仓位控制更为重要 [3][50] 根据相关目录分别总结 1. 多地“十五五”规划建议提好房子 - 近期浙江、北京等多地“十五五”规划建议频繁提及“好房子”、“市场+保障”等供给端政策 [1][10] - 浙江省建议高质量推进城市更新，一体推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，并优化保障性住房供给 [1][10] - 北京市建议加快完善“市场+保障”住房体系和租购并举制度，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，增加改善性住房供给，并推进老旧小区、城中村改造 [1][10] 2. 行情回顾 - 本周（报告期）申万房地产指数累计下跌2.2%，跑输沪深300指数3.43个百分点，在31个申万一级行业中排名第30位 [1][11] - 全市场房地产股中，本周上涨个股共30支，下跌82支 [11] - 全市场涨幅前五个股为乾景园林（+11.1%）、中国武夷（+10.2%）、冠城大通（+9.8%）、华联控股（+7.4%）、华夏幸福（+7.1%） [11][17] - 重点跟踪的48家A/H房企中，本周上涨13支，涨幅前五为中梁控股（+16.9%）、龙光地产（+8.2%）、华夏幸福（+7.1%）、远洋集团（+3.7%）、龙湖集团（+3.3%） [11][21] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 3.1 新房成交 - **本周数据**：30个样本城市新房成交面积176.6万平方米，环比下降6.5%，同比下降47.7% [2][22] - 一线城市：成交51.7万方，环比-6.2%，同比-30.3% - 二线城市：成交98.7万方，环比-8.7%，同比-49.5% - 三线城市：成交26.2万方，环比+2.4%，同比-61.5% - **月度累计（11月）**：30城累计成交121.2万方，同比-42.4% [27] - **年初至今累计（49周）**：30城累计成交8958.7万方，同比-12.4% [2][27] - 一线城市：累计2399.7万方，同比-8.6%（北京-12.5%，上海-4.8%，广州-2.9%，深圳-26.1%） - 二线城市：累计4393.4万方，同比-12.6% - 三线城市：累计2165.6万方，同比-16.0% 3.2 二手房成交 - **本周数据**：14个样本城市二手房成交面积190.7万方，环比下降5.3%，同比下降40.8% [2][33] - 一线城市：成交81.7万方，环比-7.4% - 二线城市：成交80.2万方，环比-4.3% - 三线城市：成交28.8万方，环比-2.1% - **年初至今累计（49周）**：14城累计成交9648.7万方，同比增长7.4% [33] - 一线城市：累计3990.0万方，同比+8.3% - 二线城市：累计4427.2万方，同比+6.4% - 三线城市：累计1231.5万方，同比+7.7% 4. 重点公司境内信用债情况 - **发行与偿还**：本周（12.1-12.7）共发行房企信用债9只，发行规模65.68亿元，环比减少112.72亿元；总偿还量87亿元，净融资额为-21.32亿元，环比减少142.54亿元 [3][42] - **发行结构**： - 主体评级以AAA级为主，占比71.7% [42] - 债券类型以一般公司债为主，占比38.8% [42] - 债券期限以3-5年期为主，占比56.5% [42] - **融资成本**：本周发行利率有所上升，例如“25西地02”5年期公司债利率为4.60%，较公司之前同类型可比债券利率上升173个基点 [44][45] 5. 本周政策回顾 - 报告汇总了湖北、山西、广东深圳、福建、江苏徐州、辽宁、吉林、江苏常州、广西南宁、重庆、福建泉州、浙江等多地近期发布的房地产相关政策 [47][48][49] - 政策重点集中在：各地“十五五”规划建议强调建设“好房子”、健全“市场+保障”住房体系、推进城市更新（老旧小区、城中村改造）、优化公积金政策、提供购房补贴等 [47][48][49] - 例如，深圳放宽公积金提取和贷款政策，支持“既提又贷”；常州、南宁、泉州等地推出针对新建商品住房或存量住房的购房补贴 [47][48] 6. 投资建议 - **配置方向**： 1. **基本面alpha公司**： - H股：绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展 - A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 2. **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展 3. **中介**：贝壳 4. **物业（跟涨板块）**：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [3][50]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1] 报告核心观点 - 北京“十五五”规划建议将房地产政策融入民生保障任务，以“持续推进住有所居”为目标，推动房地产发展模式转型与品质升级 [4] - 规划核心聚焦供给优化、制度革新、品质升级、存量激活，加快构建房地产发展新模式、提升居住品质是重点 [19] - 住房问题与首都功能、超大城市治理、民生福祉深度融合 [19] 政策框架与模式转型 - 加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”的住房供应体系和租购并举的住房制度 [8] - 住房政策框架清晰：一方面优化保障性住房供给，另一方面增加改善性住房供给 [14] 土地供应与空间规划 - 推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优先向轨道交通站点周边供应建设用地 [9] - 完善住宅、商业、社区服务等生活配套设施，打造完整社区 [9] - 推动人随产业走、人随功能走，严控首都功能核心区常住人口规模，增强城市副中心、平原新城对人口的承载能力 [19] - 强化大型居住区产业功能，完善基础设施和公共服务配套，促进职住商服平衡 [19] 保障性住房 - 优化保障性住房供给，从追求规模扩张转向追求精准匹配 [11] - 加大存量资源盘活力度，预计存量房屋改建力度将加大 [11] - 明确将“城镇工薪群体”纳入保障范围，扩大了政策覆盖面 [11] - “十四五”时期，北京累计建设筹集保障房67万余套（间）、竣工43万套（间），公租房备案家庭保障率达到85.5% [11] 租赁住房市场 - 扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范发展租赁市场 [12] - 探索“一张床、一间房”模式，改善城市运行服务保障人员居住条件 [13] 住房供给结构 - 增加改善性住房供给，供给需更加多样化，包括好设计、优品质、完善配套设施的住房 [14] 住房品质与安全 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [15] - 北京已发布《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》和《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》 [16] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，体现全程化、系统化安全管理思维 [17] 城市更新 - 大力实施城市更新，注重整体性、系统性，实施区域综合性更新 [18] - 推行以街区为单元的更新实施模式，推动重点片区更新改造，加快形成整体连片规模效应 [5] - 加强制度创新和政策集成，完善以需求为导向、项目为牵引的分类实施机制，优化用地政策，健全多元化投融资方式，探索建立可持续的更新模式 [18] 人口政策 - 实施分区域差异化人口调控，促进人口、经济社会和资源环境相适应 [6] - 完善稳定就业人口规模和促进青年人口增长的政策措施，在就业集中、交通便捷区域筹建青年公寓，打造青年活力中心 [6][19] - 预计“十五五”时期，北京吸引青年人口的政策有望加力，对房地产形成利好 [19]

核心观点 - 多地“十五五”规划建议将“推动房地产高质量发展”和“加快构建房地产发展新模式”作为未来五年工作重点，政策方向高度一致 [2] - 行业发展的核心关键词包括“好房子”、“物业服务质量提升行动”、“城市更新”、“优化保障性住房供给”及“房屋全生命周期安全管理” [2][3] - 当前市场面临的主要困难是供求失衡（供应远大于需求）以及市场预期持续下行，政策需从调节供应、刺激需求和引导预期入手 [2] - 国务院专题学习首次明确将城市更新与稳楼市结合，表明稳楼市工作需积极向城市更新靠拢 [7] 各地“十五五”规划政策要点 - **北京市**：政策目标为“持续推进住有所居”，核心措施包括完善“市场+保障”住房供应体系、租购并举制度、推动站城融合与TOD开发、优先在轨道交通站点周边供地、盘活存量资源、扩大租赁住房供给、增加改善性住房供给、建设“好房子”及建立房屋全生命周期安全管理制度 [3][5] - **河北省**：核心措施包括完善商品房开发、融资、销售等基础制度，坚持以需定建、以需定购，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，建设“好房子”，实施房屋品质与物业服务提升工程，建立房屋安全体检、安全管理资金及质量安全保险等全生命周期制度 [3][5] - **山西省**：计划建立人房地钱要素联动机制，完善商品房开发项目公司制、主办银行制、现房销售、房屋全生命周期安全管理等基础性制度，健全“市场+保障”体系，因城施策增加改善性住房供给，实施房屋品质与物业服务提升行动，优化保障性住房供给 [4] - **福建省**：核心措施包括推动高质量发展、构建发展新模式、完善房地产开发融资销售机制、优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设“好房子”、加强房屋全生命周期安全管理并支持老旧住房自主更新 [5][6] - **浙江省**：核心措施包括高质量推进城市更新、一体推进好房子好小区好社区好城区建设、加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、加强房地产及地方债务等风险监测预警 [6] - **内蒙古自治区**：核心措施包括推动高质量发展、加快构建房地产开发新模式、优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度 [6] - **黑龙江省**：核心措施包括推动高质量发展、加快构建发展新模式并完善商品房开发融资销售基础制度、优化住房供应结构并加快发展保障性住房、因城施策增加改善性住房供给、适应高寒地区特点建设“好房子”、加强房屋使用全生命周期安全管理 [6] 房地产发展新模式的内涵与制度构建 - 构建新模式是高质量发展的首要任务和第一抓手，旨在解决“十四五”期间暴露出的问题 [7] - 新模式的根基包含三大块：基础性制度、供应体系、人房地钱要素联动 [7] - **基础性制度**主要针对旧模式风险进行完善，包括三方面 [7]： - **开发制度**：夯实项目公司独立法人地位，项目交付前不得抽逃出资或提前分红 [8] - **销售制度**：探索实施现房销售，从根本上防范交付风险 [8] - **融资制度**：确定一家主办银行或银团，项目资金存入该行，由主办行保证合理融资需求以确保项目如期交付，维护购房者权益 [8] - 这些基础性制度有的已基本建立，有的正在建立，为“十五五”住房健康发展奠定基础 [8] 行业发展趋势与关键词 - **城市更新**：国务院强调将城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合，表明稳楼市工作需积极向城市更新靠拢 [7] - **“好房子”**：被多地列为建设目标，强调安全、舒适、绿色、智慧 [3][5][6] - **物业服务质量提升**：多地规划中提及实施物业服务质量提升行动 [3][4] - **保障性住房**：优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求是普遍重点 [3][4][5][6] - **房屋全生命周期安全管理**：多地计划建立涵盖安全体检、管理资金、质量保险等环节的管理制度 [3][4][5][6] - **以需定建**：河北等地提出坚持以需定建、以需定购的原则 [3][5]

各地“十五五”规划中的房地产政策核心 - 近期北京、天津、河北、山东、辽宁、贵州和福建等多地“十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，并将“加快构建房地产发展新模式”放在首位 [2][9] - “好房子”、“物业服务质量提升行动”、“城市更新”成为下一步房地产发展的关键词 [3][9] - 有上海本地开发商指出，当前市场主要困难在于供求失衡（供应远大于需求）以及市场预期持续下行，调节供应、刺激需求、引导预期至关重要 [3][9] 构建房地产发展新模式的具体方向 - 新模式主要围绕加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、建设安全舒适绿色智慧的“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度等方面展开 [3][9] - 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，房地产发展新模式的根基包含三大块：基础性制度、供应体系、人房地钱要素联动 [6][13] - 基础性制度旨在针对旧模式风险，完善三方面：1) 开发方面，夯实项目公司独立法人，项目交付前不得抽逃出资或提前分红；2) 销售方面，探索实施现房销售以防范交付风险；3) 融资方面，确定主办银行制，项目资金存入主办行以确保合理融资和如期交付 [6][13] 重点省市的政策举措 - **北京市**：将房地产纳入“着力保障和改善民生”重点任务，以“持续推进住有所居”为目标，推动发展模式转型与品质升级 [4][9] - **北京市**：完善“市场+保障”住房供应体系与租购并举制度，推动站城融合与以公共交通为导向的综合开发，优先在轨道交通站点周边供地并完善配套设施 [4][10] - **北京市**：加大存量资源盘活力度，扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范租赁市场 [4][10] - **河北省**：提出完善商品房开发、融资、销售等基础制度，以需定建、以需定购，优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和困难家庭需求，并因城施策增加改善性住房供给 [4][10] - **河北省与山西省**：均提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，建立房屋安全体检、安全管理资金、质量安全保险等全生命周期安全管理制度 [4][11][12] - **山西省**：计划建立人房地钱要素联动机制，完善商品房开发项目公司制、主办银行制、现房销售等基础性制度，健全“市场+保障”住房供应体系 [5][12] 城市更新与稳楼市的结合 - 12月3日国务院第十七次专题学习强调“把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来” [5][12] - 上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，这是首次明确将城市更新和稳楼市置于同一框架下系统表述，说明城市更新的重要性，也要求各地稳楼市工作积极向城市更新靠拢 [5][12] - 严跃进表示，构建新模式是高质量发展的首要任务和第一抓手，“十四五”时期房地产深度调整暴露出问题，迫切需要新模式，房地产业对“十五五”经济社会发展具有重要作用 [6][12]

政策定调与工具箱 - 2025年房地产市场发展的核心定调是“止跌回稳”，政策聚焦释放改善性需求、优化供给结构、加快构建发展新模式[1] - 截至2025年9月27日，全国约200个省市（县）年内已出台政策超470条，前三季度累计政策出台次数达556次，与2024年同期基本持平[1][3] - 2025年第三季度，共有84个省市出台了167次稳市场政策，主要方向包括公积金优化、补贴税费优惠、保障安居推进、城市更新深化[3] - 以公积金政策为例，仅三季度就有43个省市发布了55次相关政策，通过调整贷款额度、首付比例、拓展使用场景等方式减轻购房者负担[3] - 北京、上海、深圳在2025年三季度相继优化限购政策，核心是“分区域差异化松绑”，如北京五环外、上海外环外对符合条件的家庭不限购[1][3] 专项债与存量盘活 - 专项债在存量土地和商品房收购中扮演重要角色，截至2025年9月27日，全国公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量已超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米[5] - 2025年7月以来，发行用于收购存量土地的专项债超990亿元，已高于上半年总量[5] - 非“自审自发”试点地区的土储专项债开始落地，如陕西披露了超230亿元专项债券用于新增土地储备[5] - 存量商品房收购取得实质性进展，截至9月初，广西已累计收购存量住房2.9万套；2025年5月以来，浙江、四川先后发行合计27.9亿元专项债券用于收购存量商品房[5] 市场供需结构变化 - 供给端增量供给大幅减少但库存压力仍存，2025年10月商品房累计销售面积同比下降6.8%，而现房销售累计增速达8.5%，反映购房者因担心“烂尾”而转向现房的需求[7] - 截至2020年，中国城镇居民家庭住房拥有率达96.0%，户均拥有住房1.5套，人均住房面积达42平方米，但结构性短缺存在，一线城市住房空置率约7%，远低于三线城市的16%[7] - 刚性需求正逐步减弱，据测算可能从2024年的约1.9亿平方米降至2035年的约0.7亿平方米[9] - 改善需求已成为市场主导，主要包括“以小换大”和“以旧换新”[9] - 拆迁需求相对稳定，年均约1.6亿平方米为市场提供支撑[9] - 投资需求已由正转负，成为市场拖累因素，预计未来将维持在每年约-1亿平方米的水平[9] “好房子”战略与产品升级 - “好房子”建设正成为引领行业高质量发展的关键抓手，2025年首次被写入政府工作报告，提出推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”[11] - 2025年3月，住建部发布强制性的《住宅项目规范》国家标准，在层高、隔声、通讯、供暖、电梯、配套等多方面加强了住宅建设要求[11] - 多地出台政策支持“好房子”建设，如供应更优质地块、优化容积率、减少配建等，部分城市通过计容面积新规“赠送”阳台等方式提升得房率[11] - 居民对改善居住条件的需求依然旺盛，中指研究院近3万份调查数据显示，居民对“好房子”充满期待，尤其关注全明设计及灵活改造空间[11] - 住建部正重点从立标准、强科技、抓项目三方面推动“好房子”建设，旨在摆脱同质化竞争、创造新增长点[15] 发展新模式与行业定位 - 2025年10月召开的二十届四中全会首次在全会层面提出“推动房地产高质量发展”，标志着行业定位的根本转变[13] - 房地产被纳入“保障和改善民生”和“共同富裕”框架，转变为与促进消费、扩大投资、优化区域布局和推进新型城镇化等国家战略协同联动的关键环节[13] - 房地产发展新模式的核心框架包括：完善以“保障+市场”为核心的住房供应体系；建立“人、房、地、钱”要素联动机制；改革完善房地产开发、融资、销售制度；发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”并建立房屋全生命周期安全管理制度[13] - 在存量住房总量已基本平衡的背景下，房地产市场的天平正从追求“量”转向提升“质”[15]

中经记者 童海华 北京报道 12月5日，中共山西省委关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议发布。其中提到，推动 房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，建立人房地钱要素联动机制，完善商品房开发项目公 司制、主办银行制、现房销售、房屋全生命周期安全管理等基础性制度。健全"市场+保障"的住房供应 体系。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，实施房屋品质提升工程和物 业服务质量提升行动。优化保障性住房供给，提升住房保障水平，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基 本住房需求。 （编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁） ...

优化保障性住房供给，提升住房保障水平，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。 其中指出，推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，建立人房地钱要素联动机制，完善商 品房开发项目公司制、主办银行制、现房销售、房屋全生命周期安全管理等基础性制度。健全"市场 +保障"的住房供应体系。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，实施房屋 品质提升工程和物业服务质量提升行动。优化保障性住房供给，提升住房保障水平，满足城镇工薪群体 和各类困难家庭基本住房需求。 12月5日，山西省发布《中共山西省委关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》。 ...