报告行业投资评级 - 推荐（维持）[1] 报告核心观点 - 本次中央经济工作会议对房地产市场的定调从过去的“更大力度推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”[1][6] - “高质量推进城市更新”、“深化住房公积金制度改革”、“有序推动‘好房子’建设”等表述值得关注[1][8] - 后续或可关注专项债和专项借款等金融工具进一步支持城市更新，以及住房公积金贷款利率进一步调降、额度进一步提高和住房公积金用途拓宽等可能性[1][6][8] 行业概况与市场表现 - 行业规模：股票家数257只，占市场5.0%；总市值2943.0十亿元，占市场2.8%；流通市值2800.2十亿元，占市场2.9%[2] - 行业指数表现：近1个月绝对表现-3.8%，相对沪深300指数表现-1.7%；近6个月绝对表现15.3%，相对表现-1.6%；近12个月绝对表现2.4%，相对表现-11.7%[4] 中央经济工作会议政策解读 - 高质量推进城市更新：在“坚持内需主导，建设强大国内市场”任务下提出，判断城市更新是扩大投资、拉动内需的重要抓手之一[6] - 专项债、专项借款等金融工具进一步支持城市更新或得到优化，城市更新存量项目的盘活以及新增项目或有进一步的资金支持[6] - 房地产市场定调变化：从“更大力度推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”[1][6] - 因城施策控增量、去库存、优供给：表述与过往基本一致，判断收购商品房重点用于保障性住房或仍是重要路径[6] - 深化住房公积金制度改革：关注贷款利率进一步调降、额度提高和用途拓宽的可能性[6][7] - 住房公积金贷款利率已于2025年5月8日起下调0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套利率分别调整为2.1%和2.6%[7] - 有序推动“好房子”建设：“有序”表述较过往“推动建设”、“加大高品质住房供给”等有所变化，判断建设或在考虑更多相关因素的前提下有序推进[9] - 加快构建房地产发展新模式：表述与过往基调一致，判断相关基础性制度建设或持续推进[9] 配置建议 - 房地产角度：关注业绩相对稳健且股息率较高的公司如华润置地；短期内经营层面存在积极变化的公司如越秀地产、中国金茂、建发国际集团；债务偿付压力下降且估值较低的公司如金地集团、龙湖集团；业绩增长及分红稳定的物企如华润万象生活、保利物业、绿城服务；以及滨江集团、绿城中国、保利发展、中国海外发展等[8] - 产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价[8] - 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进[8]

中央经济工作会议房地产政策新变化 - 政策核心目标从推动市场“止跌回稳”转变为“着力稳定房地产市场”，凸显巩固“稳”态势的决心 [1] - 政策转变基于前十一个月市场数据：开发投资虽下降，但全国二手房交易网签面积占比已达45%，房价降幅收窄，部分大中城市一二手房交易总量同比增长 [1] 政策目标变化 - 政策目标核心是让市场“稳”得住，从“推动止跌”变为“着力稳定” [1] 政策方向变化 - 首次明确将“控增量、去库存、优供给”并列作为核心政策方向 [2] - “优供给”是首次出现的新词汇，意味着政策是一套协同发力的“组合拳” [2] - 政策要求各地供地前考虑库存问题，去库存同时兼顾“民生保障”，并优化供地市场结构 [2] 政策工具变化 - 公积金改革与“好房子”建设首次明确成为明年的政策新抓手 [3] - 优化灵活就业人员缴存住房公积金的覆盖面将进一步扩大，支持租房提取与提高贷款额度以缓解刚需与改善群体支付压力 [3] - “好房子”建设的有序推动，意味着将从供给端推动住房产品从“数量型”向“质量型”加速迭代 [3] 城市更新地位提升 - “城市更新”在会议表述中的位置大幅提前，从房地产部分跳进“坚持内需主导”部分，成为一项重要工作 [4] - 说明明年城市更新的地位上升，推进力度将进一步加大 [4]

胡同不老，古都新生。历史文脉融入现代生活，老城改造提升居民品质。这既是北京的城市更新实践， 更是"以人民为中心"发展思想的生动诠释。 中共北京市委网信办、中央广播电视总台央广网推出"大国小巷·首善之治"时政微视频，以京华巷陌之 变，回答"怎样推进基层治理现代化"的时代命题。 [ 责编：李卓凝 ] ...

在长江新区谌家矶片区，一片约6000亩的湖岛新城——武汉麓洲生态城，正逐渐展开画卷。 作为武汉城市更新与生态治理的重要实践，这里深入践行"五改四好"城市更新理念，以"水生态+麓客岛"双核驱动，通过对朱家河、府 澴河等水系的生态治理与景观重塑，勾勒出"外江内湖、三水环抱"的生态格局，旨在打造一座集生态居住、文化艺术、商业休闲于一体的 公园城市示范区。 今年8月，作为生态城首发示范区的麓客岛左岛一期投入试运营，至今已迎接游客超20万人次。而作为公共文化窗口的武汉麓洲艺展 中心，也于国庆假期部分开放，标志着"生态+文旅+宜居"的融合迈出关键一步。 艺展中心便是一件"会呼吸"的作品，人们可从临路小径或亲水步道漫步而入。一楼是开放式展览与游客休憩空间，二楼多功能厅可举 办艺术展览、发布会、品牌宣传推广等各类活动，屋顶则是俯瞰朱家河与整个麓客岛的观景台。 在这里，艺术是自然与空间的纽带：阳光穿过玻璃，光影随着云影与湖波在作品中流动，似有水韵漫入室内；窗边以本地麻质材料编 织的靛蓝绳结随风轻摆，与窗外芦苇倒影交织，悄然模糊了艺术与日常的边界。 麓客岛相关工作人员介绍，目前，艺展中心已进入试运营，未来将持续引入艺术展览、文化 ...

城市更新，更新的不只是砖瓦，更是文化。在南京鼓楼区颐和路街区，黄墙灰瓦，梧桐林立。走进其 中，如同赴一场穿越古今的文化之旅。作为全国首批历史文化街区之一，颐和路街区集中了285处历史 院落，百年建筑、名人旧居与南京独特的城市风貌交相辉映。 南京市是全国首批城市更新试点城市，近年来坚持以存量空间优化改造为核心，以分圈层式更新为切入 口，通过功能提升、生态修复、文化传承和多元共治，推动人居环境改善、产业升级和消费扩容协同发 展。 走进浦口区江浦街道钱塘望景小区，平整宽阔的沥青道路延伸向前，新划设的停车位规范整齐，路旁绿 植郁郁葱葱，小区内散步的居民脸上满是笑意。而在半年前，小区还是另一番景象——路面破损、停车 困难、设施陈旧，居民生活需求难以满足。 面对群众的急难愁盼，江浦街道从实际问题出发，以"留、改、拆"的有机更新方式开展针对性改造。街 道通过优化空间布局，新增机动车位83个、非机动车停放点10处，修复铺设路面约5500平方米……历经 半年改造，小区功能与面貌同步焕新。"现在环境舒适多了，停车也方便。"小区居民章女士说。服务百 姓生活，回应人民关切，城市更新的意义正在于此。 在浦口区45个老旧及零散片区，更新 ...

文章核心观点 - 渤轻集团在“十四五”期间，通过盘活存量资产、导入新业态，成功实现了从传统物业租赁向产业运营的转型，在产业创新、民生服务、文化传承及城市更新四大领域取得显著成效，为集团高质量发展提供了有力支撑 [1][2][11] 产业创新与资产盘活 - 公司通过“腾笼换鸟”方式，将老旧厂房导入高端制造业与新质生产力项目，例如引入国家级高新技术企业钢诺新材料，建设年产7.5万吨全自动化耐磨钢球生产线，项目达产后年产值达3.5亿元 [4] - 与区属企业合作打造专业产业园，如依托原蓝天牙膏厂厂区打造蓝天医疗健康产业园，并助力国药卫勤天津公司落户，预计每年为天津市增加税收1000万元 [4] - 将存量资产转型为现代服务业载体，如原天津市皮革五金厂地块引入网约车产业园项目，旨在打造绿色节能的一站式服务平台 [4] 民生服务综合体打造 - 公司快速改造存量资产为民生服务综合体，如原金鸡鞋油厂所在地仅用208天打造“金鸡鸣园”生活广场，业态涵盖商超、教育、酒店等，服务覆盖周边8个社区约5万居民 [5] - 精准定位引入知名商业品牌，如在东丽区登州路10号引入全国丰田汽车销量冠军店，打造一站式新能源汽车标杆产业园 [5] - 与公共服务部门合作，将大体量资产（如原福满家家具厂厂区）改造为公交场站，方便群众出行，并同步引入光伏新能源产业，发展绿色低碳交通 [5] 文化传承与历史建筑活化 - 公司注重保护历史文物并融合新业态，如对天津大公报社旧址（市级文物保护单位）进行“修旧如旧”改造，联合飞鸽集团与香港大公文汇集团，打造集“大公报报史馆”与“飞鸽质美生活馆”于一体的文化消费空间 [7] - 将工业遗址转型为文化主题街区，如将天津市第三自行车零件厂旧址打造为以骑行文化为核心的特色街区 [7] - 以文创孵化盘活工业记忆，如将天津缝纫机零件一厂旧址以“缝线工场”为思路，拟打造年轻力文创孵化空间 [7] 城市更新与战略布局 - 公司积极将存量资产片区纳入区域城市更新计划，如“一金属、首饰厂”片区成功纳入河东区城更项目，成为“十四五”期间首个落地城更项目，“郁江道59号”纳入河西区郁江新里城更 [11] - 响应国家战略，将部分资产移交专业养老机构，如和平区河沿道23号、河东区井冈山路17号移交天津市健康养老集团有限公司，为养老服务体系升级提供载体 [11] 财务成果与未来战略 - “十四五”期间，公司通过资产盘活整体实现租赁收入5.85亿元 [2] - 展望“十五五”，公司计划深化“三量”工作，推动从物业思维向产业思维、从现状盘活向规划盘活、从单一租赁向多元经营三大转变，并致力于打造“四共五好”的新目标 [11]

受外部环境复杂严峻、投资收益下降等因素影响，今年前10个月，全国固定资产投资同比下降1.7%。 与此同时，我国投资结构优化，高技术行业投资较快增长。 新华社北京12月11日电（记者魏弘毅）投资是扩大内需的重要抓手。12月10日至11日举行的中央经济工 作会议部署明年经济工作重点任务时提出"坚持内需主导，建设强大国内市场"，并明确"推动投资止跌 回稳""有效激发民间投资活力"。 会议提出，适当增加中央预算内投资规模，优化实施"两重"项目，优化地方政府专项债券用途管理，继 续发挥新型政策性金融工具作用。 "相关部署将更好发挥政府投资的撬动作用，进一步优化投资结构，不断释放投资活力。"国家发展改革 委宏观经济研究院研究员张林山说。 民间投资是稳增长、调结构、促就业的重要支撑力量。会议指出，有效激发民间投资活力。 "落实好会议部署，各地要从扩大准入、打通堵点、强化保障等方面精准发力，持续拓宽民间投资空 间，为民间投资营造稳定、可预期的制度环境，让民营企业愿投、能投、安心投。"张林山说。 会议还提出，高质量推进城市更新。"城市更新既是民生工程，更是发展工程，能够发挥拉投资、扩内 需、稳增长的重要作用。"对外经济贸易大学 ...

中央经济工作会议关于投资的政策部署 - 会议核心定调为“坚持内需主导，建设强大国内市场”，并明确“推动投资止跌回稳”与“有效激发民间投资活力” [1] - 今年前10个月全国固定资产投资同比下降1.7%，主要受外部环境复杂严峻及投资收益下降等因素影响 [1] - 投资结构正在优化，高技术行业投资实现较快增长 [1] 政府投资的具体举措 - 提出适当增加中央预算内投资规模 [1] - 优化实施“两重”项目，并优化地方政府专项债券用途管理 [1] - 继续发挥新型政策性金融工具作用，以更好发挥政府投资的撬动作用 [1] 激发民间投资活力的方向 - 会议指出需有效激发民间投资活力，这是稳增长、调结构、促就业的重要支撑 [2] - 需从扩大准入、打通堵点、强化保障等方面精准发力，持续拓宽民间投资空间 [2] - 目标是为民间投资营造稳定、可预期的制度环境，让民营企业愿投、能投、安心投 [2] 高质量推进城市更新 - 会议提出高质量推进城市更新，这既是民生工程，更是发展工程 [2] - 城市更新能够发挥拉投资、扩内需、稳增长的重要作用，有效赋能经济社会高质量发展 [2] 未来的投资需求与空间 - 当前新型工业化、新型城镇化、节能降碳改造等领域投资需求广阔 [2] - 基本公共服务等民生领域投资空间较大 [2] - 推动投资潜力释放将为经济发展壮大提供坚实支撑 [2]

在当天举行的"活力新质鼓楼 魅力省会客厅——2026年鼓楼区优质资源招商推介"活动中，现场推介了 2026年重点拟出让地块和寻求合作的重点城市更新项目，这也是全市首批亮相的2026年拟出让地块。记 者了解到，保利发展（600048）、中堃置业、中国金茂等近30家品牌房企，以及城建集团等20余家专业 从事城市更新运营管理的品牌企业出席了本次推介活动。 据悉，此次鼓楼区重点推介了计划于明年出让的位于鼓楼滨江片区的白云亭地块、03-10地块，中央门 片区的中央路以西地块、小市东门街地块，以及位于幕府创新区滨江岸线的老虎山西侧地块共5幅优质 土地资源，既有"小而美"的稀缺宅地，又有自然禀赋优越的低密宅地，还有热点商圈的门户商办，规模 有大有小，容积率有高有低。 以白云亭地块为例，这幅宅地的容积率低至1.1，预计明年上半年挂牌出让，其出让面积只有7400平方 米，建筑限高暂定为24米，预计今后上市时将以多层为主。白云亭地块的西侧一路之隔为白云亭文化艺 术中心，距建设中的地铁9号线白云亭站仅百米，一站换乘5号线、两站换乘4号线；周边还有世茂52广 场、ITCMall 等大型商业综合体，距南医大二附院的直线距离不足500米 ...

2025年房地产行业政策核心方向 - 构建房地产发展新模式的基础是“去库存”和“稳楼市”，2025年供给侧改革将聚焦“控增量、去库存、优供给”，并将存量房盘活与保障房建设相结合 [2] - 高质量的城市更新有望成为“稳楼市”的新抓手 [2] 供给侧改革具体举措 - 政策鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，保障房房源将更多来源于转化的存量商品房，目前主要来自新房项目，未来可能拓展至二手房领域 [3] - 全国百城去库存压力巨大，2024年11月全国百城去库存周期已达27.4个月，为历史新高 [3] - 高质量推进城市更新是重要战略，核心是从规模扩张转向内涵提升，需统筹规划、分步实施，并与消除安全隐患、稳楼市等工作结合 [4] - 高质量城市更新的目标是改善民生福祉、提升城市面貌、商业模式可持续、政府财政可负担 [4] 需求侧改革与制度调整 - 深化住房公积金制度改革是需求侧改革的重要部署，该制度是地产领域主要的普惠金融，需加快投放、调剂余缺、优化异地贷款以支持租购并举新模式 [5] 行业未来展望与特征 - 预计到2026年，房地产市场将呈现“政策稳改双轨并行、市场分化加剧、预期理性回归”三大特征 [5] - 政策将兼顾短期市场稳定与长期模式转型，引导市场预期从“买房致富”转向“理性居住” [5] - 购房者应重点关注核心城市优质改善房源，房企需加快适应新发展模式并聚焦产品品质提升 [5]