房地产行业市场表现与政策动态 - 辽宁、湖北等地区在“十五五”规划中，除了强调房地产高质量发展，还明确要推广房票安置、以旧换新等模式以消化库存[3] - 新房市场环比有所改善，但同比仍大幅下滑：50城新房网签量环比增长9.6%，但周同比下降36%，11月同比下降35%，12月前4天同比下降22%[3] - 二手房市场趋势下行：11城二手房网签量环比持平，周同比下降33%，11月同比下降17%，12月同比下降32%[3] - 中介高频数据显示市场活跃度不足：80城新房认购量环比下降4.1%，周同比下降16%，11月累计同比下降16%[3] - 新房推盘量维持高位但消化不利：上周新房推盘量环比下降23.9%，但绝对量依然维持高位，过去两周平均售批比分别为65%和90%，导致短期库存规模和去化周期上升[3] - 二手房市场量价承压：周来访量环比下降1.1%，来访转化率创四季度以来新低，上周33城市中介成交价格环比下跌1.2%，11月环比下跌0.7%，年初以来累计下跌16.2%[3] - 土地市场供给发力但成交不佳：上周300城住宅用地出让金为975.5亿元，环比下降13.8%，同比下降52%，11月土地出让金同比下降40.5%，12月同比下降34.8%，年内累计同比下降6.7%[3] - 土地供应持续增加而成交增长缓慢：过去四周土地供应建面复合增速为41.7%，但最新一周销供比回落至0.65倍[3] - 地产板块股价表现分化：上周A股地产板块承受下行压力，万科的信用问题对弱信用企业产生较大困扰，但在港股上市的内房开发、物业及港房公司上周表现逐步趋稳[3]

行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业，具体分析对象为百强房企及30个重点城市的市场表现 [1] * 纪要提及的房企包括中海、招商、绿城、保利发展、金茂、华润、越秀、万科等 [4][6][14] 核心观点与论据 市场销售整体低迷 * 2025年10月百强房企销售额为2,500亿元，环比微增0.1%，但同比下降42%，相比2020年高点（约1.2万亿元）规模大幅缩水 [3] * 2025年前10个月百强房企累计销售金额为2.57万亿元，同比下降16%，降幅较前三季度扩大4.2个百分点 [3] * 30个重点城市10月成交量环比微增2%，但同比下降36% [5] * 预计年底销售环比可能回升（12月环比增长或达20%以上），但同比翘尾力度弱，全年累计成交量降幅将进一步扩大 [15][16] 城市与项目分化明显 * 一线城市新房去化率全线下跌：北京去化率为36%（环比下降25个百分点）、上海为25%（环比下降17个百分点）、广州为9%（环比下降13个百分点）、深圳为18%（环比下降5个百分点） [10] * 部分二三线城市如天津、成都、长沙、苏州、杭州、西安去化率仍保持在60%以上 [9] * 市场整体压力加大，但部分优质项目（如万科上海“高福云境”项目）仍具备吸引力 [6][7] * 次豪宅项目（非核心地段高端住宅）普遍面临销售困难，对企业造成显著销售和利润压力 [8] 价格下行压力加剧 * 一线城市二手房价格持续下跌，北上广深单月环比降幅基本都在1%或以上 [10] * 新房与二手房价格双双下跌趋势明显，其中二手房压力更大，需以价换量才能达成交易 [2][17] * 核心城市新房价格开始走弱，不仅限于二线城市 [17] 土地市场显著降温 * 2025年10月全国300个城市土地成交金额环比下降20%，同比下降33%，为今年以来同比降幅最大月份 [13] * 10月土地溢价率创历史新低，平均溢价率降至3%以内（去年七八月份约4%） [13] * 部分房企（如中海、招商）上半年拿地积极（投资金额同比增幅达200%-300%），但下半年尤其是三季度和10月份拿地力度明显收窄 [1][14] 库存与去化周期压力 * 30个重点城市库存面积为2.17亿平方米，同比下降7% [11] * 新房去化周期仍长，深圳按过去6个月平均成交量计算超过20个月，库存消化压力较大 [1][11] 未来展望与风险 * 预计明年房地产市场可能继续小幅下降，新房预计降幅约为5% [17] * 开发商主要面临存量减值风险（存量土地及在建工程）和高价拿地项目的盈利风险 [19] * 住建部新政虽延期但未来仍会推行，将对企业现金流及地方政府土地销售带来挑战 [18] * 二手房挂牌量处于历史高点，如深圳10月底挂牌量同比增长30%，新规产品上市对二手房价格形成压制 [12] 其他重要内容 * 市场热度未达预期，九、十月份未回升，核心城市及弱二线、三四线城市均延续低迷状态 [2] * 高端住宅销售速度放缓，上海豪宅项目开分销比例达90%左右，中环线附近项目开始降价促销 [2] * 10月30个重点城市供应量环比下降56%，创2020年以来单月最低值（不含春节期间） [5]