行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[4] 核心观点 - 止跌回稳仍是房地产市场重要目标 储备政策值得期待[3] - 中央层面明确要求稳楼市稳股市 外部环境波动加大背景下稳住楼市对提振社会预期和畅通内需循环具有重要意义[5] - 政策导向和供需结构变化契机下 高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 建议关注三类企业：核心城市布局重/拿地能力强/产品力强的房企 二手房中介 物业管理企业[5] 板块行情表现 - 本周房地产(申万)指数上升0.5% 跑输主要股指(上证指数+3.5% 深证成指+4.6% 创业板指+5.9% 沪深300+4.2%)[8] - 个股涨幅前五：ST中迪(+17.2%) 深深房A(+14.4%) 黑牡丹(+13.3%) 电子城(+11.0%) 万通发展(+9.1%)[8] - 个股跌幅前五：衢州发展(-11.7%) *ST南置(-11.1%) 皇庭国际(-6.4%) 深物业A(-6.4%) 新城控股(-4.8%)[8] 新房成交数据 - 本周42城新房成交168万平米 环比上升19.5% 同比下降22.4%[13] - 分能级看：一线城市成交39.0万平米(环比+8.2%) 二线城市109.9万平米(环比+33.0%) 三四线城市19.4万平米(环比-12.2%)[13] - 8月累计42城新房成交475万平米 环比下降4.0% 同比下降19.6%[19] - 年初至今累计成交同比下降5.7%[19] - 一线城市8月累计成交115万平米(环比-2.6% 同比-27.3%) 年初至今累计同比+0.2%[19] - 二线城市8月累计成交287万平米(环比+3.3% 同比-13.2%) 年初至今累计同比-6.2%[19] - 三四线城市8月累计成交73万平米(环比-26.5% 同比-28.5%) 年初至今累计同比-10.7%[19] 二手房成交数据 - 本周21城二手房成交191万平米 环比上升7.2% 同比上升8.0%[29] - 分能级看：一线城市成交77.3万平米(环比+4.1%) 二线城市102.5万平米(环比+12.4%) 三四线城市11.6万平米(环比-12.1%)[29] - 8月累计21城二手房成交573万平米 环比下降3.8% 同比上升0.8%[33] - 年初至今累计成交同比上升15.6%[33] - 一线城市8月累计成交229万平米(环比+0.9% 同比+4.1%) 年初至今累计同比+18.2%[33] - 二线城市8月累计成交303万平米(环比-5.6% 同比-0.4%) 年初至今累计同比+15.2%[33] - 三四线城市8月累计成交40万平米(环比-13.9% 同比-7.7%) 年初至今累计同比+5.9%[33] 行业政策动态 - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求[43] - 央行上海总部加强房地产金融宏观审慎管理[43] - 金融监管总局支持福建银行为台胞办理住房按揭贷款业务[43] - 深圳将所有合规存量住房开发贷款项目纳入"白名单"[43] - 多地出台公积金支持政策：北京对受汛情影响职工给予支持 广州珠海推行商转公贷款 成都首付比例降至15%最高贷款额度提至150万元 沈阳灵活就业人员可自定缴存基数和比例[43] 公司业绩表现 - 绿城中国归母净利润2.1亿元 同比-89.7%[46] - 建发国际归母净利润9.1亿元 同比+11.8%[46] - 万科A归母净利润-119.5亿元 同比-21.3%[46] - 越秀服务归母净利润2.40亿元 同比-13.7%[46] - 绿城管理控股归母净利润2.56亿元 同比-48.9%[46] 企业融资动态 - 中国海外发展发行公司债券33亿元(品种一8亿元/利率1.6%/3年期 品种二25亿元/利率1.79%/5年期)及中期票据10亿元[46] - 广州城市建设开发发行公司债券14亿元(品种一9亿元/利率1.95%/3+2年期 品种二5亿元/利率2.50%/10年期)[46] - 保利发展获批100亿元中期票据注册额度[46] 重点推荐标的 - 核心城市布局重/拿地能力强/产品力强房企：滨江集团 建发股份 绿城中国 建发国际集团 保利发展 招商蛇口 华润置地 中国海外发展 城投控股[5] - 二手房中介：贝壳 我爱我家[5] - 物业管理企业：绿城服务 招商积余 华润万象生活 保利物业[5]

房地产市场整体态势 - 最近几个月房地产市场走势不乐观 市场信心重新跌落到谷底 市场情绪低落 多数观点认为楼市会继续下行且房价继续下跌 [4] - 自4月份以来房地产市场开启下行态势 持续4个月调整 成交量和销售额均有所下滑 房价下跌面扩大 8月份楼市表现预计延续前几个月态势 [5] - 去年9月底释放一波大力度的楼市刺激措施后市场曾有积极向好反应 但好景不长 仅维持几个月后市场再次急转直下 [4] 政策目标与实施 - 高层明确要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [5] - 北京上海已相继出台楼市新政 深圳和广州大概率跟进 目前常规性支持措施仅一线城市还有一定调整空间 [5] - 去年9月底上层对房地产市场发展短期目标已有阐述 即促进房地产市场止跌回稳 今年是实现该目标的关键年份 [4] 市场反应与预期 - 北京上海出台楼市新政后市场依然担忧措施效果 不确定能否稳住当前下行态势 [5] - 楼市下行动能与政策维稳目标形成焦灼状态 接下来几个月对今年能否真正实现止跌回稳十分关键 [4] - 当前市场表现与止跌回稳目标背道而驰 需要以更大决心实现目标让市场看到希望 [5]

核心财务表现 - 2025年上半年收入832.2亿元，核心股东应占溢利87.8亿元，每股基本盈利0.79元 [1] - 房地产开发业务收入779.6亿元，商业物业运营收入35.4亿元，其他业务内外部收入合计35.5亿元 [2][6] - 总利息支出同比减少12.1亿元，平均融资成本2.9%，分销及行政费用合计占收入3.8% [7] 销售与土地投资 - 合约物业销售额1201.5亿元，对应销售面积512万平方米，其中香港及北上广深销售额556.4亿元占比53.7% [1] - 新增17宗地块，总建筑面积258万平方米，权益地价401.1亿元，一线和强二线城市投资占比86% [1][4] - 按区域划分：北部大区销售额441.6亿元占比36.8%，东部大区212.2亿元占比17.7%，南部大区155.6亿元占比13% [2] 商业物业运营 - 一线城市商业项目收入占比提升至47%，其中写字楼收入17亿元，购物中心收入11.7亿元 [6] - 新签约写字楼建筑面积51万平方米，续租率76.9%，成熟期购物中心出租率96.2%，销售额及客流同比分别增长6.7%和11% [6] - 长租公寓收入1.6亿元，酒店及其他商业物业收入5.1亿元 [6] 财务稳健性 - 银行存款及现金1089.6亿元，占总资产12.1%，流动资产净值3862.6亿元，流动比率2.6倍 [6] - 净借贷比率28.4%，总借贷2274.5亿元，其中一年内到期借贷174亿元占比7.6% [6] - 境内外融资265.4亿元，提早及到期偿还债务399.4亿元，有息借贷持续下降 [7] 土地储备与项目进展 - 不含中海宏洋的土地储备总建筑面积2693万平方米，权益建筑面积2367万平方米 [5] - 内地23个城市及香港项目竣工总建筑面积445万平方米 [2] - 联营及合营项目贡献净利润12.6亿元，中海宏洋合约销售额166.1亿元，股东应占溢利2.8亿元 [2]

公司业绩表现 - 上半年营业收入2.67亿元，同比下降8.93% [1] - 归母净利润768.25万元，同比下降11.95% [1] - 经营状况实现稳步过渡，展现业务韧性 [1] 行业环境与挑战 - 全国建材家居市场与房地产市场深度联动 [1] - 家装行业面临政策支持、消费升级与技术迭代多重驱动 [1] - 行业核心矛盾为消费者个性化需求与标准化服务间的冲突 [1] 公司战略与业务布局 - 聚焦中高端客户，融合本土文化与个性化需求 [1] - 推行多品牌运营战略，包括名雕高端家装、名雕丹迪、名雕高端全案三大产品系列 [1] - 重点拓展二次装修、老旧小区改造及精装修市场等新兴业务领域 [1] 订单与区域分布 - 截至二季度末已签约未完工订单金额4.72亿元 [2] - 订单均为住宅类项目 [2] - 业务主要集中在深圳及珠三角地区 [2] 政策与市场展望 - 北京、上海地产新政出台叠加资本市场走强 [2] - 有望加速房地产市场"止跌回稳"进程 [2] - 核心城市复苏节奏更被看好 [2]

楼市政策调整 - 苏州取消市区新建商品住房取得不动产权证满2年方可转让的限制措施 特殊住房除外[4][5] - 政策目的是进一步满足居民改善性住房需求 响应高层关于释放改善性需求的号召[5] - 新政被视为苏州楼市松绑组合拳的一部分 近两年已基本取消楼市限制措施 转向支持政策如契税补贴[5] 市场表现数据 - 2025年1-7月苏州市区商品住宅销售面积约178万平方米 同比减少10%[5] - 同期成交均价约每平方米2.6万元 保持相对平稳态势[5] 政策影响评估 - 取消限售预计对市场有短期刺激作用 利好改善性置换需求[5] - 政策可促进二手房流通性 但可能引发以价换量情况 需持续观察[5] - 城市层面正承担房地产市场止跌回稳责任 符合因城施策导向[6] 行业趋势展望 - 各城市可能根据自身情况推出更多调整措施[6] - 房地产市场持续调整已超预期 需要更有力措施改善市场预期和信心[6] - 城市需快速响应市场变化 才能促使房地产行业早日走出困局[6]

中国经济结构转换进展 - 2024年地产产业链占GDP比重降至14%左右，低于"三新经济"增加值占比的18%，新旧动能转换取得实质性进展 [1][4] - "三新经济"增加值规模达24.3万亿元，占GDP比重18.01%，较2016年的15.3%提升2.71个百分点 [4] 房地产市场政策效果与表现 - "924政策"带动2024年10月至2025年3月的地产需求集中释放，2025年4月起销售、投资、价格指标再度调整 [1][4] - 商品房销售面积同比变化：2024年10-12月为-1.8%、2.7%、-0.6%，2025年3-7月降幅从-1.0%扩大至-8.0% [5] - 70城新建商品房价环比降幅从2024年8-9月的0.7%收窄至12月的0.1%，2025年5-7月扩大至0.2%-0.3% [5] - 地产投资当月同比在"924"后至2025年6月介于-14%至-9%，2025年7月降至-17.2% [6] 最新政策动向与措施 - 政治局会议定调"采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳"，北京、上海率先落地优化政策 [1][8] - 上海"沪六条"包含四方面措施：放开外环外限购、提高公积金贷款额度并允许"既提又贷"、取消首套二套利率区分、调整非户籍家庭房产税政策（首套免征，二套以上享人均60平方米免税扣除） [2][8][9][10][11] - 广西通过"房票"安置、"以购代建"、危旧房改造等措施推动商品房库存同比下降21.1%，上半年收购存量房2万套 [2][11][12] 政策潜在空间与影响 - 住房金融政策（如公积金用于首付、利率并轨）存在因城施策扩展至其他城市的空间 [2][11] - 一线城市销售贡献率上升9个百分点至40%，上海和北京销售贡献位列前两位，对全国市场具有预期引导作用 [3][12] - 居民人均财产净收入同比从2024年前三季度的1.2%提升至2025年二季度的2.5%，反映楼市企稳对收入的带动 [3][13][14] - 土地出让收入占地方一二本账收入比例达10.7%，柳州通过城中村改造带动土地购置费同比增长164.4% [3][13][15] 宏观经济关联性 - 地产需求脉冲与制造业PMI及实际GDP节奏一致：2024年10月至2025年3月PMI持续高于50，GDP同比达5.4%；2025年二季度GDP回落至5.2% [1][4][6] - 地产企稳通过居民消费、企业信用派生、地方财政三条链条影响宏观经济，土地作为抵押品对信用派生和流动性改善具有关键作用 [3][13]

国际评级与展望 - 标普授予公司BBB-长期发行人信用评级 展望稳定 反映其作为越秀集团核心子公司的市场地位[1] - 惠誉于6月确认投资级BBB-评级并上调展望至稳定 标普及惠誉双稳定展望体现资本市场认可度提升[7] 销售业绩表现 - 2024年上半年合同销售金额615亿元 逆势增长11% 完成全年目标过半[4] - 7月合同销售额同比增长近20% 标普报告显示同期百强开发商销售额下降11%[4] - 标普预计2025年合同销售额达1200亿元 较2024年增长4%-5%[2] 区域销售亮点 - 上海静安天玥项目开盘售罄 销售额约23亿元 苏河和樾府四开四罄累计销售额69亿元[4] - 北京海淀和樾望云及和樾玉鸣项目开盘劲销152亿元 刷新当地市场记录[4] - 广州珑悦西关等广府系产品持续热销 东山云起项目开盘去化率近90%[4] 土地储备策略 - 2024年新增土地储备273万平方米 超70%位于一线城市[5] - 截至2024年末总土储1971万平方米 96%位于一二线城市[5] - 聚焦北上广杭及合肥成都西安等核心二线城市 缓解全国扩张运营风险[5] 财务指标状况 - 2024年末三道红线全绿档：剔除预收款资产负债率68.1% 净借贷比率51.7% 现金短债比2.1倍[6] - 有息负债降至1038.9亿元 短债占比仅22% 经营性现金净流入217.3亿元[6] - 期末现金储备超500亿元 标普评估流动性来源为一年内需求的1.4倍[6][7] 融资能力优势 - 2025年8月发行14亿元境内债券 含10年期票面利率2.5%[6] - 2024年发行43亿元境内债及23.9亿元境外人民币票据 平均借贷成本从3.82%降至3.49%[6] - 与各大银行保持紧密合作 获母公司越秀集团银行信贷及低成本融资支持[7] 行业环境背景 - 房地产市场呈现止跌回稳态势 政府强调采取有力措施巩固市场[2] - 北京上海等一线城市陆续优化房地产政策 市场逐渐筑底[2] - 优质国资房企在政策暖风下获得更多发展机会[2]

公司股价表现 - 万科A于8月25日上午触及涨停 报7.22元 万科H股报5.75港元 涨幅超11% [2] 公司财务与经营状况 - 上半年实现营业收入1053.2亿元 归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元 [5] - 上半年销售面积538.9万平方米 销售金额691.1亿元 同比分别下降42.6%和45.7% [5] - 在15个城市销售金额排名前三 [5] - 已顺利完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期 [5] - 上半年新增融资和再融资249亿元 获第一大股东深铁集团累计提供238.8亿元股东借款 [5] - 公司正稳步推进改革化险工作 逐步消化风险 [5] 行业政策动态 - 北京于8月8日发布政策优化通知 优化住房限购政策及加大公积金贷款支持 [5] - 北京五环外住房取消套数限制 五环内政策保持不变 [6] - 国务院于8月18日会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 推进城中村改造并释放改善性需求 [7] - 政策优化有利于提振市场预期 带动活跃度好转 推动市场止跌回稳 [6][7] - 市场预期上海 深圳等城市将跟进优化限购政策及加大公积金支持 [6] - 中央层面存在进一步政策发力空间 新一轮支持政策有望开启 [7] 行业市场反应 - 地产股普涨 A股万通发展涨停 荣盛发展涨超9% 金地集团 特发服务涨超8% 绿地控股 保利发展 华发股份涨超5% [7] - 港股融创中国 新世界发展 龙湖集团涨逾7% 绿城中国 越秀地产涨超5% [7]

政策支持力度 - 中央及地方前7个月出台房地产相关政策超370条 政策组合拳取得积极成效 上半年全国新房和二手房交易总量同比增长[1] - 国务院会议要求采取有力措施巩固市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求[1] - 苏州推出增量政策 2025年9月起优化公积金贷款使用次数认定标准 下调首付款比例[1] 地方政策举措 - 广西以好房子供给引领住房消费升级 完善存量房消化机制和购房支持政策 创新运用文旅+购房等消费场景[2] - 湖南衡阳加强组织领导 持续聚焦市场变化 及时优化调整举措为市场注入活力[2] - 预计9月份城中村改造地方政策将加快出台 重点改造轨道交通沿线 高校集中区域 产业集中区域[2] 市场发展机遇 - 房地产作为大宗消费品在做强国内大循环和激发消费潜力中发挥重要作用[1] - 金九银十传统销售旺季是房企去库存重要窗口期和住房销售提振关键期[2] - 未来将严格落实住宅项目规范 推进现房销售 结合城市更新为市场注入有效供给[3]

行业投资评级 - 看好（维持）[1] 核心观点 - 新房成交面积环比增加，巩固房地产市场止跌回稳态势[3] - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进[3] - 期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定[3] - 存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程[3] 政策动态 - 国务院强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求[4][13] - 北京出台汛情专项支持政策，受灾职工完成租房备案可突破常规提取公积金支付租金，住房修缮困难者可提取账户余额[4][14] - 广州印发商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法，减轻缴存人住房贷款利息负担[14][15] - 成都优化住房公积金政策，包括降低首付款比例、提高贷款额度、支持又提又贷等6大内容[14][15] 销售端表现 - 2025年第34周全国68城商品住宅成交面积196万平米，同比下降17%，环比增加12%[5][16] - 年初至今68城成交面积达7830万平米，累计同比下降10%[5][16] - 2025年第34周全国20城二手房成交面积185万平米，同比增速6%，前值-4%[5][32] - 年初至今20城二手房累计成交面积6571万平米，同比增速7%，前值+7%[5][32] - 一、二、三四线单周新房成交同比增速分别为-21%、-8%、-37%[26] - 一、二、三四线年初至今累计增速分别为2%、-8%、-99%[26] 投资端表现 - 2025年第34周全国100大中城市成交土地规划建筑面积1455万平方米，同比下降34%[5][38] - 成交溢价率为10.3%[5][38] - 一线城市成交土地规划建筑面积83万平方米，同比下降12%[5][38] - 二线城市成交土地规划建筑面积507万平方米，同比下降14%[5][38] - 三线城市成交土地规划建筑面积865万平方米，同比下降43%[5][38] - 杭州土拍市场火热，成功出让3宗土地，下沙单元地块溢价13.88%成交，昌化单元地块底价成交，两宅地共收金6.71亿元[3][6][39] - 南站单元由远东宏信与萧山环城建设以底价5.25亿元竞得[3][6][39] 融资端表现 - 2025年第34周信用债发行70.3亿元，同比减少2%，环比减少13%[7][50] - 平均加权利率2.81%，环比增加54BP[7][50] - 信用债累计发行规模2675.8亿元，同比减少5%[7][50] 市场行情回顾 - 本周房地产指数上涨0.5%，沪深300指数上涨4.18%，相对收益为-3.68%[56] - 板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位[56] - 个股涨跌幅前5名为*ST中迪、深深房A、黑牡丹、电子城、亚太实业[59][61] - 个股涨跌幅后5名为新湖中宝、南国置业、皇庭国际、深物业A、新城控股[59][61]