当前房地产的真实量价？如何稳？20251215 摘要 受 2024 年同期高基数影响，2025 年 10 月和 11 月新房销量依然疲软， 一线城市房价年初以来跌幅扩大，以上海为例，二手房价格已回落至 2016 年初水平，北京、广州类似，深圳跌幅更大。 当前市场基本面不支持现有房价，2024 年 9 月政策效果消退后市场逐 月下滑，一线城市租金回报率远低于按揭贷款利率，房价或需再降 30%-40%才能达到理论底部。 预计 2026 年全国新房成交量将降至 6.8 亿平方米，接近但未达理论底 部。房价持续下滑影响买方预期，加剧开发商财务压力，若无政策干预， 趋势将延续。 预计 2026 年第一季度末或有政策调整，需关注数据变化及中央工作会 议表态。有效政策需中央明确稳定目标，需求端发力，如大幅下调存量 房贷利率、降低交易税费等。 房地产风险主要来自高杠杆和高周转模式，房价下跌导致土地和未售项 目贬值，低杠杆开发商也可能面临售价低于成本问题，行业风险难以出 清，影响居民消费和银行抵押物价值。 Q&A 当前房地产市场的整体情况如何？ 根据国家统计局的数据，当前房地产市场仍在继续下滑。11 月份，全国新建住 宅销售同 ...

房地产市场下行对银行业的影响 - 房地产市场不景气对银行业务造成反噬，银行从过去扮演融资和贷款的中介角色，转变为手中积压大量房产、需亲自下场卖房的处境[1] - 银行推出的“直供房”实为处置因贷款人无力偿还而被收回的房产资产，并非固定资产，银行需尽快变现导致集中抛售，例如吉林银行推出了两千多套[3] - “直供房”价格通常低于市场价30%左右以吸引购房者，且相比法拍房所有权清晰、纠纷风险更小[5] 银行资产处置行为对市场的影响 - 银行被迫卖房反映出房地产市场形势严峻，其行为给开发商带来更大竞争压力，令业主不安，同时强化了购房者对更低价格的预期[5] - 在市场信心不足的背景下，银行的集中抛售（“砸盘”）行为可能进一步加剧房地产市场的下行趋势[5] - 银行从本应承担稳定市场的角色，转变为市场下行趋势中的参与者[5] 银行负债端策略的调整 - 越来越多的银行开始下架五年期定存和大额存单，部分银行三年期定存也难觅踪影，本质是银行不愿锁定长期利率[5] - 当前贷款利率已逼近3%，若银行以3%的利率吸收五年期存款而资金难以贷出，将被迫承担高息储蓄成本[5] - 银行倾向于提供短期存款产品，暗示其对未来存款利率下降有所预期，以便灵活调整利率[5] 行业整体困境与市场情绪 - 银行的上述举措加剧了市场的焦虑情绪[6] - 曾经风光无限的银行业如今深陷困境，这被视作市场规律的体现[6]

房地产市场下行趋势 - 全国300个城市新建商品住宅价格指数同比下降5.7%，一线城市下跌2.3%、二线城市下跌4.8%、三四线城市下跌8.2% [1] - 房地产价格已连续第四年下行，调整周期自2021年起持续近五年 [1] - 全国百强房企平均资产负债率高达82.3%，较2020年的76.8%明显上升，其中37家大型房企债务问题已公开，12家进入破产重组程序 [1] 婚恋市场结构性变化 - 2024年全国结婚登记610万对，较2023年的768万对下降20.5%，2025年一季度全国结婚登记仅181万对，创近五十年最低记录 [4] - 相亲市场性别比例严重失衡，30个城市中有26个城市呈现女多男少现象，成都某地相亲活动男女比例达1:43，杭州和南昌接近1:40 [4] - 高学历女性在婚恋市场面临“局部过剩”，女性普遍遵循“向上适配”原则，而男性倾向于找学历、收入略低于自己的女性，形成“婚姻梯度”错位 [5][6] 房地产与婚恋市场关联性 - 住房作为婚姻“门槛”的观念在房地产20年高速发展期中形成，并逐渐成为“硬性条件” [1] - 地产下行导致家庭财富缩水，男性在婚恋消费中更追求性价比，表现为约会投入减少和态度更直接 [10][12] - 婚恋市场从过去的“付出型”转向“悦己型”，类似日本经济换挡后出现的结婚率下降和终身不婚率上升现象 [15][16][17][19] 社会行为模式转变 - 男性在婚恋交往中更注重效率与成本，初次约会不愿投入数百元成本的现象增多 [10][14] - 不婚现象逐渐增多，部分人选择旅行结婚、不拍婚纱照、不举办婚庆等简约方式，日本年轻人买房结婚比例不到5%，85%选择租房结婚 [18][19]

公司财务表现 - 公司预期截至2025年9月30日止6个月将取得净亏损约700万港元至约1000万港元 [1] - 去年同期（截至2024年9月30日止六个月）净亏损为140万港元 [1] - 净亏损同比显著扩大 [1] 收入变动分析 - 净亏损增加主要归因于建筑合约收入大幅下降约89.8% [1] - 建筑合约收入由去年同期的1.04亿港元降至本期的1060万港元 [1] - 收入大幅下降源于房地产市场整体下行以及公司期内承接的新项目价值减少 [1]

公司财务表现 - 公司预期截至2025年9月30日止六个月将取得净亏损约700万港元至约1000万港元 [1] - 去年同期（截至2024年9月30日止六个月）的净亏损为140万港元 [1] - 净亏损同比显著增加 [1] 收入变动原因 - 净亏损增加主要归因于建筑合约收入大幅下降约89.8% [1] - 建筑合约收入由去年同期的1.04亿港元降至本期的1060万港元 [1] - 收入下降源于房地产市场整体下行 [1] - 收入下降亦因公司在期内承接的新项目价值减少所致 [1]

行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业，具体分析对象为百强房企及30个重点城市的市场表现 [1] * 纪要提及的房企包括中海、招商、绿城、保利发展、金茂、华润、越秀、万科等 [4][6][14] 核心观点与论据 市场销售整体低迷 * 2025年10月百强房企销售额为2,500亿元，环比微增0.1%，但同比下降42%，相比2020年高点（约1.2万亿元）规模大幅缩水 [3] * 2025年前10个月百强房企累计销售金额为2.57万亿元，同比下降16%，降幅较前三季度扩大4.2个百分点 [3] * 30个重点城市10月成交量环比微增2%，但同比下降36% [5] * 预计年底销售环比可能回升（12月环比增长或达20%以上），但同比翘尾力度弱，全年累计成交量降幅将进一步扩大 [15][16] 城市与项目分化明显 * 一线城市新房去化率全线下跌：北京去化率为36%（环比下降25个百分点）、上海为25%（环比下降17个百分点）、广州为9%（环比下降13个百分点）、深圳为18%（环比下降5个百分点） [10] * 部分二三线城市如天津、成都、长沙、苏州、杭州、西安去化率仍保持在60%以上 [9] * 市场整体压力加大，但部分优质项目（如万科上海“高福云境”项目）仍具备吸引力 [6][7] * 次豪宅项目（非核心地段高端住宅）普遍面临销售困难，对企业造成显著销售和利润压力 [8] 价格下行压力加剧 * 一线城市二手房价格持续下跌，北上广深单月环比降幅基本都在1%或以上 [10] * 新房与二手房价格双双下跌趋势明显，其中二手房压力更大，需以价换量才能达成交易 [2][17] * 核心城市新房价格开始走弱，不仅限于二线城市 [17] 土地市场显著降温 * 2025年10月全国300个城市土地成交金额环比下降20%，同比下降33%，为今年以来同比降幅最大月份 [13] * 10月土地溢价率创历史新低，平均溢价率降至3%以内（去年七八月份约4%） [13] * 部分房企（如中海、招商）上半年拿地积极（投资金额同比增幅达200%-300%），但下半年尤其是三季度和10月份拿地力度明显收窄 [1][14] 库存与去化周期压力 * 30个重点城市库存面积为2.17亿平方米，同比下降7% [11] * 新房去化周期仍长，深圳按过去6个月平均成交量计算超过20个月，库存消化压力较大 [1][11] 未来展望与风险 * 预计明年房地产市场可能继续小幅下降，新房预计降幅约为5% [17] * 开发商主要面临存量减值风险（存量土地及在建工程）和高价拿地项目的盈利风险 [19] * 住建部新政虽延期但未来仍会推行，将对企业现金流及地方政府土地销售带来挑战 [18] * 二手房挂牌量处于历史高点，如深圳10月底挂牌量同比增长30%，新规产品上市对二手房价格形成压制 [12] 其他重要内容 * 市场热度未达预期，九、十月份未回升，核心城市及弱二线、三四线城市均延续低迷状态 [2] * 高端住宅销售速度放缓，上海豪宅项目开分销比例达90%左右，中环线附近项目开始降价促销 [2] * 10月30个重点城市供应量环比下降56%，创2020年以来单月最低值（不含春节期间） [5]

公司业绩表现 - 2025年前三季度公司实现签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%，签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13% [1] - 2025年前三季度公司营业收入为1737.22亿元，同比减少4.95%，归属于上市公司股东的净利润为19.29亿元，同比大幅减少75.31% [1] - 2025年第三季度公司业绩显著恶化，归属于上市公司股东的净利润为-7.82亿元，同比减少299.19%，由盈转亏 [2] 季度业绩分析 - 2025年第一季度公司营业收入为542.72亿元，同比增长9.09%，归属于上市公司股东的净利润为19.51亿元，同比下降12.27% [2] - 2025年第二季度公司营业收入为625.85亿元，同比减少30.07%，归属于上市公司股东的净利润为7.60亿元，同比下降85.38% [2] - 2025年第三季度公司营业收入为568.65亿元，同比增长30.65%，但净利润出现大幅亏损 [2] 业绩下滑原因 - 业绩下滑主要受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降 [1] - 2024年第三季度公司推出多个高端项目（如保利世博天悦、保利海上瑧悦）并取得优异销售成绩，而2025年同期入市项目在体量和价格上无法与之相比 [2][3] - 2025年前三季度公司投资收益从2024年同期的16.38亿元骤降至-1.47亿元，其中对联营企业和合营企业的投资收益从15.21亿元跌至-2.11亿元 [4] - 2025年第三季度单季投资收益亏损超10亿元，对联营及合营企业的投资收益单季亏损超10.59亿元，是导致净利润大幅下滑的直接原因 [4] 行业环境 - 2025年前三季度全国新建商品房销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%，销售金额6.30万亿元，同比下降7.9% [1] - 全国房地产开发投资6.77万亿元，同比下降13.9%，房屋新开工面积4.54亿平方米，同比下降18.9% [1] - 2025年第三季度起房地产市场加速下行，市场预期整体偏弱，核心城市调控政策未能有效提振市场信心和成交数据 [3]

文章核心观点 - 全球范围内房地产市场正经历显著降温，表现为房价普遍下跌、二手房挂牌量激增以及资产缩水 [2][4][7] - 市场出现严重分化，核心区域优质房产价格相对坚挺，而非核心区域及特定类型房产价格大幅下跌 [11] - 此次市场调整被视为房地产价值回归理性的过程，投机属性减弱，居住属性凸显 [14] 一、二手房市场触目惊心：资产缩水全球蔓延 - 2025年6月全国法拍房挂拍量达3.2万套，创年内新高 [5] - 南京取消限售后二手房挂牌量单日激增332%，从720套飙升至3114套 [5] - 加拿大多伦多万锦华人区独立屋成交价183万加元，较2022年买入价下跌60万加元，价格回落至2016年水平 [7] - 山东乳山海景房二手房单价跌至2000元，小户型总价低于7万，价格蒸发超过八成 [7] 二、卖房潮涌现：三大推手迫使业主割肉 - 人口结构逆转是首要驱动因素，中国人口连续三年减少，2024年减少54万人，未来十年购房需求可能锐减2800万 [8] - 广州珠江新城二季度成交均价跌至10.67万/㎡，较2023年最高点缩水33.6% [9] - 全国二手房挂牌量突破730万套，去化周期预计超过五年 [9] - 主要城市二手房挂牌量同比大幅上涨：北京8月新增近1.8万套（同比+33%），深圳新增近6000套（同比+94%），上海新增1.55万套（同比+51%） [9] - 房贷压力加剧，当前房贷逾期率已升至1.7% [10] - 中介采用压价策略，针对不同客群设计话术以促成低价成交 [10] 三、市场冰火两重天：好房依旧坚挺 - 市场分化明显，杭州富阳富春商圈二手房价同比下跌14%，临平新城下跌13%，但核心地段优质房产价格稳定 [11] - 广州天河公园板块70平米房产以380万成交，较2022年买入价亏损近300万 [11] - 上海黄浦金陵华庭项目开盘3小时售罄，浦东前滩公馆（均价18.9万/㎡）吸引上千人抢购 [11] - 核心区域较新二手房若租金回报率超过2.75%的银行三年定存利率，则表现出较强抗跌性 [11] 四、奇招百出：卖家为促成交各显神通 - 卖家采取创新营销方式，如制作九宫格图片展示房屋亮点、附学校成绩和改造方案以吸引买家 [12] - 通过研究潜在买家背景进行精准投其所好，例如针对其家庭成员喜好增添生活气息，从而实现高于市场价的成交 [12] 五、家庭财富缩水，政府积极救市 - 房价下跌10%导致家庭财富平均缩水60万元 [13] - 地方财政因土地出让金收入大幅下滑而面临压力 [13] - 银行体系房贷不良率显露出紧张迹象，六大银行房贷不良率已超过4% [13] - 政府出台多项救市政策：武汉硚口区提供最高30万元购房消费券，成都放宽限售政策，5年以上公积金贷款利率降至2.6%，商业贷款基准利率下调至3.5% [13] 六、"人类奇迹"抑或市场理性回归 - 2025年一季度大中城市二手房价格累计下跌7.3%，连续15个月下跌，其中一线城市跌幅约4.8%，三四线城市跌幅达9.2% [14] - 市场调整被视为房地产价值回归理性的过程，强调房子的居住属性而非投机工具 [14]

涉及的行业与公司 * 行业为房地产行业 公司为保利置业集团有限公司[1][5] 核心观点与论据 经营表现与行业排名 * 在2020-2024年行业下行周期中 保利置业签约销售额稳定在500-600亿[2][4][8] 同期前30名和前50名房企销售额分别下跌64%和67%[8] * 公司销售排名从2018年的60名开外提升至2024年的第17名 预计2025年底达到第15名 2026年可能达到第13名[2][8][18][19] * 2025年全口径销售目标为500亿 预计能基本完成并实现同比小幅正增长[8] 公司治理改善 * 公司治理问题曾包括与保利发展的同业竞争以及管理层频繁变动[5] * 2017年保利发展收购部分股权 形成联营参股模式 降低了竞争矛盾[2][6] * 2021年后引入新管理团队（董事会主席万敏清和总经理胡代新）推动战略转型和人事调整 管理层趋于稳定[2][7] 投资策略与资源储备 * 公司保持一定投资强度 过去4-5年平均拿地强度约40%-45%[9] 2025年土地投资额预计占销售回款50%左右（约170亿到180亿元）[2][9] * 拿地策略向核心城市倾斜 一线及强二线城市占比持续提升[2][9] * 截至2024年底 未售货值约1,900亿元 一线城市货值占比五成左右[2][10] 2022年后的资源占比48% 一二线城市资源占比接近3/4[2][10] 财务状况 * 有息负债从峰值接近800亿元下降到目前约700亿元[13] * 加大直接融资力度（如银行间中票和公司债）2024年新增直接融资成本为2.6%至2.7% 综合融资成本持续降低至3.38%[3][13] * 三条红线指标中 现金短债比和净负债率无问题 但剔除预收款后的资产负债率较高 约为70%[3][14] 资产减值与盈利预测 * 2021年至今累计计提存货资产减值16亿元 占存货账面价值比例仅1.3%[11] * 当前减值压力主要来自武汉和西南片区2018年和2019年拿下的老项目[12] 若房价下跌10% 预计新增减值约40亿元[2][12] * 营收体量维持在400亿上下水平 毛利率预计2025年企稳 但结算端利润率改善最快要到2027年[16] 估值分析与投资意义 * 公司PB历史估值较低 约为0.15倍[2][4] 经资产价值重估法测算 合理PB倍数在0.3-0.4倍之间 目前估值中枢仍有提升空间[17][20] * 市值规模不到100亿港币 被视为高赔率但兑现时间不确定的进攻型标的 适合中小型或灵活基金小仓位参与[20] * 目标价定为0.24倍PB 若有相关政策或销售超预期可提高至0.3倍PB[20] 其他重要内容 非住宅业务 * 公司拥有北京 上海等城市的写字楼和酒店物业 年营收贡献约为20亿至21亿元 对最终业绩贡献在1亿左右 对长期估值判断影响不大[15] 潜在催化剂 * 估值修复催化剂包括行业层面的重大政策（如资金系统性流入地产板块）以及公司自身稳健经营表现的持续改善（如销售排名提升）[18][19]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入533.7亿元 同比下降23.3% [1] - 股东应占利润2.1亿元 同比下降89.7% [1] - 计提资产减值19.3亿元 [1] - 结算面积同比下降22.7% [1] 销售表现 - 销售面积535万平方米 同比下降9.5% [2] - 销售金额1222亿元 同比下降3.4% [2] - 销售排名位列行业第2 [2] - 自投项目销售均价34984元/平方米 同比上升14.5% [2] - 回款率96% [2] 土地投资 - 新增35个项目 总建筑面积355万平方米 [2] - 可售货值907亿元 [2] - 一二线城市货值占比88% [2] - 杭州货值占比47% [2] 融资与债务 - 加权平均融资成本3.4% 较上年同期3.9%下降 [2] - 境内发行信用债55亿元和ABN22.11亿元 [2] - 境外完成债务置换8.02亿美元 [2] - 发行优先票据5.0亿美元 [2] - 境外债务比例15.3% [2] 业绩展望 - 预测2025-2027年EPS分别为0.74元/股、0.86元/股、1.00元/股 [3]