土地市场格局 - 1-7月房企拿地格局呈现"央国企领跑、民企弱复苏、城投托底"的特征 央国企凭借资金优势主导核心城市优质地块 [1] - 民企在部分止跌回稳城市寻找结构性机会 实体经济领域企业跨界布局核心城市不动产 如祺祥旺宇以楼面价超20万元/平方米拿下上海"单价地王" 母公司为汽车模具巨头屹丰集团 [1] - 河北太行钢铁集团旗下房企(总资产330亿元)在北京拿地 江苏亚伦集团控股房企竞得南京栖霞区地块 [1] 民企动态 - 滨江集团、敏捷地产等知名民企加速布局杭州、成都等重点城市 与保利发展、招商蛇口等央国企竞争 [2] - 民企采取"高周转、快去化、厚利润"策略 精准锁定核心城市"小而美"地块 如深圳龙华区地块容积率降至3.1 广州白云地块容积率从3.0调至1.7 [3] 政策与市场互动 - 地方政府优化土拍规则 杭州要求住宅层高≥3米+设置架空层 通过"竞品质"规则提升项目质量 [3] - 楼市调控后留存民企实力显著分化 中小房企及实业系开发商成为土拍新力量 虽规模不及历史大型房企但对市场止跌具有关键作用 [4]

港股内房股表现 - 港股内房股普遍拉升上涨，中国金茂、建发国际集团涨超4%，越秀地产涨2.6%，龙光集团涨2.2%，旭辉控股集团、世茂集团、融信中国、富力地产、金辉控股、龙湖集团均涨超1% [1] 房地产行业展望 - 华泰证券研报称房地产市场中长期"止跌回稳"的基础正在构建，但要全面达成仍需要时间 [1] - 下半年政策发力方向可能包括：稳定房价预期、更有效地激活购房需求、优化收储发力去库存、关注城市更新资金来源 [1] - 更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏 [1] 投资推荐方向 - 继续推荐具备"好信用、好城市、好产品"逻辑的"三好"地产开发商 [1] - 推荐分红与业绩稳健的头部物管公司 [1] - 推荐受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股 [1]

房地产市场展望 - 供需结合来看房地产市场中长期"止跌回稳"的基础正在构建但要全面达成仍需要时间 [1] - 下半年政策发力方向可能包括稳定房价预期更有效地激活购房需求优化收储发力去库存关注城市更新资金来源 [1] 投资机会 - 更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏 [1] - 继续推荐具备"好信用好城市好产品"逻辑的"三好"地产开发商 [1] - 推荐分红与业绩稳健的头部物管公司 [1] - 推荐受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股 [1]

现在看来，房地产市场仍然处在一个非常关键的调整阶段，虽然说大方向上，有各种利好政策的组合加持，市场有向好趋势，但是短期内，又出现了回落。 中指在近日公布7月份百城房价数据显示，百城二手住宅均价为13585元/平方米，环比下跌0.77%，同比下跌7.32%，同环比的跌幅比例相较上个月都出现了 扩大趋势。二手房市场作为楼市晴雨表，其波动趋势关乎我们对未来政策调整的判断。 姚洋最近有点火，从北京转向上海，他的吐槽引发了热议，这里就不参与评论了。如今姚洋已经是上海财经大学滴水湖高级金融学院院长。 无论是姚洋还是孟晓苏可以说对房地产的研究都很资深了，所以也都有独到的见解。 说实话，今天还在谈房地产未来有没有潜力，这个问题并不难，如果选好参照物就很好回答。如果房地产跟当年最辉煌的时候比，我告诉你，房地产已经告 别高速增长的时代，这跟过去的模式已经被淘汰有很大关系，再说，花无百日红，哪里有什么永远？ 房地产走到今天也是必然的，理性来说，城镇化率已经达到比较高的水平，人口增长红利已经大不如前，所以，加上老百姓虽然还在为住房发愁，但是整体 上房子总量并不缺，那么也就意味着房地产不可能回到过去那种高速模式了。 2024年9月那么 ...

行业投资评级 - 维持行业"看好"评级 [1][5][60] 核心观点 - 新房成交面积同比下降31%但环比增加11%，二手房成交面积同比增加2%但环比下降 [5][7] - 土地成交面积同比下降23%，溢价率环比上涨至9%，南京土拍市场表现突出，3宗地块溢价率分别达54.38%、33.87%与0.17% [5][7][8] - 信用债发行规模同比增加21%但环比减少74%，平均利率上升27BP至2.43% [9][48] - 政策持续松绑，包括国家育儿补贴（每年3600元/孩）、地方契税减免（如浏阳140㎡以下住房契税减至1%）及智能家居补贴等 [6][15] 市场数据 销售端 - 68城新房单周成交215万㎡（同比-31%，环比+11%），年初累计7296万㎡（同比-10%） [7][19] - 20城二手房单周成交175万㎡（同比+2%），年初累计6044万㎡（同比+8%） [7][33] - 各线城市分化明显：一线城市新房成交同比-15%，三四线城市同比-46% [30][31] 投资端 - 100城土地成交建面2029万㎡（同比-23%），其中一线城市同比-84%，三线城市同比-16% [7][38] - 南京土拍揽金68.915亿元，3宗高溢价地块带动市场热度 [8][41] 融资端 - 信用债累计发行2288.8亿元（同比-8%），单周发行47.3亿元（同比+21%，环比-74%） [9][48][52] 政策动态 - 中央层面：政治局会议部署下半年经济工作，研究"十五五"规划建议 [6][15] - 地方层面： - 沈阳废止8项房地产调控文件 [15] - 哈尔滨公积金贷款额度上浮20%支持"以旧换新" [15] - 广州从化区推出"网签即入学"等7项措施 [15][16] 板块表现 - 房地产指数周跌3.43%，跑输沪深300指数1.68个百分点，板块排名第27/28 [54][55] - 个股涨幅前三：莱茵体育（+42%）、亚太实业（+17.43%）、珠江股份（+13.49%） [56] - 个股跌幅前三：*ST基础（-8.43%）、金地集团（-8.11%）、陆家嘴（-7.92%） [59]

行业销售表现 - 2025年7月TOP100房企销售额2366亿元 同比下降18_2% [1] - 2025年1-7月TOP100房企销售总额20730_1亿元 同比下降13_3% [1] - 7月仅近3成百强房企单月销售同比正增长 [1] - 销售额突破千亿房企仅剩5家 保利发展以1632亿元居首 绿城中国(1368亿元)和中海地产(1319_5亿元)紧随其后 [2] 头部房企销售排名 - 7月单月操盘销售金额保利发展以165亿元领跑 招商蛇口147亿元位列第二 [1] - 绿城中国、万科A和华润置地7月销售额在120-147亿元区间 [1] - 中国海外发展、中国金茂和龙湖集团7月销售额在72-112亿元之间 [1] - 前7个月累计销售前50强房企中有16家实现操盘金额正增长 [1] 土地市场动态 - 2025年1-7月TOP100企业拿地总额5783亿元 同比增长34_3% [2] - 拿地金额前十企业中8家为央国企 滨江集团等民企进入前二十 [2] - 绿城中国以1116亿元新增货值居首 中海地产(935亿元)和保利发展(907亿元)分列二三位 [2] - 上海徐汇区地块以20万元/平方米楼面价刷新全国纪录 [2] 政策与市场展望 - 中央政治局会议强调"高质量开展城市更新" [3] - 一线城市住宅地块供应量增加 北京上海成交均价上升 广州均价下降 深圳供应量有限 [3] - 行业预计需2年修复居民资产负债表 政策将持续聚焦"止跌回稳" [3] - 城市更新相关配套政策有望加速落地 [3] 房企竞争策略 - 持续购置新地块成为房企管理现金流和盈利水平的关键 [3] - 新地块销售速度通常快于旧库存 有助于维持竞争力 [3] - 核心城市优质地块竞争激烈 房企竞拍热情高涨 [2]

烟台市房地产市场财政支持措施 - 鼓励住房"以旧换新" 对2025年1月1日至12月31日期间出售自有住房并在2025年5月1日至12月31日期间购买新建商品住房的家庭给予补贴 补贴标准为新房成交总价的0.3%且单套补贴总额最高不超过1万元 [1] - 鼓励国有企业通过"以旧换新"方式收购个人二手房用作保障性租赁住房 市级财政对芝罘区、莱山区范围内二手住房收购给予适当补助支持 [1] 多代、多孩家庭购房补贴 - 延长定向购房优惠券发放和使用时间至2025年12月31日 原政策有效期至2025年6月30日 发放总额度6000万元 [1] - 明确多代、多孩家庭申领的定向群体购房优惠券可与群团购购房优惠券叠加使用 [1] 区市支持政策 - 省级按照2025年第二季度及全年新建商品房销售、房地产开发投资、房地产相关税收等指标对设区的市进行奖励支持 市级根据区市贡献度全部拨付至各区市 [2] - 对推动房地产市场止跌回稳工作成效显著的区市给予政策倾斜支持 [2] - 支持各区市通过发放购房补贴、住房消费券、贷款贴息等措施释放住房潜力 [2]

现在楼市什么情况呢？应该说购房者是最有话语权的，因为他们可以用脚投票，想不想买房或者说会不会付出行动，取决于他们的预期。多听听他们的声 音，或许能感知房地产市场的未来趋势。实话实说，今年以来，市场在逐步回稳，这是去年各种利好政策叠加的效应，但是二季度似乎也有再次掉头的趋 势。所以，央行又是怎么通过调查来出报告的呢？ 我们看看报告内容，过半数企业家和银行家认为当前宏观经济表现平稳正常，对宏观经济整体持中性偏谨慎态度。对三季度宏观经济热度的预期有所升温。 按照以往的经验，每个季度的央行调查报告会在季度结束后一个月出，但这几年不太准了，7月25日，央行网站同时发布了2025年第一季度和第二季度的城 镇储户问卷调查报告。 对于房价的调查，也就是说大家对第三季度的房价预期显示，8.9%的居民预期"上涨"，56.8%的居民预期"基本不变"，21.7%的居民预期"下降"，12.7%的 居民"看不准"。 报告跟过去相比有一些调整，似乎不再提未来三个月居民打算买房的比例了。对于未来三个月准备增加支出的项目，居民选择的前五位依次为：旅游 (32.1%)、教育(31.9%)、医疗保健(29.3%)、社交文化和娱乐(24.0%)、大 ...

上半年经济运行状况 - 上半年GDP规模突破66万亿元，同比增长5.3%，其中一季度增长5.4%，二季度增长5.2% [1][4] - 二季度出口同比增长7.2%，较一季度有所回升，上半年以美元计价出口同比增长5.9% [1][6] - 消费品零售总额增速回升，消费品以旧换新政策效应持续释放 [1] - 投资增速回落，基建投资和制造业投资增速回落，房地产投资降幅扩大 [1][7] 下半年经济展望 - 下半年经济增速预计保持在4.6%-4.9%，全年有望实现5%左右的增长目标 [7] - 出口仍面临压力，但中国产品竞争力提升，外部环境扰动可能不及预期 [6] - 投资需重点关注，工业利润总额和利润率回落，民间投资转为负增长 [7] - 消费有望平稳增长，消费品以旧换新"国补"资金剩余1380亿元 [7][14] 政策建议 - 广义财政支出同比增长8.9%，需维持强度，加快超长期特别国债和地方专项债发行 [10][12] - 下半年可能降息以降低企业实际利率水平 [12] - 政策性金融工具可能加快推出，加大对新型城镇化、城市更新等领域的支持 [12][17] - 反"内卷"需规范市场定价行为，恢复市场调节能力，推动法治建设和市场监管 [19][20] 房地产市场 - 需更大力度推动止跌回稳，处理房企债务问题，鼓励融资支持和资产处置 [16][17] - 推动"白名单"制度扩容，加大收储力度消化库存 [17] - 培育新需求，包括棚户区改造、城市更新等，部分地方可给予补贴释放改善性需求 [17] 消费领域 - 全年3000亿元超长期特别国债用于消费品以旧换新，占80万亿元消费大盘比例较小 [14] - 需减少消费限制，如逐步取消房地产限贷限购和汽车消费限制 [14] - 破解教育、医疗、文旅等服务业供给瓶颈，扩大新消费场景供给 [14] - 扩消费需长期战略，涉及国民收入分配体系改革，提高居民收入比重 [15]

大湾区内地城市住宅市场 - 2025年上半年大湾区整体一手住宅销售数字比去年同期上升3% [3] - 1月至3月一手住宅销售和价格表现良好 但4月起受关税战影响市场转趋观望 第二季楼价未能延续升势 [3] - 广州和深圳两地一手销售表现最突出 显示一线城市优越地段且定价合理的优质楼盘仍受追捧 [3] - 预计下半年平均每月有望录得2 7至2 8万宗一手成交 全年可能达30万套 但楼价或面临最多5%跌幅 [4] 商业物业投资市场 - 2025上半年工业物流成交额占比大幅提升至超过50% 并录得大型物流资产包成交 [3] - 社区商业板块热度持续升温 租金收益稳定的项目受投资者青睐 [3] - 物流资产需求强劲 但未来两至三年将迎来庞大新增供应 可能导致空置率上升和租金受压 [5] - 物流业主容许更大议价空间 买卖双方期望差距收窄 机构型和长线投资者可能趁机"捞底" [5] 政策与市场展望 - 需求端政策持续松绑 "好房子"建设有望释放积压的刚性和改善型住房需求 [3] - 专项债收储和商品房收购政策落地 缓解开发商财务压力并促进供需平衡 [3] - 关税阴霾导致第二季住宅市场疲软 观望气氛或持续至第三季 但刚需和改善需求仍存 [4] - 预计下半年物流和商业板块将继续跑赢其他板块 跨境电商扩张推动物流资产需求 [4][5]