当前房地产的真实量价？如何稳？20251215 摘要 受 2024 年同期高基数影响，2025 年 10 月和 11 月新房销量依然疲软， 一线城市房价年初以来跌幅扩大，以上海为例，二手房价格已回落至 2016 年初水平，北京、广州类似，深圳跌幅更大。 当前市场基本面不支持现有房价，2024 年 9 月政策效果消退后市场逐 月下滑，一线城市租金回报率远低于按揭贷款利率，房价或需再降 30%-40%才能达到理论底部。 预计 2026 年全国新房成交量将降至 6.8 亿平方米，接近但未达理论底 部。房价持续下滑影响买方预期，加剧开发商财务压力，若无政策干预， 趋势将延续。 预计 2026 年第一季度末或有政策调整，需关注数据变化及中央工作会 议表态。有效政策需中央明确稳定目标，需求端发力，如大幅下调存量 房贷利率、降低交易税费等。 房地产风险主要来自高杠杆和高周转模式，房价下跌导致土地和未售项 目贬值，低杠杆开发商也可能面临售价低于成本问题，行业风险难以出 清，影响居民消费和银行抵押物价值。 Q&A 当前房地产市场的整体情况如何？ 根据国家统计局的数据，当前房地产市场仍在继续下滑。11 月份，全国新建住 宅销售同 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 玻璃暂时是震荡市，此前短期止跌因估值略低、持仓偏高致近月空头主动平仓，且市场担心淡季减产，后期在近月估值偏低和上涨无驱动间反复切换，短期减产与政策预期交织或反弹，但远期升水和高库存未来压力大 [2][3] - 光伏玻璃近期市场成交走弱，预计延续，库存或季节性攀升 [42][46] - 纯碱部分装置阶段性检修及降负，产能利用率下降，库存减少，后期新增产能有压力 [59][61][62] 根据相关目录分别进行总结 玻璃供应端情况介绍 - 截至20251127，国内玻璃生产线剔除僵尸产线后共296条（20万吨/日），在产220条，冷修停产76条，浮法产业企业开工率74.32%，产能利用率78.58%，11月20日全国浮法玻璃日产量15.72万吨，较20日降0.57%，周内湖北亿钧耀能新材股份公司亿钧二线900吨停止投料，无点火产线 [2][3] - 2025年已冷修产线总计日熔量15580吨/日，已点火产线总计日熔量13910吨/日，潜在新点火产线总计日熔量14790吨/日，未来潜在老线复产总计日熔量10030吨，潜在冷修产线总计日熔量10700吨/日 [6][7][8] - 近期玻璃供应变化不大，通常每年一季度易减产，当前在产产能15.7万吨/日左右，2021年产能高峰17.8万吨/日 [11][12] 玻璃价格与利润 - 部分厂家小幅涨价，大部分变化不大，沙河1080 - 1100元/吨左右（部分涨20元/吨），华中湖北地区1060 - 1100元/吨左右（部分厂家涨20 - 40元/吨），华东江浙地区部分大厂1180 - 1220元/吨左右（大部分稳定） [15][19] - 期货反弹基差走弱，月差走强 [20] - 以煤炭为燃料装置利润4元/吨，以天然气为燃料装置利润 - 227元/吨，以石油焦为燃料装置利润 - 31元/吨，实际利润因厂家和区域差异大 [23][27] 玻璃库存及下游开工 - 本周成交略有回升，库存小幅下降，今年三季度开始持续去库，四季度去库力度不强，2022 - 2024年主要去库时间在四季度，各地价格基本同步，价差变化不大 [31][34][36] 光伏玻璃价格与利润、产能与库存 - 价格与利润方面，近期市场成交走弱，预计延续，2.0mm镀膜面板主流订单价格12.5元/平方米左右，环比降1.96%，3.2mm镀膜主流订单价格19.5元/平方米左右，环比降1.27% [42][44] - 产能与库存方面，全国光伏玻璃在产生产线共计402条，日熔量合计87940吨/日，环比降0.73%，同比降7.32%，样本库存天数约29.33天，环比增4.25%，市场成交走弱，部分地区库存上升 [47][51][54] 纯碱供应及检修 - 部分装置阶段性检修及降负，如山东海化开工负荷8成左右，安徽德邦7月8日起停车检修等 [59] - 产能利用率80%，上周82.7%，当前重碱周度产量38.3万吨/周左右，预计下周产量小幅恢复，库存158.7万吨左右，较上周四降5.70万吨，跌幅3.47%，轻质纯碱74.06万吨，环比减1.65万吨，重质纯碱84.68万吨，环比减4.05万吨，去年同期库存量为165.58万吨，同比降6.84万吨，跌幅4.13% [61][65][67] 纯碱价格、利润 - 沙河、湖北名义价格1150 - 1300元/吨左右，沙河地区低位价格1150元/吨，厂家出厂价格未调整 [75][79] - 基差、月差方面，近期减产延续，库存下降，不宜过度看空月差 [80] - 华东（除山东）联碱利润 - 140元/吨，华北地区氨碱法利润 - 38元/吨 [84] - 中国纯碱拟在建项目中，远兴能源二期等有不同产能扩建或新建计划及预计投产时间 [82]

房地产市场现状 - 全国百城二手住宅均价为13381元/平方米，同比下跌7.38%，已连续41个月环比下跌 [1] - 房价调整始于二三线城市如郑州、石家庄，后扩展至上海、深圳等一线城市 [1] - 上海、深圳等一线城市中心城区房价平均跌幅超过30%，例如上海闵行区高兴花园房价从9.8万/平米跌至4.6万/平米，跌幅达50% [9] 救市政策举措 - 除上海、深圳等一线城市核心区域外，绝大多数城市已全面放开限购政策 [3] - 银行将房贷利率降至3.5%以下，首付比例降至15% [3] - 税务部门减免购房者的契税和增值税以减轻购房压力 [3] 对未来房价走势的争议观点 - 支持“黄金价”观点认为当前房价下跌是暂时的，在救市政策下房价将止跌企稳并重回上涨周期 [3] - 支持“大葱价”观点认为人口老龄化、城镇化进程尾声将导致购房需求减少，房地产泡沫严重且缺乏赚钱效应，调整周期将持续 [5] - 有观点认为未来房价将出现分化，一线城市核心区域房价继续大涨，而三四线城市因人口流出、产业结构单一将大幅贬值 [9] 市场深层问题分析 - 房地产市场存在分配不合理问题，少数人囤积大量房产，而刚需家庭买不起房 [5] - 当前房价远离当地居民购买能力，市场缺乏赚钱效应导致投资客抛售房产，二手房挂牌量激增 [7] - 房地产市场最终将回归居住属性，房价去泡沫化、去投资化，与当地居民收入接轨 [7][9]

房地产市场政策环境 - 除一线城市核心区域外，绝大多数城市已放开限购政策 [1] - 银行房贷利率降至3.2%，创历史新低 [1] - 救市政策刺激了部分刚需家庭的购房需求 [1][10] 远郊房产投资风险 - 远郊房产价格最不抗跌，例如上海奉贤区南桥镇某房产单价从1.5万/平米跌至8000-9000元/平米，跌幅超过30% [5] - 价格下跌导致购房者首付款损失 [5] - 配套设施不完善，生活不便，且交通耗时较长 [5] - 就业岗位有限，人口流出大于流入，购房需求下降速度快于市中心 [5] 海景房投资风险 - 海景房面临房价快速贬值和难以出售的问题 [7] - 周边配套严重不足，生活不方便 [8] - 季节性空置现象突出，淡季入住率极低，物业管理因欠费难以维持 [8] - 海风腐蚀性强，长期持有成本远超普通住宅 [8] 超高层住宅投资风险 - 超高层住宅价格跌幅惊人，部分超过40%，且难以找到买家 [10] - 灾难逃生难度大，电梯停运时居民安全风险高 [10] - 物业费、电梯费、维修基金等持有成本高于多层住宅 [10] - 未来改造和拆迁难度大，老化后仅能小修小补，居民生活品质下降 [10]

**房地产行业市场动态与政策效果分析** **一 政策效果与市场反应** * 北京上海救市政策对市场成交量仅有短期小幅提振 北京救市后一周实时成交量提升10%至2910套 但随后两周下降 上海救市后一周实时成交量环比增长10% 但网签数据提升有限[1][2] * 政策未能显著增加新增用户数量 北京带看指数救市前一周为24 救市后一周提升至26（增幅8%） 但最近两周降至25 上海带看指数未发生变化[2] * 北京上海挂牌量未出现大规模波动 北京救市后第一周增加993套 随后几周逐渐减少 本周减少1000多套 上海连续一个多月挂牌量降低 救市后第一周减少207套 本周减少67套[1][2] * 救市政策对市场信心提振效果有限 仅加速部分积攒客户转化过程 未能持续推动市场向好 对整体经济影响较弱[4] **二 价格走势与市场表现** * 北京上海房价未见明显上涨 部分区域跌幅扩大 北京8月3号那周月环比-1% 上周扩大至-1.4% 上海外环外区域跌幅扩大 大部分区域跌幅超过1.3%[1][2] * 全国楼市自4月以来持续恶化 价格跌幅逐步扩大 一线城市尤为明显 广州北京上海跌幅达-1.3%至-1.4% 深圳上月因异常波动跌幅-0.98%[1][3] * 冰山100指数显示全国楼市稳定在-12%水平 一线城市表现最差[1][3] 冰山70指数显示4月以来全国楼市月环比基本稳定在-1%左右 8月后扩大至接近-1.1%[2][5] * 房东信心持续走弱 全国溢价率去年9月为-8.9% 今年3-4月起再次上升 7月达-9.2% 超过去年9月水平[5] **三 新房市场与区域表现** * 新政对新房市场产生一定正面刺激 北京新房成交量从563套增至814套 维持在800套左右 上海新房成交从1800套增至2200套 增幅大于二手房[9] * 但新房市场刺激效果持续性有待观察 北京最近一周成交量又有所下降[9] **四 政策展望与市场机制** * 大幅降息被视为关键政策工具 当前3%利率水平仍偏高 需将按揭利率降至2.5%才可能产生类似去年927救市效果[2][6] * 全国平均租售比为2.7% 当利率与租金回报率相近时会对房价形成支撑[2][6] * 量的企稳是在低水平上的企稳 今年6-7月下降约5% 8-7月下降约3% 绝对值很低 仅靠量的企稳无法支撑价格稳定[7][8] * 价格稳定需要供需平衡 需通过明确降息预期缓解房东抛售压力 才能提升购买量并逐步扭转市场[7]

房地产市场现状 - 2025年上半年全国新建商品住宅销售面积3.84亿平方米同比下降3.7% 销售额3.88万亿元同比下降5.2% [1] - 70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降3.7% 二手住宅销售价格同比下降6.1% [1] - 某二线城市2025年上半年新房成交量同比下降约30% 部分房源降价20%以上仍难成交 [4] 行业供需状况 - 需求端消费者购房意愿低迷观望情绪浓厚 供给端开发商资金回笼困难项目建设进度放缓 [3] - 土地市场流拍现象频繁 土地溢价率处于历史低位 开发商拿地态度谨慎 [4] - 部分中小开发商出现资金链断裂导致项目烂尾 严重打击市场信心 [4] 政策调控动向 - 中央政府强调因城施策支持刚性和改善性住房需求 促进市场平稳健康发展 [7] - 上海优化调整住房限购/公积金/信贷/税收等6项政策 苏州取消新建商品住房2年限售政策 [7] - 成都/珠海出台公积金新政降低首付比例提高贷款额度 支持又提又贷 [7] 预期救市措施 - 金融政策可能引导LPR继续下行 部分城市首套房利率或降至3%以下 [8] - 北京公积金贷款额度可能从120万元进一步提高 商业贷款额度限制可能放松 [9] - 银行可能放宽收入证明和流水要求 优化二套房认定标准降低首付比例 [11] 财政与土地政策 - 各地政府可能扩大购房补贴范围 最高补贴金额可达数万元 [11] - 可能减免二手房交易增值税/个人所得税 给予新房契税减免优惠 [11] - 土地出让金首付比例或从50%降至30% 延长剩余款项缴纳期限 [12] 购房者影响分析 - 刚需购房者贷款100万元30年期 利率从3.5%降至3%可节省利息超10万元 [13] - 改善型购房者受益于二套房政策放宽和限售取消 便于资产优化配置 [14] - 投资型购房者需谨慎评估风险 选择潜力城市和地段避免盲目跟风 [15]

住房限购政策调整 - 非本市户籍居民家庭连续缴纳社保满1年即可在外环外不限套数购房 [1][7] - 非本市户籍居民连续缴纳社保满3年可在外环内限购1套住房 [1][7] - 成年单身人士按家庭标准执行限购政策 [1][7] - 沪籍居民家庭在外环内限购2套住房 外环外不限购 [7] 房产税政策优化 - 非本市户籍居民购买第二套及以上住房时享受人均60平方米免税面积扣除 与本市居民同等待遇 [1][12] - 符合条件的非本市户籍家庭首套住房暂免征收房产税 [12] - 房产税政策调整自2025年1月1日起实施 [12] 住房公积金政策升级 - 购买二星级及以上绿色建筑住房的公积金贷款额度上浮15% [8] - 首套房公积金贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套额度从192万元提高至216万元 [8] - 二套房公积金贷款额度从130万元提高至149.5万元 [8] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款且不影响贷款额度计算 [8] 商业贷款利率机制改革 - 银行不再区分首套与二套住房贷款利率 根据风险状况和市场机制合理定价 [1][10] - 利率定价机制调整旨在减轻居民购房利息负担 [10] 政策影响与市场预期 - 新政预计刺激外环外新房和二手房市场交易 释放住房需求 [1][2] - 取消首套与二套房标准将促进改善性需求 可能引导二套房贷利率下调 [2] - 政策通过职住平衡优化和住房置换促进市场整体流通 [2] - 上海外环外不限购政策可能对杭州楼市形成长期竞争压力 吸引部分原计划在杭州置业客群 [4]

房地产市场趋势 - 全国二手房价格已连续下跌30多个月，7月份百城二手房价格同比下跌7.32%，全国平均房价跌幅超过30% [1] - 房价下跌趋势从二三线城市扩展至上海、深圳等一线城市，且2025年仍未改变 [1] 救市政策动向 - 除少数一线城市核心区域外，绝大多数城市已放开限购政策 [3] - 银行将房贷利率从5.88%下调至3.2%，税务部门减免契税和增值税以降低购房成本 [3] - 多地城市上调公积金贷款额度上限以鼓励购房 [3] 行业专家观点 - 李嘉诚预测未来5年房价面临大洗牌，建议自住购房可买、投资购房需谨慎 [6] - 曹德旺认为房子本质是水泥砖头不值钱，建议多套房产家庭出售多余房产 [6] - 长江实业旗下和记黄埔地产以骨折价集中抛售大湾区400套房产，总价最低40万元起 [6] 供需结构分析 - 全国现有6亿栋房屋可容纳30亿人居住，空置房数量超1.2亿套足够3.6亿人居住 [8] - 每年仍有上千万套新建商品房入市，供过于求局面将长期存在 [8] 人口结构变化 - 60岁以上老年人口达3亿，预计2034年超4亿 [10] - 90后人口1.75亿、00后人口1.45亿，年轻人口递减导致刚需购房需求萎缩 [10] 居民购房能力 - 二三线城市房价收入比达20-25倍，一线城市如上海深圳超过40倍 [10] - 实体经济不景气导致居民收入增长放缓或下降，支撑高房价能力减弱 [10] - 家庭购房行为趋于理性，更多根据实际需求而非冲动决策 [10]

政策调整 - 北京市于8月8日正式放开五环外商品住房限购 北京户籍家庭及连续缴纳社保或个税满2年的非京籍家庭购买五环外住房不限套数 成年单身人士限购政策参照家庭执行 同时加大公积金政策支持力度 [1] 市场反应 - 新政后首个周末五环外部分热门楼盘看房人数增加 昌平区朱辛庄项目中海·未来之境8月9日单日销售20余套 [3][4] - 大兴区中介反馈市场活跃度有所提升 但中指研究院数据显示新政后首个周末（8月9日-10日）五环外新房网签量分别为83套和92套 二手房网签量分别为178套和116套 整体表现平稳未出现显著变化 [6] - 五环外非核心地段及配套不完善楼盘销售仍无起色 [3] 政策背景 - 新政前北京二手房挂牌量持续攀升 7月环比6月上涨4.6% 经纪人信心指数下降3.84% 反映市场观望情绪加剧及带看转化率降低 [8] - 2024年"930新政"后市场短暂升温 但2025年3月"小阳春"后逐步回落 当前政策出台具有必要性和及时性 [9] 行业观点 - 新政有望满足特定购房需求并对交易产生积极作用 但需重点解决二手房去化问题以促进供求关系再平衡 [9]

房地产市场整体状况 - 房地产市场从高速增长逐步降温 为稳定市场出台了一系列救市政策 [3] - 救市政策缓解市场下行压力但同时也引发市场波动 [3] 救市政策影响 - 降低首付比例和放宽限购限贷降低购房门槛 使更多人具备购房能力 [3] - 政策可能导致房价上涨 增加购房成本 [3] 利率政策变化 - 央行多次降息降低购房贷款成本 减轻购房者还款压力 [3] - 利率波动带来不确定性 需密切关注利率变化并合理安排贷款计划 [3] 供需关系分析 - 许多城市房地产市场供大于求 导致房价上涨乏力 [3] - 部分热点城市仍供不应求 房价可能继续上涨 [3] 购房者心理预期 - 救市政策出台使购房者预期房价上涨 加快购房步伐 [4] - 预期可能导致市场过热 增加购房风险 [4] 投资目的区分 - 自住型购房者当前可能是入手好时机 因救市政策降低购房成本 [4] - 投机型购房者面临较大市场波动风险 [4] 综合决策因素 - 需综合考虑市场动态 政策影响 利率变化 供需关系 心理预期及投资目的 [4] - 当前是否为购房黄金时刻取决于购房者具体情况及市场未来走势 [4]